చిన్న బెట్టింగ్ ద్వారా స్టీఫెన్ స్క్వార్జ్మాన్ పెద్దగా చేయలేదు. పెద్ద అవకాశాలు తీసుకొని అతని కెరీర్ నిర్వచించబడింది. ప్రస్తుతం ది బ్లాక్‌స్టోన్ గ్రూప్ చైర్మన్ మరియు సిఇఒగా ఉన్న ఆయన తన ఇటీవలి ఆత్మకథ వాట్ ఇట్ టేక్స్ లో ఆ పెద్ద పందాలను వివరించారు. అబింగ్టన్ హైస్కూల్‌లో క్లాస్ ప్రెసిడెంట్‌గా ఉన్నప్పటి నుండి, 1985 లో పీట్ పీటర్‌సన్‌తో కలిసి బ్లాక్‌స్టోన్‌ను ప్రారంభించటానికి ప్రయత్నించే వినయపూర్వకమైన ప్రక్రియ వరకు, స్క్వార్జ్మాన్ జీవితం ప్రతి మలుపులోనూ పెద్దగా వెళ్లడం ద్వారా నిర్వచించబడింది.
బ్లాక్‌స్టోన్ అప్పటి నుండి ప్రైవేట్ ఈక్విటీ, హెడ్జ్ ఫండ్స్, క్రెడిట్, ఇన్ఫ్రాస్ట్రక్చర్ మరియు లైఫ్ సైన్సెస్‌పై దృష్టి సారించిన పెట్టుబడి వ్యాపారాలను కలిగి ఉంది-ఇతరులలో-అయితే సంస్థ యొక్క అతిపెద్ద పందెం చాలా రియల్ ఎస్టేట్‌లో ఉన్నాయి. నిజమే, బ్లాక్‌స్టోన్ ప్రపంచంలోనే అతిపెద్ద రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులలో ఒకటి, ఈ రంగంలో పెట్టుబడి పెట్టిన 545 బిలియన్ డాలర్ల ఆస్తులలో నాలుగింట ఒక వంతు.
2007 జూలైలో హిల్టన్ ప్రాపర్టీస్ కొనుగోలు మరియు 2015 న్యూయార్క్ నగరంలోని స్టూయ్వసంట్ టౌన్ 5.5 బిలియన్ డాలర్లకు కొనుగోలు చేయడం వంటి చరిత్రలో అతిపెద్ద రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీల వెనుక బ్లాక్‌స్టోన్ ఉంది.
నేను స్క్వార్జ్‌మన్‌తో తన కెరీర్ గురించి మరియు తన పెట్టుబడి గురించి ప్రకృతి దృశ్యాలపై - ముఖ్యంగా రియల్ ఎస్టేట్‌లో తన అభిప్రాయాల గురించి ప్రారంభించాను.
వెండి: బ్లాక్‌స్టోన్ సంవత్సరాలుగా రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెద్ద పందెం చేసింది, ఇప్పుడు ఇది ప్రపంచంలోనే అతిపెద్ద రియల్ ఎస్టేట్ యజమానులు మరియు పెట్టుబడిదారులలో ఒకటి, మరియు ఇది ఈ రోజు మీ పెట్టుబడి పోర్ట్‌ఫోలియోలో అతిపెద్ద భాగం. గొప్ప రియల్ ఎస్టేట్ అవకాశాలను గుర్తించడానికి మీ ప్రాథమిక నియమాలు ఏమిటి? మీరు దేని కోసం చూస్తున్నారు?
స్క్వార్జ్మాన్: రియల్ ఎస్టేట్ సూటిగా వ్యాపారం. మాకు కొన్ని నియమాలు ఉన్నాయి.
