రెసిడెన్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్కు ఫైనాన్సింగ్ విషయానికి వస్తే, చాలా లావాదేవీలు బాగా ధరించే ప్రక్రియను అనుసరిస్తాయి. తనఖాకు అర్హత సాధించడానికి అవసరమైన ఆదాయం, ఉపాధి చరిత్ర మరియు క్రెడిట్ స్కోరుతో విక్రేత సిద్ధంగా ఉన్న కొనుగోలుదారుని కనుగొంటాడు మరియు రుణ సంస్థ ఈ ఒప్పందానికి ఆర్థిక సహాయం చేస్తుంది.
సాంప్రదాయ ఫైనాన్సింగ్ అందుబాటులో లేనట్లయితే, మరియు కొనుగోలుదారు మరియు విక్రేత ఇప్పటికీ అమ్మకంతో ప్రైవేటుగా కొనసాగాలని కోరుకుంటే? విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ అని పిలవబడే వాటిని నమోదు చేయండి. ఈ పదం సూచించినట్లుగా, ఇంటిని విక్రయించే వ్యక్తి కొనుగోలుదారునికి తనఖా అందించే బ్యాంకు కాకుండా, కొనుగోలుకు ఆర్థిక సహాయం చేస్తాడు.
విక్రేత-ఫైనాన్స్‌డ్ రియల్ ఎస్టేట్ ఒప్పందాల యొక్క ఇన్లు మరియు అవుట్‌లు
విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ గురించి అనుకూలమైనది ఏమిటి
సాంప్రదాయ ఫైనాన్సింగ్‌కు ఈ ప్రత్యామ్నాయం సమయాల్లో లేదా తనఖాలు పొందడం కష్టతరమైన ప్రదేశాలలో ఉపయోగకరమైన ఎంపిక. అటువంటి కఠినమైన పరిస్థితులలో, విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ కొనుగోలుదారులకు ప్రత్యామ్నాయ క్రెడిట్ రూపాన్ని పొందటానికి అనుమతిస్తుంది. సాంప్రదాయ తనఖాకు అర్హత లేని కొనుగోలుదారుల జనాభాను అమ్మకందారులు నొక్కవచ్చు. మరియు విక్రేత విక్రయానికి ఆర్థిక సహాయం చేస్తున్నందున, ఆస్తి అధిక అమ్మకపు ధరను ఆదేశించవచ్చు.
విక్రేత-ఫైనాన్స్‌డ్ అమ్మకంలో బ్యాంక్ నేరుగా పాల్గొనదు; కొనుగోలుదారు మరియు విక్రేత ఏర్పాట్లు చేస్తారు. వారు వడ్డీ రేటు, కొనుగోలుదారు నుండి విక్రేత వరకు చెల్లింపుల షెడ్యూల్ మరియు కొనుగోలుదారు ఆ బాధ్యతలపై డిఫాల్ట్గా ఉండాల్సిన ప్రామిసరీ నోట్‌ను రూపొందిస్తారు. తనఖాతో కూడిన అమ్మకం వలె కాకుండా, ప్రిన్సిపాల్‌ను కొనుగోలుదారు నుండి విక్రేతకు బదిలీ చేయలేరు, కానీ ఆ మొత్తాన్ని కాలక్రమేణా తిరిగి చెల్లించే ఒప్పందం.
