మొదట ఫైనాన్సింగ్ బేసిక్స్

విషయ సూచిక

• రుణ రకాలు
• ఈక్విటీ మరియు ఆదాయ అవసరాలు
• ప్రైవేట్ తనఖా భీమా
• స్థిర vs తేలియాడే రేట్లు
• బాటమ్ లైన్

మొదటిసారి హోమ్‌బ్యూయర్‌లకు అందుబాటులో ఉన్న అనేక ఫైనాన్సింగ్ ఎంపికలు అధికంగా అనిపించవచ్చు. కానీ ఆస్తి ఫైనాన్సింగ్ యొక్క ప్రాథమికాలను పరిశోధించడానికి సమయం కేటాయించడం వలన మీకు గణనీయమైన సమయం మరియు డబ్బు ఆదా అవుతుంది. ఆస్తి ఉన్న మార్కెట్‌ను అర్థం చేసుకోవడం మరియు అది రుణదాతలకు ప్రోత్సాహకాలను అందిస్తుందా అనేది మీ కోసం అదనపు ఆర్థిక ప్రోత్సాహకాలను సూచిస్తుంది. మీ అవసరాలకు బాగా సరిపోయే తనఖాను మీరు పొందుతున్నారని నిర్ధారించుకోవడానికి మీ ఆర్థిక పరిస్థితులను పరిశీలించండి.

కీ టేకావేస్

• తనఖా పొందడం మీ మొదటి ఇంటిని కొనుగోలు చేయడంలో కీలకమైన దశ అవుతుంది మరియు చాలా సముచితమైనదాన్ని ఎంచుకోవడానికి అనేక అంశాలు ఉన్నాయి.లెండర్లు మీ క్రెడిట్ యోగ్యతను మరియు మీ ఆదాయం, ఆస్తులు, అప్పులు మరియు క్రెడిట్ చరిత్ర ఆధారంగా తిరిగి చెల్లించే మీ సామర్థ్యాన్ని అంచనా వేస్తారు. తనఖాను ఎన్నుకోవడం, మీరు స్థిరమైన లేదా తేలియాడే రేటును ఎన్నుకోవాలా, మీ తనఖాను చెల్లించాల్సిన సంవత్సరాల సంఖ్య మరియు మీ డౌన్ పేమెంట్ యొక్క పరిమాణాన్ని ఎన్నుకోవాలి. సాంప్రదాయిక రుణాలు భీమా చేయని లేదా ఫెడరల్ ద్వారా హామీ ఇవ్వని తనఖాలు ప్రభుత్వం. మీ పరిస్థితులపై ఆధారపడి, మీరు FHA లేదా VA loan ణం లేదా మరొక విధమైన ప్రభుత్వ-హామీ రుణం ద్వారా మరింత అనుకూలమైన నిబంధనలకు అర్హులు.

రుణ రకాలు

సాంప్రదాయిక రుణాలు ఫెడరల్ ప్రభుత్వం భీమా చేయని లేదా హామీ ఇవ్వని తనఖాలు. అవి సాధారణంగా స్థిర-రేటు తనఖాలు. పెద్ద డౌన్‌ పేమెంట్, అధిక క్రెడిట్ స్కోరు, రుణ నిష్పత్తులకు తక్కువ ఆదాయం మరియు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా అవసరమయ్యే వాటి కోసం వారి కఠినమైన అవసరాలు అర్హత సాధించడం చాలా కష్టతరం చేసినప్పటికీ, సాంప్రదాయ తనఖాలు సాధారణంగా హామీ ఇచ్చిన తనఖాల కంటే తక్కువ ఖర్చుతో కూడుకున్నవి.

సాంప్రదాయిక రుణాలు ధృవీకరించే రుణాలు లేదా ధృవీకరించని రుణాలు అని నిర్వచించబడతాయి. రుణాలు ధృవీకరించడం ప్రభుత్వ-ప్రాయోజిత సంస్థలు (జిఎస్ఇ) ఫన్నీ మే లేదా ఫ్రెడ్డీ మాక్ నిర్దేశించిన రుణ పరిమితులు వంటి మార్గదర్శకాలకు అనుగుణంగా ఉంటాయి ఎందుకంటే వారు లేదా వివిధ రుణదాతలు తరచూ ఈ రుణాలను కొనుగోలు చేసి ప్యాకేజీ చేసి సెకండరీ మార్కెట్లో సెక్యూరిటీలుగా విక్రయిస్తారు. సాంప్రదాయిక తనఖా కోసం 2019 రుణ పరిమితి మొత్తం $ 484, 350, అయినప్పటికీ నియమించబడిన అధిక-ధర ప్రాంతాలకు ఇది ఎక్కువ కావచ్చు.

