విషయ సూచిక
- సెక్షన్ 1031 అంటే ఏమిటి?
- విలువ తగ్గించలేని ఆస్తి ప్రత్యేక నియమాలు
- 1031 నిబంధనలో మార్పులు
- "లైక్-కైండ్" బ్రాడ్-బేస్డ్
- మీరు 'ఆలస్యం' ఎక్స్ఛేంజ్ చేయవచ్చు
- 1031 టైమ్‌ఫ్రేమ్ నిబంధనలు
- పన్ను చిక్కులు మరియు తనఖాలు
- వెకేషన్ హోమ్స్ కోసం 1031 లు
ఐఆర్ఎస్ కోడ్ సెక్షన్ 1031 నెమ్మదిగా రోజువారీ సంభాషణలోకి ప్రవేశిస్తోంది. ఈ పదాన్ని రియల్టర్లు, టైటిల్ కంపెనీలు, పెట్టుబడిదారులు మరియు సాకర్ తల్లులు బంధిస్తారు. కొంతమంది దీనిని క్రియగా మార్చాలని కూడా పట్టుబడుతున్నారు: "ఆ భవనాన్ని మరొకదానికి 1031 చేద్దాం."
IRS సెక్షన్ 1031 చాలా కదిలే భాగాలను కలిగి ఉంది, దాని ఉపయోగం కోసం వినియోగదారు అర్థం చేసుకోవాలి. పన్ను చిక్కులు మరియు సమయ వ్యవధులు కూడా ఉన్నాయి. అలాగే, నియమం 1031 స్వాప్ లాంటి లక్షణాలను నిర్దేశిస్తుంది మరియు సెలవు లక్షణాలతో నియమం యొక్క ఉపయోగాన్ని పరిమితం చేస్తుంది.
సెక్షన్ 1031 అంటే ఏమిటి?
విస్తృతంగా చెప్పాలంటే, 1031 మార్పిడి (ఇలాంటి తరహా మార్పిడి లేదా స్టార్కర్ అని కూడా పిలుస్తారు) అనేది ఒక పెట్టుబడి ఆస్తి మరొకదానికి మార్పిడి. చాలా మార్పిడులు అమ్మకాల వలె పన్ను విధించబడుతున్నప్పటికీ, మీది 1031 యొక్క అవసరాలకు అనుగుణంగా ఉంటే, మార్పిడి సమయంలో మీకు పన్ను లేదా పరిమిత పన్ను ఉండదు.
ఫలితంగా, మీరు మీ పెట్టుబడి రూపాన్ని (IRS చూసేటప్పుడు) నగదు లేకుండా లేదా మూలధన లాభం గుర్తించకుండా మార్చవచ్చు. ఇది మీ పెట్టుబడి పన్ను-వాయిదా వేయడం కొనసాగించడానికి అనుమతిస్తుంది. మీరు 1013 ను ఎన్నిసార్లు లేదా ఎంత తరచుగా చేయవచ్చనే దానిపై పరిమితి లేదు. మీరు పెట్టుబడి రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క ఒక భాగం నుండి మరొకదానికి మరియు మరొకదానికి లాభం పొందవచ్చు. ప్రతి స్వాప్‌లో మీకు లాభం ఉన్నప్పటికీ, మీరు చాలా సంవత్సరాల తరువాత నగదు కోసం విక్రయించే వరకు మీరు పన్నును తప్పించుకుంటారు. అప్పుడు మీరు ఆశాజనక ఒక పన్ను మాత్రమే చెల్లిస్తారు, మరియు దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభ రేటు వద్ద (ప్రస్తుతం 15% లేదా 20%, ఆదాయాన్ని బట్టి - మరియు కొంతమంది తక్కువ ఆదాయ పన్ను చెల్లింపుదారులకు 0%).
