రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ గురించి మీరు ఏమి తెలుసుకోవాలి

రియల్ ఎస్టేట్ విలువను అంచనా వేయడం ఫైనాన్సింగ్, సేల్స్ లిస్టింగ్, ఇన్వెస్ట్మెంట్ అనాలిసిస్, ప్రాపర్టీ ఇన్సూరెన్స్ మరియు టాక్సేషన్ వంటి వివిధ ప్రయత్నాలకు అవసరం. కానీ చాలా మందికి, రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క భాగాన్ని అడగడం లేదా కొనుగోలు చేయడం అనేది రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ యొక్క అత్యంత ఉపయోగకరమైన అనువర్తనం. ఈ వ్యాసం రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ యొక్క ప్రాథమిక అంశాలు మరియు పద్ధతుల గురించి ఒక పరిచయాన్ని అందిస్తుంది, ముఖ్యంగా ఇది అమ్మకాలకు సంబంధించినది.

రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్: మీరు తెలుసుకోవలసినది

ప్రాథమిక మదింపు భావనలు

విలువ

సాంకేతికంగా చెప్పాలంటే, ఆస్తి యొక్క విలువ ఆస్తి యొక్క యాజమాన్యం నుండి ఉత్పన్నమయ్యే భవిష్యత్ ప్రయోజనాల ప్రస్తుత విలువగా నిర్వచించబడింది. త్వరగా ఉపయోగించబడే అనేక వినియోగ వస్తువుల మాదిరిగా కాకుండా, రియల్ ఆస్తి యొక్క ప్రయోజనాలు సాధారణంగా సుదీర్ఘ కాలంలో గ్రహించబడతాయి. అందువల్ల, ఆస్తి విలువ యొక్క అంచనా ఆర్థిక మరియు సామాజిక పోకడలను, అలాగే ప్రభుత్వ నియంత్రణలు లేదా నిబంధనలు మరియు విలువ యొక్క నాలుగు అంశాలను ప్రభావితం చేసే పర్యావరణ పరిస్థితులను పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి:

విలువ వర్సెస్ ఖర్చు మరియు ధర

విలువ తప్పనిసరిగా ధర లేదా ధరతో సమానం కాదు . వ్యయం వాస్తవ వ్యయాలను సూచిస్తుంది - పదార్థాలపై, ఉదాహరణకు, లేదా శ్రమ. ధర, మరోవైపు, ఎవరైనా దేనికోసం చెల్లించే మొత్తం. ధర మరియు ధర విలువను ప్రభావితం చేస్తాయి , అవి విలువను నిర్ణయించవు . ఇంటి అమ్మకపు ధర $ 150, 000 కావచ్చు, కానీ విలువ గణనీయంగా ఎక్కువ లేదా తక్కువగా ఉండవచ్చు. ఉదాహరణకు, క్రొత్త యజమాని ఇంట్లో లోపభూయిష్ట పునాది వంటి తీవ్రమైన లోపాన్ని కనుగొంటే, ఇంటి విలువ ధర కంటే తక్కువగా ఉండవచ్చు.

మార్కెట్ విలువ

అప్రైసల్ అనేది ఒక నిర్దిష్ట తేదీ యొక్క నిర్దిష్ట ఆస్తి విలువకు సంబంధించిన అభిప్రాయం లేదా అంచనా. రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలకు సంబంధించి నిర్ణయాలు తీసుకునేటప్పుడు వ్యాపారాలు, ప్రభుత్వ సంస్థలు, వ్యక్తులు, పెట్టుబడిదారులు మరియు తనఖా సంస్థలు అప్రైసల్ నివేదికలను ఉపయోగిస్తాయి. ఒక అంచనా యొక్క లక్ష్యం ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువను నిర్ణయించడం - ఆస్తి పోటీ మరియు బహిరంగ మార్కెట్‌లోకి తీసుకువచ్చే అత్యంత సంభావ్య ధర.

మార్కెట్ ధర, ఆస్తి వాస్తవానికి విక్రయించే ధర, ఎల్లప్పుడూ మార్కెట్ విలువను సూచించకపోవచ్చు. ఉదాహరణకు, జప్తు బెదిరింపు కారణంగా విక్రేత బలహీనంగా ఉంటే, లేదా ఒక ప్రైవేట్ అమ్మకం జరిగితే, ఆస్తి దాని మార్కెట్ విలువ కంటే తక్కువగా అమ్మవచ్చు.

