కష్టపడి సంపాదించిన డబ్బును పెట్టుబడి పెట్టేటప్పుడు పెట్టుబడిదారులు తమను తాము అడిగే అనేక ప్రశ్నలు ఉన్నాయి. పెట్టుబడి ఎంత తిరిగి వస్తుంది? దీని ధర ఏమిటి? కానీ మరీ ముఖ్యంగా, పెట్టుబడిదారులు దాని విలువతో ఆందోళన చెందాలి. మీరు పెట్టుబడి ఆస్తిని కొనుగోలు చేసేటప్పుడు ఇది ప్రత్యేకంగా వర్తిస్తుంది.
పెట్టుబడికి సంబంధించిన ఆస్తి ద్వారా వచ్చే ఆదాయం చారిత్రక స్థాయిలో ఉంది. అద్దెలు పెరుగుతున్న ఆదాయ వనరులను అందిస్తాయి మరియు ఇది డబ్బు సంపాదించడానికి స్థిరమైన మార్గం. రియల్ ఎస్టేట్ అద్దె ఆటలోకి ప్రవేశించే ముందు, మూల్యాంకనాలు చేయడం ఎలా?
అధిక-స్థాయి అద్దె ఆస్తికి విలువ ఇవ్వడానికి కొన్ని సాధారణ మార్గాలను తెలుసుకోవడానికి చదవండి.
కీ టేకావేస్
- పెట్టుబడి ఆస్తి యొక్క ధర మరియు రాబడిని నిర్ణయించడం దాని విలువను గుర్తించడం అంతే ముఖ్యం. ఇన్వెస్టర్లు అమ్మకాల పోలిక విధానం, మూలధన ఆస్తి ధర నమూనా, ఆదాయ విధానం మరియు ఆస్తి విలువలను నిర్ణయించడానికి ఖర్చు విధానాన్ని ఉపయోగించవచ్చు. ఒక-పరిమాణ-సరిపోయే-అన్ని పరిష్కారం లేదు, కాబట్టి ఈ కారకాల కలయికను వర్తించాల్సి ఉంటుంది.
రియల్ ఎస్టేట్ అద్దె ఆస్తిని విలువ చేయడానికి 4 మార్గాలు
సేల్స్ పోలిక విధానం
అమ్మకపు పోలిక విధానం (SCA) నివాస రియల్ ఎస్టేట్ విలువను అంచనా వేయడంలో గుర్తించదగిన రూపాలలో ఒకటి. లక్షణాలను అంచనా వేసేటప్పుడు మదింపుదారులు మరియు రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్లు ఎక్కువగా ఉపయోగించే పద్ధతి ఇది. ఈ విధానం కేవలం ఒక నిర్దిష్ట వ్యవధిలో స్థానికంగా విక్రయించిన లేదా అద్దెకు తీసుకున్న సారూప్య గృహాల పోలిక. చాలా మంది పెట్టుబడిదారులు ఏవైనా ఉద్భవిస్తున్న పోకడలను పొందటానికి ఒక ముఖ్యమైన కాల వ్యవధిలో SCA ని చూడాలనుకుంటున్నారు.
సాపేక్ష ధర విలువను కేటాయించడానికి SCA గుణాలు లేదా లక్షణాలపై ఆధారపడుతుంది. ఈ విలువలు బెడ్‌రూమ్‌లు మరియు బాత్‌రూమ్‌ల సంఖ్య, గ్యారేజీలు మరియు / లేదా డ్రైవ్‌వేలు, కొలనులు, డెక్స్, నిప్పు గూళ్లు వంటి కొన్ని లక్షణాలపై ఆధారపడి ఉండవచ్చు-ఏదైనా ఆస్తి ప్రత్యేకతను సంతరించుకునేలా చేస్తుంది. చదరపు అడుగుకు ధర అనేది సాధారణ మరియు సులభంగా అర్థం చేసుకోగల మెట్రిక్ పెట్టుబడిదారులు తమ ఆస్తి ఎక్కడ ఉందో తెలుసుకోవడానికి ఉపయోగించవచ్చు విలువైనదిగా ఉండాలి. మరో మాటలో చెప్పాలంటే, 2, 000 చదరపు అడుగుల టౌన్‌హౌస్ square 1 / చదరపు అడుగుకు అద్దెకు తీసుకుంటే, పెట్టుబడిదారులు ఆ బాల్‌పార్క్‌లో ఆదాయాన్ని సహేతుకంగా ఆశించవచ్చు, ఈ ప్రాంతంలోని పోల్చదగిన టౌన్‌హౌస్‌లు కూడా దాని కోసం వెళుతున్నాయి.
