విషయ సూచిక
- ఈక్విటీ స్ట్రిప్పింగ్ యొక్క ప్రాథమికాలు
- HELOC లను ఉపయోగించడం
- రెండవ తనఖా లాగడం
- హోమ్‌స్టెడ్ మినహాయింపులను ఉపయోగించడం
- స్నేహపూర్వక రుణాల వ్యూహం
- క్రాస్ Collateralization
- రియల్ ఎస్టేట్ LLC లు
- బాటమ్ లైన్
ఈక్విటీ స్ట్రిప్పింగ్ - రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి యొక్క ఈక్విటీ విలువను తగ్గించే ప్రక్రియ - పురాతన ఆస్తి-రక్షణ వ్యూహాలలో ఒకటి. తప్పనిసరిగా, ఇది రుణదాతలకు సంపాదించడానికి తక్కువ లేదా ఈక్విటీ లేనంతవరకు రుణంతో ఆస్తిని చుట్టుముట్టడం. ఆస్తికి వ్యతిరేకంగా మరొక పార్టీకి దావా ఇవ్వడం ద్వారా, యజమానులు నగదు ప్రవాహాలు మరియు ఆస్తి యొక్క వినియోగంపై నియంత్రణను కలిగి ఉంటారు, అదే సమయంలో ఏ రకమైన చట్టపరమైన తీర్పును పూర్తి చేయడానికి ప్రయత్నిస్తున్నవారికి ఆస్తిని ఆకర్షణీయం చేయలేరు. ఇది అకారణంగా సరళమైన విధానం అయినప్పటికీ, దాని ప్రభావాన్ని నిర్ధారించడానికి కొన్ని అవసరాలు తీర్చాలి. ఈ వ్యూహాన్ని అమలు చేయడానికి వివిధ మార్గాలు యజమానులకు పెరుగుతున్న స్థాయి ప్రయోజనాలను అందిస్తాయి.
ఈక్విటీ స్ట్రిప్పింగ్ యొక్క ప్రాథమికాలు
జప్తు నివారణ కుంభకోణం, ఈక్విటీ స్ట్రిప్పింగ్ లేదా అనుషంగికతతో గందరగోళం చెందకూడదు, రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తుల యాజమాన్యాన్ని కాపాడటానికి, ఆస్తులలోని ఈక్విటీని రుణదాతల దృష్టిలో విలువలేనిదిగా చేయడం ద్వారా ఇది ప్రభావితమవుతుంది. అనేక విభిన్న ఈక్విటీ-స్ట్రిప్పింగ్ వ్యూహాలు ఉన్నప్పటికీ, అవన్నీ రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులను పెద్ద ఈక్విటీ ఆసక్తులు లేకుండా నియంత్రించవలసి ఉంటుంది. ఆస్తిలో ఈక్విటీని పొందడం కష్టంగా లేదా ఖరీదైనదిగా చేయడం ద్వారా, యజమానులు తమ ఇళ్లను మరియు ఇతర ఆస్తులను చట్టపరమైన చర్యలలో అటాచ్మెంట్ నుండి నిరోధించాలని భావిస్తున్నారు. ఆలోచన చాలా సులభం: ఆస్తిపై నియంత్రణ మరియు ఆనందాన్ని ఉంచండి, కానీ రుణదాత పొందడానికి తక్కువ లేదా ఈక్విటీని వదిలివేయండి. (మరింత కోసం, ఫోర్క్లోజర్ మోసాలను నివారించడం చదవండి.)
అదే సమయంలో, ఏ రకమైన ఆస్తి-రక్షణ వ్యూహంలో మాదిరిగా, రక్షణ అవసరమయ్యే సమయానికి ముందుగానే ఈక్విటీ స్ట్రిప్పింగ్ బాగా అమలు చేయాలి. చట్టపరమైన ప్రక్రియ సమయంలో ఏదైనా ఆస్తి-ప్రొజెక్షన్ వ్యూహాన్ని అమలు చేయడం సాధారణంగా కోర్టులు సరికానిదిగా పరిగణించబడుతుంది. ఉదాహరణకు, ఆస్తులను వేరొకరి పేరు మీద పెట్టడానికి ప్రయత్నించడం ఒక మోసపూరిత బదిలీగా పరిగణించబడుతుంది, ఇది ఆస్తులను దాచడం యొక్క ఏకైక ప్రయోజనాల కోసం జరుగుతుంది.
