స్థిర లేదా వేరియబుల్ రేట్ తనఖా: ప్రస్తుతం ఏది మంచిది?

మార్చి 28, 2018 నాటికి, తనఖా రేట్లు 30 సంవత్సరాల ఫిక్స్‌డ్‌కు 4.30%, 15 సంవత్సరాల ఫిక్స్‌డ్‌కు 3.72%, మరియు 5/1 సర్దుబాటుపై మొదటి ఐదేళ్లకు 4.05% అని బ్యాంక్‌రేట్.కామ్ యొక్క రుణదాత సర్వే నివేదించింది. -రేట్ తనఖా (ARM). ఇవి జాతీయ సగటులు; తనఖా రేట్లు స్థానం ప్రకారం మారుతూ ఉంటాయి మరియు మీ క్రెడిట్ స్కోర్‌పై ఎక్కువగా ఆధారపడి ఉంటాయి.

కాబట్టి నేటి మార్కెట్లో స్థిర-రేటు తనఖా లేదా ARM ఉత్తమ ఎంపిక కాదా అని నిర్ణయించే మొదటి దశ ఏమిటంటే, మీరు ఏ రేటుకు అర్హత సాధించారు మరియు మీ క్రెడిట్ స్కోరు, ఆదాయాన్ని ఇచ్చినందుకు మీకు ఏ రుణ నిబంధనలు అర్ధమవుతాయో తెలుసుకోవడానికి అనేక మంది రుణదాతలతో మాట్లాడటం., అప్పులు, డౌన్ చెల్లింపు మరియు మీరు భరించగల నెలవారీ చెల్లింపు.

మీకు ఏ రేటు మరియు టర్మ్ రుణదాతలు విస్తరిస్తారో మీకు తెలిస్తే, స్థిర-రేటు తనఖా మరియు ARM మధ్య మీరు ఎలా ఎంచుకుంటారు? ఈ అంశాలను పరిగణించండి.

స్థిర వర్సెస్ ARM: నెలవారీ చెల్లింపు వ్యత్యాసం

మీరు రుణం తీసుకునే ప్రతి, 000 100, 000 కోసం, పైన పేర్కొన్న జాతీయ సగటు వడ్డీ రేట్ల వద్ద ప్రతి ప్రధాన తనఖా రకాలు కోసం మీరు నెలకు చెల్లించాల్సినవి ఇక్కడ ఉన్నాయి:

- 30 సంవత్సరాల, స్థిర రేటు తనఖా: $ 495

- 15 సంవత్సరాల, స్థిర రేటు తనఖా: 26 726

- 5/1 సర్దుబాటు రేటు తనఖా: మొదటి 60 నెలలకు 80 480

నెలవారీ చెల్లింపును మాత్రమే చూస్తే, సర్దుబాటు రేటు తనఖా అది మంచి ఎంపిక అనిపించవచ్చు. ఇది నెలకు $ 15 ద్వారా చౌకైన ఎంపిక. మీ తనఖా పెద్దది, నెలవారీ పొదుపు పెద్దది. మీరు అర మిలియన్ రుణాలు తీసుకుంటే, మీరు సర్దుబాటు రేటుతో నెలకు $ 73 ఆదా చేస్తారు.

ఈ వ్యత్యాసం ARM తో అనుబంధించబడిన అదనపు నష్టాలను తీసుకునేంత పెద్దదా?

సర్దుబాటు-రేటు తనఖా రకాలు

ARM లు అనేక రకాలుగా వస్తాయి. అత్యంత ప్రాచుర్యం పొందినది హైబ్రిడ్ ARM, మరియు వీటిలో, అత్యంత ప్రజాదరణ పొందిన ఎంపిక 5/1 ARM, తరువాత 3/1, 7/1 మరియు 10/1 ARM.