- మేము మెరుగుపరచగల ప్రస్తుత అవకాశాలను మేము కొనుగోలు చేస్తాము. మేము అభివృద్ధి చేయము. ఇప్పటికే ఉన్న భవనాన్ని కొనడం కంటే అభివృద్ధికి చాలా ప్రమాదం ఉంది. ఇప్పటికే ఉన్నదాన్ని కొనడం యొక్క సంప్రదాయవాదం మాకు ఇష్టం. రెండవది, మనం మెరుగుపరచగల వస్తువులను మాత్రమే కొనుగోలు చేస్తాము. నగదు ప్రవాహాన్ని కొనుగోలు చేయడానికి మాకు ఆసక్తి లేదు. మేము ఏదైనా మంచిగా చేయాలనుకుంటున్నాము. మీరు దీన్ని బాగా చేసిన తర్వాత, మీరు దాన్ని మరింత అమ్మవచ్చు. మూడవది, మేము నేపథ్య పెట్టుబడిదారులం. రియల్ ఎస్టేట్ కార్యాలయ భవనాలు మరియు అపార్టుమెంటుల నుండి షాపింగ్ కేంద్రాలు మరియు గిడ్డంగుల వరకు రియల్ ఎస్టేట్‌లో వివిధ ఆస్తి తరగతులను కలిగి ఉంది. వేర్వేరు ఆస్తి తరగతులు ఆర్థిక చక్రంలో వేర్వేరు పాయింట్ల వద్ద వేర్వేరు ఫండమెంటల్స్‌ను కలిగి ఉంటాయి, అలాగే సాంకేతిక అంతరాయానికి అవకాశం ఉంది. ఉదాహరణకు, 2010 లో అమెజాన్ ఈ అపారమైన moment పందుకుంటున్నట్లు చూసినప్పుడు మేము మా షాపింగ్ కేంద్రాలను మరియు రిటైల్‌లోని ప్రతిదాన్ని విక్రయించాము మరియు గిడ్డంగుల కొనుగోలుదారునిగా మారాలని మేము నిర్ణయించుకున్నాము. గత 5 సంవత్సరాలుగా గిడ్డంగులు రిటైల్ రంగంలో పెద్ద పనితీరును కలిగి ఉన్నాయి. అమెజాన్ మాత్రమే కాకుండా చాలా మంది చిల్లర వ్యాపారులు ఆన్‌లైన్ సామర్థ్యాన్ని కలిగి మారవలసి వచ్చింది. మీ వస్తువులను కస్టమర్‌కు అందజేయడానికి వాటిని నిల్వ చేయడానికి మీకు గిడ్డంగులు అవసరం. ఇది మాకు ఇతర ప్రాంతాల కంటే అద్దెలు రెట్టింపు (లేదా అంతకంటే ఎక్కువ) పెరుగుతున్న భారీ ఎక్స్పోజర్ ఉన్న మొత్తం ప్రాంతానికి దారి తీసింది. మేము రియల్ ఎస్టేట్ను ప్రపంచ అవకాశంగా కూడా చూస్తాము. ఏదో ఒక సమయంలో, భౌగోళిక ప్రాంతంలో అంత మూలధనం లేదు. ఉదాహరణకు, మేము స్కాండినేవియాలో చాలా కొన్నాము, అది చాలా బాగుంది. చివరి నియమం భర్తీ ఖర్చులను చూస్తోంది. మీరు ఏదైనా కొన్నప్పుడు మీరు దాని కంటే బాగా ఉన్నారని నిర్ధారించుకోవడం నిజంగా ముఖ్యం.
ఆస్తిని పెంచే మా పనిని మేము పూర్తి చేసినప్పుడు, మేము దానిని అమ్ముతాము. మనకు కొంచెం మంత్రం ఉంది, “కొనండి, దాన్ని పరిష్కరించండి, అమ్మండి.”
వెండి: వచ్చే దశాబ్దంలో మీరు రియల్ ఎస్టేట్ అవకాశాలను ఎక్కడ చూస్తారు?