సాంప్రదాయకంగా, ఈక్విటీ స్ట్రిప్పింగ్ యొక్క అత్యంత సాధారణ రూపం (స్పౌసల్ స్ట్రిప్పింగ్ అని పిలుస్తారు) ఆర్థిక కారణాల వల్ల కేసు పెట్టడానికి తక్కువ అవకాశం ఉన్న జీవిత భాగస్వామికి టైటిల్‌ను విడిచిపెట్టడం. విడాకులు ఇప్పుడు చట్టపరమైన బాధ్యత కంటే ఆస్తులకు ఎక్కువ ముప్పుగా ఉన్నందున ఇంతకుముందు సమర్థవంతమైన ఈ వ్యూహం ఉపయోగించబడదు.
HELOC లను ఉపయోగించడం
ఈ రోజుల్లో, అటాచ్మెంట్ యొక్క సంభావ్యతను తగ్గించడానికి అత్యంత సాధారణ మార్గం ఆస్తికి వ్యతిరేకంగా రుణాలు తీసుకోవడం మరియు రుణ బాధ్యత కోసం మరొక పార్టీకి తాత్కాలిక హక్కు ఇవ్వడం. రుణాలు తీసుకునే అత్యంత సాధారణ రూపం హోమ్ ఈక్విటీ లైన్ ఆఫ్ క్రెడిట్ (HELOC). ఒక HELOC తో, రుణదాతకు ఆస్తి యొక్క ఈక్విటీకి వ్యతిరేకంగా తాత్కాలిక హక్కు ఇవ్వబడుతుంది, ఇది రుణానికి అనుషంగికంగా పనిచేస్తుంది. అన్‌ఫండ్ చేయని ఈక్విటీ loan ణం కూడా రుణగ్రహీతకు ఎటువంటి ముఖ్యమైన నష్టాన్ని సృష్టించకుండా ఒకరి పుస్తకాల ఈక్విటీని గణనీయంగా తగ్గిస్తుంది. క్రెడిట్ యొక్క చాలా ఈక్విటీ లైన్లు నిధులను ఉపయోగించనందుకు రుసుము వసూలు చేయవు మరియు ఏర్పాటు చేయడానికి చాలా చౌకగా ఉంటాయి (ఉచితం కాకపోతే). HELOC లు రుణదాతకు ఒక ఆస్తిలో అసలు ఈక్విటీని పొందడం చాలా కష్టతరం మరియు ఖరీదైనది, మరియు రుణగ్రహీత యొక్క నగదు ప్రవాహాన్ని ప్రభావితం చేయకుండా, రుణదాతలను చట్టపరమైన చర్యలను ప్రారంభించకుండా అడ్డుకుంటుంది.
రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క భాగంపై అన్‌ఫండ్ చేయని HELOC ని ఉంచడం ఏదైనా ఆస్తికి రక్షణ యొక్క మొదటి మార్గం; ఇది అత్యవసర పరిస్థితులకు లేదా ఇతర unexpected హించని ఆర్థిక బాధ్యతలకు ఉపయోగపడే నిధుల మూలాన్ని కూడా అందిస్తుంది. ఇది చెల్లించబడకపోతే, అవసరమైన వడ్డీ లేదా ప్రధాన తిరిగి చెల్లింపుల రూపంలో HELOC ఎటువంటి ఆర్థిక నష్టాన్ని జోడించదు. వాస్తవానికి బ్యాంకుకు ఎంత రుణపడి ఉంటారో రుణదాతలు చెప్పలేరు కాబట్టి, ఈ వ్యూహం ఒక పార్టీని ఆస్తి నుండి వెళ్ళకుండా నిరుత్సాహపరచడంలో ప్రభావవంతంగా ఉంటుంది, కాని రుణదాత కోర్టుకు వెళ్లాలని నిర్ణయించుకుంటే తక్కువ ప్రభావవంతంగా ఉంటుంది.