కొన్ని ప్రాధమిక పరిస్థితులలో మాజీ ప్రాధమిక నివాసానికి నిబంధనలు వర్తించగలిగినప్పటికీ, ఈ నిబంధన పెట్టుబడి మరియు వ్యాపార ఆస్తి కోసం ఉంటుంది. సెలవు గృహాలను ఇచ్చిపుచ్చుకోవటానికి మీరు 1031 ను ఉపయోగించుకునే మార్గాలు ఉన్నాయి-ఆ తరువాత ఎక్కువ-కాని ఈ లొసుగు దాని కంటే చాలా ఇరుకైనది ఉండేది.
విలువ తగ్గని ఆస్తి కోసం ప్రత్యేక నియమాలు
హెచ్చరిక: తరుగుదల ఆస్తి 1031 లో మార్పిడి చేసినప్పుడు ప్రత్యేక నియమాలు వర్తిస్తాయి. ఇది తరుగుదల తిరిగి స్వాధీనం అని పిలువబడే లాభాన్ని సాధారణ ఆదాయంగా పన్ను విధించవచ్చు. సాధారణంగా, మీరు ఒక భవనాన్ని మరొక భవనం కోసం మార్చుకుంటే మీరు ఈ తిరిగి పొందడాన్ని నివారించవచ్చు. మీరు భవనం లేకుండా మెరుగైన భూమి కోసం భవనంతో మెరుగైన భూమిని మార్పిడి చేస్తే, భవనంపై మీరు ఇంతకుముందు క్లెయిమ్ చేసిన తరుగుదల సాధారణ ఆదాయంగా తిరిగి పొందబడుతుంది.
మీరు 1013 చేస్తున్నప్పుడు మీకు వృత్తిపరమైన సహాయం ఎందుకు అవసరమో ఇటువంటి సమస్యలు. అయినప్పటికీ, మీరు 1031 ను పరిశీలిస్తుంటే లేదా ఆసక్తిగా ఉంటే-ఇక్కడ మీరు తెలుసుకోవలసిన 10 విషయాలు ఉన్నాయి.
1031 నిబంధనలో మార్పులు
కొత్త పన్ను చట్టం డిసెంబర్ 22, 2017 ను ఆమోదించడానికి ముందు, ఫ్రాంచైజ్ లైసెన్సులు, విమానం మరియు పరికరాలు వంటి వ్యక్తిగత ఆస్తి యొక్క కొన్ని మార్పిడులు 1031 మార్పిడికి అర్హత సాధించాయి. కొత్త చట్టం ప్రకారం, రియల్ ఎస్టేట్ మాత్రమే అర్హత పొందుతుంది. కార్పొరేట్ స్టాక్ లేదా భాగస్వామ్య ఆసక్తుల మార్పిడి ఎప్పుడూ అర్హత సాధించలేదు-ఇంకా, లేదు.
మరోవైపు, రియల్ ఎస్టేట్‌లో అద్దెదారుగా ఉమ్మడి (టిఐసి) గా అభిరుచులు ఇప్పటికీ వర్తిస్తాయి. టాక్స్ కట్స్ అండ్ జాబ్స్ యాక్ట్ (టిసిజెఎ) కొన్ని స్పష్టమైన వ్యక్తిగత ఆస్తి కోసం పూర్తి ఖర్చు భత్యం పన్ను చట్టంలో ఈ మార్పును తీర్చడంలో సహాయపడుతుంది.
అసలు ఆస్తి విక్రయించబడితే లేదా డిసెంబర్ 31, 2017 నాటికి స్వాధీనం చేసుకున్న పున property స్థాపన ఆస్తిని కలిగి ఉంటే 2018 లో 1031 అర్హత కలిగిన వ్యక్తిగత ఆస్తి మార్పిడిని అనుమతించే పరివర్తన నియమాన్ని TCJA కలిగి ఉంది. పరివర్తన నియమం పన్ను చెల్లింపుదారునికి ప్రత్యేకమైనది మరియు అనుమతించదు రివర్స్ 1031 ఎక్స్ఛేంజ్ పాత ఆస్తిని విక్రయించే ముందు కొత్త ఆస్తిని కొనుగోలు చేస్తుంది.