ఈ మొత్తానికి పైన చేసిన loan ణాన్ని జంబో loan ణం అని పిలుస్తారు మరియు సాధారణంగా కొంచెం ఎక్కువ వడ్డీ రేటును కలిగి ఉంటుంది, ఎందుకంటే ఈ రుణాలు ఎక్కువ నష్టాన్ని కలిగి ఉంటాయి (అవి ఎక్కువ డబ్బును కలిగి ఉంటాయి కాబట్టి), ద్వితీయ మార్కెట్‌కు తక్కువ ఆకర్షణీయంగా ఉంటాయి. ధృవీకరించని రుణాల కోసం, రుణ సంస్థకు రుణాలు ఇచ్చే రుణ సంస్థ, సాధారణంగా పోర్ట్‌ఫోలియో రుణదాత, వారి స్వంత మార్గదర్శకాలను నిర్దేశిస్తుంది.

FHA రుణాలు

US హౌసింగ్ అండ్ అర్బన్ డెవలప్‌మెంట్ విభాగంలో భాగమైన ఫెడరల్ హౌసింగ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ (FHA) వివిధ తనఖా రుణ కార్యక్రమాలను అందిస్తుంది. ఒక FHA loan ణం తక్కువ చెల్లింపు అవసరాలను కలిగి ఉంది మరియు సాంప్రదాయిక.ణం కంటే అర్హత సాధించడం సులభం. మొదటిసారి హోమ్‌బ్యూయర్‌లకు FHA రుణాలు అద్భుతమైనవి, ఎందుకంటే తక్కువ ముందస్తు రుణ ఖర్చులు మరియు తక్కువ కఠినమైన క్రెడిట్ అవసరాలకు అదనంగా, మీరు 3.5% కంటే తక్కువ చెల్లింపు చేయవచ్చు. FHA రుణాలు పైన వివరించిన చట్టబద్ధమైన పరిమితులను మించకూడదు.

క్యాచ్? అన్ని FHA రుణగ్రహీతలు తనఖా చెల్లింపుల్లోకి చేర్చబడిన తనఖా భీమా ప్రీమియం (MIP) ను చెల్లించాలి (ప్రైవేట్ తనఖా భీమా చూడండి, క్రింద).

VA రుణాలు

యుఎస్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ వెటరన్స్ అఫైర్స్ (VA) VA రుణాలకు హామీ ఇస్తుంది. VA రుణాలు చేయదు, కానీ అర్హతగల రుణదాతలు చేసిన తనఖాలకు హామీ ఇస్తుంది. ఈ హామీలు అనుభవజ్ఞులు మరియు సేవా వ్యక్తులు గృహ రుణాలను అనుకూలమైన నిబంధనలతో పొందటానికి అనుమతిస్తాయి, సాధారణంగా తక్కువ చెల్లింపు లేకుండా. చాలా సందర్భాలలో, సాంప్రదాయ రుణాల కంటే VA రుణాలు అర్హత సాధించడం సులభం. రుణదాతలు సాధారణంగా గరిష్ట VA రుణాన్ని సంప్రదాయ తనఖా రుణ పరిమితులకు పరిమితం చేస్తారు. రుణం కోసం దరఖాస్తు చేయడానికి ముందు, VA నుండి అర్హతను అభ్యర్థించండి. మీరు అంగీకరించినట్లయితే, రుణం కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవడానికి మీరు ఉపయోగించగల అర్హత యొక్క ధృవీకరణ పత్రాన్ని VA జారీ చేస్తుంది.

ఈ సమాఖ్య రుణ రకాలు మరియు కార్యక్రమాలతో పాటు, రాష్ట్ర మరియు స్థానిక ప్రభుత్వాలు మరియు ఏజెన్సీలు కొన్ని ప్రాంతాలలో పెట్టుబడి లేదా గృహయజమానులను పెంచడానికి సహాయ కార్యక్రమాలను స్పాన్సర్ చేస్తాయి.

ఈక్విటీ మరియు ఆదాయ అవసరాలు

గృహ తనఖా రుణ ధరను రుణదాత రెండు విధాలుగా నిర్ణయిస్తారు, రెండూ రుణగ్రహీత యొక్క క్రెడిట్ యోగ్యత ఆధారంగా. మూడు ప్రధాన క్రెడిట్ బ్యూరోల నుండి మీ FICO స్కోర్‌ను తనిఖీ చేయడంతో పాటు, రుణదాతలు వారు మీకు రుణం ఇచ్చే మొత్తాన్ని మరియు వడ్డీని సెట్ చేయడానికి లోన్-టు-వాల్యూ రేషియో (LTV) మరియు -ణ-సేవా కవరేజ్ నిష్పత్తి (DSCR) ను లెక్కిస్తారు. రేటు.

