పరిమాణాత్మక కోణం నుండి, రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టడం కొంతవరకు స్టాక్స్‌లో పెట్టుబడి పెట్టడం లాంటిది. లాభం పొందడానికి, పెట్టుబడిదారులు ఆస్తుల విలువను నిర్ణయించాలి మరియు ఆస్తి ప్రశంసలు, అద్దె ఆదాయం లేదా రెండింటి ద్వారా అయినా ప్రతి ఒక్కరూ ఎంత లాభం పొందుతారనే దానిపై విద్యావంతులైన అంచనాలను తయారు చేయాలి.
ఈక్విటీ వాల్యుయేషన్ సాధారణంగా రెండు ప్రాథమిక పద్దతుల ద్వారా నిర్వహించబడుతుంది: సంపూర్ణ విలువ మరియు సాపేక్ష విలువ. ఆస్తి అంచనా విషయంలో కూడా ఇది వర్తిస్తుంది. రియల్ ఎస్టేట్ కోసం తగిన డిస్కౌంట్ రేటు ద్వారా భవిష్యత్ నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని (NOI) డిస్కౌంట్ చేయడం స్టాక్ కోసం రాయితీ నగదు ప్రవాహం (DCF) విలువలకు సమానం; రియల్ ఎస్టేట్‌లో స్థూల ఆదాయ గుణకం నమూనాను సమగ్రపరచడం స్టాక్‌లతో సాపేక్ష విలువ విలువలతో పోల్చబడుతుంది. క్రింద, ఈ పద్ధతులను ఉపయోగించి రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తిని ఎలా విలువైనదిగా చూద్దాం.
ట్యుటోరియల్: "ఫస్ట్ టైమ్ హోమ్‌బ్యూయర్స్ గైడ్"
క్యాపిటలైజేషన్ రేట్
లక్షణాలను అంచనా వేసేటప్పుడు రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారుడు చేసే ముఖ్యమైన ump హలలో ఒకటి తగిన క్యాపిటలైజేషన్ రేటును ఎన్నుకోవడం, ఇది విలువ ప్రశంస లేదా తరుగుదల యొక్క రియల్ ఎస్టేట్ నెట్‌లో అవసరమైన రాబడి రేటు. ఒక్కమాటలో చెప్పాలంటే, ఆస్తి యొక్క ప్రస్తుత విలువను నిర్ణయించడానికి ఇది నికర నిర్వహణ ఆదాయానికి వర్తించే రేటు.
ఉదాహరణకు, వచ్చే పదేళ్ళలో net 1 మిలియన్ల నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని (NOI) ఉత్పత్తి చేయగల ఆస్తి 14% క్యాపిటలైజేషన్ రేటుతో డిస్కౌంట్ చేయబడితే, ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువ $ 1, 000, 000 /.14 = $ 7, 142, 857 (నికర నిర్వహణ ఆదాయం / మొత్తం క్యాపిటలైజేషన్ రేటు = మార్కెట్ విలువ).
ఆస్తి.5 6.5 మిలియన్లకు విక్రయిస్తే value 7, 142, 857 మార్కెట్ విలువ మంచి ఒప్పందం. అమ్మకపు ధర million 8 మిలియన్లు ఉంటే అది చెడ్డ ఒప్పందం.
