అప్‌రైట్ నిర్వచనం

UPREIT అంటే ఏమిటి?

UPREIT అంటే గొడుగు భాగస్వామ్యం రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్. UPREIT అనేది ఒక ప్రత్యేకమైన REIT నిర్మాణం, ఇది ఆస్తి యజమానులు UPREIT లో వాటా యాజమాన్యం కోసం వారి ఆస్తిని మార్పిడి చేసుకోవడానికి అనుమతిస్తుంది. అయితే, UPREIT లు సాధారణంగా అంతర్గత రెవెన్యూ కోడ్ (IRC) సెక్షన్ 721 ఎక్స్ఛేంజీలకు లోబడి ఉంటాయి.

కీ టేకావేస్

• UPREIT అనేది ఒక ప్రత్యేకమైన REIT నిర్మాణం, ఇది ఆస్తి యజమానులు UPREIT లో వాటా యాజమాన్యం కోసం తమ ఆస్తిని మార్పిడి చేసుకోవడానికి వీలు కల్పిస్తుంది. UPREIT లో వాటా కోసం వాటా మార్పిడి సాధారణంగా టైటిల్ 26 అంతర్గత రెవెన్యూ కోడ్ యొక్క సెక్షన్ 721 ప్రకారం అనుమతించబడుతుంది. UPREIT ఆస్తి సహాయకులు UPREIT యూనిట్లకు బదులుగా ఆస్తి అమ్మకంపై పన్నులు అయితే UPREIT యూనిట్లపై మూలధన లాభాల పన్ను ప్రామాణిక REIT పన్నుకు లోబడి ఉంటుంది.

UPREIT లను అర్థం చేసుకోవడం

రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్‌లు (REIT లు) డ్వైట్ డి. ఐసన్‌హోవర్ ఒక రకమైన ప్రత్యామ్నాయ రియల్ ఎస్టేట్ మ్యూచువల్ ఫండ్‌గా ప్రవేశపెట్టారు. REIT లు రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులు మరియు రియల్ ఎస్టేట్ ఫైనాన్సింగ్ క్యాపిటల్‌ను కలిగి ఉన్న ఒక రకమైన రియల్ ఎస్టేట్ పోర్ట్‌ఫోలియోగా సృష్టించబడతాయి. REIT లు ఈక్విటీ యూనిట్లు లేదా వ్యాపారం యొక్క వాటాల కోసం పెట్టుబడిదారులను పెట్టుబడి పెట్టడానికి అనుమతించే ఒక సంస్థ.

REIT లు మార్కెట్లో అభివృద్ధి చెందినందున, వివిధ రకాల పెట్టుబడిదారులకు అందించడానికి కొన్ని ప్రత్యామ్నాయ నిర్మాణాలు అభివృద్ధి చేయబడ్డాయి. UPREIT అటువంటి నిర్మాణం, ఇది ప్రధానంగా వాటా యాజమాన్యానికి బదులుగా ఆస్తి రచనల భత్యానికి ప్రసిద్ది చెందింది. DownREIT మరియు కొన్ని ఇతర ప్రత్యామ్నాయాలు కూడా ఆఫ్‌షూట్‌లుగా సృష్టించబడ్డాయి.

వాటి నిర్మాణంలో, REIT లు ఏ రకమైన వ్యాపార నిర్మాణాన్ని అయినా ఎంచుకోవచ్చు. బహిరంగంగా వర్తకం చేయబడిన REIT లు కార్పొరేషన్లుగా నిర్మించబడతాయి. ప్రైవేట్ REIT లు సాధారణంగా ట్రస్ట్ లేదా అసోసియేషన్ వలె నిర్మించబడటానికి ఎంచుకుంటాయి, అయినప్పటికీ అవి ఇతర స్థితులను కూడా ఎంచుకోవచ్చు. చాలా నాన్-కార్పొరేషన్ల మాదిరిగానే, ప్రైవేట్ సంస్థలకు కూడా కార్పొరేషన్‌గా పన్ను విధించే అవకాశం ఉంది.

