లోన్ టు

విషయ సూచిక

• లోన్-టు-వాల్యూ అంటే ఏమిటి?
• లోన్-టు-వాల్యూ (ఎల్‌టివి) నిష్పత్తి ఫార్ములా మరియు లెక్కింపు
• LTV మరియు లోన్ అండర్ రైటింగ్
• LTV నిష్పత్తిని ప్రభావితం చేసే అంశాలు
• LTV నిష్పత్తి మరియు వడ్డీ రేట్లు
• రుణ రకాలు మరియు LTV నిష్పత్తి
• LTV నిష్పత్తికి ర్యాంకింగ్
• LTV వర్సెస్ కంబైన్డ్ LTV (CLTV)
• LTV యొక్క పరిమితులు

లోన్-టు-వాల్యూ (ఎల్‌టివి) నిష్పత్తి ఏమిటి?

లోన్-టు-వాల్యూ (ఎల్‌టివి) నిష్పత్తి తనఖా ఆమోదించడానికి ముందు ఆర్థిక సంస్థలు మరియు ఇతర రుణదాతలు పరిశీలించే రుణ ప్రమాదాన్ని అంచనా వేస్తుంది. సాధారణంగా, అధిక ఎల్‌టివి నిష్పత్తులతో మదింపు ఎక్కువ ప్రమాదం మరియు అందువల్ల, తనఖా ఆమోదించబడితే, రుణం రుణగ్రహీతకు ఎక్కువ ఖర్చు అవుతుంది.

అదనంగా, అధిక ఎల్‌టివి నిష్పత్తి కలిగిన రుణం రుణగ్రహీతకు రుణదాతకు నష్టాన్ని పూడ్చడానికి తనఖా భీమాను కొనుగోలు చేయవలసి ఉంటుంది.

కీ టేకావేస్

• డౌన్‌-పేమెంట్‌లో ఉంచడానికి అవసరమైన మొత్తాన్ని మరియు రుణదాత రుణగ్రహీతకు క్రెడిట్‌ను విస్తరిస్తారా అని నిర్ణయించడానికి ఎల్‌టివి తరచుగా తనఖా రుణాలలో ఉపయోగించబడుతుంది. చాలా మంది రుణదాతలు తనఖా మరియు గృహ-ఈక్విటీ దరఖాస్తుదారులకు loan ణం నుండి- విలువ నిష్పత్తి 80% లేదా అంతకంటే తక్కువ.ఫన్నీ మే యొక్క హోమ్‌రెడీ మరియు ఫ్రెడ్డీ మాక్ యొక్క హోమ్ తక్కువ-ఆదాయ రుణగ్రహీతలకు తనఖా కార్యక్రమాలు ఎల్‌టివి నిష్పత్తిని 97% (3% డౌన్ పేమెంట్) కు అనుమతిస్తాయి, కాని నిష్పత్తి 80% కి పడిపోయే వరకు తనఖా భీమా అవసరం.

లోన్-టు-వాల్యూ (ఎల్‌టివి) నిష్పత్తి ఫార్ములా మరియు లెక్కింపు

గృహ కొనుగోలుదారులు తమ ఇంటిపై ఎల్‌టివి నిష్పత్తిని సులభంగా లెక్కించవచ్చు.

LTVratio = APVMA ఎక్కడ: MA = తనఖా మొత్తం APV = అంచనా వేసిన ఆస్తి విలువ

ఈ ప్రక్రియలో మొత్తం తనఖా రుణ మొత్తాన్ని ఇంటి మొత్తం కొనుగోలు ధరగా విభజించడం జరుగుతుంది. ఉదాహరణకు, price 200, 000 కొనుగోలు ధర మరియు మొత్తం తనఖా రుణం, 000 180, 000 తో LTV నిష్పత్తి 90% వస్తుంది. సాంప్రదాయిక తనఖా రుణదాతలు తరచుగా ఎల్‌టివి నిష్పత్తులు 80% కంటే ఎక్కువ లేని రుణగ్రహీతలకు మెరుగైన రుణ నిబంధనలను అందిస్తారు.