హైబ్రిడ్ ARM లు ఎలా పనిచేస్తాయో ఇక్కడ ఉంది: ఉదాహరణకు, 5/1 ARM, పరిచయ కాలం అని పిలువబడే మొదటి ఐదేళ్ళకు స్థిర వడ్డీ రేటును కలిగి ఉంది. ఆ తరువాత, వడ్డీ రేటు సంవత్సరానికి ఒకసారి మిగిలిన రుణ కాలానికి సర్దుబాటు చేస్తుంది (చెప్పండి, ఇంకా 25 సంవత్సరాలు). 3/3 మరియు 5/5 ARM వంటి సంవత్సరానికి ఒకసారి కంటే తక్కువసార్లు సర్దుబాటు చేసే ARM లు ఉన్నాయి, అయితే ఇవి రావడం కష్టం. ప్రారంభ కాలం ఎక్కువ, ARM యొక్క వడ్డీ రేటు మరియు స్థిర-రేటు తనఖా యొక్క వడ్డీ రేటు మధ్య చిన్న తేడా ఉంటుంది.

యునైటెడ్ స్టేట్స్లో, చాలా ARM లకు వడ్డీ రేటు US ట్రెజరీ రేటుపై ఆధారపడి ఉంటుంది, అయితే 20% ARM లు లండన్ ఇంటర్బ్యాంక్ ఆఫర్ రేట్ (LIBOR) పై ఆధారపడి ఉంటాయి. ట్రెజరీ రేట్లు ప్రస్తుతం చాలా తక్కువగా ఉన్నాయి, కాబట్టి మీరు ఇప్పుడు ARM ను తీసుకుంటే, ARM యొక్క పరిచయ కాలం ముగిసినప్పుడు మీ వడ్డీ రేటు పెరిగే మంచి అవకాశం ఉంది. ఫెడరల్ రిజర్వ్ మార్చిలో ఒకసారి వడ్డీ రేట్లను పెంచింది మరియు 2018 లో మరో రెండుసార్లు అలా చేయాలని భావిస్తున్నారు, ప్రతి పెరుగుదల 0.25%.

ప్రమాద సహనం మరియు భవిష్యత్తు ప్రణాళికలు

మీరు నిర్ణీత రేటు తనఖాను తీసుకున్నప్పుడు, మీరు తనఖా ఉన్నంత వరకు ప్రతి నెలా మీ తనఖా చెల్లింపు ఎంత ఉంటుందో మీ ముగింపు పత్రాలపై సంతకం చేసే ముందు మీకు తెలుసు. చాలా మంది ఈ స్థిరత్వానికి విలువ ఇస్తారు.

ARM లు వడ్డీ రేటు ప్రమాదానికి లోబడి ఉంటాయి లేదా వడ్డీ రేటు మారే అవకాశం ఉంది. ప్రారంభ పదం తరువాత, ఈ రకమైన తనఖా కోసం వడ్డీ రేటు ప్రస్తుత మార్కెట్ పరిస్థితులను ప్రతిబింబించేలా సర్దుబాటు చేస్తుంది. పరిచయ కాలం తర్వాత రీసెట్ చేసినప్పుడు ARM యొక్క వడ్డీ రేటు ఎలా ఉంటుందో మీకు ఎలా తెలుసు?

ఒక నిర్దిష్ట ARM యొక్క వివరాలు - వడ్డీ రేటు పరిమితి నిర్మాణం అని పిలుస్తారు - మీ నెలవారీ చెల్లింపు ఎంత ఎక్కువ వెళ్ళగలదో మీకు తెలియజేస్తుంది. 5/1 ARM, ఉదాహరణకు, 2-2-6 యొక్క టోపీ నిర్మాణాన్ని కలిగి ఉండవచ్చు, అనగా ఆరవ సంవత్సరంలో (ఐదేళ్ల పరిచయ కాలం ముగిసిన తరువాత), వడ్డీ రేటు 2% పెరుగుతుంది, తరువాతి సంవత్సరాల్లో వడ్డీ రేటు సంవత్సరానికి అదనంగా 2% పెరుగుతుంది, మరియు మొత్తం వడ్డీ రేటు పెరుగుదల never ణం యొక్క జీవితం కంటే 6% కన్నా ఎక్కువ ఉండకూడదు.

