వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణం

కమర్షియల్ రియల్ ఎస్టేట్ (CRE) అనేది ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే ఆస్తి, ఇది కేవలం వ్యాపారం (నివాస కాకుండా) ప్రయోజనాల కోసం ఉపయోగించబడుతుంది. రిటైల్ మాల్స్, షాపింగ్ సెంటర్లు, కార్యాలయ భవనాలు మరియు సముదాయాలు మరియు హోటళ్ళు దీనికి ఉదాహరణలు. ఫైనాన్సింగ్ - ఈ ఆస్తుల సముపార్జన, అభివృద్ధి మరియు నిర్మాణంతో సహా - సాధారణంగా వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాల ద్వారా సాధించబడుతుంది: వాణిజ్య ఆస్తిపై తాత్కాలిక హక్కుల ద్వారా తనఖాలు భద్రపరచబడతాయి.

గృహ తనఖాల మాదిరిగానే, వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్‌లో రుణాలు చేయడంలో బ్యాంకులు మరియు స్వతంత్ర రుణదాతలు చురుకుగా పాల్గొంటారు. అలాగే, యుఎస్ స్మాల్ బిజినెస్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ యొక్క 504 లోన్ ప్రోగ్రామ్‌తో సహా భీమా సంస్థలు, పెన్షన్ ఫండ్‌లు, ప్రైవేట్ పెట్టుబడిదారులు మరియు ఇతర వనరులు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ కోసం మూలధనాన్ని అందిస్తాయి.

ఇక్కడ, మేము వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాలు, అవి నివాస రుణాల నుండి ఎలా భిన్నంగా ఉంటాయి, వాటి లక్షణాలు మరియు రుణదాతలు ఏమి చూస్తాయో పరిశీలిస్తాము.

వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాలను వివరిస్తుంది

వ్యక్తులు వర్సెస్ ఎంటిటీలు

నివాస తనఖాలు సాధారణంగా వ్యక్తిగత రుణగ్రహీతలకు చేయబడుతున్నప్పటికీ, వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాలు తరచుగా వ్యాపార సంస్థలకు (ఉదా., కార్పొరేషన్లు, డెవలపర్లు, పరిమిత భాగస్వామ్యాలు, నిధులు మరియు ట్రస్టులు) చేయబడతాయి. వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ను కలిగి ఉండటానికి నిర్దిష్ట ప్రయోజనం కోసం ఈ సంస్థలు తరచుగా ఏర్పడతాయి.

ఒక సంస్థకు ఆర్థిక ట్రాక్ రికార్డ్ లేదా ఏదైనా క్రెడిట్ రేటింగ్ ఉండకపోవచ్చు, ఈ సందర్భంలో రుణదాతకు రుణానికి హామీ ఇవ్వడానికి సంస్థ యొక్క ప్రధానోపాధ్యాయులు లేదా యజమానులు అవసరం కావచ్చు. ఇది రుణదాతకు క్రెడిట్ చరిత్ర కలిగిన వ్యక్తి (లేదా వ్యక్తుల సమూహం) తో అందిస్తుంది - మరియు రుణ ఎగవేత సందర్భంలో వారు కోలుకోవచ్చు. రుణదాతకి ఈ రకమైన హామీ అవసరం లేకపోతే, మరియు రుణ ఎగవేత సందర్భంలో ఆస్తి మాత్రమే రికవరీకి మార్గంగా ఉంటే, రుణాన్ని నాన్-రిసోర్స్ లోన్ అని పిలుస్తారు, అనగా రుణదాతకు ఎవరికీ లేదా మరేదైనా వ్యతిరేకంగా సహాయం లేదు ఆస్తి కంటే.

రుణ తిరిగి చెల్లించే షెడ్యూల్

రెసిడెన్షియల్ తనఖా అనేది ఒక రకమైన రుణ విమోచన loan ణం, దీనిలో రుణాన్ని సాధారణ వాయిదాలలో కొంత కాలానికి తిరిగి చెల్లిస్తారు. అత్యంత ప్రాచుర్యం పొందిన రెసిడెన్షియల్ తనఖా ఉత్పత్తి 30 సంవత్సరాల స్థిర-రేటు తనఖా, కానీ నివాస కొనుగోలుదారులకు 25 సంవత్సరాల మరియు 15 సంవత్సరాల తనఖాలతో సహా ఇతర ఎంపికలు ఉన్నాయి. దీర్ఘకాలిక రుణ విమోచన కాలాలు సాధారణంగా చిన్న నెలవారీ చెల్లింపులు మరియు of ణం యొక్క జీవితకాలం కంటే ఎక్కువ మొత్తం వడ్డీ ఖర్చులను కలిగి ఉంటాయి, అయితే తక్కువ రుణమాఫీ కాలాలు సాధారణంగా పెద్ద నెలవారీ చెల్లింపులు మరియు తక్కువ మొత్తం వడ్డీ ఖర్చులను కలిగి ఉంటాయి.