మదింపు పద్ధతులు

ఖచ్చితమైన మదింపు డేటా యొక్క పద్దతి సేకరణపై ఆధారపడి ఉంటుంది. నిర్దిష్ట డేటా, నిర్దిష్ట ఆస్తికి సంబంధించిన వివరాలను కవర్ చేస్తుంది మరియు ఆస్తి ఉన్న దేశం, ప్రాంతం, నగరం మరియు పొరుగు ప్రాంతాలకు సంబంధించిన సాధారణ డేటా, ఒక విలువను చేరుకోవడానికి సేకరించి విశ్లేషించబడతాయి. ఆస్తి విలువను నిర్ణయించడానికి అంచనాలు మూడు ప్రాథమిక విధానాలను ఉపయోగిస్తాయి.

విధానం 1: అమ్మకాల పోలిక విధానం

అమ్మకాల పోలిక విధానం సాధారణంగా ఒకే కుటుంబ గృహాలు మరియు భూమిని విలువైనదిగా ఉపయోగిస్తారు. కొన్నిసార్లు మార్కెట్ డేటా విధానం అని పిలుస్తారు, ఇది ఇటీవల అమ్మిన లక్షణాలతో సారూప్య లక్షణాలతో ఒక ఆస్తిని పోల్చడం ద్వారా పొందిన విలువ యొక్క అంచనా. ఈ సారూప్య లక్షణాలను పోల్చదగినవిగా సూచిస్తారు మరియు చెల్లుబాటు అయ్యే పోలికను అందించడానికి, ప్రతి ఒక్కటి తప్పక:

• సాధ్యమైనంతవరకు సబ్జెక్ట్ ప్రాపర్టీతో సమానంగా ఉండండి గత సంవత్సరంలో బహిరంగ, పోటీ మార్కెట్లో విక్రయించబడింది సాధారణ మార్కెట్ పరిస్థితులలో విక్రయించబడింది

మదింపు ప్రక్రియలో కనీసం మూడు లేదా నాలుగు పోలికలను ఉపయోగించాలి. పోల్చదగిన వాటిని ఎన్నుకునేటప్పుడు పరిగణించవలసిన ముఖ్యమైన అంశాలు పరిమాణం, పోల్చదగిన లక్షణాలు మరియు - బహుశా అన్నింటికంటే - స్థానం, ఇది ఆస్తి మార్కెట్ విలువపై విపరీతమైన ప్రభావాన్ని చూపుతుంది.

పోల్చదగిన గుణాలు

రెండు లక్షణాలు సరిగ్గా ఒకేలా లేనందున, పోల్చదగిన అమ్మకాల ధరలకు సర్దుబాట్లు అసమాన లక్షణాలు మరియు విలువను ప్రభావితం చేసే ఇతర కారకాలకు కారణమవుతాయి, వీటిలో:

• భవనాల వయస్సు మరియు పరిస్థితి అమ్మకం తేదీ, పోల్చదగిన అమ్మకం తేదీ మరియు మదింపు తేదీలు మరియు అమ్మకపు షరతుల మధ్య ఆర్థిక మార్పులు సంభవిస్తే, ఆస్తి అమ్మకందారుడు బలహీనంగా ఉంటే లేదా బంధువుల మధ్య ఆస్తి అమ్మబడి ఉంటే (వద్ద రాయితీ ధర) స్థానం, పొరుగు నుండి పొరుగు ప్రాంతాలకు సమానమైన లక్షణాలు భిన్నంగా ఉండవచ్చు కాబట్టి, చాలా పరిమాణం, ప్రకృతి దృశ్యం, నిర్మాణ రకం మరియు నిర్మాణ నాణ్యత, సంఖ్య మరియు గదులు, చదరపు అడుగుల జీవన స్థలం, గట్టి చెక్క అంతస్తులు, ఒక గ్యారేజ్, వంటగది నవీకరణలు, ఒక పొయ్యి, ఒక కొలను, కేంద్ర గాలి మొదలైనవి.

సబ్జెక్ట్ ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువ అంచనా పోల్చదగిన అమ్మకపు ధరల ద్వారా ఏర్పడుతుంది. పోల్చదగిన అమ్మకాల ధరలకు చేసిన కొన్ని సర్దుబాట్లు ఇతరులకన్నా ఎక్కువ ఆత్మాశ్రయమైనవి కాబట్టి, తక్కువ మొత్తంలో సర్దుబాటు ఉన్న పోలికలకు బరువును పరిగణనలోకి తీసుకుంటారు.

