సహకారాలలో నివసించేవారు వారి వార్షిక వాటాదారుల సమావేశంలో వినాలనుకునే చివరి విషయం ఏమిటంటే, వారి సహకారం డిఫాల్ట్ అయ్యే ప్రమాదం ఉంది. కానీ చాలా మందికి ఇది రియాలిటీ. ప్రతి సంవత్సరం, సహకారాలు దివాళా తీస్తున్నాయి మరియు వారి "యజమానులను" చల్లగా వదిలివేస్తున్నాయి.
సహకారం అంటే ఏమిటి?
సహకారాలు హౌసింగ్ ఏర్పాట్లు, ఇక్కడ నివాసితులు కార్పొరేషన్ అని పిలువబడే చట్టపరమైన సంస్థలో వాటాను కలిగి ఉంటారు. ఈ వాటాదారులు యాజమాన్య లీజును లేదా హక్కును అందుకుంటారు, అది అపార్టుమెంటులు లేదా యూనిట్లలో ఒకదానిలో నివసించడానికి వీలు కల్పిస్తుంది. సాంకేతికంగా, యజమాని ఈ కార్పొరేషన్‌లో వాటాలను మాత్రమే కలిగి ఉంటాడు, రియల్ ఎస్టేట్‌లోనే కాదు. కార్పొరేషన్ రియల్ ఎస్టేట్ను కలిగి ఉంది. వాటాల యజమాని నెలవారీ నిర్వహణ వ్యయాన్ని చెల్లిస్తాడు, ఇది భవన నిర్వహణ ఖర్చులు శుభ్రపరచడం, వేడి, నీరు, ఉద్యోగుల జీతాలు, చెత్త తొలగింపు, మరమ్మత్తు ఖర్చులు, పన్నులు, భీమా మరియు భవనం యొక్క తనఖా వంటి ఖర్చులను భరించటానికి ఉపయోగించబడుతుంది.
డిఫాల్ట్ రకాలు
సహకారాలను కలిగి ఉన్న రెండు సాధారణంగా తెలిసిన డిఫాల్ట్ రకాలు ఉన్నాయి: తనఖా డిఫాల్ట్‌లు మరియు సాంకేతిక డిఫాల్ట్‌లు.
- సాంకేతిక డిఫాల్ట్‌లు చాలా తీవ్రంగా లేవు. ఈ రకమైన డిఫాల్ట్ "ఉల్లంఘనలో మరమ్మతులు చేయడంలో వైఫల్యాన్ని కలిగి ఉంటుంది" అని న్యూయార్క్ మరియు న్యూజెర్సీ రియల్ ఎస్టేట్ న్యాయవాది మరియు న్యూయార్క్ నగర నివాస మరియు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థ అధిపతి ఆడమ్ లీట్మన్ బెయిలీ చెప్పారు. అన్ని ద్రవ్య చెల్లింపులు సకాలంలో చెల్లించినప్పటికీ తనఖా ఒప్పందం. " సాధారణంగా, ఈ రకమైన డిఫాల్ట్‌లను మరమ్మతులు పూర్తి చేయడానికి లేదా కనీసం చెల్లించటానికి ఏర్పాట్లు చేయడం ద్వారా పరిష్కరించవచ్చు. తనఖా డిఫాల్ట్‌లు చాలా తీవ్రంగా ఉంటాయి ఎందుకంటే అసలు ఒప్పందం ప్రకారం రుణదాత భవనం కోసం చెల్లింపులు స్వీకరించడం లేదు. చెల్లింపులు లేకుండా నెలవారీ నిర్వహణను శ్రద్ధగా చెల్లించిన వాటాదారులకు ఇది నిరాశపరిచే పరిస్థితి. సహకారాల కోసం దివాలా దాఖలు చేయడానికి ఇది తరచుగా వేగవంతమైన మార్గం. ఈ పరిస్థితిలో, రుణదాత భవనం నిర్వహణకు డిఫాల్ట్ నోటీసును పంపుతాడు మరియు తనఖా డిఫాల్ట్ పరిష్కరించబడకపోతే, జప్తు ప్రక్రియ ప్రారంభమవుతుంది.
చెత్త కేసు దృశ్యం: జప్తు
జప్తు అనేది దివాలా కోసం ఒక సహకార ఫైళ్లు చేసినప్పుడు జరిగే చెత్త విషయం. జప్తు అనేది భవనానికి చట్టపరమైన శీర్షిక పొందటానికి రుణదాత ప్రారంభించిన దావా. న్యూయార్క్‌లో, జప్తుకు చాలా సంవత్సరాలు పట్టవచ్చు, కాని చివరికి సహకారానికి చట్టబద్ధమైన రక్షణ లేకపోతే, ఒక రిఫరీ భవనాన్ని విక్రయించడానికి వేలం నిర్వహిస్తారని డ్యూయీ & లెబ్యూఫ్ ఎల్‌ఎల్‌పిలో భాగస్వామి అయిన స్టువర్ట్ ఎం. సాఫ్ట్ చెప్పారు. మరియు వాటాదారులు అద్దె అద్దెదారులుగా తిరిగి వస్తారు మరియు ఇకపై వారి అపార్టుమెంటులను "స్వంతం చేసుకోరు".