ఒక ఎల్‌టివి నిష్పత్తి ఆస్తి యొక్క అంచనా విలువ ద్వారా రుణం తీసుకున్న మొత్తాన్ని ఒక శాతంగా వ్యక్తీకరించడం ద్వారా లెక్కించబడుతుంది. ఉదాహరణకు, మీరు అంచనా వేసిన విలువ కోసం, 000 100, 000 వద్ద అంచనా వేసిన ఇంటిని కొనుగోలు చేసి, down 10, 000 డౌన్‌ పేమెంట్ చేస్తే, మీరు, 000 90, 000 రుణం తీసుకుంటారు, దీని ఫలితంగా LTV నిష్పత్తి 90% (అంటే 90, 000 / 100, 000).

LTV మరియు లోన్ అండర్ రైటింగ్

ఎల్‌టివి నిష్పత్తి తనఖా పూచీకత్తు యొక్క కీలకమైన భాగం, ఇది ఇంటిని కొనడం, ప్రస్తుత తనఖాను కొత్త రుణంగా రీఫైనాన్స్ చేయడం లేదా ఆస్తిలో పేరుకుపోయిన ఈక్విటీకి వ్యతిరేకంగా రుణాలు తీసుకోవడం.

తనఖా పూచీకత్తు చేసేటప్పుడు వారు తీసుకునే ప్రమాదానికి గురయ్యే స్థాయిని నిర్ణయించడానికి రుణదాతలు LTV నిష్పత్తిని అంచనా వేస్తారు. రుణగ్రహీతలు అంచనా వేసిన విలువ వద్ద లేదా సమీపంలో ఉన్న మొత్తానికి రుణం కోరినప్పుడు మరియు అందువల్ల అధిక ఎల్‌టివి నిష్పత్తి, రుణదాతలు అప్పు డిఫాల్ట్‌గా మారడానికి ఎక్కువ అవకాశం ఉందని గ్రహించారు, ఎందుకంటే ఆస్తిలో ఈక్విటీ అంతగా లేదు. జప్తు జరిగితే, రుణదాత తనఖా బకాయిలను కవర్ చేయడానికి మరియు లావాదేవీ నుండి లాభం పొందటానికి తగినంతగా ఇంటిని అమ్మడం కష్టం.

LTV నిష్పత్తిని ప్రభావితం చేసే అంశాలు

ఎల్‌టివి నిష్పత్తులను ప్రభావితం చేసే ప్రధాన కారకాలు డౌన్ పేమెంట్, అమ్మకాలు (కాంట్రాక్ట్) ధర మరియు అంచనా వేసిన విలువ. అత్యల్ప (మరియు ఉత్తమమైన) LTV నిష్పత్తిని సాధించడానికి, డౌన్ చెల్లింపును పెంచండి మరియు అమ్మకపు ధరను తగ్గించడానికి ప్రయత్నించండి. పై ఉదాహరణను ఉపయోగించి, మీరు home 100, 000 కు అంచనా వేసే ఇంటిని కొనుగోలు చేశారని అనుకుందాం కాని యజమాని $ 90, 000 కు అమ్మడానికి సిద్ధంగా ఉన్నాడు. మీరు అదే $ 10, 000 డౌన్‌ పేమెంట్ చేస్తే, మీ loan ణం $ 80, 000 మాత్రమే, దీని ఫలితంగా LTV నిష్పత్తి 80% (అంటే 80, 000 / 100, 000). మీరు మీ డౌన్‌ పేమెంట్‌ను $ 15, 000 కు పెంచుకుంటే, మీ తనఖా రుణం ఇప్పుడు, 000 75, 000, మీ ఎల్‌టివి నిష్పత్తి 75% (అంటే 75, 000 / 100, 000) అవుతుంది.

ఇవన్నీ ముఖ్యమైనవి ఎందుకంటే ఎల్‌టివి నిష్పత్తి తక్కువ, రుణం ఆమోదించబడటానికి ఎక్కువ అవకాశం, తక్కువ వడ్డీ రేటు ఉండే అవకాశం ఉంది మరియు మీరు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా (పిఎంఐ) కొనడానికి తక్కువ అవకాశం ఉంటుంది.

