లోన్-టు కలిపి

సంయుక్త రుణ-విలువ నిష్పత్తి - సిఎల్‌టివి నిష్పత్తి ఏమిటి?

కంబైన్డ్ లోన్-టు-వాల్యూ (సిఎల్‌టివి) నిష్పత్తి ఒక ఆస్తిపై అన్ని సురక్షిత రుణాల నిష్పత్తి ఆస్తి విలువకు ఉంటుంది. ఒకటి కంటే ఎక్కువ రుణాలు ఉపయోగించినప్పుడు రుణదాతలు సిఎల్‌టివి నిష్పత్తిని ఉపయోగించుకుంటారు.

సాధారణంగా, రుణదాతలు అధిక క్రెడిట్ రేటింగ్ ఉన్న రుణగ్రహీతలకు 80% మరియు అంతకంటే ఎక్కువ సిఎల్‌టివి నిష్పత్తులలో రుణాలు ఇవ్వడానికి సిద్ధంగా ఉన్నారు. CLTV సాధారణ loan ణం నుండి విలువ (LTV) నిష్పత్తికి భిన్నంగా ఉంటుంది, దీనిలో LTV దాని గణనలో మొదటి లేదా ప్రాధమిక తనఖాను మాత్రమే కలిగి ఉంటుంది.

CLTV ఫార్ములా మరియు లెక్కింపు

CLTV = ఆస్తి యొక్క మొత్తం విలువ VL1 + VL2 +… + VLn ఎక్కడ: VL = రుణ విలువ

ఉమ్మడి loan ణం నుండి విలువ నిష్పత్తిని లెక్కించడానికి, ఆస్తి కొనుగోలు ధర లేదా సరసమైన మార్కెట్ విలువ ద్వారా అన్ని రుణాల మొత్తం ప్రధాన బ్యాలెన్స్‌లను విభజించండి. CLTV నిష్పత్తి ఈ విధంగా జాబితా చేయబడిన వస్తువుల మొత్తాన్ని ఆస్తి అమ్మకపు ధర లేదా ఆస్తి యొక్క అంచనా విలువ ద్వారా తక్కువగా విభజించడం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది.

• హోమ్ ఈక్విటీ లైన్ క్రెడిట్ (HELOC) యొక్క మొదటి తనఖా డ్రా చేసిన భాగం (అత్యుత్తమ ప్రిన్సిపాల్ బ్యాలెన్స్) యొక్క అసలు రుణ మొత్తం, రెండవ లేదా మూడవ తనఖా (క్లోజ్డ్-ఎండ్‌తో) వంటి అన్ని క్లోజ్-ఎండ్ సబార్డినేట్ ఫైనాన్సింగ్ యొక్క చెల్లించని ప్రధాన బ్యాలెన్స్ loan ణం, రుణగ్రహీత మొదటి రోజున అన్ని నిధులను తీసివేస్తాడు మరియు ఎటువంటి చెల్లింపు ప్రణాళికలో మార్పులు చేయకపోవచ్చు లేదా రుణం ముగిసిన తర్వాత ఏదైనా చెల్లింపు-ప్రిన్సిపాల్‌ను యాక్సెస్ చేయలేరు.)

కీ టేకావేస్

• సిఎల్‌టివి ఎల్‌టివిని పోలి ఉంటుంది, అయితే అన్ని తనఖాలు లేదా తాత్కాలిక హక్కులను కలిగి ఉంటుంది మరియు మొదటి తనఖా మాత్రమే కాదు. ఇంటి కొనుగోలుదారుడు ఇంటిని కొనుగోలు చేయగలరా అని నిర్ణయించడంలో సిఎన్‌టివి నిష్పత్తిని రుణదాతలు భావిస్తారు. 2008-2009 నాటి రియల్ ఎస్టేట్ బబుల్ ఉంచడం యొక్క ance చిత్యాన్ని నొక్కి చెప్పింది. CLTV నిష్పత్తిపై కన్ను.

CLTV నిష్పత్తి ఏమి చూపిస్తుంది

కంబైన్డ్ లోన్ టు వాల్యూ (సిఎల్‌టివి) నిష్పత్తి, తనఖా మరియు రుణ నిపుణులు ఇంటి యజమాని యొక్క ఆస్తి యొక్క మొత్తం శాతాన్ని తాత్కాలిక హక్కుల (రుణ బాధ్యతలు) ద్వారా లెక్కించడానికి ఉపయోగించే ఒక లెక్క. రుణగ్రహీతలు రుణగ్రహీతకు రుణాన్ని పొడిగించే ప్రమాదాన్ని అంచనా వేయడానికి రుణ-ఆదాయ నిష్పత్తి మరియు ప్రామాణిక loan ణం నుండి విలువ (ఎల్‌టివి) నిష్పత్తి వంటి కొన్ని ఇతర లెక్కలతో పాటు సిఎల్‌టివి నిష్పత్తిని ఉపయోగిస్తారు.