రుణ కాలం చివరిలో రుణం పూర్తిగా తిరిగి చెల్లించటానికి నివాస రుణాలు రుణ జీవితంపై రుణమాఫీ చేయబడతాయి. % 200, 000 30 సంవత్సరాల స్థిర-రేటు తనఖా 5% వద్ద ఉన్న రుణగ్రహీత, ఉదాహరణకు, monthly 1, 073.64 నెలవారీ 360 చెల్లింపులు చేస్తాడు, ఆ తరువాత రుణం పూర్తిగా తిరిగి చెల్లించబడుతుంది.

నివాస రుణాల మాదిరిగా కాకుండా, వాణిజ్య రుణాల నిబంధనలు సాధారణంగా ఐదు సంవత్సరాల (లేదా అంతకంటే తక్కువ) నుండి 20 సంవత్సరాల వరకు ఉంటాయి, మరియు రుణమాఫీ కాలం రుణ కాలం కంటే ఎక్కువ కాలం ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, రుణదాత 30 సంవత్సరాల రుణమాఫీ కాలంతో ఏడు సంవత్సరాల కాలానికి వాణిజ్య రుణం చేయవచ్చు. ఈ పరిస్థితిలో, పెట్టుబడిదారుడు 30 సంవత్సరాలకు పైగా చెల్లించిన రుణం ఆధారంగా ఏడు సంవత్సరాల మొత్తానికి చెల్లింపులు చేస్తాడు, తరువాత రుణంపై మిగిలిన మొత్తం బ్యాలెన్స్ యొక్క చివరి "బెలూన్" చెల్లింపు ఉంటుంది.

ఉదాహరణకు, 7% వద్ద 1 మిలియన్ డాలర్ల వాణిజ్య రుణం ఉన్న పెట్టుబడిదారుడు ఏడు సంవత్సరాలకు నెలవారీ, 6, 653.02 చెల్లింపులు చేస్తాడు, తరువాత తుది బెలూన్ చెల్లింపు $ 918, 127.64, అది రుణాన్ని పూర్తిగా చెల్లిస్తుంది.

రుణ పదం యొక్క పొడవు మరియు రుణ విమోచన కాలం రుణదాత వసూలు చేసే రేటును ప్రభావితం చేస్తాయి. పెట్టుబడిదారుడి క్రెడిట్ బలాన్ని బట్టి, ఈ నిబంధనలు చర్చించదగినవి కావచ్చు. సాధారణంగా, రుణ తిరిగి చెల్లించే షెడ్యూల్ ఎక్కువైతే, వడ్డీ రేటు ఎక్కువ.

లోన్-టు-వాల్యూ నిష్పత్తులు

వాణిజ్య మరియు నివాస రుణాలు విభిన్నంగా ఉన్న మరొక మార్గం లోన్-టు-వాల్యూ రేషియో (ఎల్‌టివి) లో ఉంది, ఇది ఆస్తి విలువకు వ్యతిరేకంగా రుణం యొక్క విలువను కొలుస్తుంది. రుణదాత ఆస్తి యొక్క అంచనా విలువ లేదా దాని కొనుగోలు ధర కంటే తక్కువ ద్వారా రుణ మొత్తాన్ని విభజించడం ద్వారా ఎల్‌టివిని లెక్కిస్తుంది. ఉదాహరణకు, $ 100, 000 ఆస్తిపై, 000 90, 000 రుణం కోసం LTV 90% ($ 90, 000 ÷, 000 100, 000 = 0.9, లేదా 90%) అవుతుంది.

వాణిజ్య మరియు నివాస రుణాల కోసం, తక్కువ ఎల్‌టివి ఉన్న రుణగ్రహీతలు అధిక ఎల్‌టివి ఉన్నవారి కంటే ఎక్కువ అనుకూలమైన ఫైనాన్సింగ్ రేట్లకు అర్హత పొందుతారు. కారణం: వారికి ఆస్తిలో ఎక్కువ ఈక్విటీ (లేదా వాటా) ఉంది, ఇది రుణదాత దృష్టిలో తక్కువ ప్రమాదానికి సమానం.