SCA కొంతవరకు సాధారణమైనదని గుర్తుంచుకోండి-అంటే, ప్రతి ఇంటికి ఒక ప్రత్యేకత ఉంటుంది, అది ఎల్లప్పుడూ లెక్కించబడదు. కొనుగోలుదారులు మరియు అమ్మకందారులకు ప్రత్యేకమైన అభిరుచులు మరియు తేడాలు ఉన్నాయి. SCA అంటే బేస్లైన్ లేదా సహేతుకమైన అభిప్రాయం, మరియు రియల్ ఎస్టేట్ కోసం ఖచ్చితమైన or హాజనిత లేదా మదింపు సాధనం కాదు. సాపేక్షంగా సారూప్య గృహాలతో పోల్చడానికి ఇది ఒక పద్ధతి. కాబట్టి మీకు ఆసక్తి ఉన్న ఆస్తికి మీరు విలువ ఇవ్వబోతున్నట్లయితే అది పనిచేయదు, అంటే గ్యారేజ్, స్విమ్మింగ్ పూల్, ఆరు బెడ్ రూములు మరియు ఐదు పూర్తి బాత్రూమ్లతో 2, 000 చదరపు అడుగులు, బెడ్ రూములలో సగం సంఖ్య ఉన్న మరొక ఆస్తి, పూల్ లేదు మరియు 1, 200 చదరపు అడుగులు మాత్రమే.
తులనాత్మక మార్కెట్ విశ్లేషణను అభ్యర్థించేటప్పుడు పెట్టుబడిదారులు ధృవీకరించబడిన మదింపుదారుని లేదా రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్‌ను ఉపయోగించడం కూడా చాలా ముఖ్యం. ఇది మోసపూరిత అంచనాల ప్రమాదాన్ని తగ్గిస్తుంది, ఇది 2007 రియల్ ఎస్టేట్ సంక్షోభం సమయంలో విస్తృతంగా మారింది.
కాపిటల్ అసెట్ ప్రైసింగ్ మోడల్
మూలధన ఆస్తి ధర నమూనా (CAPM) మరింత సమగ్ర మదింపు సాధనం. CAPM రియల్ మరియు ఎస్టేట్ పెట్టుబడికి వర్తించే విధంగా రిస్క్ మరియు అవకాశ ఖర్చు యొక్క భావనలను పరిచయం చేస్తుంది. ఈ మోడల్ అద్దె ఆదాయం నుండి పొందిన పెట్టుబడి (ROI) పై సంభావ్య రాబడిని చూస్తుంది మరియు యునైటెడ్ స్టేట్స్ ట్రెజరీ బాండ్లు లేదా రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్స్ (REIT లు) వంటి రియల్ ఎస్టేట్లో పెట్టుబడుల యొక్క ప్రత్యామ్నాయ రూపాలు వంటి ప్రమాదం లేని ఇతర పెట్టుబడులతో పోలుస్తుంది..
ఒక్కమాటలో చెప్పాలంటే, రిస్క్-ఫ్రీ లేదా హామీ పెట్టుబడిపై return హించిన రాబడి అద్దె ఆదాయం నుండి సంభావ్య ROI ని మించి ఉంటే, అద్దె ఆస్తి యొక్క రిస్క్ తీసుకోవటానికి ఇది ఆర్థిక అర్ధమే కాదు. ప్రమాదానికి సంబంధించి, రియల్ ఆస్తిని అద్దెకు తీసుకునే స్వాభావిక నష్టాలను CAPM పరిగణిస్తుంది.
ఉదాహరణకు, అన్ని అద్దె ఆస్తులు ఒకేలా ఉండవు. స్థానం మరియు ఆస్తి వయస్సు ముఖ్యమైనవి. పాత ఆస్తిని అద్దెకు ఇవ్వడం అంటే భూస్వాములు అధిక నిర్వహణ ఖర్చులను భరించవచ్చు. అధిక-నేర ప్రాంతంలో అద్దెకు ఉన్న ఆస్తి గేటెడ్ కమ్యూనిటీలో అద్దె కంటే ఎక్కువ భద్రతా జాగ్రత్తలు అవసరం.
ఈ మోడల్ మీ పెట్టుబడిని పరిగణనలోకి తీసుకునే ముందు లేదా అద్దె ధరల నిర్మాణాన్ని ఏర్పాటు చేసేటప్పుడు ఈ నష్టాలలో కారకాన్ని సూచిస్తుంది. మీ డబ్బును ప్రమాదంలో ఉంచడానికి మీకు ఏ రాబడి అవసరమో నిర్ణయించడానికి CAPM మీకు సహాయపడుతుంది.
