విషయ సూచిక
- చిన్న అమ్మకం అంటే ఏమిటి?
- చిన్న అమ్మకం ఎలా పనిచేస్తుంది
- ఫోర్క్లోజర్ ఎలా భిన్నంగా ఉంటుంది
- చిన్న అమ్మకానికి దశలు
- చిన్న అమ్మకపు ఒప్పందం
- లాభాలు మరియు నష్టాలు
- చిన్న అమ్మకంలో నివారించాల్సిన ఆపదలు
- చిన్న అమ్మకానికి ఉత్తమ ఏజెంట్
- ధరలను అధిగమించడం
- శోధిస్తూ ఉండండి
- మంచి ఒప్పందం లేదా చెడ్డదా?
చిన్న అమ్మకం అంటే ఏమిటి?
ఒక చిన్న అమ్మకం అనేది దాని ప్రస్తుత యజమాని చెల్లించాల్సిన మొత్తానికి తక్కువ కొనుగోలు ధర వద్ద లభించే ఇల్లు.
లావాదేవీలు ఇంటిని జప్తులో తిరిగి స్వాధీనం చేసుకోకుండా ఉండటానికి అనుమతించడం ద్వారా బ్యాంకుకు ప్రయోజనం చేకూరుస్తుంది, ఇది ఖరీదైనది మరియు సమయం తీసుకుంటుంది. జప్తుతో వచ్చే క్రెడిట్ హిట్ మరియు కొన్నిసార్లు దానితో పాటు వచ్చే దివాలా అమ్మకందారుడు తప్పించుకుంటాడు.
చిన్న అమ్మకం ఎలా పనిచేస్తుంది
చిన్న అమ్మకం అనేది ఆర్థిక ఎంపిక, ఇది కొన్నిసార్లు రుణగ్రహీతలుగా ఉన్న గృహయజమానులకు అందుబాటులో ఉంటుంది. వారు తనఖా చెల్లింపుల వెనుక ఉన్నారు మరియు నీటి అడుగున ఉన్న ఇంటిని కలిగి ఉన్నారు. అంటే, తనఖాపై ఉన్న బకాయిల కంటే ఇంటి విలువ తక్కువ.
Cash హించని నగదు విఫలం కాకుండా, యజమాని ఇంటితో విడిపోవాల్సి వస్తుంది. నిజంగా రెండు ఎంపికలు మాత్రమే ఉన్నాయి: చిన్న అమ్మకం లేదా జప్తు.
చిన్న అమ్మకాలు మంచి ఒప్పందమా అనే దానిపై నిపుణులు విభేదిస్తున్నారు. అటువంటి గృహాలకు మార్కెట్ విలువ కంటే తక్కువ ధర ఉందని ప్రతిపాదకులు అంటున్నారు. అగ్ని అమ్మకాలు చేయడానికి బ్యాంకులకు ఆసక్తి లేదని ప్రత్యర్థులు అంటున్నారు.
ఇంటి విలువ 20% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ పడిపోయినప్పుడు చిన్న అమ్మకాలు సాధారణంగా ఇంటి యజమానిచే ప్రారంభించబడతాయి. ప్రక్రియ ప్రారంభమయ్యే ముందు, తనఖా కలిగి ఉన్న రుణదాత నిర్ణయంపై సంతకం చేయాలి. అదనంగా, రుణదాతకు, సాధారణంగా బ్యాంకుకు, చిన్న అమ్మకం ఎందుకు అర్ధమవుతుందో వివరించే డాక్యుమెంటేషన్ అవసరం. అన్నింటికంటే, రుణ సంస్థ ఈ ప్రక్రియలో డబ్బును కోల్పోవచ్చు.
చిన్న అమ్మకం కోసం ఆమోదించబడితే, కొనుగోలుదారు మొదట ఇంటి యజమానితో చర్చలు జరుపుతాడు మరియు తరువాత రెండవ బ్యాంకు నుండి కొనుగోలుపై అనుమతి తీసుకుంటాడు. రుణదాత అనుమతి లేకుండా చిన్న అమ్మకాలు జరగవని గమనించడం ముఖ్యం.