"లైక్-కైండ్" బ్రాడ్-బేస్డ్
చాలా ఎక్స్ఛేంజీలు కేవలం "ఇలాంటి-రకమైన" -ఒక సమస్యాత్మక పదబంధంగా ఉండాలి, దీని అర్థం మీరు ఏమనుకుంటున్నారో అర్థం కాదు. మీరు ముడి భూమి కోసం ఒక అపార్ట్మెంట్ భవనాన్ని లేదా స్ట్రిప్ మాల్ కోసం ఒక గడ్డిబీడును మార్పిడి చేసుకోవచ్చు. నియమాలు ఆశ్చర్యకరంగా ఉదారంగా ఉన్నాయి. మీరు ఒక వ్యాపారాన్ని మరొక వ్యాపారానికి కూడా మార్పిడి చేసుకోవచ్చు. కానీ మళ్ళీ, తెలియనివారికి ఉచ్చులు ఉన్నాయి.
మీరు 'ఆలస్యం' ఎక్స్ఛేంజ్ చేయవచ్చు
సాంప్రదాయకంగా, ఒక మార్పిడిలో ఇద్దరు వ్యక్తుల మధ్య ఒక ఆస్తి మరొక ఆస్తి కోసం మరొక మార్పిడి ఉంటుంది. మీ వద్ద ఉన్న ఖచ్చితమైన ఆస్తిని కోరుకునే ఖచ్చితమైన ఆస్తి ఉన్న వ్యక్తిని కనుగొనడంలో అసమానత చాలా తక్కువ. అందువల్ల, మెజారిటీ ఎక్స్ఛేంజీలు ఆలస్యం, మూడు పార్టీలు లేదా "స్టార్కర్" ఎక్స్ఛేంజీలు (వాటిని అనుమతించిన మొదటి పన్ను కేసుకు పేరు పెట్టారు).
ఆలస్యమైన మార్పిడిలో, మీరు మీ ఆస్తిని "అమ్మిన తరువాత" నగదును కలిగి ఉన్న క్వాలిఫైడ్ ఇంటర్మీడియరీ (మిడిల్ మాన్) అవసరం మరియు మీ కోసం భర్తీ ఆస్తిని "కొనడానికి" ఉపయోగిస్తారు. ఈ మూడు పార్టీల మార్పిడిని స్వాప్‌గా పరిగణిస్తారు.
1031 టైమ్‌ఫ్రేమ్ నిబంధనలు
ఆలస్యమైన మార్పిడిలో మీరు తప్పక గమనించవలసిన రెండు కీ టైమింగ్ నియమాలు ఉన్నాయి.
- మొదటిది పున property స్థాపన ఆస్తి యొక్క హోదాకు సంబంధించినది. మీ ఆస్తి అమ్మకం జరిగిన తర్వాత, మధ్యవర్తి నగదును అందుకుంటాడు. మీరు నగదును స్వీకరించలేరు లేదా ఇది 1031 చికిత్సను పాడు చేస్తుంది. అలాగే, మీ ఆస్తిని విక్రయించిన 45 రోజులలోపు, మీరు సంపాదించాల్సిన ఆస్తిని పేర్కొంటూ, మధ్యవర్గానికి వ్రాతపూర్వకంగా భర్తీ ఆస్తిని నియమించాలి.మీరు చివరికి ఒకదానిని మూసివేసినంతవరకు మీరు మూడు ఆస్తులను నియమించవచ్చని ఐఆర్ఎస్ పేర్కొంది. వాటిని. కొన్ని మదింపు పరీక్షల్లోకి వస్తే మీరు మూడు కంటే ఎక్కువ నియమించవచ్చు. ఆలస్యమైన మార్పిడిలో రెండవ సమయ నియమం ముగింపుకు సంబంధించినది. పాత అమ్మకం జరిగిన 180 రోజులలోపు మీరు క్రొత్త ఆస్తిని మూసివేయాలి. రెండు కాల వ్యవధులు ఏకకాలంలో నడుస్తాయని గమనించండి. అంటే మీ ఆస్తి అమ్మకం ముగిసినప్పుడు మీరు లెక్కించడం ప్రారంభిస్తారు. మీరు సరిగ్గా 45 రోజుల తరువాత పున property స్థాపన ఆస్తిని నియమిస్తే, పున property స్థాపన ఆస్తిని మూసివేయడానికి మీకు కేవలం 135 రోజులు మిగిలి ఉన్నాయి.