ఇద్దరు ప్రధాన ఆటగాళ్ళు మాత్రమే పాల్గొనడంతో, యజమాని ఫైనాన్సింగ్ ఆచార పద్ధతిలో ఇంటిని అమ్మడం కంటే వేగంగా మరియు చౌకగా ఉంటుంది. ఆమె పేరును కలిగి ఉన్న హార్లెం ఆధారిత రియల్ ఎస్టేట్ బ్రోకరేజ్ యొక్క ప్రధాన బ్రోకర్ మరియు యజమాని విల్లీ కాథరిన్ సగ్స్, అమ్మకందారుడు అమ్మకానికి ఆర్థిక సహాయం చేసినప్పుడు "ఒప్పందం వేగంగా ముగుస్తుంది, ఎందుకంటే బ్యాంక్ లోన్ ఆఫీసర్, అండర్ రైటర్ మరియు లీగల్ ఫైల్ను క్లియర్ చేయడానికి విభాగం. " "కొనుగోలుదారులు ఇష్టపడతారు ఎందుకంటే వారు తక్కువ డబ్బుతో ఇంటిలో చేరవచ్చు" అని కూడా సూచిస్తుంది.
విక్రేత-ఫైనాన్స్‌డ్ అమ్మకం కోసం ముగింపు ఖర్చులు వాస్తవానికి తక్కువ. బ్యాంకు పాల్గొనకుండా, లావాదేవీ తనఖా లేదా డిస్కౌంట్ పాయింట్ల ఖర్చుతో పాటు, ఆరిజినేషన్ ఫీజులు మరియు ఫైనాన్సింగ్ ప్రక్రియలో రుణదాతలు మామూలుగా సమం చేసే ఇతర ఛార్జీల హోస్ట్‌ను నివారిస్తుంది. అవసరమైన నిబంధనల గురించి, అవసరమైన డౌన్‌-పేమెంట్ నుండి వడ్డీ రేటు వరకు, ఒప్పందం యొక్క వ్యవధి వరకు, కనీసం వశ్యత కూడా ఉంది.
విక్రేత యొక్క ఫైనాన్సింగ్ సాధారణంగా ఐదేళ్ల వంటి స్వల్పకాలిక కాలానికి మాత్రమే నడుస్తుంది, ఆ కాలం చివరిలో బెలూన్ చెల్లింపు వస్తుంది. సిద్ధాంతం-లేదా ఆశ, కనీసం-కొనుగోలుదారు చివరికి సాంప్రదాయ రుణదాతతో చెల్లింపును రీఫైనాన్స్ చేస్తాడు, మెరుగైన క్రెడిట్-యోగ్యతతో ఆయుధాలు కలిగి ఉంటాడు మరియు ఇంటిలో కొంత ఈక్విటీని కూడబెట్టుకుంటాడు.
కొనుగోలుదారులు తెలుసుకోవలసినది
విక్రేత ఫైనాన్సింగ్‌కు సంభావ్య ప్లస్ కోసం, దాన్ని ఉపయోగించే లావాదేవీలు రెండు పార్టీలకు నష్టాలు మరియు వాస్తవికతలతో వస్తాయి. విక్రేత-ఫైనాన్స్‌డ్ ఒప్పందాన్ని ఖరారు చేయడానికి ముందు కొనుగోలుదారులు పరిగణించవలసినవి ఇక్కడ ఉన్నాయి.
తనఖాతో పోలిస్తే మంచి నిబంధనలను ఆశించవద్దు. విక్రేత-ఫైనాన్స్‌డ్ ఒప్పందం యొక్క నిబంధనలు దెబ్బతిన్నందున, వశ్యత తరచుగా వాస్తవికతను కలుస్తుంది. విక్రేత వారి ఆర్థిక అవసరాలు మరియు నష్టాలను జీర్ణించుకుంటాడు, కొనుగోలుదారు రుణంపై డిఫాల్ట్ అయ్యే అవకాశంతో సహా, ఖరీదైన మరియు గజిబిజి తొలగింపు ప్రక్రియ యొక్క అవకాశంతో.
ఫలితం కొనుగోలుదారుడికి హుందాగా ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, మీరు బ్యాంకులు అందిస్తున్న దానికంటే ఎక్కువ అనుకూలమైన వడ్డీ రేటును పొందే అవకాశం ఉంది, కానీ మీరు ఎక్కువ చెల్లించే అవకాశం ఉంది, బహుశా ప్రస్తుత రేటు కంటే అనేక అదనపు శాతం పాయింట్లు. మరియు మీరు బహుశా తనఖా యొక్క పరిమాణంతో పోల్చదగిన డౌన్‌-పేమెంట్‌ను అందించాల్సి ఉంటుంది-అంటే ఆస్తి విలువలో 10% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ.