మీ పరిచయ రేటు 4% అయితే, మొదటి ఐదేళ్ళకు, మీ వడ్డీ రేటు 4% అవుతుంది. ఆరవ సంవత్సరంలో, ఇది ఒక సంవత్సరం యుఎస్ ట్రెజరీ రేటును బట్టి 2% వరకు పెరుగుతుంది, కాబట్టి మీ రేటు 6% వరకు వెళ్ళవచ్చు. ఏడవ సంవత్సరంలో, మీ రేటు మరో 2%, 8% కి పెరగవచ్చు మరియు ఎనిమిదవ సంవత్సరంలో, మీ రేటు మళ్లీ 2% పెరుగుతుంది, మీ రేటు 10% అవుతుంది. ఈ సమయంలో, మీరు 6% పైకప్పుకు చేరుకున్నారు; మీ రేటు ఎప్పటికీ 10% కంటే ఎక్కువగా ఉండదు.

టోపీ మీ ప్రమాదాన్ని కొంతవరకు తగ్గిస్తుండగా,, 000 200, 000, 30 సంవత్సరాల తనఖాపై, 4% వడ్డీ మరియు 10% వడ్డీ మధ్య వ్యత్యాసం నెలవారీ చెల్లింపు $ 955 మరియు 75 1, 755. ఎనిమిది నుండి 30 సంవత్సరాల వరకు నెలకు $ 800 అదనపు చెత్త దృష్టాంతం మీరు జీవించగలదా అని మీరు మీరే ప్రశ్నించుకోవాలి.

మీ రేటు ఎప్పుడైనా అధికంగా సర్దుబాటు చేస్తుందా అనేది ARM యొక్క సూచిక రేటుపై ఆధారపడి ఉంటుంది. మీ ARM ఒక సంవత్సరం ట్రెజరీ రేటుకు సూచించబడితే మరియు ఆ రేటు ఆరవ సంవత్సరంలో అదే సంవత్సరంలో ఉంటే, మీ వడ్డీ రేటు ఆరవ సంవత్సరంలో పెరగదు. ఏదేమైనా, ట్రెజరీ రేటు 3% పెరిగితే, మీ వడ్డీ రేటు ఆరవ సంవత్సరంలో 2% కన్నా ఎక్కువ పెరగదు.

ARM లను పొందిన వ్యక్తులు ఈ క్రింది సంఘటనలలో ఒకటి జరుగుతుందని తరచుగా అనుకుంటారు:

- రుణం రీసెట్ చేయడానికి ముందు వారు ఇంటిని విక్రయిస్తారు.

- రుణం రీసెట్ చేయడానికి ముందు వారి ఆదాయం పెరుగుతుంది.

- వారు రుణ రీసెట్లకు ముందు రీఫైనాన్స్ చేయగలుగుతారు.

- వడ్డీ రేట్లు స్థిరంగా లేదా క్షీణించి, రుణం రీసెట్ అయినప్పుడు పరిచయ రేటుకు సమానమైన రేటును ఇస్తాయి.

