30 సంవత్సరాల వర్సెస్ 15 ను అర్థం చేసుకోవడం

30-సంవత్సరాల వర్సెస్ 15-సంవత్సరాల తనఖా: ఒక అవలోకనం

చికాకు కలిగించే వివిధ రకాల తనఖాలు అందుబాటులో ఉండవచ్చు, కానీ చాలా మంది గృహనిర్వాహకులకు, ఆచరణలో, ఒకటి మాత్రమే ఉంది. 30 సంవత్సరాల స్థిర-రేటు తనఖా ఆచరణాత్మకంగా ఒక అమెరికన్ ఆర్కిటైప్, ఆర్థిక పరికరాల ఆపిల్ పై. తరాల అమెరికన్లు మొదటిసారిగా ఇంటి యజమానులకు తీసుకున్న మార్గం ఇది.

2017 లో ఫ్రెడ్డీ మాక్ ప్రకారం, 90 శాతం హోమ్‌బ్యూయర్‌లు 30 సంవత్సరాల స్థిర-రేటు తనఖాను ఎంచుకున్నారు. కానీ ఆ కొనుగోలుదారులలో చాలామంది 15 సంవత్సరాల స్థిర-రేటు తనఖా కోసం బదులుగా ఎంచుకుంటే మంచి సేవలు అందించవచ్చు.

రుణాలు నిర్మాణాత్మకంగా సమానంగా ఉంటాయి-ప్రధాన వ్యత్యాసం ఈ పదం. స్వల్పకాలిక loan ణం అంటే అధిక నెలవారీ చెల్లింపు, ఇది 15 సంవత్సరాల తనఖా తక్కువ సరసమైనదిగా అనిపిస్తుంది. కానీ తక్కువ పదం అనేక రంగాల్లో రుణాన్ని చౌకగా చేస్తుంది. వాస్తవానికి, loan ణం యొక్క పూర్తి జీవితంలో, 30 సంవత్సరాల తనఖా 15 సంవత్సరాల ఎంపిక కంటే రెట్టింపు ఖర్చు అవుతుంది.

తనఖా పదం ఖర్చును ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది

తనఖా అనేది ఒక నిర్దిష్ట రకం టర్మ్ లోన్-ఇది నిజమైన ఆస్తి ద్వారా సురక్షితం. టర్మ్ లోన్ కోసం, రుణగ్రహీత రుణ బకాయికి వ్యతిరేకంగా వార్షిక ప్రాతిపదికన లెక్కించిన వడ్డీని చెల్లిస్తాడు. వడ్డీ రేటు మరియు నెలవారీ చెల్లింపు రెండూ నిర్ణయించబడ్డాయి.

నెలవారీ చెల్లింపు స్థిరంగా ఉన్నందున, వడ్డీని చెల్లించబోయే భాగం మరియు కాలక్రమేణా ప్రధాన మార్పును చెల్లించబోయే భాగం. ప్రారంభంలో, balance ణ బ్యాలెన్స్ చాలా ఎక్కువగా ఉన్నందున, చెల్లింపులో ఎక్కువ భాగం వడ్డీ. కానీ బ్యాలెన్స్ చిన్నది కావడంతో, చెల్లింపు యొక్క వడ్డీ వాటా తగ్గుతుంది మరియు ప్రధాన వాటా పెరుగుతుంది.

30 సంవత్సరాల తనఖా

30 సంవత్సరాల రుణంలో, ఆ బ్యాలెన్స్ చాలా నెమ్మదిగా తగ్గిపోతుంది-సమర్థవంతంగా, రుణగ్రహీత అదే మొత్తాన్ని రెండు రెట్లు ఎక్కువ కాలం అద్దెకు తీసుకుంటాడు. (ఇది కేవలం రెండు రెట్లు ఎక్కువ కాకుండా రెండు రెట్లు ఎక్కువ. ఎందుకంటే, 30 సంవత్సరాల తనఖా కోసం, 15 సంవత్సరాల రుణం కోసం ప్రిన్సిపాల్ బ్యాలెన్స్ వేగంగా తగ్గదు.) అధిక వడ్డీ రేటు, ఎక్కువ రెండు తనఖాల మధ్య అంతరం. వడ్డీ రేటు 4 శాతం ఉన్నప్పుడు, ఉదాహరణకు, రుణగ్రహీత 15 సంవత్సరాల రుణంతో పోల్చితే 30 ఏళ్లలోపు అదే మొత్తాన్ని అప్పుగా తీసుకోవడానికి దాదాపు 2.2 రెట్లు ఎక్కువ వడ్డీని చెల్లిస్తాడు.