చాలా మంది ఆర్థికవేత్తలు 2000 ల చివరలో యునైటెడ్ స్టేట్స్ను ప్రభావితం చేసిన జప్తు సంక్షోభానికి సడలించిన CLTV ప్రమాణాలను ఇతర కారణాలతో ఆపాదించారు. 1990 ల నుండి మరియు ముఖ్యంగా 2000 ల ప్రారంభంలో మరియు మధ్యకాలంలో, గృహ కొనుగోలుదారులు తరచుగా చెల్లింపుల చెల్లింపులకు బదులుగా కొనుగోలు సమయంలో రెండవ తనఖాలను తీసుకున్నారు. పోటీదారులకు ఈ కస్టమర్ల వ్యాపారాన్ని కోల్పోకూడదని ఆసక్తిగా ఉన్న రుణదాతలు ప్రమాదం పెరిగినప్పటికీ ఇటువంటి నిబంధనలకు అంగీకరించారు.

1990 ల చివరి నుండి 2000 ల మధ్యకాలం వరకు విస్తరించిన రియల్ ఎస్టేట్ బబుల్‌కు ముందు, గృహ కొనుగోలుదారులు కొనుగోలు ధరలో కనీసం 20% చెల్లింపులను తగ్గించడం ప్రామాణిక పద్ధతి. చాలా మంది రుణదాతలు ఎల్‌టివిని 80% వద్ద క్యాప్ చేయడం ద్వారా వినియోగదారులను ఈ పారామితులలో ఉంచారు.

బబుల్ వేడెక్కడం ప్రారంభించినప్పుడు, ఇదే కంపెనీలు చాలా మంది వినియోగదారులను 20% తగ్గించడానికి చర్యలు తీసుకున్నారు. కొంతమంది రుణదాతలు ఎల్‌టివి క్యాప్‌లను పెంచారు లేదా వాటిని పూర్తిగా తొలగించారు, తనఖాలను 5% లేదా అంతకంటే తక్కువ చెల్లింపులతో అందిస్తున్నారు, మరికొందరు ఎల్‌టివి అవసరాలను ఉంచారు, కాని సిఎల్‌టివి క్యాప్‌లను 100% వరకు పెంచారు. ఈ యుక్తి కస్టమర్లు వారి 20% డౌన్ చెల్లింపులకు ఆర్థిక సహాయం చేయడానికి రెండవ తనఖాలను తీసుకోవడానికి వీలు కల్పించింది.

2008 లో ప్రారంభమైన జప్తు స్పైక్ CLTV ఎందుకు ముఖ్యమో నొక్కి చెప్పింది. In 500, 000 ఇంటి కోసం, 000 100, 000 ప్రారంభ నగదు వ్యయం వంటి ఆటలో చర్మం కలిగి ఉండటం, ఇంటి యజమాని తనఖా చెల్లింపులను కొనసాగించడానికి శక్తివంతమైన ప్రోత్సాహాన్ని అందిస్తుంది. బ్యాంక్ జప్తు చేస్తే, అతను తన ఇంటిని కోల్పోవడమే కాదు, మూసివేయడానికి చెల్లించిన నగదు కుప్ప కూడా.

ఆస్తిలో ఈక్విటీ అవసరం రియల్ ఎస్టేట్ ధరల తగ్గింపు నుండి రుణదాతలను ఇన్సులేట్ చేస్తుంది. ఒక ఆస్తి విలువ, 000 500, 000 మరియు మొత్తం తాత్కాలిక హక్కులు, 000 400, 000 వరకు ఉంటే, జప్తు వేలంపాటలో ఏ తాత్కాలిక హక్కుదారులు తక్కువ చెల్లింపును పొందకుండా ఆస్తి దాని విలువలో 20% వరకు కోల్పోవచ్చు.

ఎందుకు CLTV మాటర్స్

కొంతమంది గృహ కొనుగోలుదారులు ఆస్తిపై బహుళ తనఖాలను స్వీకరించడం ద్వారా వారి డౌన్‌ పేమెంట్‌ను తగ్గించాలని ఎంచుకుంటారు, దీని ఫలితంగా ప్రాధమిక తనఖా కోసం తక్కువ -ణం నుండి విలువ నిష్పత్తి ఉంటుంది. ఎల్‌టివి నిష్పత్తి తక్కువగా ఉన్నందున, చాలా మంది గృహ కొనుగోలుదారులు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా (పిఎంఐ) ను విజయవంతంగా తప్పించుకుంటారు. రెండవ తనఖా పొందడం లేదా పిఎంఐ ఖర్చు భరించడం మంచిదా అనేది ఒక్కొక్క వ్యక్తికి మారుతుంది.