చిన్న అమ్మకాలు సుదీర్ఘమైనవి మరియు వ్రాతపని-ఇంటెన్సివ్ లావాదేవీలు, ప్రాసెస్ చేయడానికి పూర్తి సంవత్సరం పడుతుంది. అయినప్పటికీ, వారు జప్తు చేసినట్లుగా ఇంటి యజమాని యొక్క క్రెడిట్ రేటింగ్‌కు హానికరం కాదు. భవిష్యత్ రుణదాతలు మరియు రుణదాతలకు చిన్న అమ్మకం మంచిది. ఇంటిని తిరిగి స్వాధీనం చేసుకోవడానికి బ్యాంక్ తరలించడానికి ముందు వ్యక్తి చర్య తీసుకున్నట్లు ఇది చూపిస్తుంది. చిన్న అమ్మకం ద్వారా వెళ్ళిన ఇంటి యజమాని వెంటనే మరొక ఇంటిని కొనడానికి కూడా అర్హత పొందవచ్చు.
కీ టేకావేస్
- నీటి అడుగున గృహయజమానుల కోసం, వారి క్రెడిట్ రేటింగ్‌లపై తిరిగి స్వాధీనం, తొలగింపు మరియు నల్ల మార్కులను నివారించడానికి ఒక చిన్న అమ్మకం ఒక మార్గం. సంభావ్య కొనుగోలుదారు కోసం, ఒక చిన్న అమ్మకాన్ని పూర్తి చేయడానికి వశ్యత మరియు చాలా ఓపిక అవసరం.ఒక కొనుగోలుదారు ఈ ఒప్పందాన్ని నిర్ధారించుకోవాలి ప్రయత్నం విలువ.
ఫోర్క్లోజర్ ఎలా భిన్నంగా ఉంటుంది
జప్తులో, రుణగ్రహీత నిర్దిష్ట సంఖ్యలో చెల్లింపులు చేయడంలో విఫలమైన తరువాత రుణదాత ఇంటిని స్వాధీనం చేసుకుంటాడు. చాలా చిన్న అమ్మకాల మాదిరిగా కాకుండా, ఇంటి యజమాని ఇంటిని విడిచిపెట్టిన తరువాత జప్తులు జరగవచ్చు. యజమానులు ఇంకా విడిచిపెట్టకపోతే, వారు జప్తు ప్రక్రియలో రుణదాత చేత తొలగించబడతారు.
ఫోర్క్లోజర్‌లు సాధారణంగా చిన్న అమ్మకం వలె పూర్తి చేయడానికి ఎక్కువ సమయం తీసుకోవు ఎందుకంటే రుణదాత ఆస్తిని త్వరగా లిక్విడేట్ చేయడంలో ఆందోళన చెందుతాడు. ముందస్తు గృహాలను "ధర్మకర్త అమ్మకం" వద్ద వేలం వేయవచ్చు, ఇక్కడ కొనుగోలుదారులు బహిరంగ ప్రక్రియలో గృహాలపై వేలం వేస్తారు.
జప్తు చేయించుకునే గృహయజమానులు వారి క్రెడిట్ రేటింగ్‌లలో తక్షణ తగ్గుదల మరియు వేగంగా పడిపోతారు. చాలా పరిస్థితులలో, వారు మరొక ఇంటిని కొనడానికి కనీసం ఐదేళ్ళు లేదా FHA రుణంతో మూడు సంవత్సరాలు వేచి ఉండాలి. జప్తు ఏడు సంవత్సరాల క్రెడిట్ నివేదికలో కనిపిస్తుంది.
మీరు ఎప్పుడు చిన్న అమ్మకం చేయాలి?