30 సంవత్సరాల తనఖా యొక్క ప్రధాన ప్రయోజనం సాపేక్షంగా తక్కువ నెలవారీ చెల్లింపు. స్థోమత అనేది సమస్య కాకపోయినా, ఇతర ప్రయోజనాలు ఉన్నాయి:

• తక్కువ చెల్లింపు రుణగ్రహీత 15 సంవత్సరాల రుణం పొందగలిగే దానికంటే ఎక్కువ ఇల్లు కొనడానికి వీలు కల్పిస్తుంది, అదే నెలవారీ చెల్లింపు రుణగ్రహీతకు 30 సంవత్సరాలకు పైగా పెద్ద రుణం తీసుకోవడానికి వీలు కల్పిస్తుంది. తక్కువ చెల్లింపు రుణగ్రహీతను అనుమతిస్తుంది పొదుపును పెంచుకోండి. తక్కువ చెల్లింపు ఇతర లక్ష్యాల కోసం నిధులను విముక్తి చేస్తుంది.

15 సంవత్సరాల తనఖా

ఎందుకంటే 30 సంవత్సరాల రుణాల కంటే 15 సంవత్సరాల రుణాలు బ్యాంకులకు తక్కువ రిస్క్ కలిగివుంటాయి మరియు దీర్ఘకాలిక రుణాల కంటే స్వల్పకాలిక రుణాలు చేయడానికి బ్యాంకులకు తక్కువ ఖర్చు అవుతుంది కాబట్టి, 30 సంవత్సరాల తనఖా సాధారణంగా అధిక వడ్డీ రేటుతో వస్తుంది. వినియోగదారులు 15 సంవత్సరాల తనఖాపై తక్కువ చెల్లిస్తారు-ఎక్కడైనా పావు శాతం నుండి పూర్తి శాతం (లేదా పాయింట్) తక్కువ, మరియు దశాబ్దాలుగా నిజంగా జోడించవచ్చు.

ఫన్నీ మే మరియు ఫ్రెడ్డీ మాక్ వంటి చాలా తనఖాలకు మద్దతు ఇచ్చే ప్రభుత్వ-మద్దతు ఏజెన్సీలు అదనపు రుసుములను విధిస్తాయి, వీటిని రుణ స్థాయి ధర సర్దుబాట్లు అని పిలుస్తారు, ఇవి 30 సంవత్సరాల తనఖాలను మరింత ఖరీదైనవిగా చేస్తాయి. ఈ ఫీజులు సాధారణంగా తక్కువ క్రెడిట్ స్కోర్‌లు, చిన్న చెల్లింపులు లేదా రెండింటితో రుణగ్రహీతలకు వర్తిస్తాయి. ఫెడరల్ హౌసింగ్ అడ్మినిస్ట్రేషన్ 30 సంవత్సరాల రుణగ్రహీతలకు అధిక తనఖా భీమా ప్రీమియంలను కూడా వసూలు చేస్తుంది.

CT లోని అవాన్లోని నార్కామ్ తనఖా వద్ద రిటైల్ రుణాల సీనియర్ వైస్ ప్రెసిడెంట్ జేమ్స్ మోరిన్ మాట్లాడుతూ “30 సంవత్సరాలలో ఉన్న కొన్ని రుణ స్థాయి ధర సర్దుబాట్లు 15 సంవత్సరాలలో లేవు. చాలా మంది, మోరిన్ ప్రకారం, ఈ ఖర్చులను పూర్తిగా తనఖా చెల్లించకుండా, అధిక రేటులో భాగంగా వారి తనఖాలోకి చుట్టండి.