ఎల్‌టివి అంటే అనుషంగికంలో రుణం తీసుకునే వాస్తవమైన లేదా సూచించిన ఈక్విటీ మొత్తం. గృహ కొనుగోళ్ల కోసం, ఎల్‌టివి రుణ మొత్తాన్ని ఇంటి కొనుగోలు ధర ద్వారా విభజించడం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది. రుణదాతలు మీరు ఎక్కువ డబ్బును (డౌన్ పేమెంట్ రూపంలో) పెడుతున్నారని అనుకుంటారు, మీరు on ణం మీద డిఫాల్ట్ అయ్యే అవకాశం తక్కువ. ఎల్‌టివి ఎక్కువైతే డిఫాల్ట్ అయ్యే ప్రమాదం ఎక్కువ కాబట్టి రుణదాతలు ఎక్కువ వసూలు చేస్తారు.

Service ణ సేవా కవరేజ్ నిష్పత్తి (DSCR) తనఖా చెల్లించే మీ సామర్థ్యాన్ని నిర్ణయిస్తుంది. తనఖాపై మీరు డిఫాల్ట్ అయ్యే సంభావ్యతను అంచనా వేయడానికి రుణదాతలు మీ నెలవారీ నికర ఆదాయాన్ని తనఖా ఖర్చుల ద్వారా విభజిస్తారు. చాలా మంది రుణదాతలకు ఒకటి కంటే ఎక్కువ DSCR లు అవసరం. ఎక్కువ నిష్పత్తి, మీరు రుణాలు తీసుకునే ఖర్చులను భరించగలిగే ఎక్కువ సంభావ్యత మరియు రుణదాత తీసుకునే తక్కువ ప్రమాదం. ఎక్కువ DSCR, రుణదాత రుణ రేటుపై చర్చలు జరపవచ్చు ఎందుకంటే తక్కువ రేటుతో కూడా, రుణదాత మంచి రిస్క్-సర్దుబాటు రాబడిని పొందుతాడు.

ఈ కారణంగా, తనఖా రుణదాతతో చర్చలు జరుపుతున్నప్పుడు మీరు ఏ రకమైన అర్హత ఆదాయాన్ని చేర్చాలి. కొన్నిసార్లు అదనపు పార్ట్‌టైమ్ ఉద్యోగం లేదా ఇతర ఆదాయాన్ని సంపాదించే వ్యాపారం అర్హత లేదా రుణానికి అర్హత పొందకపోవడం లేదా సాధ్యమైనంత ఉత్తమమైన రేటును పొందడం మధ్య వ్యత్యాసాన్ని కలిగిస్తుంది.

ప్రైవేట్ తనఖా భీమా

మీరు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా (పిఎంఐ) ను కొనుగోలు చేయాల్సిన అవసరం ఉందా అని కూడా ఎల్‌టివి నిర్ణయిస్తుంది. రుణ ప్రమాదంలో కొంత భాగాన్ని తనఖా బీమాకు బదిలీ చేయడం ద్వారా రుణదాతను అప్రమేయంగా PMI ఇన్సులేట్ చేస్తుంది. చాలా మంది రుణదాతలకు 80% కంటే ఎక్కువ ఎల్‌టివి ఉన్న ఏదైనా loan ణం కోసం పిఎంఐ అవసరం, అంటే మీరు ఇంటిలో 20% కన్నా తక్కువ ఈక్విటీని కలిగి ఉన్న ఏదైనా loan ణం. భీమా చేయబడిన మొత్తం మరియు తనఖా కార్యక్రమం తనఖా భీమా ఖర్చును మరియు అది ఎలా సేకరించబడుతుందో నిర్ణయిస్తుంది.

చాలా తనఖా భీమా ప్రీమియంలను పన్ను మరియు ఆస్తి భీమా ఎస్క్రోలతో పాటు నెలవారీగా సేకరిస్తారు. LTV 78% కి సమానం లేదా అంతకంటే తక్కువ అయిన తర్వాత, PMI స్వయంచాలకంగా తొలగించబడుతుంది. మీకు 20% ఈక్విటీని ఇవ్వడానికి ఇంటి విలువ తగినంతగా ప్రశంసించిన తర్వాత మీరు PMI ను రద్దు చేయగలరు మరియు రెండు సంవత్సరాల వంటి నిర్ణీత కాలం గడిచిపోయింది. FHA వంటి కొంతమంది రుణదాతలు తనఖా భీమాను ఒకే మొత్తంగా అంచనా వేసి రుణ మొత్తంలో పెట్టుబడి పెడతారు.