చిన్న అమ్మకానికి దశలు
చిన్న అమ్మకపు ప్రక్రియ రాష్ట్రానికి మారుతుంది, కాని దశల్లో సాధారణంగా ఇవి ఉంటాయి:
- చిన్న అమ్మకపు ప్యాకేజీ - విక్రేత ద్వారా రుణదాతకు ఆర్థిక ప్యాకేజీ సమర్పించబడుతుంది. ఇందులో ఆర్థిక నివేదికలు, విక్రేత కష్టాలను వివరించే లేఖ మరియు ఆర్థిక రికార్డుల కాపీలు ఉన్నాయి. చిన్న అమ్మకపు ఆఫర్ - విక్రేత ఆసక్తిగల కొనుగోలుదారు నుండి ఆఫర్‌ను అంగీకరిస్తే, లిస్టింగ్ ఏజెంట్ రుణదాతకు లిస్టింగ్ ఒప్పందం, అమలు చేసిన కొనుగోలు ఆఫర్, కొనుగోలుదారు యొక్క ప్రీఅప్రూవల్ లెటర్ మరియు ధనవంతులైన డబ్బు చెక్ యొక్క కాపీని పంపుతుంది. బ్యాంక్ ప్రాసెసింగ్ - బ్యాంక్ ఆఫర్‌ను సమీక్షిస్తుంది మరియు చిన్న అమ్మకాన్ని ఆమోదిస్తుంది లేదా తిరస్కరిస్తుంది. దీనికి చాలా వారాల నుండి నెలల సమయం పడుతుంది.
చిన్న అమ్మకపు ఒప్పందం
కొన్ని మార్గాల్లో, స్వల్ప-అమ్మకపు ఆస్తిని కొనడం అనేది ఏదైనా ఇంటి కొనుగోలు మాదిరిగానే ఉంటుంది. అయితే, ఈ సందర్భంలో, నిబంధనలు తనఖా రుణదాత ఆమోదానికి లోబడి ఉంటాయని ఒప్పందం పేర్కొంటుంది.
ఒప్పందం ఆస్తిని కొనుగోలు చేస్తున్నట్లు కూడా పేర్కొనాలి. ఒక తనిఖీ గణనీయమైన సమస్యలను వెల్లడిస్తే, ఒప్పందాన్ని రద్దు చేయడానికి అనుమతించే భాషను కొనుగోలుదారు కలిగి ఉండవచ్చు, తక్కువ ధర చర్చలు జరిపే అవకాశం లేదు. బ్యాంక్ కూడా మరమ్మతులు చేయటానికి అవకాశం లేదు, మరియు విక్రేత, నగదు కోసం కట్టబడి, సహాయం చేయడానికి కూడా తక్కువ అవకాశం ఉంది.
జప్తు కాకుండా, రుణ సంస్థ స్వల్ప అమ్మకంలో ఆస్తిని కలిగి ఉండదు. అయినప్పటికీ, ఇది అమ్మకాన్ని ఆమోదించాలి మరియు ఆదాయాన్ని అందుకుంటుంది కాబట్టి, కొనుగోలుదారు ఇంటి యజమానితో కాకుండా బ్యాంకుతో ఎక్కువగా వ్యవహరిస్తాడు.
లాభాలు మరియు నష్టాలు
చిన్న అమ్మకపు లావాదేవీలు సాధారణ రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీల కంటే ఎక్కువ సమయం తీసుకుంటాయి మరియు సహనం-పరీక్ష చేయగలవు. మీరు చిన్న అమ్మకపు ఆస్తిపై ఆఫర్ చేస్తే, వేచి ఉండటానికి సిద్ధంగా ఉండండి. చిన్న అమ్మకపు ఆఫర్లకు ప్రతిస్పందించడానికి చాలా నెలలు పట్టడం వల్ల బ్యాంకులు అపఖ్యాతి పాలయ్యాయి.
చిన్న అమ్మకం ఇప్పటికే రుణదాత-ఆమోదించబడిందని నిర్ధారించుకోండి. అమ్మకందారుడు ఇంకా బ్యాంకుతో చిన్న అమ్మకం గురించి చర్చలు జరపకపోతే, కొనుగోలుదారుడు చాలాసేపు వేచి ఉంటాడు, బహుశా ఏమీ ఉండదు.
కొంతమంది నిపుణులు మీరు రుణదాతకు వేచి ఉండే సమయాన్ని తగ్గించడానికి గడువు ఇవ్వమని సిఫార్సు చేస్తున్నారు. ఈ వ్యూహం నిజంగా బ్యాంకును చర్యకు ప్రోత్సహిస్తుందో లేదో చెప్పడం కష్టం.