అప్పుడు, 300, 000 డాలర్ల loan ణం, 30 సంవత్సరాలకు 4 శాతం లేదా 15 సంవత్సరాలకు 3.25 శాతం వద్ద లభిస్తుంది. వేగవంతమైన రుణ విమోచన మరియు తక్కువ వడ్డీ రేటు యొక్క మిశ్రమ ప్రభావం అంటే కేవలం 15 సంవత్సరాలకు డబ్బు తీసుకోవటానికి $ 79, 441 ఖర్చు అవుతుంది, 30 సంవత్సరాలలో 215, 609 డాలర్లతో పోలిస్తే లేదా దాదాపు మూడింట రెండు వంతుల తక్కువ.

వాస్తవానికి, ఒక క్యాచ్ ఉంది. దీర్ఘకాలంలో ఎక్కువ డబ్బు ఆదా చేసే ధర నెలవారీ వ్యయం చాలా ఎక్కువ; -హాత్మక 15 సంవత్సరాల రుణంపై చెల్లింపు 30 సంవత్సరాల రుణం ($ 1, 432) కోసం నెలవారీ చెల్లింపు కంటే 10 2, 108, $ 676 (లేదా సుమారు 38 శాతం) ఎక్కువ.

ఒక పెట్టుబడిదారుడు అధిక చెల్లింపును భరించగలిగితే, తక్కువ రుణంతో వెళ్లడం వారి ఆసక్తి, ప్రత్యేకించి వారు పదవీ విరమణకు చేరుకున్నప్పుడు వారు స్థిర ఆదాయంపై ఆధారపడి ఉంటారు.

కొంతమంది నిపుణుల కోసం, అధిక చెల్లింపును భరించగలిగేది వర్షపు రోజు నిధిని దూరంగా ఉంచడం. చీఫ్ ఆపరేటింగ్ ఆఫీసర్ మరియు క్వికెన్ లోన్స్ ప్రెసిడెంట్ బాబ్ వాల్టర్స్ ప్రకారం, మీ ద్రవ పొదుపు కనీసం ఒక సంవత్సరం విలువైన ఆదాయంగా ఉండాలి. 15 సంవత్సరాల తనఖా గురించి ఫైనాన్షియల్ ప్లానర్లు ఇష్టపడేది ఏమిటంటే, ఇది సాధారణంగా మెచ్చుకునే ఆస్తిలో ఈక్విటీ రూపంలో సమర్థవంతంగా “బలవంతంగా ఆదా చేయడం” (అయినప్పటికీ, స్టాక్స్ లాగా, గృహాలు పెరుగుతాయి మరియు విలువలో పడిపోతాయి).

ఎందుకంటే 30 సంవత్సరాల రుణాల కంటే 15 సంవత్సరాల రుణాలు బ్యాంకులకు తక్కువ రిస్క్ కలిగివుంటాయి మరియు దీర్ఘకాలిక రుణాల కంటే స్వల్పకాలిక రుణాలు చేయడానికి బ్యాంకులకు తక్కువ ఖర్చు అవుతుంది కాబట్టి, 30 సంవత్సరాల తనఖా సాధారణంగా అధిక వడ్డీ రేటుతో వస్తుంది.

డబ్బు కోసం ఇతర ఉపయోగాలు

కాలేజీ ట్యూషన్ కోసం 529 ఖాతాలో లేదా పన్ను-వాయిదా వేసిన 401 (కె) ప్రణాళికలో, ముఖ్యంగా యజమాని రుణగ్రహీత యొక్క సహకారంతో సరిపోలితే, ఆ డబ్బును వేరే చోట పెట్టుబడి పెట్టడానికి రుణగ్రహీతకు ప్రోత్సాహం ఉండవచ్చు. తనఖా రేట్లు చాలా తక్కువగా ఉన్నందున, ఒక అవగాహన మరియు క్రమశిక్షణ గల పెట్టుబడిదారుడు 30 సంవత్సరాల రుణాన్ని ఎంచుకోవచ్చు మరియు అధిక-దిగుబడినిచ్చే సెక్యూరిటీలలో 15 సంవత్సరాల మరియు 30 సంవత్సరాల చెల్లింపుల మధ్య వ్యత్యాసాన్ని ఉంచవచ్చు.