ఏదైనా REIT కి ప్రధానంగా ముఖ్యమైనది ఏమిటంటే వారు IRC టైటిల్ 26, సెక్షన్లు 856-859 యొక్క అవసరాలను తీర్చడం. ఈ అవసరాలను తీర్చినప్పుడు, ఒక REIT దాని మొత్తం ఆదాయాన్ని దాని వాటాదారులకు పంపగలదు. అందుకని, పాస్-త్రూ ఆదాయాన్ని మినహాయింపుగా పరిగణిస్తారు మరియు REIT పన్నులలో చాలా తక్కువ చెల్లిస్తుంది. ప్రధాన అవసరం ఏమిటంటే, వ్యాపారంలో 90% కంటే ఎక్కువ రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులకు సంబంధించినది.

ప్రత్యేక పరిశీలనలు

ఆస్తిని విక్రయించడానికి బదులుగా, యజమాని యూనిట్లకు బదులుగా దానిని UPREIT కి అందించవచ్చు. వాటా యూనిట్లు సాధారణంగా అందించిన ఆస్తికి సమానమైన విలువను కలిగి ఉంటాయి. REIT కి విక్రయించిన ఆస్తి IRC సెక్షన్ 721 కింద ఉన్నందున, లావాదేవీ పన్ను విధించదగిన సంఘటనను సృష్టించదు.

ఆస్తి నుండి వాటా మార్పిడిలో, UPREIT లు ప్రత్యేక నిబంధనలను నిర్దేశిస్తాయి. తరచుగా, ఎక్స్ఛేంజ్ విక్రేతకు ప్రత్యేక యూనిట్లను అందిస్తుంది, ఇది ఆస్తి అమ్మకందారుని వారు REIT లో ఎలా ధరించాలనుకుంటున్నారో ఎంచుకోవడానికి అనుమతిస్తుంది. ఆస్తి అమ్మకందారులను వెంటనే యూనిట్లను REIT షేర్లకు మార్చడానికి అనుమతించవచ్చు. కనీసం ఒక సంవత్సరం వరకు వాటాలను కలిగి ఉండటం మరియు తరువాత నగదు పొందడం వంటి ఇతర ఎంపికలు కూడా అందుబాటులో ఉండవచ్చు.

ఒక పెట్టుబడిదారుడు వారి ఆస్తిని UPREIT కి విక్రయించిన తర్వాత, UPREIT ఆస్తిని మరియు దానితో సంబంధం ఉన్న అన్ని పరిపాలనను కలిగి ఉంటుంది. సెక్షన్ 721 ఎక్స్ఛేంజ్ ఎంపిక మరియు కొత్త యూనిథోల్డర్ కోసం దానితో వచ్చే అన్ని నిబంధనల కారణంగా UPREIT నిర్వహణ ప్రాథమిక REIT ల కంటే కొంత క్లిష్టంగా ఉంటుంది. రాబడిని ఉత్పత్తి చేసే ఉద్దేశ్యంతో వారి REIT పోర్ట్‌ఫోలియోను నిర్వహించడానికి UPREIT నిర్వాహకులు బాధ్యత వహిస్తారు.

నిర్వహణ, రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తుల మూల్యాంకనం, ఫైనాన్సింగ్ ఒప్పందాలు మరియు ఏదైనా ఇతర లావాదేవీల ఆధారంగా UPREIT యొక్క షేర్లు హెచ్చుతగ్గులకు లోనవుతాయి. ఇది వాటాదారులకు అస్థిరతను సృష్టించగలదు. UPREIT వాటాదారులు సాధారణంగా సౌకర్యవంతమైన లిక్విడిటీని కలిగి ఉంటారు, ఇది వారు ఎంచుకున్నప్పుడల్లా వారి వాటాలను సులభంగా నగదుగా మార్చడానికి అనుమతిస్తుంది.

UPREIT ల యొక్క ప్రయోజనాలు

ఏదైనా ఆస్తి యజమాని వారి ఆస్తిని విక్రయించాలనుకుంటే UPREIT లు ఆచరణీయమైన ఎంపిక. అందువల్ల, ఇది వ్యక్తిగత ఆస్తి యజమానులకు మరియు వాణిజ్య ఆస్తి యజమానులకు విజ్ఞప్తి చేయవచ్చు. సెక్షన్ 721 మార్పిడిని UPREIT గా మార్చడానికి ఎంచుకున్న ఏదైనా ఆస్తి యజమాని ఆస్తి విలువను UPREIT యూనిట్ల రూపంలో పొందవచ్చు.