పర్యవసానంగా, రెండవ తనఖా ఎక్కువ నష్టాన్ని కలిగి ఉన్నందున, రెండవ తనఖాపై వడ్డీ రేటు మొదటి తనఖాపై వడ్డీ రేటు కంటే ఎక్కువగా ఉంటుంది. ఒక ఆస్తిపై బహుళ రుణాలను అంగీకరించడం వల్ల కలిగే ప్రయోజనాలు మరియు అప్రయోజనాలను వినియోగదారులు పరిగణించడం మంచిది. తగిన శ్రద్ధ వహించడం ఇచ్చిన పరిస్థితులకు ఎంచుకున్నది ఉత్తమ ఎంపిక అని నిర్ధారించడానికి సహాయపడుతుంది.

లోన్-టు-వాల్యూ వర్సెస్ CLTV

లోన్-టు-వాల్యూ (ఎల్‌టివి) మరియు సిఎల్‌టివి తనఖా పూచీకత్తు ప్రక్రియలో ఉపయోగించే రెండు సాధారణ నిష్పత్తులు. చాలా మంది రుణదాతలు రెండు విలువలపై గరిష్టంగా విధిస్తారు, అంతకు మించి కాబోయే రుణగ్రహీత రుణానికి అర్హులు కాదు. LTV నిష్పత్తి ప్రాధమిక తనఖా బ్యాలెన్స్ మాత్రమే పరిగణిస్తుంది. అందువల్ల, పై ఉదాహరణలో, LTV నిష్పత్తి 50%, ప్రాథమిక తనఖా బ్యాలెన్స్ $ 100, 000 ను ఇంటి విలువ $ 200, 000 ద్వారా విభజించిన ఫలితం.

చాలా మంది రుణదాతలు ఎల్‌టివి గరిష్టంగా 80% విధిస్తారు ఎందుకంటే ఫన్నీ మే మరియు ఫ్రెడ్డీ మాక్ అధిక ఎల్‌టివి నిష్పత్తులతో తనఖాలను కొనుగోలు చేయరు. మంచి క్రెడిట్ ప్రొఫైల్స్ ఉన్న రుణగ్రహీతలు ఈ అవసరాన్ని అధిగమించగలరు కాని వారి ప్రాధమిక రుణ బ్యాలెన్స్ ఇంటి విలువలో 80% కంటే ఎక్కువగా ఉన్నంత వరకు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా (పిఎంఐ) చెల్లించాలి. ఇంటి విలువ రుణ బ్యాలెన్స్ కంటే తక్కువగా ఉన్నప్పుడు PMI రుణదాతను నష్టాల నుండి రక్షిస్తుంది.

ప్రాథమిక రుణదాతలు CLTV అవసరాలతో మరింత ఉదారంగా ఉంటారు. పైన పేర్కొన్న ఉదాహరణను పరిశీలిస్తే, జప్తు చేసిన సందర్భంలో, రెండవ తనఖా హోల్డర్ ఏదైనా స్వీకరించడానికి ముందు, తనఖా హోల్డర్ తన డబ్బును పూర్తిగా అందుకుంటాడు. రుణగ్రహీత డిఫాల్ట్ చేయడానికి ముందు ఆస్తి విలువ 5, 000 125, 000 కు తగ్గితే, ప్రాధమిక తాత్కాలిక హక్కుదారుడు చెల్లించాల్సిన మొత్తం ($ 100, 000) అందుకుంటాడు, రెండవ తాత్కాలిక హక్కుదారు $ 50, 000 బాకీ ఉన్నప్పటికీ మిగిలిన $ 25, 000 మాత్రమే అందుకుంటాడు. ప్రాధమిక తాత్కాలిక హక్కుదారు భుజాలు ఆస్తి విలువలు క్షీణిస్తున్న సందర్భంలో తక్కువ ప్రమాదాన్ని కలిగి ఉంటాయి మరియు అందువల్ల అధిక CLTV వద్ద రుణాలు ఇవ్వగలవు.

CLTV నిష్పత్తికి ఉదాహరణ

ఉదాహరణగా, ఒక వ్యక్తి ఇంటిని, 000 200, 000 కు కొనుగోలు చేస్తున్నాడని అనుకుందాం. ఆస్తిని భద్రపరచడానికి, ఆమె payment 50, 000 డౌన్‌ పేమెంట్‌ను అందించింది మరియు తనఖా తనఖాను, 000 100, 000 (ప్రాధమిక) మరియు $ 50, 000 (ద్వితీయ) అందుకుంది. ఆమె సంయుక్త రుణ-విలువ నిష్పత్తి (CLTV) కాబట్టి 75%: (($ 100, 000 + $ 50, 000) / $ 200, 000).