మునుపటి ఉదాహరణను ఉపయోగించి, 15 సంవత్సరాల loan ణం నెలవారీ చెల్లింపు 10 2, 108, మరియు 30 సంవత్సరాల రుణ నెలవారీ చెల్లింపు 4 1, 432 అయితే, రుణగ్రహీత ఆ 676 వ్యత్యాసాన్ని వేరే చోట పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు. తనఖా వడ్డీ మినహాయింపును లెక్కించిన తరువాత, బయటి పెట్టుబడిపై రాబడి, మూలధన లాభాల పన్ను తక్కువగా, తనఖాపై వడ్డీ రేటును మించిపోయింది (లేదా) ఎన్వలప్ లెక్కింపు. 25 శాతం పన్ను పరిధిలో ఉన్నవారికి, మినహాయింపు సమర్థవంతమైన తనఖా వడ్డీ రేటును 4 శాతం నుండి 3 శాతానికి తగ్గించవచ్చు.

స్థూలంగా చెప్పాలంటే, తనఖా ఖర్చు కంటే వడ్డీ మినహాయింపు కంటే పన్నుల తరువాత పెట్టుబడి రాబడి ఎక్కువగా ఉంటే రుణగ్రహీత ముందుకు వస్తాడు.

అయితే, ఈ గ్యాంబిట్ రిస్క్ కోసం ప్రవృత్తిని కోరుతుంది, డల్లాస్, టిఎక్స్ లోని సర్టిఫైడ్ ఫైనాన్షియల్ ప్లానర్ శషిన్ షా ప్రకారం, రుణగ్రహీత అస్థిర స్టాక్లలో పెట్టుబడులు పెట్టవలసి ఉంటుంది. "ప్రస్తుతం స్థిర-ఆదాయ పెట్టుబడులు లేవు, ఇవి ఈ పనిని చేయడానికి తగినంత అధిక రాబడిని ఇస్తాయి" అని షా చెప్పారు. ఆ నెలవారీ భేదాలకు సమానమైన క్రమబద్ధంగా పెట్టుబడి పెట్టడానికి క్రమశిక్షణ అవసరం మరియు పెట్టుబడులపై దృష్టి పెట్టే సమయం కూడా అవసరం, ఇది చాలా మందికి లేదు.

ఎ బెస్ట్-ఆఫ్-బోత్-వరల్డ్స్ ఎంపిక

చాలా మంది రుణగ్రహీతలు స్పష్టంగా లేరు-లేదా కనీసం తమకు కొరత ఉందని అనుకుంటారు-15 సంవత్సరాల తనఖా ద్వారా అధిక చెల్లింపులు చేయాల్సిన అవసరం ఉంది. తక్కువ తనఖా యొక్క ఎక్కువ పొదుపులను సంగ్రహించడానికి ఒక సరళమైన పరిష్కారం ఉంది: తన 30 సంవత్సరాల తనఖాపై 15 సంవత్సరాల షెడ్యూల్ యొక్క పెద్ద చెల్లింపులు చేయండి, తనఖాకు ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానా లేదని భావించండి.

అదనపు చెల్లింపులను ప్రిన్సిపాల్‌కు దర్శకత్వం వహించడానికి రుణగ్రహీతకు అర్హత ఉంది, మరియు చెల్లింపులు స్థిరంగా ఉంటే, తనఖా 15 సంవత్సరాలలో చెల్లించబడుతుంది. సమయాలు గట్టిగా ఉంటే, రుణగ్రహీత ఎల్లప్పుడూ 30 సంవత్సరాల షెడ్యూల్ యొక్క సాధారణ, తక్కువ చెల్లింపులకు తిరిగి వస్తాడు.

కీ టేకావేస్

• చాలా మంది కొనుగోలుదారులు 15 సంవత్సరాల స్థిర-రేటు తనఖా మరియు 30 సంవత్సరాల తనఖా కోసం ఎంచుకోవడం మంచిది. వినియోగదారులు 15 సంవత్సరాల తనఖాపై తక్కువ చెల్లిస్తారు-ఎక్కడైనా పావు శాతం నుండి పూర్తి శాతం (లేదా పాయింట్) తక్కువ కొంతమంది నిపుణుల కోసం, 15 సంవత్సరాల తనఖా యొక్క అధిక చెల్లింపును భరించగలిగేటప్పుడు వర్షపు రోజు నిధిని దూరంగా ఉంచడం ఉంటుంది.