క్యాపిటలైజేషన్ రేటును నిర్ణయించడం ఆదాయాన్ని సృష్టించే ఆస్తిని అంచనా వేయడంలో కీలకమైన కొలమానాల్లో ఒకటి. ఒక సంస్థ యొక్క సగటు సగటు మూలధన వ్యయాన్ని (WACC) లెక్కించడం కంటే ఇది కొంత క్లిష్టంగా ఉన్నప్పటికీ, తగిన క్యాపిటలైజేషన్ రేటును కనుగొనడానికి పెట్టుబడిదారులు అనేక పద్ధతులు ఉపయోగించవచ్చు. (సంబంధిత పఠనం కోసం, "రియల్ ఎస్టేట్ అద్దె ఆస్తిని విలువ చేయడానికి 4 మార్గాలు" చూడండి)
బిల్డ్-అప్ విధానం
ఒక సాధారణ విధానం బిల్డ్-అప్ పద్ధతి. వడ్డీ రేటుతో ప్రారంభించి, జోడించండి:
- తగిన లిక్విడిటీ ప్రీమియం (రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క ద్రవ స్వభావం కారణంగా పుడుతుంది) ప్రీమియంను తిరిగి స్వాధీనం చేసుకోండి (నికర భూమి ప్రశంసలకు ఖాతాలు) రిస్క్ ప్రీమియం (రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యొక్క మొత్తం రిస్క్ ఎక్స్‌పోజర్‌ను వెల్లడిస్తుంది)
4% వడ్డీ రేటు, ద్రవ్యరహిత రేటు 1.5%, తిరిగి స్వాధీనం ప్రీమియం 1.5%. మరియు 2.5% ప్రమాద రేటు, ఈక్విటీ ఆస్తి యొక్క క్యాపిటలైజేషన్ రేటు ఇలా చెప్పబడుతుంది: 6 + 1.5 + 1.5 + 2.5 = 11.5%. నికర నిర్వహణ ఆదాయం, 000 200, 000 అయితే, ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువ $ 200, 000 /.115 = $ 1, 739, 130.
సహజంగానే, ఈ గణన చేయడం చాలా సూటిగా ఉంటుంది. క్యాపిటలైజేషన్ రేటు యొక్క వ్యక్తిగత భాగాల కోసం ఖచ్చితమైన అంచనాలను అంచనా వేయడంలో సంక్లిష్టత ఉంది, ఇది సవాలుగా ఉంటుంది. బిల్డ్-అప్ పద్ధతి యొక్క ప్రయోజనం ఏమిటంటే ఇది డిస్కౌంట్ రేటు యొక్క వ్యక్తిగత భాగాలను నిర్వచించడానికి మరియు ఖచ్చితంగా కొలవడానికి ప్రయత్నిస్తుంది.
మార్కెట్-సంగ్రహణ విధానం
మార్కెట్-వెలికితీత పద్ధతి పోల్చదగిన ఆదాయ-ఉత్పాదక లక్షణాలపై ప్రస్తుత, తక్షణమే అందుబాటులో ఉన్న నికర నిర్వహణ ఆదాయం మరియు అమ్మకపు ధర సమాచారం ఉందని umes హిస్తుంది. మార్కెట్-వెలికితీత పద్ధతి యొక్క ప్రయోజనం ఏమిటంటే, క్యాపిటలైజేషన్ రేటు ప్రత్యక్ష ఆదాయ క్యాపిటలైజేషన్‌ను మరింత అర్ధవంతం చేస్తుంది.
క్యాపిటలైజేషన్ రేటును నిర్ణయించడం చాలా సులభం. నికర నిర్వహణ ఆదాయంలో, 000 500, 000 సంపాదించవచ్చని భావిస్తున్న పార్కింగ్ స్థలాన్ని కొనుగోలుదారుడు భావిస్తాడు. ఈ ప్రాంతంలో, పార్కింగ్ స్థలాల ఆస్తులను ఉత్పత్తి చేసే మూడు పోల్చదగిన ఆదాయాలు ఉన్నాయి.
- పార్కింగ్ లాట్ 1 నికర నిర్వహణ ఆదాయం, 000 250, 000 మరియు అమ్మకపు ధర million 3 మిలియన్లు. ఈ సందర్భంలో, క్యాపిటలైజేషన్ రేటు: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8.33%.పార్కింగ్ లాట్ 2 నికర నిర్వహణ ఆదాయం, 000 400, 000 మరియు అమ్మకపు ధర 95 3.95 మిలియన్లు. క్యాపిటలైజేషన్ రేటు: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10.13%.పార్కింగ్ లాట్ 3 నికర నిర్వహణ ఆదాయం 5, 000 185, 000 మరియు అమ్మకపు ధర million 2 మిలియన్లు. క్యాపిటలైజేషన్ రేటు: 5, 000 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9.25%.