FHA ARM లు

ఫెడరల్ హౌసింగ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ (FHA) సర్దుబాటు-రేటు తనఖాలకు హామీ ఇస్తుంది, రుణదాతలు అర్హత సాధించడానికి మరింత తేలికైన అవసరాలు అవసరమయ్యే రుణగ్రహీతలకు వాటిని అందించడానికి అనుమతిస్తుంది. FHA 1-సంవత్సరాల ARM లు మరియు 3-, 5-, 7- మరియు 10 సంవత్సరాల హైబ్రిడ్ ARM లను అందిస్తుంది. 1-సంవత్సరాల మరియు 3-సంవత్సరాల సంస్కరణలపై వడ్డీ రేటు పరిచయ కాలం తర్వాత సంవత్సరానికి 1% కన్నా ఎక్కువ లేదా of ణం యొక్క జీవితం కంటే 5% కంటే ఎక్కువ పెరగదు. పరిచయ కాలం తర్వాత 5-, 7-, మరియు 10 సంవత్సరాల ARM లపై వడ్డీ రేటు సంవత్సరానికి 2% కంటే ఎక్కువ పెరగదు మరియు జీవితకాల పరిమితి 6%.

అన్ని FHA తనఖాల మాదిరిగానే, ఒక FHA ARM కి మరింత తేలికైన అర్హతలు ఉండవచ్చు, రుణగ్రహీతలు రుణ మొత్తంలో 1.75% ముందస్తు తనఖా భీమా ప్రీమియం చెల్లించవలసి ఉంటుంది (ఇది సాధారణంగా loan ణం లోకి చుట్టబడుతుంది మరియు మీరు దానిపై వడ్డీని చెల్లిస్తారు ఒక ఫలితము). దీనికి నెలవారీ తనఖా భీమా ప్రీమియం చెల్లింపు కూడా అవసరం, దీని ఖర్చు మీ రుణ పదం మరియు డౌన్ చెల్లింపుపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, మీరు FHA యొక్క కనీస అవసరమైన 3.5% చెల్లింపును చేసి, 30 సంవత్సరాల రుణం తీసుకుంటే, మీరు రుణాన్ని పూర్తిగా చెల్లించే వరకు ప్రతి సంవత్సరం తనఖా భీమాలో బకాయిపడిన రుణ బ్యాలెన్స్‌లో 0.85% చెల్లించాలి. ఈ మొత్తాన్ని 12 ద్వారా విభజించి, మీ నెలవారీ చెల్లింపుకు జోడించబడుతుంది., 000 200, 000 loan ణం మీద, ముందస్తు ప్రీమియం మీకు, 500 3, 500 ఖర్చు అవుతుంది, మరియు నెలవారీ తనఖా భీమా ప్రీమియంలు మీకు మొదటి సంవత్సరానికి నెలకు 2 142 ఖర్చు అవుతుంది మరియు ఆ తరువాత క్రమంగా తగ్గుతాయి. ఈ ఖర్చులు స్వల్ప మరియు దీర్ఘకాలిక రెండింటిలోనూ ఇంటిని సొంతం చేసుకునే ఖర్చును పెంచుతాయి మరియు తక్కువ ఖర్చుతో కూడుకున్నవిగా చేస్తాయి.

స్థిర రేటు లోన్ మరియు ARM మధ్య ఎంచుకోవడం

ARM లు స్థిర రేటు రుణాలతో ఎలా పోలుస్తాయో ఇప్పుడు మీకు తెలుసు, మీ పరిస్థితికి ఏది ఎక్కువ అర్ధమవుతుందో మీరు ఎలా నిర్ణయిస్తారు?

చికాగోకు వెలుపల హోమర్ గ్లెన్, ఇల్. లో రుణ అధికారి సీన్ ఓ. మెక్‌గీహన్ ఈ విధంగా బరువు కలిగి ఉన్నారు. "మా ఖాతాదారులలో చాలామంది స్థిర రేటు బకెట్‌లోకి వస్తారు. వారు సాంప్రదాయకంగా మొదటిసారి హోమ్‌బ్యూయర్‌లు, వారు కాండో లేదా ఒకే కుటుంబ ఇంటిని కొనుగోలు చేస్తున్నారు మరియు వారి భవిష్యత్ ప్రణాళికలు తెలియదు, ”అని ఆయన చెప్పారు. "వారు పిల్లలను కలిగి ఉంటే మరియు దీర్ఘకాలికంగా అక్కడే ఉండాల్సిన అవసరం ఉంటే, ఒక స్థిర రేటు వారి తనఖా చెల్లింపులలో ఖచ్చితత్వం మరియు స్థిరత్వాన్ని ఇస్తుంది."