LTV నిష్పత్తి మరియు వడ్డీ రేట్లు

తనఖా, గృహ-ఈక్విటీ loan ణం లేదా క్రెడిట్ రేఖను పొందడంలో ఎల్‌టివి నిష్పత్తి మాత్రమే నిర్ణయించే అంశం కానప్పటికీ, రుణగ్రహీత ఇంటి యజమానికి ఎంత ఖర్చవుతుందనే దానిపై ఇది గణనీయమైన పాత్ర పోషిస్తుంది. వాస్తవానికి, అధిక ఎల్‌టివి నిష్పత్తి మిమ్మల్ని మొదటి స్థానంలో రుణం లేదా రీఫైనాన్స్ ఎంపికకు అర్హత పొందకుండా నిరోధించవచ్చు.

ఎల్‌టివి నిష్పత్తి 80% లేదా అంతకంటే తక్కువ ఉన్నప్పుడు చాలా మంది రుణదాతలు తనఖా మరియు ఇంటి-ఈక్విటీ దరఖాస్తుదారులకు సాధ్యమైనంత తక్కువ వడ్డీ రేటును అందిస్తారు. ఎల్‌టివి నిష్పత్తి పెరిగేకొద్దీ రుణం యొక్క మొత్తం వ్యయం పెరుగుతున్నప్పటికీ, అధిక ఎల్‌టివి నిష్పత్తి రుణగ్రహీతలను తనఖా కోసం ఆమోదించకుండా మినహాయించదు. ఉదాహరణకు, 95% ఎల్‌టివి నిష్పత్తి కలిగిన రుణగ్రహీత ఆమోదించబడవచ్చు, కాని వడ్డీ రేటు 75% ఎల్‌టివి నిష్పత్తి కలిగిన రుణగ్రహీత కంటే పూర్తి శాతం ఎక్కువ.

అదనంగా, ఎల్‌టివి నిష్పత్తి 80% కంటే ఎక్కువగా ఉంటే, మీరు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా (పిఎంఐ) ను కొనుగోలు చేయవలసి ఉంటుంది, ఇది వార్షిక ప్రాతిపదికన మొత్తం రుణ మొత్తంలో 0.5% నుండి 1% వరకు ఎక్కడైనా జోడించవచ్చు., 000 100, 000 రుణంపై 1% యొక్క PMI, ఉదాహరణకు, సంవత్సరానికి చెల్లించిన మొత్తానికి $ 1, 000 లేదా నెలకు. 83.33 ను జోడిస్తుంది. LTV నిష్పత్తి 80% లేదా అంతకంటే తక్కువ వరకు PMI చెల్లింపులు కొనసాగుతాయి. మీరు మీ loan ణాన్ని చెల్లించేటప్పుడు మరియు మీ ఇంటి విలువ కాలక్రమేణా పెరుగుతున్నప్పుడు LTV నిష్పత్తి తగ్గుతుంది.

PMI ని నివారించడానికి 80% (లేదా అంతకంటే తక్కువ) LTV నిష్పత్తి అవసరం చట్టం కాదు, కానీ ఇది దాదాపు అన్ని రుణదాతల పద్ధతి. అధిక ఆదాయం, తక్కువ అప్పు లేదా పెద్ద పెట్టుబడి పోర్ట్‌ఫోలియో వంటి ఇతర కారకాలతో రుణగ్రహీతలకు కొన్నిసార్లు మినహాయింపులు ఇవ్వబడతాయి.

గరిష్ట -ణం నుండి విలువ నిష్పత్తి ఆస్తి యొక్క డాలర్ విలువకు రుణం యొక్క పరిమాణం యొక్క అతిపెద్ద అనుమతించదగిన నిష్పత్తి. లోన్-టు-వాల్యూ రేషియో ఎక్కువ, ఫైనాన్స్ చేసిన కొనుగోలు ధరలో పెద్ద భాగం. ఇల్లు రుణానికి అనుషంగికంగా పనిచేస్తుంది కాబట్టి, -ణం నుండి విలువ నిష్పత్తి రుణదాతలు ఉపయోగించే ప్రమాదానికి కొలమానం. వేర్వేరు రుణ కార్యక్రమాలు వేర్వేరు ప్రమాద కారకాలను కలిగి ఉన్నట్లు చూస్తారు మరియు తద్వారా వేర్వేరు గరిష్ట LTV నిష్పత్తులు ఉంటాయి.