మీరు మీరే విక్రేతకు అమ్మవలసి ఉంటుంది. సాంప్రదాయ తనఖా కోసం మీరు అర్హత సాధించని కారణాల గురించి పారదర్శకంగా మరియు సూటిగా ఉండటం చాలా తెలివైనది. విక్రేత మీ ఉద్యోగం, ఆస్తులు, ఆర్థిక వాదనలు మరియు సూచనలతో సహా మీ క్రెడిట్ చరిత్ర మరియు ఇతర నేపథ్య డేటాను తనిఖీ చేసినప్పుడు ఆ సమాచారం కొంతవరకు బయటపడవచ్చు.
కానీ, రుణగ్రహీత మీ సామర్థ్యంపై ఏవైనా పరిమితులను మీరు ఎత్తి చూపారని నిర్ధారించుకోండి, అది విక్రేత యొక్క శ్రద్ధ సమయంలో కనిపించదు. తనఖా బ్రోకర్ మరియు డెన్వర్ ఆధారిత హుయెట్నర్ కాపిటల్ అధ్యక్షుడు టాడ్ హుయెట్నర్, మంచి క్రెడిట్ మరియు చేతిలో భారీగా చెల్లింపు ఉన్న సంభావ్య కొనుగోలుదారు కూడా ఇటీవల కొత్త వ్యాపారాన్ని ప్రారంభించి ఉండవచ్చని, అందువల్ల అర్హత సాధించలేకపోతున్నారని అభిప్రాయపడ్డారు. రెండు సంవత్సరాల వరకు రుణం.
విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ ప్రతిపాదించడానికి సిద్ధంగా ఉండండి. తనఖాకు అర్హత లేని కొనుగోలుదారులను ఆకర్షించాలనే ఆశతో, విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ అందించే గృహయజమానులు తరచుగా ఆ విషయాన్ని బహిరంగంగా ప్రకటిస్తారు. మీరు విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ గురించి ప్రస్తావించకపోతే, దాని గురించి అడగడం బాధ కలిగించదు అని తనఖా బ్రోకర్ టాడ్ హుయెట్నర్ చెప్పారు.
మీరు చేసినప్పుడు, అతను చెప్పాడు, మీకు వీలైనంత స్పష్టంగా ఎంపికను ప్రతిపాదించండి. యజమాని ఫైనాన్సింగ్ ఒక ఎంపిక కాదా అని అడగడానికి బదులు, కొనుగోలుదారులు ఒక నిర్దిష్ట ప్రతిపాదనను సమర్పించాలని హుయెట్నర్ సిఫార్సు చేస్తున్నారు. “ఉదాహరణకు, 'నా ఆఫర్ 20% తగ్గడంతో పూర్తి ధర, అమ్మకందారుడు 50, 000 350, 000 కు 6% వద్ద ఫైనాన్సింగ్, ఐదేళ్ల బెలూన్ ఒంటరితో 30 ఏళ్లుగా రుణమాఫీ. నేను రెండు, మూడు సంవత్సరాలలో రీఫైనాన్స్ చేయకపోతే, నేను నాలుగు మరియు ఐదు సంవత్సరాలలో రేటును 7% కి పెంచుతాను."
అమ్మకందారుడు అమ్మకానికి ఆర్థికంగా ఉచితం అని నిర్ధారించండి. విక్రేత ఆస్తిని పూర్తిగా కలిగి ఉన్నప్పుడు విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ చాలా సులభం; ఆస్తిపై తనఖా అదనపు సమస్యలను పరిచయం చేస్తుంది. ఆస్తిపై టైటిల్ సెర్చ్ కోసం చెల్లించడం అది దస్తావేజులో ఖచ్చితంగా వివరించబడిందని మరియు తనఖా లేదా పన్ను తాత్కాలిక హక్కుల నుండి ఉచితం అని నిర్ధారిస్తుంది.