నేటి మార్కెట్లో వడ్డీ రేట్లు దాదాపు ఎక్కడా లేనందున, చాలా మంది హోమ్‌బ్యూయర్‌లు ARM పై రిస్క్ తీసుకోవటానికి ఆసక్తి చూపరు.

"ప్రస్తుత తక్కువ వడ్డీ రేటు వాతావరణం కారణంగా, నేను గత ఆరు-ప్లస్ సంవత్సరాల్లో 30 సంవత్సరాల స్థిర రుణ ఎంపికను 90% సమయాన్ని మొదటిసారి ఇంటి యజమానుల కోసం ఉపయోగిస్తున్నాను" అని సంపూర్ణ తనఖాతో తనఖా సలహాదారు లారెన్ అబ్రమ్స్ చెప్పారు. కాలిఫోర్నియాలోని శాన్ రామోన్‌లో బ్యాంకింగ్.

“అయితే, ఆస్తి కోసం కొనుగోలుదారు యొక్క దీర్ఘకాలిక ప్రణాళికల గురించి సంభాషించడం చాలా ముఖ్యం. చాలా సందర్భాల్లో కొనుగోలుదారులకు తెలియదు లేదా ఆ ప్రణాళికలు ఏమిటో cannot హించలేము, ”అని ఆమె చెప్పింది. "క్లయింట్లు కొన్నిసార్లు ఇది కేవలం స్టార్టర్ హోమ్ అని మరియు మూడు నుండి ఐదు సంవత్సరాలకు మించి ఉండరని పట్టుబడుతున్నారు." ఆమె అనుభవంలో, విడాకులు, ఉద్యోగ బదిలీ ఉంటే ఈ కాలపరిమితి వాస్తవానికి ఒక సంవత్సరం వరకు ఉంటుంది., వివాహం లేదా పిల్లలు, కానీ ఆ కాలపరిమితి 10-ప్లస్ సంవత్సరాలకు కూడా సులభంగా ఉంటుంది.

వారు తక్కువ సమయం ఇంట్లో ఉంటారని మరియు ARM ను ఉపయోగించాలని అనుకునే రుణగ్రహీతలు నెలవారీ పొదుపులను వడ్డీ-బేరింగ్ ఖాతాలో వేసుకుని భవిష్యత్తులో ఎక్కువ చెల్లింపును కవర్ చేయడానికి వారి ప్రమాదాన్ని తగ్గించవచ్చు, వారు ఇంకా ఉన్నట్లయితే రేటు సర్దుబాటు చేసినప్పుడు ఇల్లు. కానీ “వాస్తవానికి, హోమ్‌బ్యూయర్‌లు సాధారణంగా ఆ డబ్బును ఆదా చేయరు” అని అబ్రమ్స్ చెప్పారు.

సంపన్న క్లయింట్లు మరియు పెట్టుబడిదారులు ఎంతకాలం తనఖాను తీసుకువెళతారో మరియు తరువాత ఎక్కువ చెల్లింపులను భరించగలిగే ప్రణాళికను కలిగి ఉంటారు, వారు ARM యొక్క విజ్ఞప్తిని చూసే అవకాశం ఉంది మరియు దాని పరిచయ రేటు నుండి లాభం పొందే అవకాశం ఉంది.

బాటమ్ లైన్

కోర్ లాజిక్ మరియు ఫ్రెడ్డీ మాక్ నుండి వచ్చిన డేటా ప్రకారం, ఆగస్టు 2017 లో 10% కంటే తక్కువ రుణగ్రహీతలు ARM లను ఎంచుకున్నారు.

చదవడం కొనసాగించు