నియమం ప్రకారం, ప్రైవేట్ తనఖా భీమాను నివారించడానికి ప్రయత్నించండి, ఎందుకంటే ఇది మీకు ఎటువంటి ప్రయోజనం లేని ఖర్చు.

పిఎంఐకి చెల్లించకుండా ఉండటానికి మార్గాలు ఉన్నాయి. ఒకటి ఇల్లు కొనేటప్పుడు ఆస్తి విలువలో 80% కంటే ఎక్కువ రుణం తీసుకోకూడదు; మరొకటి హోమ్ ఈక్విటీ ఫైనాన్సింగ్ లేదా రెండవ తనఖాను 20% కంటే ఎక్కువ తగ్గించడం. అత్యంత సాధారణ ప్రోగ్రామ్‌ను 80-10-10 తనఖా అంటారు. 80 అంటే మొదటి తనఖా యొక్క LTV, మొదటి 10 రెండవ తనఖా యొక్క LTV ని సూచిస్తుంది మరియు మూడవ 10 మీరు ఇంటిలో ఉన్న ఈక్విటీని సూచిస్తుంది.

రెండవ తనఖాపై రేటు మొదటి రేటు కంటే ఎక్కువగా ఉంటుంది, మిశ్రమ ప్రాతిపదికన, ఇది 90% ఎల్‌టివి.ణం రేటు కంటే ఎక్కువగా ఉండకూడదు. 80-10-10 తనఖా PMI కోసం చెల్లించడం కంటే తక్కువ ఖర్చుతో కూడుకున్నది మరియు రెండవ తనఖా చెల్లింపును వేగవంతం చేయడానికి మరియు అప్పు యొక్క ఆ భాగాన్ని త్వరగా తొలగించడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది, తద్వారా మీరు మీ ఇంటిని త్వరగా చెల్లించవచ్చు.

స్థిర వర్సెస్ ఫ్లోటింగ్ రేట్ తనఖాలు

స్థిర-రేటు లేదా తేలియాడే రేటు (లేదా వేరియబుల్ రేట్) తనఖా పొందాలా అనేది మరొక పరిశీలన. స్థిర-రేటు తనఖాలో, రుణం యొక్క మొత్తం కాలానికి రేటు మారదు. స్థిర-రేటు రుణం పొందడం యొక్క స్పష్టమైన ప్రయోజనం ఏమిటంటే, మొత్తం రుణ కాలానికి నెలవారీ రుణ ఖర్చులు ఏమిటో మీకు తెలుసు. మరియు, ప్రస్తుత వడ్డీ రేట్లు తక్కువగా ఉంటే, మీరు గణనీయమైన సమయానికి మంచి రేటుతో లాక్ చేయబడ్డారు.

వడ్డీ-మాత్రమే తనఖా లేదా సర్దుబాటు-రేటు తనఖా (ARM) వంటి తేలియాడే-రేటు తనఖా, మొదటిసారి హోమ్‌బ్యూయర్‌లకు లేదా రుణ కాలంలో వారి ఆదాయాలు గణనీయంగా పెరుగుతాయని ఆశించే వ్యక్తులకు సహాయం చేయడానికి రూపొందించబడింది. ఫ్లోటింగ్-రేటు రుణాలు సాధారణంగా loan ణం యొక్క ప్రారంభ కొన్ని సంవత్సరాలలో తక్కువ పరిచయ రేట్లు పొందటానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తాయి, మీరు ఖరీదైన స్థిర-రేటు రుణం పొందడానికి ప్రయత్నించిన దానికంటే ఎక్కువ డబ్బుకు అర్హత సాధించడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది. వాస్తవానికి, వడ్డీ రేటు పెరుగుదలతో మీ ఆదాయం దశలవారీగా పెరగకపోతే ఈ ఎంపిక ప్రమాదకరంగా ఉంటుంది. ఇతర ఇబ్బంది ఏమిటంటే మార్కెట్ వడ్డీ రేట్ల మార్గం అనిశ్చితం: అవి ఒక్కసారిగా పెరిగితే, మీ రుణ నిబంధనలు వారితో ఆకాశాన్ని అంటుతాయి.