చిన్న అమ్మకంలో నివారించాల్సిన ఆపదలు
చిన్న అమ్మకం ఇప్పటికే రుణదాత-ఆమోదించబడిందని కొనుగోలుదారు నిర్ధారించుకోవాలి. విక్రేత ఇంకా డిఫాల్ట్లోకి వెళ్ళకపోతే లేదా బ్యాంకుతో ఒక చిన్న అమ్మకం గురించి చర్చలు జరపకపోతే, కొనుగోలుదారు చాలా కాలం వేచి ఉంటాడు, బహుశా ఏమీ ఉండదు. జప్తులోకి వెళ్లడం ద్వారా ఎక్కువ డబ్బు సంపాదించవచ్చని భావిస్తే బ్యాంకు చిన్న అమ్మకంపై ఆసక్తి చూపకపోవచ్చు.
తనఖా రుణదాతకు స్వల్ప-అమ్మకపు ఆస్తితో ఎటువంటి సమస్యలు లేవని నిర్ధారించుకోవడానికి సంభావ్య కొనుగోలుదారులు ముందుగానే తనిఖీ చేయడం తెలివైనది.
చిన్న అమ్మకానికి ఉత్తమ ఏజెంట్
లావాదేవీ యొక్క సంక్లిష్టత కారణంగా, కొనుగోలుదారు ఒక ఏజెంట్ లేదా రియల్టర్‌తో కలిసి పనిచేయాలి, అతను చిన్న అమ్మకాలతో అనుభవం కలిగి ఉంటాడు మరియు ఒకదానిపై పనిచేయడానికి ఇష్టపడతాడు. కొంతమంది రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్లు చిన్న అమ్మకాలలో ప్రత్యేకత కలిగి ఉన్నారు మరియు షార్ట్ సేల్స్ అండ్ ఫోర్క్లోజర్ రిసోర్స్ (ఎస్ఎఫ్ఆర్) ధృవీకరణను కలిగి ఉండవచ్చు, ఇది నేషనల్ అసోసియేషన్ ఆఫ్ రియల్టర్స్ అందించే హోదా. ఈ ధృవీకరణ కలిగి ఉన్నవారు ప్రత్యేక శిక్షణ పొందారు.
ధరలను అధిగమించడం
చిన్న అమ్మకపు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసేవారు సమర్పణ ధరను పెంచడానికి సిద్ధంగా ఉండాలి. అంతిమంగా, అమ్మకందారునికి అమ్మకపు ధరను ఆమోదించడానికి నిజమైన అధికారం లేదు, బ్యాంక్ మాత్రమే చేస్తుంది, మరియు వారు ప్రతిఫలం చేయవచ్చు.
మరోవైపు, బ్యాంక్ ఆఫర్‌ను పూర్తిగా తిరస్కరించవచ్చు, ప్రత్యేకించి ఇది తక్కువ ఆఫర్ అయితే. చెత్త దృష్టాంతంలో, వారు అస్సలు సమాధానం ఇవ్వకపోవచ్చు.
శోధిస్తూ ఉండండి
మీ ఆఫర్‌కు ప్రత్యుత్తరం ఇవ్వడానికి బ్యాంకుకు ఎంత సమయం పడుతుందో, కొనుగోలుదారు ప్రతిస్పందన కోసం ఎదురుచూస్తున్నప్పుడు ఇతర ఇళ్లను చూస్తూనే ఉండాలి. ఒక ఏజెంట్ ఒక చిన్న అమ్మకపు కొనుగోలు ఒప్పందాన్ని వ్రాయగలడు, ఆ విధంగా కొనుగోలుదారు ఆఫర్‌ను ఉపసంహరించుకునే సౌలభ్యాన్ని కలిగి ఉంటాడు.
కొనుగోలుదారు దానిని ఎస్క్రోగా చేసినా, బ్యాంక్ ఆఫర్లను సేకరించడం కొనసాగించవచ్చు. చాలా మంది ప్రజలు దీనిని అనైతికంగా భావిస్తారు, ఎందుకంటే సంభావ్య కొనుగోలుదారు ఈ సమయంలో తనిఖీలు, శీర్షిక శోధనలు మరియు వంటి వాటిపై కొన్ని వేల డాలర్లను షెల్ చేసి ఉండవచ్చు. కానీ బ్యాంక్ నష్టపోయే లావాదేవీని ఎదుర్కొంటోంది, మరియు దాని నష్టాలను తగ్గించాలని కోరుకుంటుంది.