కొన్ని నివాస తనఖాల కోసం అధిక LTV లు అనుమతించబడతాయి: VA మరియు USDA రుణాలకు 100% LTV వరకు అనుమతి ఉంది; FHA రుణాల కోసం 96.5% వరకు (ఫెడరల్ హౌసింగ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ భీమా చేసిన రుణాలు); మరియు సంప్రదాయ రుణాల కోసం 95% వరకు (ఫన్నీ మే లేదా ఫ్రెడ్డీ మాక్ హామీ ఇచ్చినవి).

వాణిజ్య రుణ LTV లు దీనికి విరుద్ధంగా, సాధారణంగా 65% నుండి 80% పరిధిలోకి వస్తాయి. అధిక ఎల్‌టివిలలో కొన్ని రుణాలు చేయగలిగినప్పటికీ, అవి తక్కువ సాధారణం. నిర్దిష్ట ఎల్‌టివి తరచుగా రుణ వర్గంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, ముడి భూమికి గరిష్టంగా 65% ఎల్‌టివిని అనుమతించవచ్చు, అయితే 80% వరకు ఎల్‌టివి బహుళ కుటుంబ నిర్మాణానికి ఆమోదయోగ్యమైనది.

వాణిజ్య రుణాలలో VA లేదా FHA కార్యక్రమాలు లేవు మరియు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా లేదు. అందువల్ల, రుణగ్రహీతలకు రుణగ్రహీత డిఫాల్ట్‌ను కవర్ చేయడానికి భీమా లేదు మరియు భద్రతగా ప్రతిజ్ఞ చేసిన నిజమైన ఆస్తిపై ఆధారపడాలి.

రుణ-సేవ కవరేజ్ నిష్పత్తి

వాణిజ్య రుణదాతలు -ణ-సేవా కవరేజ్ నిష్పత్తి (డిఎస్సిఆర్) ను కూడా చూస్తారు, ఇది ఆస్తి యొక్క వార్షిక నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని (NOI) దాని వార్షిక తనఖా రుణ సేవతో (ప్రధాన మరియు వడ్డీతో సహా) పోల్చి, దాని రుణానికి సేవ చేసే సామర్థ్యాన్ని కొలుస్తుంది. వార్షిక రుణ సేవ ద్వారా NOI ని విభజించడం ద్వారా ఇది లెక్కించబడుతుంది.

ఉదాహరణకు, NOI లో, 000 140, 000 మరియు వార్షిక తనఖా రుణ సేవలో, 000 100, 000 ఉన్న ఆస్తికి DSCR 1.4 ($ 140, 000 ÷, 000 100, 000 = 1.4) ఉంటుంది. ఆస్తి ద్వారా వచ్చే నగదు ప్రవాహం ఆధారంగా గరిష్ట రుణ పరిమాణాన్ని నిర్ణయించడానికి రుణదాతలకు ఈ నిష్పత్తి సహాయపడుతుంది.

1 కన్నా తక్కువ DSCR ప్రతికూల నగదు ప్రవాహాన్ని సూచిస్తుంది. ఉదాహరణకు,.92 యొక్క DSCR అంటే వార్షిక రుణ సేవలో 92% కవర్ చేయడానికి తగినంత NOI మాత్రమే ఉంది. సాధారణంగా, వాణిజ్య రుణదాతలు తగినంత నగదు ప్రవాహాన్ని నిర్ధారించడానికి కనీసం 1.25 డిఎస్‌సిఆర్‌ల కోసం చూస్తారు.

తక్కువ రుణ విమోచన కాలాలు మరియు / లేదా స్థిరమైన నగదు ప్రవాహాలతో ఉన్న రుణాలకు తక్కువ DSCR ఆమోదయోగ్యమైనది. అస్థిర నగదు ప్రవాహాలతో ఉన్న ఆస్తులకు అధిక నిష్పత్తులు అవసరం కావచ్చు - ఉదాహరణకు, హోటళ్ళు, ఇతర రకాల వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్లకు సాధారణమైన దీర్ఘకాలిక (అందువల్ల, మరింత able హించదగిన) అద్దెదారు లీజులు లేవు.

వడ్డీ రేట్లు మరియు ఫీజులు

వాణిజ్య రుణాలపై వడ్డీ రేట్లు సాధారణంగా నివాస రుణాల కంటే ఎక్కువగా ఉంటాయి. అలాగే, వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాలు సాధారణంగా రుణం యొక్క మొత్తం వ్యయాన్ని పెంచే ఫీజులను కలిగి ఉంటాయి, వీటిలో అప్రైసల్, లీగల్, లోన్ అప్లికేషన్, లోన్ ఆరిజినేషన్ మరియు / లేదా సర్వే ఫీజులు ఉంటాయి.