రెండవ తనఖా లాగడం
మరింత ప్రభావవంతమైనది, ప్రమాదకరమైనది అయినప్పటికీ, రక్షణ సాధనాలు నిధుల రుణాలను HELOC లేదా రెండవ తనఖా రూపంలో ఉపయోగించడం. రుణం నిధులు సమకూర్చినప్పుడు, రుణదాత ప్రాధాన్యత తాత్కాలిక హక్కును పొందుతాడు, అనగా రుణం తీసుకున్న మొత్తానికి ఈక్విటీకి వ్యతిరేకంగా దావా, ఇది ఏదైనా రుణదాత యొక్క తీర్పును అధిగమిస్తుంది. ఈ సందర్భంలో, ఆస్తిలో ఈక్విటీ వాస్తవానికి అరువు తీసుకున్న మూలధనం ద్వారా తగ్గించబడుతుంది, ఇది చట్టపరమైన మార్గాల ద్వారా తిరిగి పొందలేము, దావా వేయడానికి రుణదాత యొక్క ప్రేరణను మరింత తగ్గిస్తుంది.
హోమ్‌స్టెడ్ మినహాయింపులను ఉపయోగించడం
చాలా రాష్ట్రాల్లో హోమ్‌స్టెడ్ మినహాయింపులు ఉన్నాయి, ఇది ఆర్థిక బాధ్యతను నెరవేర్చడానికి రుణదాత స్వాధీనం చేసుకోగల ఇంటి ఈక్విటీ మొత్తాన్ని పరిమితం చేస్తుంది. అయినప్పటికీ, చాలా మందికి, ఇంటి స్థల మినహాయింపు ఇంటి ఈక్విటీ విలువలో కొంత భాగాన్ని మాత్రమే రక్షిస్తుంది. ఉదాహరణకు, తనఖా లేని, 000 100, 000, 000 ఇల్లు మరియు, 000 100, 000 గృహ మినహాయింపు లేని ఇల్లు legal 300, 000 ఈక్విటీని సంభావ్య చట్టపరమైన దావాలకు గురి చేస్తుంది. ఈ పరిస్థితిలో, ఆస్తిపై కొంత రకమైన రుణాన్ని ఉంచడం అర్ధమే, తద్వారా ఈక్విటీ ఎప్పుడూ, 000 100, 000 కంటే ఎక్కువ కాదు. ఏదైనా జరిగి తీర్పు వెలువడితే, రుణదాత ఆస్తి రికార్డులను పరిశీలిస్తాడు, ఇంటి విలువను అంచనా వేస్తాడు మరియు ఖరీదైన చట్టపరమైన చర్యల ద్వారా తక్కువ లాభం పొందాలని నిర్ణయించుకుంటాడు.
ఏదేమైనా, రుణానికి నిధులు సమకూర్చడం సమస్య రెండు రెట్లు. ఒకటి, ఆస్తి యజమాని మూలధనం కోసం ఒక ఉపయోగాన్ని కనుగొనాలి, అది నిజమైన ఆస్తిలో పెట్టుబడి చేసినంత లేదా అంతకంటే ఎక్కువ ఉత్పాదకతను కలిగి ఉంటుంది. రెండవది, యజమాని తప్పనిసరిగా నెలవారీ ప్రిన్సిపాల్ మరియు వడ్డీ చెల్లింపులు లేదా రుణదాత రిస్క్ జప్తు ద్వారా రుణాన్ని నిర్వహించగలగాలి. ఆస్తి యజమానులు మూలధనం కోసం వారి ఆస్తులను తీసివేసి స్టాక్ మార్కెట్లో పెట్టుబడి పెట్టినట్లు చాలా ఖాతాలు ఉన్నాయి. బుల్ మార్కెట్లలో జరుపుకుంటారు, ఈ వ్యూహం మార్కెట్ క్షీణత యొక్క సుదీర్ఘ కాలంలో జప్తు రేటుకు ఆజ్యం పోసింది. ఈ వ్యూహాన్ని పరిశీలిస్తున్నప్పుడు, చాలా మంది ప్రజలు తమ ఆస్తుల నుండి తీసివేసిన ఆదాయాన్ని ఎలా ఉపయోగించాలో లేదా పెట్టుబడి పెట్టాలో ఆలోచించడంలో విఫలమవుతారు. (నేపథ్య సమాచారం కోసం, మా ఇన్వెస్టోపీడియా ప్రత్యేక లక్షణం: సబ్‌ప్రైమ్ తనఖాలు చూడండి .)