తనఖాపై డిఫాల్ట్ ఫలితంగా దివాలా కోసం ఒక సహకార ఫైళ్లు ఉన్న సందర్భంలో, రుణదాతకు భవనంపై ముందస్తు అంచనా వేయడానికి మరియు వాటాదారులను తొలగించే అధికారం ఉంటుంది. బెయిలీ జతచేస్తుంది, "అంతర్లీన తనఖా యొక్క రుణదాత ప్రతి అపార్ట్మెంట్ వాటాదారుని వెంట వెళ్ళలేడు ఎందుకంటే భవనం యొక్క తనఖా వాటాదారుల వ్యక్తిగత హామీ కాదు." దివాలా తీసినప్పుడు, సహకార బ్యాంకు వాటాదారుల ముందు చెల్లించబడుతుంది.
కాబట్టి, దివాలా యొక్క జప్తు అమ్మకం ద్వారా వచ్చే ఆదాయం బ్యాంకుకు చెల్లించడానికి వెళుతుంది. వ్యక్తిగత తనఖాలు పొందిన వాటాదారులు అపార్ట్మెంట్ వాటాల యాజమాన్యాన్ని కోల్పోయినప్పటికీ ఆ చెల్లింపులకు బాధ్యత వహిస్తారు.
ఈ దృష్టాంతంలో, వాటాదారులకు చాలా ఎంపికలు లేవు. ఒకవేళ సహకారం 11 వ అధ్యాయాన్ని (పునర్వ్యవస్థీకరణ) దాఖలు చేయడానికి ఎంచుకుంటే, సహకార తనఖా దానిని 7 వ అధ్యాయంగా మార్చడానికి తరలించవచ్చు, ఇది లిక్విడేషన్, ఇక్కడ భవనం వెంటనే అమ్మబడుతుంది.
దివాలా లేదా జప్తులో, సహకార వాటాదారులు వారు అక్కడ నివసిస్తుంటే అద్దెదారులుగా ఉంటారు, కాని వారి యాజమాన్య లీజు రద్దు చేయబడుతుంది. వారు తమ అపార్ట్‌మెంట్‌లో ఏదైనా తనఖా చెల్లించాల్సి ఉంటే మరియు చెల్లించకపోతే, "వారికి ప్రతికూల ఆదాయ పన్ను పరిణామాలు ఉండవచ్చు" అని సేఫ్ట్ నిర్ధారిస్తుంది.
డిఫాల్ట్ చేయడంలో ఇబ్బందుల్లో ఉన్న సహకార సంస్థలు అదనపు నిధులను తీసుకోవడం, నెలవారీ నిర్వహణను పెంచడం లేదా అంచనాను జోడించడం ద్వారా చెల్లింపులను ప్రయత్నించవచ్చు. అంచనా అనేది నెలవారీ నిర్వహణలో తాత్కాలిక పెరుగుదల. ఈ పెరుగుదల మరమ్మతులు లేదా ఇతర అవసరాలకు సహకరించబడుతుంది.
సహకార దివాలా సాధారణమా?
సహకార దివాలా చాలా అరుదైన సంఘటన. "మనకు తెలిసినంతవరకు, రెండవ ప్రపంచ యుద్ధం నుండి NYC లో 10 కంటే తక్కువ సహకారాలు ముందే చెప్పబడ్డాయి, కాబట్టి ఇది ఇప్పుడు సంభవించే అవకాశం లేదు. అయితే, ఇది అప్రమత్తంగా ఉండటానికి చెల్లిస్తుంది." సాంకేతిక డిఫాల్ట్ ఫలితంగా నోట్‌లోని అన్ని డబ్బులు చెల్లించాల్సి వస్తే సాంకేతిక డిఫాల్ట్ దివాలా తీయడానికి దారితీస్తుంది, అయితే ఇది అసంభవం.
వాటాదారులు ఏమి చేయగలరు?