ఆదాయ విధానం
ప్రారంభ పెట్టుబడికి సంబంధించి అద్దె ఆస్తికి సంభావ్య ఆదాయం ఏమిటో ఆదాయ విధానం దృష్టి పెడుతుంది. వాణిజ్య విధానం రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి కోసం తరచుగా ఉపయోగించబడుతుంది.
వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడితో ఆదాయ విధానం తరచుగా ఉపయోగించబడుతుంది.
ఆదాయ విధానం పెట్టుబడి కోసం వార్షిక క్యాపిటలైజేషన్ రేటును నిర్ణయించడంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఈ రేటు ఆస్తి యొక్క ప్రస్తుత విలువతో విభజించబడిన స్థూల అద్దె గుణకం నుండి అంచనా వేసిన వార్షిక ఆదాయం. కాబట్టి కార్యాలయ భవనం కొనడానికి, 000 120, 000 ఖర్చవుతుంది మరియు అద్దెల నుండి monthly హించిన నెలవారీ ఆదాయం 200 1, 200 అయితే, annual హించిన వార్షిక క్యాపిటలైజేషన్ రేటు:
14, 400 ($ 1, 200 x 12 నెలలు) ÷ $ 120, 000 = 0.12 లేదా 12%
ఇది కొన్ని with హలతో చాలా సరళీకృత నమూనా. తనఖాపై వడ్డీ ఖర్చులు ఎక్కువగా ఉన్నాయి. అలాగే, భవిష్యత్ అద్దె ఆదాయాలు ఈనాటి కన్నా ఐదేళ్ల నుండి ఎక్కువ లేదా తక్కువ విలువైనవి కావచ్చు.
చాలామంది పెట్టుబడిదారులు డబ్బు యొక్క నికర ప్రస్తుత విలువ గురించి తెలుసు. రియల్ ఎస్టేట్కు వర్తించబడుతుంది, ఈ భావనను రాయితీ నగదు ప్రవాహం అని కూడా అంటారు. భవిష్యత్తులో అందుకున్న డాలర్లు ద్రవ్యోల్బణంతో పాటు ప్రతి ద్రవ్యోల్బణ ప్రమాదానికి లోబడి ఉంటాయి మరియు వీటిని రాయితీ పరంగా ప్రదర్శిస్తారు.
స్థూల అద్దె గుణక విధానం
ఈ విధానం ప్రతి సంవత్సరం పెట్టుబడిదారుడు సేకరించే అద్దె మొత్తం ఆధారంగా అద్దె ఆస్తిని విలువ చేస్తుంది. ఆస్తి పెట్టుబడి విలువైనదేనా అని కొలవడానికి ఇది శీఘ్ర మరియు సులభమైన మార్గం. ఇది వాస్తవానికి, ఏదైనా పన్నులు, భీమా, యుటిలిటీస్ మరియు ఆస్తికి సంబంధించిన ఇతర ఖర్చులను పరిగణనలోకి తీసుకునే ముందు, కాబట్టి దీనిని ఉప్పు ధాన్యంతో తీసుకోవాలి.
ఇది ఆదాయ విధానంతో సమానంగా ఉండవచ్చు, స్థూల అద్దె గుణకం (GRM) విధానం నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని దాని టోపీ రేటుగా ఉపయోగించదు, బదులుగా స్థూల అద్దె. స్థూల అద్దె గుణకం యొక్క టోపీ రేటు ఒకటి కంటే ఎక్కువ, ఆదాయ విధానానికి టోపీ రేటు శాతం విలువ. ఆపిల్-టు-యాపిల్స్ పోలికను పొందడానికి, మీరు ఆసక్తి ఉన్న GRM లను మరియు ఇతర, అదే విధమైన ఆస్తుల అద్దె ఆదాయాన్ని చూడాలి.