పన్ను చిక్కులు మరియు తనఖాలు
పున property స్థాపన ఆస్తిని మధ్యవర్తి పొందిన తర్వాత మీ వద్ద నగదు మిగిలి ఉండవచ్చు. అలా అయితే, మధ్యవర్తి 180 రోజుల చివరిలో మీకు చెల్లిస్తారు. "బూట్" అని పిలువబడే ఆ నగదు మీ ఆస్తి అమ్మకం నుండి పాక్షిక అమ్మకాలు, సాధారణంగా మూలధన లాభం వలె పన్ను విధించబడుతుంది.
ఈ లావాదేవీలతో ప్రజలు ఇబ్బందుల్లో పడటానికి ప్రధాన మార్గాలలో ఒకటి రుణాలను పరిగణించడంలో విఫలమైంది. మీరు విడిచిపెట్టిన ఆస్తిపై తనఖా రుణాలు లేదా ఇతర రుణాలను మరియు పున property స్థాపన ఆస్తిపై ఏదైనా రుణాన్ని మీరు పరిగణించాలి. మీరు నగదు తిరిగి పొందకపోతే, కానీ మీ బాధ్యత తగ్గుతుంది-అది కూడా మీకు నగదుగా లాగే ఆదాయంగా పరిగణించబడుతుంది.
మీరు పాత ఆస్తిపై million 1 మిలియన్ల తనఖా కలిగి ఉన్నారని అనుకుందాం, కానీ మీరు బదులుగా అందుకున్న కొత్త ఆస్తిపై తనఖా $ 900, 000 మాత్రమే. మీకు $ 100, 000 లాభం ఉంది, అది "బూట్" గా కూడా వర్గీకరించబడింది మరియు దీనికి పన్ను విధించబడుతుంది.
వెకేషన్ హోమ్స్ కోసం 1031 లు
మీరు మీ ప్రాధమిక నివాసాన్ని విక్రయించవచ్చు మరియు మీ జీవిత భాగస్వామితో కలిపి, capital 500, 000 మూలధన లాభంలో కవచం చేయవచ్చు, మీరు గత ఐదు సంవత్సరాలలో రెండు సంవత్సరాలు అక్కడ నివసించినంత కాలం.
2004 వెకేషన్ హోమ్ లొసుగును బిగించడం
ఒక విహార గృహాన్ని మరొకదానికి మార్పిడి చేయడానికి 1031 నిబంధనను ఉపయోగించిన పన్ను చెల్లింపుదారుల కథలను మీరు విన్నాను, బహుశా వారు పదవీ విరమణ చేయాలనుకుంటున్న ఇల్లు కోసం మరియు సెక్షన్ 1031 లాభం గుర్తించడంలో ఆలస్యం చేసింది. తరువాత, వారు కొత్త ఆస్తిలోకి ప్రవేశించి, దానిని వారి ప్రాధమిక నివాసంగా చేసుకున్నారు మరియు చివరికి, 000 500, 000 మూలధన-లాభ మినహాయింపును ఉపయోగించాలని ప్రణాళిక వేశారు.