దురదృష్టవశాత్తు వాటాదారుల కోసం, వారు ఇప్పటికే సహకార అపార్ట్మెంట్ను కొనుగోలు చేసినట్లయితే ఎక్కువ చేయలేరు. వారు సమస్యాత్మక సహకారంలో వాటాలను కొనుగోలు చేసినట్లయితే, వారు మార్గదర్శకత్వం కోసం అర్హతగల న్యాయవాది నుండి సలహా తీసుకోవాలి. షాపింగ్ చేసేటప్పుడు విద్యావంతులైన నిర్ణయాలు తీసుకోవడం మరియు కొనుగోలు చేయడానికి ముందు సహకారాన్ని పరిశోధించడం.
తాను కొనుగోలుదారుని ప్రాతినిధ్యం వహిస్తున్నప్పుడు, గత రెండేళ్లుగా భవనం యొక్క ఆర్థిక పరిస్థితులను విశ్లేషించడం ద్వారా భవనం స్థిరంగా ఉండేలా చూసుకుంటానని బెయిలీ చెప్పారు. అతను ఆర్థిక ప్రకటనను ఏదైనా పెద్ద నిర్మాణాత్మక మెరుగుదలలతో లేదా అవసరమైన మరమ్మతులతో పోల్చాడు మరియు భవనంలో ఘన నగదు నిల్వలు ఉన్నాయా అని చూస్తాడు. తనఖా చెల్లింపులు లేదా ఖర్చులను భరించలేని భవనాలు ఖచ్చితమైన ఎర్ర జెండాలు.
కో-ఆప్ అపార్ట్మెంట్ వేటగాళ్ళు తమను తాము ఆర్ధికంగా అడగడం ద్వారా "చెడ్డ" సహకారంలో పడకుండా ఉండగలరు. రెండు సంవత్సరాల చరిత్రను పరిశీలిస్తే భవనం ఎంత బాగా (లేదా పేలవంగా) పనిచేస్తుందో మంచి సంగ్రహావలోకనం అందిస్తుంది. తక్కువ నగదు నిల్వ, ఉదాహరణకు, అత్యవసర మరమ్మతులను కవర్ చేయడానికి సహకారానికి తగినంత నిధులు ఉండవని సూచిస్తుంది. ఈ సందర్భంలో, సహకారం మరొక రుణం రూపంలో లేదా వాటాదారుల నుండి బ్యాంకు నుండి నిధులను పొందవలసి ఉంటుంది.
అపార్ట్‌మెంట్‌పై పరిశోధన చేసేటప్పుడు వాటాదారులు కీలక ప్రశ్నలు అడగాలి. ఉదాహరణకు, సహకారం నెలవారీ తనఖా చెల్లింపులు చేస్తుందా అని అడగండి. వారు చెల్లింపులు తప్పినట్లయితే, ఎందుకు అని అడగండి. తనఖా కాకుండా ఇతర రకాల రుణాలు పెండింగ్‌లో ఉన్నాయా అని అడగండి, రాబోయే పెద్ద మరమ్మతులు కూడా ఉన్నాయా మరియు అలా అయితే, వాటి కోసం ఎలా చెల్లించాలో సహకార ప్రణాళిక ఎలా ఉంది.
సాఫ్ట్ కొన్ని చిట్కాలను సూచిస్తుంది: "అకౌంటెంట్ క్లీన్ ఆడిట్ లేఖను జారీ చేశాడా అని చూడటానికి చివరి ఆర్థిక నివేదికను చూడండి; భవనానికి వ్యతిరేకంగా ఏదైనా తాత్కాలిక హక్కులు ఉన్నాయా లేదా రియల్ ఎస్టేట్ పన్నులు చెల్లించబడలేదా అని మీ న్యాయవాది చూశారా. తెలుసుకోవడానికి ప్రయత్నించండి చాలా మంది వాటాదారులు వారి నిర్వహణను చెల్లించడంలో విఫలమైతే మేనేజింగ్ ఏజెంట్ నుండి. మీ న్యాయవాది ఏవైనా సమస్యలు ఉన్నాయో లేదో చూడటానికి సహకార నిమిషాలు చదవండి."
బాటమ్ లైన్
మీ ఆర్థిక చరిత్ర గురించి కాబోయే కొనుగోలుదారుగా మిమ్మల్ని అడగడానికి సహకార బోర్డుకి హక్కు ఉంది. మీ స్వంత తనఖా చెల్లింపుతో పాటు, నెలవారీ నిర్వహణ బాధ్యతను మీరు తీర్చగలరని నిర్ధారించుకోవాలనుకుంటుంది. అయినప్పటికీ, కొనుగోలుదారుగా, మీరు ముగించే జీవన స్థలం ఆర్థికంగా స్థిరంగా ఉందని నిర్ధారించుకునే హక్కు కూడా మీకు ఉంది. మీరు ప్రతి వివరాలు గురించి అడిగినట్లు నిర్ధారించుకోండి. ఇది మీ భవిష్యత్తు, కాబట్టి మీ హక్కులను ఉపయోగించుకోండి.