వార్షిక ఆదాయం, 000 90, 000 తో, మీరు $ 500, 000 కోసం చూస్తున్న పరిసరాల్లో అమ్మబడిన వాణిజ్య ఆస్తి అని చెప్పండి. దాని GRM ను లెక్కించడానికి, మేము అమ్మకపు ధరను వార్షిక అద్దె ఆదాయం ద్వారా విభజిస్తాము: $ 500, 000 ÷, 000 90, 000 = 5.56. వార్షిక అద్దె ఆదాయం మీకు తెలిసినంతవరకు మీరు ఈ సంఖ్యను మీరు చూస్తున్న దానితో పోల్చవచ్చు. GRM ను దాని వార్షిక ఆదాయంతో గుణించడం ద్వారా మీరు దాని మార్కెట్ విలువను తెలుసుకోవచ్చు. ఇది ఇటీవల అమ్మిన దానికంటే ఎక్కువగా ఉంటే - అంటే, 000 500, 000 - అది విలువైనది కాకపోవచ్చు, కాబట్టి ముందుకు సాగండి.
ఖర్చు విధానం
రియల్ ఎస్టేట్ను అంచనా వేయడానికి వ్యయ విధానం ప్రకారం ఆస్తి సహేతుకంగా ఉపయోగించబడే విలువైనది మాత్రమే. భూమి విలువ మరియు ఏదైనా మెరుగుదలల విలువ తగ్గడం ద్వారా ఇది అంచనా వేయబడుతుంది.
ఈ పాఠశాల నుండి మదింపుదారులు రియల్ ఆస్తికి ఖర్చు విధానాన్ని సంగ్రహించడానికి అత్యధిక మరియు ఉత్తమమైన ఉపయోగాన్ని తరచుగా సమర్థిస్తారు. ఖాళీగా ఉన్న భూమికి విలువ ఇవ్వడానికి ఇది తరచుగా ఒక ప్రాతిపదికగా ఉపయోగించబడుతుంది.
ఉదాహరణకు, మీరు కండోమినియమ్‌లుగా మార్చడానికి బంజరు ప్రాంతంలో మూడు ఎకరాల భూమిని కొనాలని చూస్తున్న అపార్ట్‌మెంట్ డెవలపర్ అయితే, ఆ భూమి యొక్క విలువ ఆ భూమి యొక్క ఉత్తమ వినియోగం మీద ఆధారపడి ఉంటుంది. భూమి చమురు క్షేత్రాలతో చుట్టుముట్టబడి, సమీప వ్యక్తి 20 మైళ్ళ దూరంలో నివసిస్తుంటే, ఉత్తమ ఉపయోగం మరియు అందువల్ల ఆ ఆస్తి యొక్క అత్యధిక విలువ అపార్టుమెంటులకు మార్చబడదు, కానీ ఎక్కువ చమురును కనుగొనడానికి డ్రిల్లింగ్ హక్కులను విస్తరిస్తుంది.
మరొక ఉత్తమ ఉపయోగ వాదన ఆస్తి జోనింగ్‌తో సంబంధం కలిగి ఉంటుంది. నివాస అవసరాల కోసం కాబోయే ఆస్తి జోన్ చేయకపోతే, దాని విలువ తగ్గుతుంది, ఎందుకంటే డెవలపర్ రీజోన్ కావడానికి గణనీయమైన ఖర్చులను భరిస్తాడు. క్రొత్త నిర్మాణాలపై ఉపయోగించినప్పుడు ఇది చాలా నమ్మదగినదిగా పరిగణించబడుతుంది మరియు పాత లక్షణాలకు తక్కువ నమ్మదగినది. ప్రత్యేక వినియోగ లక్షణాలను చూసినప్పుడు ఇది తరచుగా నమ్మదగిన విధానం మాత్రమే.
బాటమ్ లైన్
అద్దె ఆస్తి విలువను నిర్ణయించడానికి ఒక మార్గం లేదు. చాలా తీవ్రమైన పెట్టుబడిదారులు అద్దె లక్షణాల గురించి పెట్టుబడి నిర్ణయాలు తీసుకునే ముందు ఈ అన్ని మదింపు పద్ధతుల నుండి భాగాలను చూస్తారు. ఈ పరిచయ వాల్యుయేషన్ భావనలను నేర్చుకోవడం రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి ఆటలోకి రావడానికి సరైన దిశలో ఒక అడుగు ఉండాలి. అప్పుడు, మీకు అనుకూలమైన ఆదాయాన్ని ఇవ్వగల ఆస్తిని మీరు కనుగొన్న తర్వాత, తనఖా కాలిక్యులేటర్ ఉపయోగించి మీ కొత్త ఆస్తికి అనుకూలమైన వడ్డీ రేటును కనుగొనండి. ఈ సాధనాన్ని ఉపయోగించడం వల్ల కాబోయే అద్దె ఆస్తిని అంచనా వేసేటప్పుడు పని చేయడానికి మీకు మరింత దృ figures మైన గణాంకాలు లభిస్తాయి.