రుణం ఆమోదించబడటానికి ముందే కొన్ని ఖర్చులు చెల్లించాలి (లేదా తిరస్కరించబడింది), మరికొన్ని ఏటా వర్తిస్తాయి. ఉదాహరణకు, loan ణం మూసివేసే సమయానికి 1% loan ణం ప్రారంభ రుసుము మరియు loan ణం పూర్తిగా చెల్లించే వరకు పావు శాతం ఒక శాతం (0.25%) కలిగి ఉండవచ్చు. ఉదాహరణకు, $ 1 మిలియన్ loan ణం, ముందు చెల్లించాల్సిన $ 10, 000 కు సమానమైన 1% loan ణం ప్రారంభ రుసుము అవసరం, 0.25% రుసుము సంవత్సరానికి, 500 2, 500 చెల్లించాలి (వడ్డీకి అదనంగా).

ముందస్తు చెల్లింపు

వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ loan ణం ముందస్తు చెల్లింపుపై పరిమితులను కలిగి ఉండవచ్చు, రుణగ్రహీత రుణంపై yield హించిన దిగుబడిని కాపాడటానికి రూపొందించబడింది. రుణ పరిపక్వత తేదీకి ముందే పెట్టుబడిదారులు రుణాన్ని పరిష్కరించుకుంటే, వారు ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానాలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ప్రారంభంలో రుణం చెల్లించడానికి నాలుగు ప్రాథమిక రకాల “నిష్క్రమణ” జరిమానాలు ఉన్నాయి:

• ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానా. ఇది చాలా ప్రాధమిక ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానా, ప్రస్తుత ముందస్తు బకాయిలను పేర్కొన్న ప్రీపెయిమెంట్ పెనాల్టీ ద్వారా గుణించడం ద్వారా లెక్కించబడుతుంది. వడ్డీ హామీ. రుణాన్ని ముందుగానే చెల్లించినప్పటికీ, రుణదాతకు నిర్దిష్ట మొత్తంలో వడ్డీకి అర్హత ఉంటుంది. ఉదాహరణకు, loan ణం 60 నెలలకు 10% వడ్డీ రేటుకు హామీ ఇవ్వవచ్చు, ఆ తర్వాత 5% నిష్క్రమణ రుసుము ఉంటుంది. వ్యాయామశాలను. రుణగ్రహీత 5 సంవత్సరాల లాకౌట్ వంటి నిర్దిష్ట కాలానికి ముందు రుణాన్ని చెల్లించలేరు. చెల్లకుండా మరియు రద్దు అయ్యేందుకు కారణమయినది. అనుషంగిక ప్రత్యామ్నాయం. రుణదాతకు నగదు చెల్లించే బదులు, రుణగ్రహీత అసలు రుణ అనుషంగిక కోసం కొత్త అనుషంగిక (సాధారణంగా యుఎస్ ట్రెజరీ సెక్యూరిటీలు) మార్పిడి చేస్తాడు. ఇది ఫీజులను తగ్గించగలదు, కాని రుణం చెల్లించే ఈ పద్ధతికి అధిక జరిమానాలు జతచేయబడతాయి.

ముందస్తు చెల్లింపు నిబంధనలు రుణ పత్రాలలో గుర్తించబడతాయి మరియు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాలలో ఇతర రుణ నిబంధనలతో పాటు చర్చలు జరపవచ్చు.

బాటమ్ లైన్

వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్తో, ఒక పెట్టుబడిదారుడు (తరచుగా ఒక వ్యాపార సంస్థ) ఆస్తిని కొనుగోలు చేస్తాడు, స్థలాన్ని లీజుకు తీసుకుంటాడు మరియు ఆస్తిలో పనిచేసే వ్యాపారాల నుండి అద్దె వసూలు చేస్తాడు. పెట్టుబడి ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే ఆస్తిగా ఉద్దేశించబడింది.

వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాలను మదింపు చేసేటప్పుడు, రుణదాతలు loan ణం యొక్క అనుషంగిక, సంస్థ యొక్క క్రెడిట్ యోగ్యతను (లేదా ప్రిన్సిపాల్స్ / యజమానులు), మూడు నుండి ఐదు సంవత్సరాల ఆర్థిక నివేదికలు మరియు ఆదాయపు పన్ను రాబడి మరియు రుణ నిష్పత్తి వంటి ఆర్థిక నిష్పత్తులతో సహా పరిగణిస్తారు. నిష్పత్తి మరియు రుణ-సేవ కవరేజ్ నిష్పత్తి.