ARM లు ఎలా పనిచేస్తాయి

ARM ల యొక్క అత్యంత సాధారణ రకాలు ఒకటి, ఐదు లేదా ఏడు సంవత్సరాల కాలానికి. ప్రారంభ వడ్డీ రేటు సాధారణంగా కొంత కాలానికి నిర్ణయించబడుతుంది మరియు తరువాత క్రమానుగతంగా రీసెట్ చేయబడుతుంది, తరచుగా ప్రతి నెల. ARM రీసెట్ అయిన తర్వాత, ఇది మార్కెట్ రేటుకు సర్దుబాటు చేస్తుంది, సాధారణంగా ప్రస్తుతమున్న US ట్రెజరీ రేటుకు కొంత ముందుగా నిర్ణయించిన స్ప్రెడ్ (శాతం) ను జోడించడం ద్వారా. పెరుగుదల సాధారణంగా పరిమితం అయినప్పటికీ, పరిచయ వ్యవధిలో తక్కువ రేటును అందించినందుకు రుణదాతకు పరిహారం ఇవ్వడానికి ARM సర్దుబాటు ప్రస్తుత స్థిరమైన-రేటు తనఖా loan ణం కంటే ఖరీదైనది.

వడ్డీ-మాత్రమే రుణాలు ఒక రకమైన ARM, దీనిలో మీరు తనఖా వడ్డీని మాత్రమే చెల్లిస్తారు మరియు పరిచయ కాలంలో రుణం స్థిరమైన, ప్రధాన-చెల్లించే రుణానికి తిరిగి వచ్చే వరకు అసలు కాదు. మొదటిసారి రుణగ్రహీతలకు ఇటువంటి రుణాలు చాలా ప్రయోజనకరంగా ఉంటాయి ఎందుకంటే వడ్డీని చెల్లించడం మాత్రమే నెలవారీ రుణాలు తీసుకునే వ్యయాన్ని గణనీయంగా తగ్గిస్తుంది మరియు చాలా పెద్ద రుణానికి అర్హత సాధించడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది. అయినప్పటికీ, మీరు ప్రారంభ వ్యవధిలో ప్రిన్సిపాల్ చెల్లించనందున, మీరు ప్రిన్సిపాల్‌ను తిరిగి చెల్లించడం ప్రారంభించే వరకు రుణంపై బకాయిలు మారవు.

బాటమ్ లైన్

మీరు మొదటిసారి ఇంటి తనఖా కోసం చూస్తున్నట్లయితే, అన్ని ఫైనాన్సింగ్ ఎంపికల ద్వారా క్రమబద్ధీకరించడం మీకు కష్టంగా ఉంటుంది. మీరు నిజంగా ఎంత ఇంటిని కొనుగోలు చేయవచ్చో నిర్ణయించడానికి సమయం కేటాయించి, తదనుగుణంగా ఫైనాన్స్ చేయండి. మీరు గణనీయమైన మొత్తాన్ని అణిచివేసేందుకు లేదా తక్కువ ఎల్‌టివిని సృష్టించడానికి తగినంత ఆదాయాన్ని కలిగి ఉండగలిగితే, మీకు రుణదాతలతో ఎక్కువ చర్చా శక్తి మరియు ఎక్కువ ఫైనాన్సింగ్ ఎంపికలు ఉంటాయి. మీరు అతిపెద్ద loan ణం కోసం ప్రయత్నిస్తే, మీకు అధిక రిస్క్-సర్దుబాటు రేటు మరియు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా ఇవ్వవచ్చు.

రిస్క్‌తో పెద్ద loan ణం పొందడం వల్ల కలిగే ప్రయోజనాన్ని తూకం వేయండి. వడ్డీ రేట్లు సాధారణంగా వడ్డీ-మాత్రమే వ్యవధిలో తేలుతాయి మరియు మార్కెట్ వడ్డీ రేట్ల మార్పులకు ప్రతిస్పందనగా తరచుగా సర్దుబాటు అవుతాయి. అలాగే, రుణాలు తీసుకునే ఖర్చులు పెరగడంతో పాటు మీ పునర్వినియోగపరచలేని ఆదాయం పెరగని ప్రమాదాన్ని పరిగణించండి.

మంచి తనఖా బ్రోకర్ లేదా తనఖా బ్యాంకర్ అన్ని విభిన్న కార్యక్రమాలు మరియు ఎంపికల ద్వారా మిమ్మల్ని నడిపించడంలో సహాయపడగలగాలి, కానీ తనఖా రుణం కోసం మీ ప్రాధాన్యతలను తెలుసుకోవడం కంటే మీకు ఏమీ మంచిది కాదు.