డౌన్‌రైట్ నిర్వచనం

DownREIT అంటే ఏమిటి?

DownREIT అనేది రియల్ ఎస్టేట్ యజమాని మరియు రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్ (REIT) ల మధ్య ఉమ్మడి ప్రయత్నం.

కీ టేకావేస్

• డౌన్‌రెయిట్ అనేది REIT మరియు రియల్ ఎస్టేట్ యజమాని మధ్య భాగస్వామ్య ఒప్పందం, ఇది ప్రశంసించబడిన రియల్ ఎస్టేట్ అమ్మకంపై పన్నును వాయిదా వేయడానికి వీలు కల్పిస్తుంది. రెండు రకాల డౌన్‌రెయిట్‌లు ఉన్నాయి. మొదటి రకంలో REIT ల నుండి మూలధన రచనలు ఉండవు, రెండవ రకంలో REIT లచే గణనీయమైన మూలధన సహకారం ఉంటుంది. UPREIT లతో పోలిస్తే డౌన్‌రైట్స్ మరింత క్లిష్టంగా ఉంటాయి మరియు ఆపరేటింగ్ యూనిట్‌ను IRS భద్రతగా భావిస్తే పన్ను చిక్కులను కలిగి ఉంటుంది.

DownREIT ను అర్థం చేసుకోవడం

DownREIT లో రియల్ ఎస్టేట్ యజమాని మరియు (REIT) మధ్య భాగస్వామ్య ఏర్పాటు ఉంటుంది, ఇది రియల్ ఎస్టేట్ యజమానికి ప్రశంసలు పొందిన రియల్ ఎస్టేట్ అమ్మకంపై మూలధన లాభాల పన్నును వాయిదా వేయడంలో సహాయపడుతుంది. రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమలో మూలధన పెట్టుబడులను సులభతరం చేయడానికి 1990 లలో రియల్ ఎస్టేట్ మాంద్యం తరువాత UPREIT కనుగొనబడింది. DownREIT UPREIT నుండి ఉద్భవించింది.

DownREIT లకు ఆస్తిని అందించే రియల్ ఎస్టేట్ యజమానులు భాగస్వామ్యంలో ఆపరేటింగ్ యూనిట్లను స్వీకరిస్తారు. ఈ భాగస్వామ్య సంస్థ మరియు దానికి ఆస్తి యజమాని యొక్క సంబంధం REIT యొక్క నిర్మాణం మరియు ఉనికిలో ఉన్న ఏదైనా UPREIT లను బట్టి వివిధ మార్గాల్లో నిర్మించబడతాయి. DownREIT లో, REIT సహకార ఆస్తుల అమ్మకం కోసం నిలిచిపోయే లేదా లాకౌట్ ఒప్పందానికి అంగీకరించాలి.

DownREIT భాగస్వామ్య వర్గాలలో రెండు రకాలు ఉన్నాయి. మొదటి రకమైన భాగస్వామ్యంలో, REIT ఎటువంటి మూలధనానికి పరిమితం కాదు మరియు పరిమిత భాగస్వాములు REIT వాటా డివిడెండ్లకు సమానమైన మొత్తంలో ఆపరేటింగ్ నగదు పంపిణీపై ప్రాధాన్యతలను పొందుతారు. REIT యొక్క రెండవ వర్గంలో REIT చేత గణనీయమైన మూలధనం యొక్క సహకారం ఉంటుంది. సాధారణ భాగస్వామి మూలధన రాబడికి సమానమైన పంపిణీని పొందుతాడు.

UPREIT తో పోలిస్తే DownREIT

UPREIT కంటే DownREIT తక్కువ విస్తృతంగా ఉపయోగించబడుతుంది ఎందుకంటే ఇది మరింత క్లిష్టంగా ఉంటుంది మరియు UPREIT వలె అదే పన్ను ప్రయోజనాలను కలిగి ఉండకపోవచ్చు. డౌన్‌రెట్‌కు ఆస్తిని అందించడం అనేది వృత్తిపరమైన పన్ను మరియు పెట్టుబడి మార్గదర్శకత్వం అవసరమయ్యే సంక్లిష్టమైన లావాదేవీ. లావాదేవీ తీవ్ర శ్రద్ధతో నిర్మించబడకపోతే, ఆపరేటింగ్ యూనిట్లకు బదులుగా ఆస్తిని డౌన్‌రైట్‌లోకి మార్చడం మారువేషంలో-అమ్మకం లేదా దుర్వినియోగ నిరోధక నిబంధనల ప్రకారం పన్ను విధించదగిన లావాదేవీగా పరిగణించవచ్చు. అందువల్ల, ఆదాయపు పన్ను బాధ్యతను వాయిదా వేయడం ప్రాధమిక ఆందోళన అయిన ఆస్తి యజమానికి UPREIT మరింత తార్కిక ఎంపిక కావచ్చు.

రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క యాజమాన్యం ప్రమేయం లేని UPREIT ల మాదిరిగా కాకుండా, డౌన్‌రెట్ రియల్ ఎస్టేట్ను కలిగి ఉంటుంది. ఈ ఆస్తిలో కొన్ని పూర్తిగా యాజమాన్యంలో ఉన్నాయి, మరికొన్ని ఆస్తులకు సహకారం అందించిన వారితో పరిమిత భాగస్వామ్యం ద్వారా యాజమాన్యంలో ఉండవచ్చు.

ఆస్తి యజమాని తన రియల్ ఎస్టేట్ REIT యొక్క ఇతర హోల్డింగ్ల కంటే ఎక్కువ అభినందిస్తుందని భావిస్తే డౌన్‌రైట్ ఒక తార్కిక ఎంపిక, ఎందుకంటే అతను UPREIT తో పోలిస్తే డౌన్‌రెయిట్‌తో తన సహకార ఆస్తిపై ఎక్కువ ఆసక్తిని కలిగి ఉంటాడు.

డౌన్‌రైట్ యొక్క యాజమాన్య నిర్మాణం మరింత క్లిష్టంగా ఉన్నందున, ఆపరేటింగ్ యూనిట్లను నగదుగా మార్చడానికి మరింత క్లిష్టమైన లెక్కలు అవసరం. అదేవిధంగా, UPREIT లు మరియు DownREIT లు భిన్నంగా నిర్మాణాత్మకంగా ఉన్నందున పెట్టుబడులుగా భిన్నంగా పనిచేస్తాయి. DownREIT తో, REIT మరియు పెట్టుబడిదారుల మధ్య భాగస్వామ్యం మొత్తం REIT యొక్క పనితీరు కంటే భిన్నంగా పని చేస్తుంది.

DownREIT లు UPREIT లతో సమానంగా ఉంటాయి, అయితే, వాటి విలువ ఎస్టేట్ ప్లానింగ్ సాధనంగా ఉంటుంది. యజమాని మరణించిన తరువాత ఇద్దరూ ఆపరేటింగ్ యూనిట్ల ప్రాతిపదికను పెంచుతారు, ఇది విలువైన రియల్ ఎస్టేట్ను వారసులకు పన్ను రహితంగా బదిలీ చేయడానికి అనుమతిస్తుంది. అప్పుడు వారసులు ఆపరేటింగ్ యూనిట్లను పన్ను చెల్లించకుండా REIT షేర్లుగా లేదా నగదుగా మార్చవచ్చు.

DownREIT యొక్క ఉదాహరణ

Properties 100 మిలియన్ల విలువైన ఐదు లక్షణాల పోర్ట్‌ఫోలియోను పరిగణించండి. ఆస్తులు 8% వడ్డీ రేటు వద్ద million 80 మిలియన్లకు సమానమైన రుణాన్ని కలిగి ఉన్నాయి. ఆస్తిని కలిగి ఉన్న భాగస్వాములకు 5 మిలియన్ డాలర్ల సంచిత మూలధన ఖాతా బ్యాలెన్స్ ఉంది. REIT లావాదేవీలోకి ప్రవేశించి, ఆస్తి కోసం ఇప్పటికే ఉన్న million 60 మిలియన్ల రుణాన్ని చెల్లిస్తుంది మరియు మిగిలిన భాగస్వాములకు మూలధన ఖాతా బ్యాలెన్స్‌లను 7% వద్ద రుణంతో భర్తీ చేస్తుంది. భాగస్వాములు కలిగి ఉన్న మిగిలిన million 20 మిలియన్లకు షేర్లు ఆపరేటింగ్ యూనిట్లుగా జారీ చేయబడతాయి మరియు REIT మెజారిటీ హోల్డర్ అవుతుంది, మిగిలిన భాగస్వాములు GP లు మరియు LP లు అవుతారు.