లాంకాస్టర్, పా. ఒక అమ్మకందారుడు యజమాని ఫైనాన్సింగ్ చేస్తే మరియు తనఖా సంస్థ కనుగొంటే, అది ఇంటిని 'అమ్మినట్లు' పరిగణిస్తుంది మరియు అప్పును పూర్తిగా చెల్లించాలని డిమాండ్ చేస్తుంది, ఇది రుణదాతను ముందస్తుగా తెలియజేయడానికి అనుమతిస్తుంది."
విక్రేతలు తెలుసుకోవలసినది
మీరు ఇంటి అమ్మకాలకు ఆర్థిక సహాయం చేస్తుంటే ఈ చిట్కాలు మరియు వాస్తవాలను గుర్తుంచుకోండి.
మీరు అమ్మకానికి ఎక్కువ కాలం ఆర్థిక సహాయం చేయనవసరం లేదు. విక్రేతగా, మీరు ఎప్పుడైనా, ప్రామిసరీ నోట్‌ను పెట్టుబడిదారుడికి లేదా రుణదాతకు అమ్మవచ్చు, కొనుగోలుదారు ఎవరికి చెల్లింపులు పంపుతాడు. సెంట్రల్ ఫ్లోరిడాలోని రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారుడు మరియు భూస్వామి రాబిన్ డేనియల్స్ ప్రకారం, "చాలా మంది అమ్మకందారులు యజమాని ఫైనాన్సింగ్‌తో విక్రయించటానికి భయపడుతున్నారు, కాని వారు కలిగి ఉన్న నోట్ మరొకరికి అమ్మగలిగే విషయం అని తెలియదు. అదే రోజున ఇది జరగవచ్చు మూసివేసినందున, విక్రేత వెంటనే నగదు పొందుతాడు."
మరో మాటలో చెప్పాలంటే, అమ్మకందారులకు నగదు అవసరం లేదు, లేదా వారు రుణదాతలుగా మారవలసిన అవసరం లేదు. అయినప్పటికీ, నోటును విక్రయించడానికి మీరు దాని పూర్తి విలువ కంటే తక్కువగా అంగీకరించాల్సి ఉంటుందని తెలుసుకోండి, తద్వారా ఆస్తిపై మీ రాబడి తగ్గుతుంది. ద్వితీయ-మార్కెట్ నిధులపై ప్రత్యేకత కలిగిన అమెరినోటెక్స్చేంజ్ అనే సంస్థ ప్రకారం, లక్షణాలపై ప్రామిసరీ నోట్లు సాధారణంగా వారి ముఖ విలువలో 65% నుండి 90% వరకు అమ్ముతాయి.
ఆస్తిని విక్రయించడానికి విక్రేత ఫైనాన్సింగ్‌ను మీ పిచ్‌లో భాగం చేసుకోండి. విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ చాలా అరుదు కాబట్టి, ఆస్తి జాబితాతో ప్రారంభించి, మీరు దీన్ని అందిస్తున్నారనే వాస్తవాన్ని ప్రోత్సహించండి. "విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ అందుబాటులో ఉంది" అనే పదాలను వచనానికి జోడిస్తే సంభావ్య కొనుగోలుదారులు మరియు వారి ఏజెంట్లను ఎంపిక పట్టికలో ఉందని హెచ్చరిస్తుంది.
సంభావ్య కొనుగోలుదారులు మీ ఇంటిని చూసినప్పుడు, ఫైనాన్సింగ్ ఏర్పాట్ల గురించి మరింత వివరంగా చెప్పండి. విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ అంటే ఏమిటో సాధారణ వివరణతో పాటు, ఫైనాన్సింగ్ నిబంధనలను వివరించే సమాచార షీట్‌ను సిద్ధం చేయండి, ఎందుకంటే చాలా మంది కొనుగోలుదారులు దాని గురించి తెలియదు.