స్క్వార్జ్మాన్: 10 సంవత్సరాలు చూస్తే… రియల్ ఎస్టేట్‌లో, ప్రజలు శివారు ప్రాంతాల నుండి నగరాలకు వెళ్ళే ధోరణి ఉంది. ఆ ధోరణి నగరాల్లో అపార్ట్‌మెంట్లు మంచి ప్రదేశంగా మారుతుంది. ఇది మీ భౌగోళిక ధోరణిని మారుస్తుంది. మీరు యుఎస్ పెట్టుబడిదారులైతే, మీరు తక్కువ పన్ను రేట్లు మరియు సులభంగా పని వాతావరణంలో ఉండటానికి పక్షపాతం కలిగి ఉండాలని కోరుకుంటారు. మీరు 10 సంవత్సరాలు చూస్తే, ఉత్తర షిఫ్ట్ నుండి దక్షిణ వలసల వరకు జరుగుతున్నట్లు మీరు ఇప్పటికే చూడగలిగే నిజమైన మార్పులు ఉంటాయి. ప్రజలు అధిక పన్ను నుండి ఫ్లోరిడా, టెక్సాస్ లేదా నార్త్ కరోలినా వంటి తక్కువ పన్ను రాష్ట్రాలకు వెళుతున్నారు, ఇక్కడ మీరు కార్మికులను తీరప్రాంతం చేయవచ్చు.
ప్రజలకు ఉద్యోగాలు వచ్చినప్పుడు, వారు ఉద్యోగం ఆధారంగా వారి స్థానాన్ని ఎన్నుకుంటారు. ఇప్పుడు, చాలా మంది యువకులు స్థానం కోసం వెతుకుతారు మరియు ఉద్యోగం దొరుకుతుందని ఆశిస్తున్నాము. వారు సరైన ప్రదేశాలకు వెళితే, ఉద్యోగాలు వాటిని కనుగొనడానికి కదులుతాయి.
రియల్ ఎస్టేట్‌లో, జ్ఞాన ఆధారిత నగరాలు అయిన ప్రపంచ నగరాలు ఉన్నాయి. అవి సీటెల్, శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో, ఆస్టిన్, న్యూయార్క్ మరియు లండన్ కూడా. మీరు భారతదేశంలో ముంబై, చెన్నై, బెంగళూరు వంటి నగరాలను కనుగొంటారు… మీకు తెలిసిన పరిశ్రమలను కనుగొనడం పేలుడు వృద్ధిని సాధించి ప్రపంచవ్యాప్తంగా వాటిని అనుసరిస్తోంది, మీరు 10 సంవత్సరాలు చూస్తున్నప్పుడు, అవి చాలా బాగుంటాయి. మరియు బయోటెక్ మరియు పరిశోధనలలో ప్రత్యేక సందర్భాలు ఉన్నాయి, ఇది వేగంగా వేగవంతం అవుతుంది. బయోఫార్మా కోసం తడి ప్రయోగశాలల యొక్క అతిపెద్ద యజమానులలో మేము ఒకరు. ఈ పోకడలలో ఇది మరొకటి.
వెండి: 2007 లో హిల్టన్ ఆస్తులను బ్లాక్‌స్టోన్ కొనుగోలు చేయడం గొప్ప పిలుపు. కానీ హిల్టన్ అప్పటికే పెద్ద పాదముద్రతో స్థిరపడిన బ్రాండ్. రాబోయే దశాబ్దం లేదా రెండు సంవత్సరాల్లో పెట్టుబడి పెట్టడానికి హోటల్ వ్యాపారం ఇంకా మంచి ప్రదేశంగా ఉంటుందని మీరు నమ్ముతున్నారా?
స్క్వార్జ్మాన్: సంపద పెరిగేకొద్దీ ఎక్కువ మంది ప్రయాణిస్తారు. గేట్వే నగరాలు లేదా ఇతర ప్రసిద్ధ ప్రదేశాలు అయినా, ప్రయాణ వ్యాపారానికి అనుసంధానించబడిన పనులను చేయడానికి ఇది ఉత్ప్రేరకంగా ఉండాలి. వారికి మంచి ఫలితాలు ఉండాలి.