UPREIT లోకి సెక్షన్ 721 ఎక్స్ఛేంజీలు పన్ను విధించదగిన సంఘటనను సృష్టించవు. ఏదేమైనా, సాధారణ REIT పన్ను ప్రమాణాల ఆధారంగా యూనిథోల్డర్లకు పన్ను విధించబడుతుంది. కొంతమంది ఆస్తి యజమానులు ఈ రకమైన పెట్టుబడిని ఎస్టేట్ ప్లానింగ్ కోసం ఉపయోగించుకోవచ్చు ఎందుకంటే ఇది పన్నులను పూర్తిగా దాటవేయగలదు.

UPREIT ల కోసం అవసరాలు

UPREIT అనేది అన్ని ప్రామాణిక అకౌంటింగ్ మరియు పన్ను మార్గదర్శకాల క్రింద REIT. యాజమాన్య వాటాలకు బదులుగా REIT లో ఆస్తి యొక్క సహకారాన్ని అనుమతించడానికి UPREIT లు సృష్టించబడ్డాయి. అందువల్ల ఈ నిర్మాణం IRC సెక్షన్ 721 యొక్క ప్రమాణాల ద్వారా మార్గనిర్దేశం చేయబడుతుంది, ఇది ఆస్తి మార్పిడి కోసం ఆస్తి కవచాలను చర్చిస్తుంది. సాధారణంగా, REIT లోని సెక్షన్ 721 ఎక్స్ఛేంజీలను అనుమతించే ఏదైనా REIT ను UPREIT గా పరిగణించవచ్చు.

చాలా REIT లు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యొక్క ఒక నిర్దిష్ట విభాగంపై దృష్టి పెడతాయి, అయితే మార్గదర్శక ప్రమాణాలు రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి మరియు అనుబంధ ఫైనాన్సింగ్ వ్యాపారంలో 90% కంటే ఎక్కువగా ఉండాలని నిర్దేశిస్తాయి. UPREIT లు సాధారణంగా అదే పెట్టుబడి వ్యూహాన్ని అనుసరిస్తాయి, లక్ష్యంగా ఉన్న రియల్ ఎస్టేట్ సముచితంపై దృష్టి పెడతాయి.

సెక్షన్ 721 ఆస్తికి బదులుగా వాటాదారుల యూనిట్ల విడుదలకు మార్గదర్శక ప్రమాణాలను అందిస్తుంది. సెక్షన్ 721 ఐఆర్సి సెక్షన్ 1031 ఎక్స్ఛేంజీలకు ప్రత్యామ్నాయంగా ఉంటుంది. సెక్షన్ 1031 ఎక్స్ఛేంజీలు ఆస్తి యజమాని తమ ఆస్తిని విక్రయించడానికి మరియు ఆదాయాన్ని పన్నులను నివారించడానికి ఒక రకమైన మార్పిడిలో పెట్టుబడి పెట్టడానికి అనుమతిస్తాయి.

UPREIT లలో సెక్షన్ 1031 ఎక్స్ఛేంజీలు అనుమతించబడవు, ఎందుకంటే వాటికి ఇలాంటి ఎక్స్ఛేంజీలు అవసరం మరియు యాజమాన్య ఎక్స్ఛేంజీలను పంచుకోవడానికి ఆస్తిని అనుమతించవు. అందువల్ల, UPREIT లోకి సెక్షన్ 721 మార్పిడి ఆకర్షణీయంగా ఉంటుంది. 721 మరియు 1031 ఎక్స్ఛేంజీలు రెండూ ఆస్తి యజమాని పన్నులను వాయిదా వేయడానికి అనుమతిస్తాయి.

UPREIT వర్సెస్ డౌన్‌రైట్

UPREIT లు, DownREIT లు మరియు అన్ని ఇతర ప్రత్యేక REIT ఎంటిటీలు వాటి యొక్క ప్రధాన భాగంలో REIT లు, ప్రత్యేకమైన నిబంధనలతో కొన్ని అదనపు వశ్యతను అనుమతిస్తాయి. డౌన్‌రెట్ ఒక ఆస్తి పెట్టుబడిదారుడు REIT తో జాయింట్ వెంచర్‌లోకి ప్రవేశించడానికి అనుమతిస్తుంది. DownREIT లో, యూనిట్ మార్పిడి ప్రధానంగా జాయింట్ వెంచర్‌లోని ఆస్తి విలువపై ఆధారపడి ఉంటుంది, ఇది జాయింట్ వెంచర్ యూనిథోల్డర్‌కు మంచి రాబడిని సృష్టించగలదు.