ఆటలో చాలా ఆలస్యంగా ఒప్పందం నుండి తప్పుకోవడం కొనుగోలుదారునికి సమయం మరియు డబ్బును వృధా చేయడం, చాలా నిరాశపరిచింది.
ఈ కారణాలన్నింటికీ, చిన్న అమ్మకం యొక్క జాబితా ధర ఆరోగ్యకరమైన మోతాదుతో సంశయవాదం తీసుకోవాలి.
మంచి ఒప్పందం లేదా చెడ్డదా?
చిన్న అమ్మకాలు కొనుగోలుదారులకు మంచి ఒప్పందమా అనే దానిపై నిపుణులు విభేదిస్తున్నారు. చిన్న అమ్మకపు లక్షణాలు మార్కెట్ విలువ కంటే తక్కువ ధరలో ఉన్నాయని, కొనుగోలుదారులకు గొప్ప మొత్తాన్ని పొందటానికి లేదా మొదటిసారి హోమ్‌బ్యూయర్‌లకు వారు భరించలేని ఇంటిలోకి ప్రవేశించే అవకాశాన్ని సృష్టిస్తుందని ప్రతిపాదకులు అంటున్నారు. అగ్ని అమ్మకాలు చేయడానికి బ్యాంకులకు ఆసక్తి లేదని, ఆస్తి కోసం ధరను నిర్ణయించే ముందు లేదా అంగీకరించే ముందు పోల్చదగిన మార్కెట్ విశ్లేషణ చేస్తామని ప్రత్యర్థులు అంటున్నారు.
అంతేకాకుండా, ఒక చిన్న అమ్మకం యొక్క జాబితా ధర, బ్యాంక్ అంగీకరించడానికి అంగీకరించిన మొత్తానికి బదులుగా, బ్యాంక్ అంగీకరించవచ్చని విక్రేత ఏజెంట్ భావించే మొత్తం కావచ్చు. బ్యాంక్ ధర చాలా తక్కువగా ఉండవచ్చు లేదా విక్రేత బిడ్డింగ్ యుద్ధాన్ని సృష్టించే ఉద్దేశ్యంతో మార్కెట్ క్రింద ఉన్న ఆస్తిని జాబితా చేయవచ్చు.
కొన్ని రాష్ట్రాల్లో, విక్రేత అతనిపై లోపం తీర్పును కలిగి ఉంటాడు, ఇది తనఖా మొత్తం మరియు ఇంటి అమ్మకపు ధరల మధ్య వ్యత్యాసాన్ని బ్యాంకుకు తిరిగి చెల్లించాల్సిన అవసరం ఉంది, కాబట్టి వీలైనంత ఎక్కువ డబ్బును పొందడం అమ్మకందారుని యొక్క ఉత్తమ ఆసక్తి..
బ్యాంకు మరియు కొనుగోలుదారు రెండింటికీ ఒక ప్రయోజనం ఏమిటంటే, బ్యాంక్ యాజమాన్యంలోని ఆస్తి వలె కాకుండా, ఒక చిన్న అమ్మకపు ఆస్తి చెత్త లేదా దోపిడీకి గురయ్యే అవకాశం తక్కువ. యజమాని యొక్క ఆర్ధిక పరిస్థితి కారణంగా ఆస్తి వాయిదాపడిన నిర్వహణతో బాధపడుతుండగా, విక్రేత అతను లేదా ఆమె ఇప్పటికీ అక్కడ నివసించినప్పుడు ఆ స్థలాన్ని నాశనం చేసే అవకాశం లేదు. దీనికి విరుద్ధంగా, జప్తుకు తమ ఆస్తులను కోల్పోయే గృహయజమానులు తరచుగా బ్యాంకు వద్ద తిరిగి రావడానికి ఒక మార్గంగా ఇంటిపై వారి నిరాశను తీర్చుకుంటారు.