విధానం 2: వ్యయ విధానం

ఒకటి లేదా అంతకంటే ఎక్కువ భవనాల ద్వారా మెరుగుపరచబడిన లక్షణాల విలువను అంచనా వేయడానికి వ్యయ విధానాన్ని ఉపయోగించవచ్చు. ఈ పద్ధతిలో తరుగుదలని పరిగణనలోకి తీసుకొని భవనం (లు) మరియు భూమికి విలువ యొక్క ప్రత్యేక అంచనాలను కలిగి ఉంటుంది. మొత్తం మెరుగైన ఆస్తి విలువను లెక్కించడానికి అంచనాలు కలిసి ఉంటాయి. పోల్చదగిన స్థలాన్ని కొనడానికి మరియు పోల్చదగిన భవనాన్ని నిర్మించటానికి ధర కంటే సహేతుకమైన కొనుగోలుదారు ఇప్పటికే ఉన్న మెరుగైన ఆస్తి కోసం ఎక్కువ చెల్లించలేడని cost హ చేస్తుంది. ఆస్తి అంచనా వేయబడినది తరచుగా విక్రయించబడని మరియు ఆదాయాన్ని సంపాదించని రకం అయినప్పుడు ఈ విధానం ఉపయోగపడుతుంది. పాఠశాలలు, చర్చిలు, ఆసుపత్రులు మరియు ప్రభుత్వ భవనాలు దీనికి ఉదాహరణలు.

భవన వ్యయాలను అనేక విధాలుగా అంచనా వేయవచ్చు, చదరపు అడుగుల పద్ధతితో సహా, ఇటీవల నిర్మించిన పోల్చదగిన చదరపు అడుగుకు ఖర్చును భవనంలోని చదరపు అడుగుల సంఖ్యతో గుణిస్తారు; యూనిట్-ఇన్-ప్లేస్ పద్ధతి, ఇక్కడ శ్రమ మరియు పదార్థాలతో సహా వ్యక్తిగత భవన భాగాల కొలత యూనిట్ యొక్క నిర్మాణ వ్యయం ఆధారంగా ఖర్చులు అంచనా వేయబడతాయి; మరియు పరిమాణ-సర్వే పద్ధతి, ఇది పదార్థాల ప్రస్తుత ధర మరియు అనుబంధ సంస్థాపనా ఖర్చులతో పాటు, విషయ భవనాన్ని భర్తీ చేయడానికి అవసరమైన ముడి పదార్థాల పరిమాణాలను అంచనా వేస్తుంది.

అరుగుదల

మదింపు ప్రయోజనాల కోసం, తరుగుదల అనేది నిజమైన ఆస్తికి మెరుగుదల యొక్క విలువను ప్రతికూలంగా ప్రభావితం చేసే ఏదైనా పరిస్థితిని సూచిస్తుంది మరియు పరిగణనలోకి తీసుకుంటుంది:

• భౌతిక క్షీణత, పెయింటింగ్ మరియు పైకప్పు పున as స్థాపన వంటి నయం చేయలేని క్షీణత, మరియు నిర్మాణాత్మక సమస్యలు వంటి నయం చేయలేని క్షీణత ఫంక్షనల్ వాడుకలో లేకపోవడం, ఇది భౌతిక లేదా రూపకల్పన లక్షణాలను సూచిస్తుంది, ఇది ఆస్తి యజమానులు ఇకపై కావాల్సినవిగా పరిగణించబడవు, కాలం చెల్లిన ఉపకరణాలు, నాటి-కనిపించే మ్యాచ్‌లు లేదా నాలుగు బెడ్‌రూమ్‌లతో కూడిన గృహాలు, కానీ ధ్వనించే విమానాశ్రయానికి దగ్గరగా ఉండటం లేదా కాలుష్య కర్మాగారం వంటి ఆస్తికి బాహ్య కారకాల వల్ల కలిగే ఒక స్నానపు ఆర్థిక వాడుక.

పద్దతి

• భూమి విలువ క్షీణించబడనందున అమ్మకాల పోలిక విధానాన్ని ఉపయోగించి, ఖాళీగా ఉండి, దాని అత్యున్నత మరియు ఉత్తమమైన ఉపయోగానికి అందుబాటులో ఉన్నట్లు అంచనా వేయండి. భవనం (లు) మరియు సైట్ మెరుగుదలలను నిర్మించటానికి ప్రస్తుత వ్యయాన్ని అంచనా వేయండి. అంచనా క్షీణత, క్రియాత్మక వాడుకలో లేదా ఆర్థిక వాడుకలో ఉన్న మెరుగుదలల తరుగుదల మొత్తం. అంచనా వేసిన నిర్మాణ వ్యయాల నుండి తరుగుదలని తగ్గించండి. భూమి యొక్క అంచనా విలువను భవనం (ల) యొక్క క్షీణించిన వ్యయానికి మరియు సైట్ మెరుగుదలలను మొత్తం నిర్ణయించడానికి జోడించండి ఆస్తి విలువ.