2004 లో, కాంగ్రెస్ ఆ లొసుగును కఠినతరం చేసింది. అవును, పన్ను చెల్లింపుదారులు ఇప్పటికీ సెలవు గృహాలను అద్దె ఆస్తులుగా మార్చవచ్చు మరియు 1031 ఎక్స్ఛేంజీలు చేయవచ్చు. ఉదాహరణ: మీరు మీ బీచ్ హౌస్ వాడటం మానేసి, ఆరు నెలలు లేదా సంవత్సరానికి అద్దెకు తీసుకోండి, ఆపై దాన్ని మరొక ఆస్తి కోసం మార్పిడి చేసుకోండి. మీరు అద్దెదారుని పొందినట్లయితే మరియు మీరే వ్యాపారపరంగా వ్యవహరిస్తే, మీరు ఇంటిని పెట్టుబడి ఆస్తిగా మార్చారు, ఇది మీ 1031 మార్పిడిని సరే చేస్తుంది.
అయినప్పటికీ, మీరు దానిని అద్దెకు తీసుకుంటే, కానీ ఎప్పుడూ అద్దెదారులు లేకుంటే, అది బహుశా అనుమతించబడదు. సమయాలు ఉన్నట్లుగా వాస్తవాలు కీలకం. మీరు అద్దెకు ఆస్తి వినియోగాన్ని మార్చిన తర్వాత ఎక్కువ సమయం గడిచిపోతుంది. సంపూర్ణ ప్రమాణం లేనప్పటికీ, ఆరు నెలల కన్నా తక్కువ అద్దె వాడకం సరిపోదు. ఒక సంవత్సరం మంచిది.
1031 స్వాప్ నివాసంలోకి కదులుతోంది
- మీరు 14 రోజుల లేదా అంతకంటే ఎక్కువ కాలం సరసమైన అద్దెకు నివాస యూనిట్‌ను మరొక వ్యక్తికి అద్దెకు తీసుకోవాలి. మీ స్వంత నివాస యూనిట్ 14 నెలల కంటే ఎక్కువ లేదా 12 నెలల కాలంలో 10% రోజుల కంటే ఎక్కువ ఉండకూడదు. నివాస యూనిట్ సరసమైన అద్దెకు అద్దెకు ఇవ్వబడుతుంది.
అంతేకాకుండా, ఒక సెలవు లేదా పెట్టుబడి ఆస్తిని మరొకదానికి విజయవంతంగా మార్చుకున్న తర్వాత, మీరు వెంటనే క్రొత్త ఆస్తిని మీ ప్రాధమిక ఇంటికి మార్చలేరు మరియు, 000 500, 000 మినహాయింపు ప్రయోజనాన్ని పొందలేరు.
2004 లో చట్టం మార్చడానికి ముందు, ఒక పెట్టుబడిదారుడు ఒక అద్దె ఆస్తిని 1031 మార్పిడిలో మరొక అద్దె ఆస్తికి బదిలీ చేయవచ్చు, కొత్త అద్దె ఆస్తిని కొంతకాలం అద్దెకు తీసుకోవచ్చు, కొన్ని సంవత్సరాలు ఆస్థిలోకి వెళ్లి ఆపై విక్రయించి, ప్రయోజనాన్ని పొందవచ్చు ప్రధాన నివాసం అమ్మకం నుండి లాభం మినహాయించడం. ఇప్పుడు, మీరు 1031 ఎక్స్ఛేంజ్లో ఆస్తిని సంపాదించి, ఆ ఆస్తిని మీ ప్రధాన నివాసంగా విక్రయించడానికి ప్రయత్నిస్తే, 1031 లాంటి-ఎక్స్ఛేంజ్లో ఆస్తి పొందిన తేదీతో ప్రారంభమయ్యే ఐదేళ్ల కాలంలో మినహాయింపు వర్తించదు. మరో మాటలో చెప్పాలంటే, ప్రాధమిక-నివాస మూలధన-లాభాల పన్ను విరామాన్ని ఉపయోగించడానికి మీరు చాలా కాలం వేచి ఉండాలి.