స్నేహపూర్వక రుణాల వ్యూహం
జప్తు ప్రమాదాన్ని తగ్గించడానికి, కొంతమంది యజమానులు తమకు వ్యక్తిగతంగా తెలిసిన వ్యక్తిచే నియంత్రించబడే వ్యాపారం లేదా ట్రస్ట్ నుండి స్నేహపూర్వక రుణం పొందుతారు. వ్యక్తిగత సంబంధం కారణంగా, నెమ్మదిగా లేదా ఉనికిలో లేని రుణ చెల్లింపుల విషయంలో రుణదాత ముందస్తుగా ఉండరని యజమానులు అనుకుంటారు. ఈ స్నేహపూర్వక రుణాలు చాలావరకు మోసపూరితమైనవిగా కొట్టివేయబడతాయి ఎందుకంటే అవి నిజమైనవిగా కనిపించవు.
ప్రతి అధికార పరిధికి దాని స్వంత నిర్దిష్ట నిబంధనలు ఉన్నప్పటికీ, ఆమోదించడానికి, రుణం ఒక నిర్దిష్ట ఆర్థిక ప్రయోజనం కోసం చేయాలి, సరిగా నమోదు చేయబడాలి మరియు తనఖా తాత్కాలిక హక్కు దాఖలు చేయాలి. మరీ ముఖ్యంగా, అసలు మరియు వడ్డీ చెల్లింపులు సమయానికి మరియు రుణ పత్రాలకు అనుగుణంగా ఉండాలి. ఆస్తి రక్షణ కోసం ఉంచిన అనేక రుణాలు న్యాయస్థానాలు కొట్టివేస్తాయి ఎందుకంటే రుణగ్రహీత తనఖా చెల్లింపులను ఎప్పుడూ చేయలేదు లేదా నమోదు చేయలేదు.
క్రాస్ Collateralization
క్రాస్-కొలాటరలైజేషన్ అనేది ఒక ఆస్తిలోని ఈక్విటీని చుట్టుముట్టే మరొక ఆస్తి రక్షణ వ్యూహం, ఆ ఈక్విటీని అనేక ఇతర ఆస్తులకు అనుషంగికంగా ఉపయోగిస్తారు. దానిపై అత్యుత్తమ తాత్కాలిక హక్కు లేకపోయినా, అది జతచేయబడదు ఎందుకంటే ఇది మరొక రుణం లేదా హామీ యొక్క వడ్డీని కాపాడటానికి నిలుస్తుంది.
ఇది ఎలా పనిచేస్తుంది: ఒకే సమూహానికి చెందిన రెండు కంపెనీలకు ఆస్తి ఉందని అనుకోండి. కంపెనీ # 1 కంపెనీ # 2 కు రుణం ఇస్తుంది మరియు దాని ఆస్తిని అనుషంగికంగా ఉపయోగిస్తుంది. కంపెనీ # 2 అప్పుడు కంపెనీకి వచ్చే రుణాన్ని కంపెనీ # 1 కు సమానమైన రుణం ఇవ్వడానికి ఉపయోగిస్తుంది మరియు దాని ఆస్తిని అనుషంగికంగా ప్రతిజ్ఞ చేస్తుంది. ఒకే యాజమాన్య సమూహం వెలుపల డబ్బు లేకుండా, రెండు ఆస్తులు ఆస్తి తాత్కాలిక హక్కులను కలిగి ఉన్నాయి మరియు ఇప్పుడు రుణదాతల నుండి రక్షించబడ్డాయి. కంపెనీ # 1 పై దావా వేయబడి, ఆస్తికి వ్యతిరేకంగా తీర్పు లభిస్తే, రెండోది ఇప్పటికీ సమస్య లేకుండా ఉపయోగించబడుతుంది.
చివరికి, అది విక్రయించబడినప్పుడు, వచ్చిన ఆదాయాన్ని ఇప్పటికే ఉన్న తనఖా రుణాన్ని తీర్చడానికి ఉపయోగించబడుతుంది, రుణదాతకు ఆస్తికి ఎటువంటి సహాయం లేకుండా పోతుంది. ఇది చాలా సరళమైన మరియు పారదర్శక ఉదాహరణ అయినప్పటికీ, ఆఫ్‌షోర్ ఎంటిటీలు మరియు ప్రైవేట్ ట్రస్టులను ఉపయోగించి మరింత క్లిష్టమైన నిర్మాణాలు తరచుగా రుణదాతలకు నిజమైన యాజమాన్యాన్ని నిర్ణయించడం లేదా లావాదేవీలు మంచివి కావు అని నిరూపించడం కష్టతరం చేయడానికి ఉపయోగించబడతాయి.