విధానం 3: ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్ విధానం

తరచుగా ఆదాయ విధానం అని పిలుస్తారు, ఈ పద్ధతి పెట్టుబడిదారుడికి అవసరమైన రాబడి రేటు మరియు ఆస్తి ఉత్పత్తి చేసే నికర ఆదాయం మధ్య ఉన్న సంబంధంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. అపార్ట్మెంట్ కాంప్లెక్స్, కార్యాలయ భవనాలు మరియు షాపింగ్ కేంద్రాలు వంటి ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే ఆస్తుల విలువను అంచనా వేయడానికి ఇది ఉపయోగించబడుతుంది. ఆదాయ ఆస్తి భవిష్యత్ ఆదాయాన్ని అంచనా వేసేటప్పుడు మరియు దాని ఖర్చులు able హించదగిన మరియు స్థిరంగా ఉన్నప్పుడు ఆదాయ మూలధన విధానాన్ని ఉపయోగించే అంచనాలు చాలా సరళంగా ఉంటాయి.

డైరెక్ట్ క్యాపిటలైజేషన్

ప్రత్యక్ష క్యాపిటలైజేషన్ విధానాన్ని ఉపయోగిస్తున్నప్పుడు మదింపుదారులు ఈ క్రింది దశలను చేస్తారు:

• వార్షిక సంభావ్య స్థూల ఆదాయాన్ని అంచనా వేయండి. సమర్థవంతమైన స్థూల ఆదాయాన్ని నిర్ణయించడానికి ఖాళీ మరియు అద్దె సేకరణ నష్టాలను పరిగణనలోకి తీసుకోండి. వార్షిక నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని లెక్కించడానికి వార్షిక నిర్వహణ ఖర్చులను తగ్గించండి. ఒక సాధారణ పెట్టుబడిదారుడు ప్రత్యేకంగా ఉత్పత్తి చేసే ఆదాయానికి చెల్లించే ధరను అంచనా వేయండి రకం మరియు ఆస్తి తరగతి. రాబడి రేటు లేదా క్యాపిటలైజేషన్ రేటును అంచనా వేయడం ద్వారా ఇది సాధించబడుతుంది. ఆస్తి యొక్క విలువను అంచనా వేయడానికి ఆస్తి యొక్క వార్షిక నికర నిర్వహణ ఆదాయానికి క్యాపిటలైజేషన్ రేటును వర్తించండి.

స్థూల ఆదాయ గుణకాలు

స్థూల ఆదాయ గుణకం (జిఐఎం) పద్ధతిని సాధారణంగా ఆదాయ ఆస్తులుగా కొనుగోలు చేయని ఇతర లక్షణాలను అంచనా వేయడానికి ఉపయోగించవచ్చు, కాని వాటిని ఒకటి మరియు రెండు కుటుంబాల గృహాలు వంటి అద్దెకు తీసుకోవచ్చు. GRM పద్ధతి ఆస్తి అమ్మకపు ధరను దాని rent హించిన అద్దె ఆదాయంతో సంబంధం కలిగి ఉంటుంది. (సంబంధిత పఠనం కోసం, "రియల్ ఎస్టేట్ అద్దె ఆస్తిని విలువ చేయడానికి 4 మార్గాలు" చూడండి)

నివాస ఆస్తుల కోసం, స్థూల నెలవారీ ఆదాయం సాధారణంగా ఉపయోగించబడుతుంది; వాణిజ్య మరియు పారిశ్రామిక ఆస్తుల కోసం, స్థూల వార్షిక ఆదాయం ఉపయోగించబడుతుంది. స్థూల ఆదాయ గుణకం పద్ధతిని ఈ క్రింది విధంగా లెక్కించవచ్చు:

అమ్మకపు ధర ental అద్దె ఆదాయం = స్థూల ఆదాయ గుణకం

ఖచ్చితమైన GIM ని స్థాపించడానికి కనీసం మూడు సారూప్య లక్షణాల నుండి ఇటీవలి అమ్మకాలు మరియు అద్దె డేటా ఉపయోగించవచ్చు. GIM దాని మార్కెట్ విలువను నిర్ణయించడానికి సబ్జెక్ట్ ఆస్తి యొక్క అంచనా సరసమైన మార్కెట్ అద్దెకు వర్తించవచ్చు, దీనిని ఈ క్రింది విధంగా లెక్కించవచ్చు:

అద్దె ఆదాయం x GIM = అంచనా వేసిన మార్కెట్ విలువ

బాటమ్ లైన్

తనఖా రుణదాతలు, పెట్టుబడిదారులు, బీమా సంస్థలు మరియు కొనుగోలుదారులు మరియు రియల్ ఆస్తి అమ్మకందారులకు ఖచ్చితమైన రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ ముఖ్యం. అంచనాలు సాధారణంగా నైపుణ్యం కలిగిన నిపుణులచే నిర్వహించబడుతున్నప్పటికీ, నిజమైన లావాదేవీలో పాల్గొన్న ఎవరైనా రియల్ ఎస్టేట్ మదింపు యొక్క వివిధ పద్ధతులపై ప్రాథమిక అవగాహన పొందడం ద్వారా ప్రయోజనం పొందవచ్చు.