పన్ను సలహా తీసుకోండి మరియు రుణ-సేవ సహాయం కూడా పరిగణించండి.
విక్రేత-ఫైనాన్స్‌డ్ ఒప్పందాలు పన్ను సమస్యలను కలిగిస్తాయి కాబట్టి, అమ్మకం కోసం మీ బృందంలో భాగంగా ఫైనాన్షియల్ ప్లానర్ లేదా పన్ను నిపుణుడిని నిమగ్నం చేయండి. అలాగే, మీరు రుణదాతగా అనుభవం మరియు సౌకర్యంగా లేకుంటే, నెలవారీ చెల్లింపులను సేకరించడానికి, స్టేట్మెంట్లను జారీ చేయడానికి మరియు రుణ నిర్వహణలో పాల్గొన్న ఇతర పనులను నిర్వహించడానికి రుణ-సేవ సంస్థను నియమించుకోండి.
బాటమ్ లైన్
చాలా మందికి ఇది అసాధారణమైనది మరియు తెలియనిది, రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లను సవాలు చేయడంలో విక్రేత ఫైనాన్సింగ్ సహాయక ఎంపిక. ఏదేమైనా, ఈ అమరిక కొనుగోలుదారు మరియు విక్రేత కోసం కొన్ని ప్రత్యేక నష్టాలను ప్రేరేపిస్తుంది మరియు వాటిని తగ్గించడానికి మరియు ప్రక్రియను సున్నితంగా అమలు చేయడానికి వృత్తిపరమైన సహాయంతో నిమగ్నమవ్వడం మంచిది.
సంబంధిత పనులతో పాటు అమ్మకపు ఒప్పందం మరియు ప్రామిసరీ నోట్‌ను వ్రాయడానికి మరియు సమీక్షించడానికి రెండు పార్టీలు ఒక న్యాయవాది లేదా రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్‌ను నియమించాలి. కొన్ని సంబంధిత నిబంధనలు (బెలూన్ చెల్లింపులను నియంత్రించేవి వంటివి) అధికార పరిధిలో మారుతూ ఉంటాయి కాబట్టి, విక్రేత-ఆర్ధిక గృహ లావాదేవీలతో అనుభవం ఉన్న నిపుణులను కనుగొనడానికి ప్రయత్నించండి మరియు వీలైతే మీరు ఎక్కడ నివసిస్తున్నారో అనుభవించండి.
ప్రొఫెషనల్స్ కొనుగోలుదారు మరియు విక్రేత వారికి బాగా సరిపోయే నిర్దిష్ట ఒప్పందం మరియు అమ్మకం పరిస్థితులను నిర్ణయించడంలో సహాయపడతారు. ఇది అమ్మకందారుల-ఆర్ధిక ఒప్పందం కాకపోతే, రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారు డాన్ టెప్పర్ ఆఫ్ సొల్యూషన్స్ 3D LLC ఒక సాంప్రదాయ తనఖా అమరిక కాకుండా "వాస్తవానికి డజన్ల కొద్దీ ఇతర మార్గాలు కొనడానికి ఉన్నాయి" అని అభిప్రాయపడ్డారు.ఈ ఏర్పాట్లు, టెప్పర్ ఎత్తిచూపారు, లీజును చేర్చండి -ఆప్షన్, లీజు-కొనుగోలు, భూమి ఒప్పందం, దస్తావేజు కోసం ఒప్పందం, ఈక్విటీ షేరింగ్, మరియు తనఖాలను చుట్టడం. "చాలా మంది కొనుగోలుదారులు మరియు చాలా మంది రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్లు, వీటిలో ఎలా పని చేస్తారో తెలియదు" అని ఆయన చెప్పారు.