రియల్ ఎస్టేట్ LLC లు
అద్దె రియల్ ఎస్టేట్ యాజమాన్యం అధిక-రిస్క్ ప్రయత్నం. ఆస్తిని సొంతం చేసుకోవడం మరియు నిర్వహించడం యొక్క చట్టపరమైన బాధ్యత నుండి ఆస్తిని రక్షించడం చాలా కష్టం. ఏదేమైనా, రియల్ ఎస్టేట్ LLC లను ఉపయోగించడం ద్వారా, యజమానులు వారి ఇతర ఆస్తులను వారి రియల్ ఎస్టేట్ కార్యకలాపాల నుండి రక్షించుకోవడానికి ఒక పద్ధతిని కనుగొన్నారు మరియు దీనికి విరుద్ధంగా. ఒకే-ఆస్తి LLC లో ఆస్తిని కలిగి ఉండటం ద్వారా, ఆస్తిపై మాత్రమే కేసు పెట్టవచ్చు, ఇది ఇతర ఆస్తుల యజమానులను అటాచ్మెంట్ నుండి ఇన్సులేట్ చేస్తుంది.
LLC ఒక చట్టపరమైన సంస్థ కాబట్టి, యజమానిపై దావా వేయాలనుకునే రుణదాతలు LLC పై యజమాని యొక్క ఆసక్తిని మాత్రమే కొనసాగించగలరు. ఆస్తులను మరింతగా నిరోధించడానికి, సింగిల్-ఆస్తి LLC లు తరచుగా నెవాడా వంటి రాష్ట్రంలో నమోదు చేయబడిన ఎల్‌ఎల్‌సి హోల్డింగ్ కంపెనీకి చెందినవి, ఇది ఎంటిటీపై దాడి చేసే ఏకైక రీతిలో ఛార్జింగ్ ఆర్డర్‌ను అనుమతిస్తుంది. ఛార్జింగ్ ఆర్డర్ రుణదాతలను సభ్యునిగా అడుగు పెట్టడానికి మాత్రమే అనుమతిస్తుంది కాబట్టి, వారు మేనేజర్ నుండి ఎటువంటి ఆదాయ పంపిణీలను అందుకోరు కాని పన్ను బాధ్యతలను కలిగి ఉంటారు; ఇది ఆర్థికంగా సాధ్యం కాదు. ఆసక్తికరంగా, చాలా LLC- ఆధారిత వ్యూహాలు HELOC ద్వారా ఈక్విటీని తొలగించాలని సూచిస్తున్నాయి, ఇతర రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులలో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి లేదా నవీకరించడానికి నిధులను ఉపయోగిస్తాయి.
బాటమ్ లైన్
ఆలోచనాత్మకంగా మరియు చక్కగా రూపొందించిన ప్రణాళికలో భాగంగా చేసినప్పుడు, ఈక్విటీ స్ట్రిప్పింగ్ చాలా శక్తివంతమైన ఆస్తి-రక్షణ సాధనం. రియల్ ఎస్టేట్ LLC నిర్మాణం వంటి ఇతర రక్షణ వ్యూహాలతో ఇది తరచుగా ఉత్తమంగా ఉపయోగించబడుతుంది, ఇది ఆస్తి మరియు యజమానిని రక్షిస్తుంది. ఈ వ్యూహాలు రుణ ఆదాయాల యొక్క వ్యూహాత్మక వినియోగాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి మరియు వాటి అవసరం ఉన్నందున ముందుగానే అమలు చేయాలి, తద్వారా కోర్టులు మోసపూరిత బదిలీలుగా చూడకుండా ఉండాలి. ఏదైనా ఆస్తి-రక్షణ వ్యూహంలో మాదిరిగా, ఏదైనా రుణాలు లేదా చట్టపరమైన పత్రాలు అమలు చేయబడటానికి ముందు ఈ ప్రాంతంలో పరిజ్ఞానం ఉన్న న్యాయవాదిని సంప్రదించాలి. (మరింత తెలుసుకోవడానికి, మా తనఖా బేసిక్స్ ట్యుటోరియల్ చూడండి .)