ఈ మూడు పోల్చదగిన లక్షణాలకు (8.33%, 10.13%, మరియు 9.25%) లెక్కించిన రేట్ల ఆధారంగా, మొత్తం క్యాపిటలైజేషన్ రేటు 9.4% మార్కెట్ యొక్క సహేతుకమైన ప్రాతినిధ్యం. ఈ క్యాపిటలైజేషన్ రేటును ఉపయోగించి, పెట్టుబడిదారుడు ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువను నిర్ణయించవచ్చు. పార్కింగ్ స్థల పెట్టుబడి అవకాశం విలువ $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.
బ్యాండ్-ఆఫ్-ఇన్వెస్ట్మెంట్ మెథడ్
రుణ మరియు ఈక్విటీ ఫైనాన్సింగ్ రెండింటినీ ఉపయోగించే లక్షణాల కోసం వ్యక్తిగత వడ్డీ రేట్లను ఉపయోగించి క్యాపిటలైజేషన్ రేటు లెక్కించబడుతుంది. బ్యాండ్-ఆఫ్-ఇన్వెస్ట్మెంట్ పద్ధతి యొక్క ప్రయోజనం ఏమిటంటే, ఇది ఫైనాన్స్‌డ్ రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడులకు తగిన క్యాపిటలైజేషన్ రేటు.
మొదటి దశ మునిగిపోతున్న ఫండ్ కారకాన్ని లెక్కించడం. భవిష్యత్ సమయంలో ఒక నిర్దిష్ట మొత్తాన్ని కలిగి ఉండటానికి ప్రతి వ్యవధిని కేటాయించాల్సిన శాతం ఇది. Operating 950, 000 నికర నిర్వహణ ఆదాయంతో ఉన్న ఆస్తి 50% ఆర్ధికంగా ఉందని ume హించుకోండి, 7 సంవత్సరాలలో 7% వడ్డీతో రుణాన్ని 15 సంవత్సరాలలో రుణమాఫీ చేయడానికి ఉపయోగిస్తారు. మిగిలినవి ఈక్విటీతో అవసరమైన 10% రాబడితో చెల్లించబడతాయి. మునిగిపోతున్న ఫండ్ కారకం ఇలా లెక్కించబడుతుంది:
(# సంవత్సరాల ∗ 12 నెలలు) −112 నెలలు ఆసక్తి రేటు
సంఖ్యలను ప్లగింగ్ చేయడం, మనకు లభిస్తుంది:
.07 / 12
{ 15x12 } - 1
ఇది నెలకు.003154 కు లెక్కించబడుతుంది. సంవత్సరానికి, ఈ శాతం:.003154 x 12 నెలలు = 0.0378. రుణదాతకు చెల్లించాల్సిన రేటు ఈ మునిగిపోతున్న ఫండ్ కారకంతో పాటు వడ్డీ రేటుకు సమానం. ఈ ఉదాహరణలో, ఈ రేటు:.07 +.0378 = 10.78%, లేదా.1078.
ఈ విధంగా, సగటు సగటు రేటు, లేదా మొత్తం క్యాపిటలైజేషన్ రేటు, రుణానికి 50% బరువును మరియు ఈక్విటీకి 50% బరువును ఉపయోగించడం: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. ఫలితంగా, ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువ: 50, 000 950, 000 /.1039 = $ 9, 143, 407.
రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి ఆస్తిని ఎలా విలువైనది
పోల్చదగిన ఈక్విటీ విలువలు
సంపూర్ణ మదింపు నమూనాలు వాటా యొక్క అంతర్గత విలువను పొందడానికి భవిష్యత్తులో వచ్చే నగదు ప్రవాహాల ప్రస్తుత విలువను నిర్ణయిస్తాయి; డివిడెండ్ డిస్కౌంట్ మోడల్స్ (డిడిఎం) మరియు డిస్కౌంట్ క్యాష్ ఫ్లో (డిసిఎఫ్) పద్ధతులు చాలా సాధారణ పద్ధతులు. మరోవైపు, సాపేక్ష విలువ పద్ధతులు రెండు పోల్చదగిన సెక్యూరిటీలను వారి ఆదాయానికి అనుగుణంగా ధర నిర్ణయించాలని సూచిస్తున్నాయి. ధర-నుండి-ఆదాయాలు మరియు ధర-నుండి-అమ్మకాలు వంటి నిష్పత్తులు ఇతర ఇంట్రా-పరిశ్రమ సంస్థలతో పోల్చబడతాయి, ఒక స్టాక్ తక్కువ లేదా అధిక విలువైనదా అని నిర్ణయించడానికి. ఈక్విటీ వాల్యుయేషన్ మాదిరిగా, రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ విశ్లేషణ సాధ్యమయ్యే విలువల శ్రేణిని నిర్ణయించడానికి రెండు విధానాలను అమలు చేయాలి.
రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి యొక్క నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని లెక్కిస్తోంది
మార్కెట్ విలువ = r - gNOI1 = RNOI1 ఇక్కడ: NOI = నికర నిర్వహణ ఆదాయ = రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులపై అవసరమైన రాబడి రేటు g = NOIR యొక్క వృద్ధి రేటు = క్యాపిటలైజేషన్ రేటు (r - g)
నికర నిర్వహణ ఆదాయం నిర్వహణ వ్యయాలలో కారకం చేసిన తరువాత పన్నులు మరియు వడ్డీ చెల్లింపుల తగ్గింపుకు ముందు ఆస్తి ఉత్పత్తి చేసే ఆదాయాలను ప్రతిబింబిస్తుంది. ఖర్చులను తగ్గించే ముందు, పెట్టుబడి నుండి పొందిన మొత్తం ఆదాయాన్ని నిర్ణయించాలి. సమీపంలోని పోల్చదగిన లక్షణాల ఆధారంగా rent హించిన అద్దె ఆదాయాన్ని ప్రారంభంలో అంచనా వేయవచ్చు. సరైన మార్కెట్ పరిశోధనతో, ఒక పెట్టుబడిదారుడు ఈ ప్రాంతంలో అద్దెదారులకు ఏ ధరలను వసూలు చేస్తున్నాడో నిర్ణయించవచ్చు మరియు ఈ ఆస్తికి చదరపు అడుగుల అద్దెకు సమానమైన అద్దెలు వర్తించవచ్చని అనుకోవచ్చు. అద్దెలో ముందస్తు పెరుగుదల ఫార్ములాలోని వృద్ధి రేటులో లెక్కించబడుతుంది.
అధిక ఖాళీ రేట్లు రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి రాబడికి సంభావ్య ముప్పు కాబట్టి, ఆస్తి పూర్తి సామర్థ్యంతో వినియోగించబడకపోతే క్షమించబడిన ఆదాయాన్ని నిర్ణయించడానికి సున్నితత్వ విశ్లేషణ లేదా వాస్తవిక సంప్రదాయవాద అంచనాలను ఉపయోగించాలి.
నిర్వహణ ఖర్చులు భవనం యొక్క రోజువారీ కార్యకలాపాల ద్వారా నేరుగా భీమా, ఆస్తి భీమా, నిర్వహణ రుసుము, నిర్వహణ రుసుము మరియు వినియోగ ఖర్చులు వంటివి. మొత్తం వ్యయ గణనలో తరుగుదల చేర్చబడలేదని గమనించండి. రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి యొక్క నికర నిర్వహణ ఆదాయం వడ్డీ, పన్నులు, తరుగుదల మరియు రుణ విమోచన (EBITDA) ముందు వచ్చే ఆదాయాలకు సమానంగా ఉంటుంది.
రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి నుండి నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని మార్కెట్ క్యాపిటలైజేషన్ రేటు ద్వారా డిస్కౌంట్ చేయడం అనేది డివిడెండ్ వృద్ధికి సర్దుబాటు చేయబడిన తగిన రిటర్న్ రేటు ద్వారా భవిష్యత్ డివిడెండ్ స్ట్రీమ్‌ను డిస్కౌంట్ చేయడానికి సమానంగా ఉంటుంది. డివిడెండ్ గ్రోత్ మోడళ్లతో పరిచయం ఉన్న ఈక్విటీ ఇన్వెస్టర్లు వెంటనే పోలికను చూడాలి. (DDM ఆర్థిక సిద్ధాంతాల యొక్క అత్యంత పునాది ఒకటి, కానీ ఇది దాని as హల వలె మాత్రమే మంచిది. " డివిడెండ్ డిస్కౌంట్ మోడల్‌లోకి త్రవ్వడం " చూడండి.)
ఆస్తి యొక్క ఆదాయ-ఉత్పాదక సామర్థ్యాన్ని కనుగొనడం
మార్కెట్ విలువ = స్థూల ఆదాయం × స్థూల ఆదాయ గుణకం
స్థూల ఆదాయ గుణకం విధానం సాపేక్ష మదింపు పద్ధతి, అదే ప్రాంతంలోని ఆస్తులు వారు ఉత్పత్తి చేయడానికి సహాయపడే స్థూల ఆదాయానికి అనులోమానుపాతంలో విలువైనవిగా ఉంటాయి అనే అంతర్లీన on హపై ఆధారపడి ఉంటుంది. పేరు సూచించినట్లుగా, స్థూల ఆదాయం ఏదైనా నిర్వహణ ఖర్చులను తగ్గించే ముందు వచ్చే మొత్తం ఆదాయం. ఏదేమైనా, ఖచ్చితమైన స్థూల ఆదాయ అంచనాను పొందడానికి ఖాళీ రేట్లు అంచనా వేయాలి.
ఉదాహరణకు, ఒక రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారుడు 100, 000 చదరపు అడుగుల భవనాన్ని కొనుగోలు చేస్తే, అతను పోల్చదగిన ఆస్తి డేటా నుండి పొరుగున ఉన్న చదరపు అడుగుకు సగటు స్థూల నెలవారీ ఆదాయం $ 10 అని నిర్ణయించవచ్చు. స్థూల వార్షిక ఆదాయం million 12 మిలియన్లు (x 10 x 12 నెలలు x 100, 000 చదరపు అడుగులు) అని పెట్టుబడిదారుడు మొదట్లో might హించినప్పటికీ, ఏ సమయంలోనైనా భవనంలో కొన్ని ఖాళీ యూనిట్లు ఉండే అవకాశం ఉంది. 10% ఖాళీ రేటు ఉందని uming హిస్తే, స్థూల వార్షిక ఆదాయం 8 10.8 మిలియన్లు ($ 12 MM x 90%). నికర నిర్వహణ ఆదాయ విధానానికి కూడా ఇదే విధమైన విధానం వర్తించబడుతుంది.
రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి విలువను అంచనా వేయడానికి తదుపరి దశ స్థూల ఆదాయ గుణకాన్ని నిర్ణయించడం. చారిత్రక అమ్మకాల డేటా ఉంటే ఇది సాధించబడుతుంది. పోల్చదగిన లక్షణాల అమ్మకపు ధరలను చూడటం మరియు ఆ విలువను ఉత్పత్తి చేసిన స్థూల వార్షిక ఆదాయం ద్వారా విభజించడం ఈ ప్రాంతానికి సగటు గుణకాన్ని ఉత్పత్తి చేస్తుంది.
ఈ రకమైన వాల్యుయేషన్ విధానం స్టాక్‌ను విలువైనదిగా పోల్చదగిన లావాదేవీలు లేదా గుణకాలను ఉపయోగించడం లాంటిది. చాలా మంది విశ్లేషకులు ఒక సంస్థ యొక్క ఆదాయాలను అంచనా వేస్తారు మరియు పరిశ్రమ యొక్క P / E నిష్పత్తి ద్వారా ప్రతి వాటా (EPS) సంఖ్యను గుణిస్తారు. ఇలాంటి చర్యల ద్వారా రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ నిర్వహించవచ్చు.
రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్‌కు రోడ్‌బ్లాక్‌లు
ఈ రెండు రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ పద్ధతులు చాలా సరళంగా కనిపిస్తాయి. ఏదేమైనా, ఆచరణలో, ఈ లెక్కలను ఉపయోగించి ఆదాయాన్ని సృష్టించే ఆస్తి విలువను నిర్ణయించడం చాలా క్లిష్టంగా ఉంటుంది. అన్నింటిలో మొదటిది, నికర నిర్వహణ ఆదాయం, క్యాపిటలైజేషన్ రేటులో చేర్చబడిన ప్రీమియంలు మరియు పోల్చదగిన అమ్మకపు డేటా వంటి అన్ని ఫార్ములా ఇన్‌పుట్‌లకు సంబంధించి అవసరమైన సమాచారాన్ని పొందడం చాలా సమయం తీసుకుంటుంది మరియు సవాలుగా ఉంటుంది.
రెండవది, ఈ వాల్యుయేషన్ నమూనాలు క్రెడిట్ సంక్షోభం లేదా రియల్ ఎస్టేట్ బూమ్ వంటి రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో సాధ్యమయ్యే పెద్ద మార్పులకు సరిగా కారణం కాదు. పర్యవసానంగా, మారుతున్న ఆర్థిక చరరాశుల యొక్క ప్రభావానికి సూచన మరియు కారకాలకు మరింత విశ్లేషణ నిర్వహించాలి.
ఆస్తి మార్కెట్లు స్టాక్ మార్కెట్ కంటే తక్కువ ద్రవ మరియు పారదర్శకంగా ఉన్నందున, కొన్నిసార్లు పూర్తి సమాచారం పెట్టుబడి నిర్ణయం తీసుకోవడానికి అవసరమైన సమాచారాన్ని పొందడం కష్టం. పెద్ద అభివృద్ధిని కొనడానికి సాధారణంగా అవసరమయ్యే పెద్ద మూలధన పెట్టుబడి కారణంగా, తక్కువ విలువ లేని ఆస్తిని (ఈక్విటీ పెట్టుబడి మాదిరిగానే) కనుగొనటానికి దారితీస్తే ఈ సంక్లిష్టమైన విశ్లేషణ పెద్ద ప్రతిఫలాన్ని ఇస్తుంది. అందువల్ల, అవసరమైన ఇన్పుట్లను పరిశోధించడానికి సమయం కేటాయించడం సమయం మరియు శక్తికి విలువైనది.
బాటమ్ లైన్
రియల్ ఎస్టేట్ వాల్యుయేషన్ తరచుగా ఈక్విటీ విశ్లేషణకు సమానమైన వ్యూహాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. రాయితీ నికర నిర్వహణ ఆదాయం మరియు స్థూల ఆదాయ గుణక విధానంతో పాటు ఇతర పద్ధతులు కూడా తరచుగా ఉపయోగించబడతాయి - ఈ ఆస్తి తరగతికి కొన్ని ప్రత్యేకమైనవి. కొంతమంది పరిశ్రమ నిపుణులు, ఉదాహరణకు, నగర వలస మరియు అభివృద్ధి విధానాల గురించి చురుకైన పని జ్ఞానం కలిగి ఉన్నారు. తత్ఫలితంగా, ఏ స్థానిక ప్రాంతాలు వేగంగా ప్రశంసల రేటును అనుభవించవచ్చో వారు నిర్ణయించగలరు.
ఏ విధానాన్ని ఉపయోగించినా, వ్యూహం యొక్క విజయానికి అతి ముఖ్యమైన అంచనా ఏమిటంటే అది ఎంత బాగా పరిశోధించబడుతుందో.