రుణ రకాలు మరియు LTV నిష్పత్తి

ఎల్‌టివి నిష్పత్తి విషయానికి వస్తే కొన్ని రుణ రకాలు ప్రత్యేక నియమాలను కలిగి ఉంటాయి.

FHA రుణాలు

ప్రారంభ ఎల్‌టివి నిష్పత్తిని 96.5% వరకు అనుమతించే ఎఫ్‌హెచ్‌ఏ రుణాలకు, తనఖా భీమా ప్రీమియం (ఎంఐపి) అవసరం, ఎల్‌టివి నిష్పత్తి చివరికి ఎంత తక్కువగా వెళ్లినా మీకు ఆ loan ణం ఉన్నంత కాలం ఉంటుంది. చాలా మంది ప్రజలు రీఫైనాన్స్ ఎ MIP ని తొలగించడానికి LTV నిష్పత్తి 80% కి చేరుకున్న తర్వాత సంప్రదాయ రుణం.

VA మరియు USDA రుణాలు

VA మరియు USDA రుణాలు-ప్రస్తుత మరియు మాజీ సైనిక లేదా గ్రామీణ ప్రాంతాలకు వరుసగా అందుబాటులో ఉన్నాయి-LTV నిష్పత్తి 100% కంటే ఎక్కువగా ఉన్నప్పటికీ ప్రైవేట్ తనఖా భీమా అవసరం లేదు. అయినప్పటికీ, VA మరియు USDA రుణాలు రెండూ చేస్తాయి అదనపు ఫీజులు ఉన్నాయి.

ఫన్నీ మే మరియు ఫ్రెడ్డీ మాక్

ఫన్నీ మే యొక్క హోమ్‌రెడీ మరియు ఫ్రెడ్డీ మాక్ యొక్క హోమ్ తక్కువ-ఆదాయ రుణగ్రహీతల కోసం తనఖా కార్యక్రమాలు ఎల్‌టివి నిష్పత్తిని 97% (3% డౌన్ పేమెంట్) కు అనుమతిస్తాయి, కాని నిష్పత్తి 80% కి పడిపోయే వరకు తనఖా భీమా అవసరం.

స్ట్రీమ్‌లైన్ రిఫైనాన్స్ ఎంపికలు, ఇది అప్రైసల్ అవసరాలను వదులుతుంది (ఇంటి ఎల్‌టివి నిష్పత్తి రుణాన్ని ప్రభావితం చేయదు), ఎఫ్‌హెచ్‌ఎ, విఎ మరియు యుఎస్‌డిఎ రుణాలకు ఉనికిలో ఉంది. 100% కంటే ఎక్కువ ఎల్‌టివి నిష్పత్తి ఉన్నవారికి "అండర్వాటర్" లేదా "తలక్రిందులుగా" అని పిలుస్తారు -ఫన్నీ మే యొక్క హై లోన్-టు-వాల్యూ రీఫైనాన్స్ ఎంపిక మరియు ఫ్రెడ్డీ మాక్ యొక్క మెరుగైన రిలీఫ్ రిఫైనాన్స్, వీటిని హార్ప్ రిఫైనాన్స్ ప్రోగ్రామ్ స్థానంలో రూపొందించారు. గడువు ముగిసిన డిసెంబర్ 31, 2018, అందుబాటులో ఉన్నాయి.

LTV నిష్పత్తికి ర్యాంకింగ్

80% లేదా అంతకంటే తక్కువ ఎల్‌టివి నిష్పత్తి చాలా తనఖా రుణ దృశ్యాలకు మంచిది. 80% ఎల్‌టివి నిష్పత్తి ఆమోదించబడటానికి ఉత్తమ అవకాశం, ఉత్తమ వడ్డీ రేటు మరియు తనఖా భీమాను కొనుగోలు చేయడానికి మీకు అవసరం లేని గొప్ప అవకాశం. పైన పేర్కొన్నట్లుగా, VA మరియు USDA రుణాలు అధిక LTV నిష్పత్తిని (100% వరకు) అనుమతిస్తాయి మరియు ఇతర ఫీజులు వర్తింపజేసినప్పటికీ ఖరీదైన ప్రైవేట్ తనఖా భీమాను నివారించాయి.

చాలా రీఫైనాన్స్ ఎంపికల కోసం, మీరు నగదు-అవుట్ రీఫైనాన్స్ కోసం దరఖాస్తు చేస్తే తప్ప, LTV నిష్పత్తి పట్టింపు లేదు, కాబట్టి "మంచి" లేదా "చెడు" వంటివి ఏవీ లేవు. మీరు నగదు-అవుట్ రీఫైనాన్స్ కోసం దరఖాస్తు చేస్తే, 90% లేదా అంతకంటే తక్కువ ఎల్‌టివి నిష్పత్తి మంచిది.

LTV వర్సెస్ కంబైన్డ్ LTV (CLTV)

ఎల్‌టివి నిష్పత్తి ఆస్తిని కొనుగోలు చేసేటప్పుడు ఒకే తనఖా రుణం యొక్క ప్రభావాన్ని చూస్తుండగా, ఉమ్మడి లోన్-టు-వాల్యూ (సిఎల్‌టివి) నిష్పత్తి అందరి నిష్పత్తి ఆస్తి విలువకు ఆస్తిపై రుణాలు. ఒకటి కంటే ఎక్కువ రుణాలు ఉపయోగించినప్పుడు రుణదాతలు సిఎల్‌టివి నిష్పత్తిని ఉపయోగిస్తున్నారు-ఉదాహరణకు, వారికి రెండు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ తనఖాలు ఉంటే, లేదా తనఖాతో పాటు ఇంటి ఈక్విటీ loan ణం లేదా క్రెడిట్ లైన్ (హెలోక్) ఉంటే. సాధారణంగా, రుణదాతలు అధిక క్రెడిట్ రేటింగ్ ఉన్న రుణగ్రహీతలకు 80% మరియు అంతకంటే ఎక్కువ సిఎల్‌టివి నిష్పత్తులలో రుణాలు ఇవ్వడానికి సిద్ధంగా ఉన్నారు.

LTV నిష్పత్తి ప్రాధమిక తనఖా బ్యాలెన్స్ మాత్రమే పరిగణిస్తుంది. అందువల్ల, పై ఉదాహరణలో, LTV నిష్పత్తి 50%, ప్రాథమిక తనఖా బ్యాలెన్స్ $ 100, 000 ను ఇంటి విలువ $ 200, 000 ద్వారా విభజించిన ఫలితం. ప్రాథమిక రుణదాతలు CLTV అవసరాలతో మరింత ఉదారంగా ఉంటారు.

పైన పేర్కొన్న ఉదాహరణను పరిశీలిస్తే, జప్తు చేసిన సందర్భంలో, రెండవ తనఖా హోల్డర్ ఏదైనా స్వీకరించడానికి ముందు, తనఖా హోల్డర్ తన డబ్బును పూర్తిగా అందుకుంటాడు. రుణగ్రహీత డిఫాల్ట్ చేయడానికి ముందు ఆస్తి విలువ 5, 000 125, 000 కు తగ్గితే, ప్రాధమిక తాత్కాలిక హక్కుదారుడు చెల్లించాల్సిన మొత్తం ($ 100, 000) అందుకుంటాడు, రెండవ తాత్కాలిక హక్కుదారు $ 50, 000 బాకీ ఉన్నప్పటికీ మిగిలిన $ 25, 000 మాత్రమే అందుకుంటాడు. ప్రాధమిక తాత్కాలిక హక్కుదారు భుజాలు ఆస్తి విలువలు క్షీణిస్తున్న సందర్భంలో తక్కువ ప్రమాదాన్ని కలిగి ఉంటాయి మరియు అందువల్ల అధిక CLTV వద్ద రుణాలు ఇవ్వగలవు.

LTV యొక్క పరిమితులు

LTV యొక్క ప్రధాన లోపం ఏమిటంటే, ఇది ఇంటి యజమాని చెల్లించాల్సిన ప్రాధమిక తనఖాను మాత్రమే కలిగి ఉంటుంది మరియు రెండవ తనఖా లేదా ఇంటి ఈక్విటీ.ణం వంటి ఇతర బాధ్యతలను కలిగి ఉండదు. అందువల్ల, గృహ రుణాన్ని తిరిగి చెల్లించగల రుణగ్రహీత యొక్క సామర్థ్యాన్ని CLTV మరింత కలుపుకొని ఉంటుంది.