విషయ సూచిక
- REIT ల యొక్క చారిత్రక రిటర్న్స్
- రిటైల్ REIT లు
- నివాస REIT లు
- హెల్త్‌కేర్ REIT లు
- కార్యాలయ REIT లు
- తనఖా REIT లు
- ఏదైనా REIT ని అంచనా వేయడం
- క్రింది గీత
ఏదైనా ఈక్విటీ లేదా స్థిర-ఆదాయ పోర్ట్‌ఫోలియోను నిర్మించేటప్పుడు రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్‌లు (REIT లు) కీలకమైనవి. అవి ఎక్కువ వైవిధ్యతను, అధిక మొత్తం రాబడిని మరియు / లేదా తక్కువ ప్రమాదాన్ని అందిస్తాయి. సంక్షిప్తంగా, మూలధన ప్రశంసలతో పాటు డివిడెండ్ ఆదాయాన్ని సంపాదించగల వారి సామర్థ్యం వాటిని స్టాక్స్, బాండ్లు మరియు నగదుకు అద్భుతమైన సమతుల్యతను కలిగిస్తుంది.
REIT లు సాధారణంగా ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ను కలిగి ఉంటాయి మరియు నిర్వహిస్తాయి, అది ఆస్తులే అయినా లేదా ఆ లక్షణాలపై తనఖాలు అయినా. మీరు కంపెనీలలో వ్యక్తిగతంగా, ఎక్స్ఛేంజ్-ట్రేడెడ్ ఫండ్ ద్వారా లేదా మ్యూచువల్ ఫండ్ ద్వారా పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు. అనేక రకాల REIT లు అందుబాటులో ఉన్నాయి.
ఇక్కడ మేము REITS యొక్క కొన్ని ప్రధాన వర్గాలను మరియు వాటి చారిత్రక రాబడిని పరిశీలిస్తాము. ఈ వ్యాసం ముగిసే సమయానికి, ఎప్పుడు, ఏమి కొనాలనే దానిపై మీకు మంచి ఆలోచన ఉండాలి.
కీ టేకావేస్
- రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి REIT లను ఉపయోగించడం వల్ల మీ పోర్ట్‌ఫోలియోను వైవిధ్యపరచవచ్చు, కాని అన్ని REIT లు సమానంగా సృష్టించబడవు. కొన్ని REIT లు నేరుగా ఆస్తులలో పెట్టుబడి పెడతాయి, అద్దె ఆదాయం మరియు నిర్వహణ రుసుములను సంపాదిస్తాయి. మరికొందరు రియల్ ఎస్టేట్ debt ణం, అనగా తనఖాలు మరియు తనఖా-ఆధారిత సెక్యూరిటీలలో పెట్టుబడులు పెడతారు. అదనంగా, REIT లు నిర్దిష్ట రంగాల లక్షణాలపై దృష్టి పెడతాయి, ఉదాహరణకు, రిటైల్ లేదా షాపింగ్ కేంద్రాలు, హోటళ్ళు & రిసార్ట్స్ లేదా ఆరోగ్య సంరక్షణ & ఆసుపత్రులు.
REIT ల యొక్క చారిత్రక రిటర్న్స్
రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్‌లు చారిత్రాత్మకంగా అందుబాటులో ఉన్న ఉత్తమ ఆస్తి ఆస్తి తరగతుల్లో ఒకటి. FTSE NAREIT ఈక్విటీ REIT సూచిక చాలా మంది పెట్టుబడిదారులు US రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ పనితీరును అంచనా వేయడానికి ఉపయోగిస్తారు. 1990 మరియు 2010 మధ్య, ఇండెక్స్ యొక్క సగటు వార్షిక రాబడి 9.9%, మిడ్ క్యాప్ స్టాక్స్‌కు రెండవ స్థానంలో ఉంది, అదే కాలంలో సంవత్సరానికి సగటున 10.3%.
పోల్చితే, స్థిర ఆదాయ ఆస్తులు 7% వార్షిక రాబడి మరియు వస్తువులను సంవత్సరానికి 4.5% మాత్రమే నిర్వహించాయి. రియల్ ఎస్టేట్ 20 లో కేవలం రెండు సంవత్సరాలలో ఎనిమిది ఆస్తి తరగతులలో చెత్త ప్రదర్శన ఇచ్చింది. స్థిర ఆదాయం, మరోవైపు, అదే 20 సంవత్సరాల కాలంలో ఆరుసార్లు చెత్త ప్రదర్శన ఇచ్చింది.
ఇటీవల, మార్చి 2013 మరియు మార్చి 2016 మధ్య REIT లకు మూడేళ్ల సగటు 20 సంవత్సరాల కాలంలో సగటుకు అనుగుణంగా ఉంది, ఆ సమయంలో 10.76% వద్ద ఉంది. చారిత్రాత్మకంగా, దిగుబడి కోసం చూస్తున్న పెట్టుబడిదారులు ఈ ప్రయోజనం కోసం సాంప్రదాయ ఆస్తి తరగతి అయిన స్థిర ఆదాయం కంటే రియల్ ఎస్టేట్‌లో మంచి పెట్టుబడులు పెట్టారు. జాగ్రత్తగా నిర్మించిన పోర్ట్‌ఫోలియో రెండింటినీ పరిగణించాలి.
5 రకాల REIT లు మరియు వాటిలో ఎలా పెట్టుబడి పెట్టాలి
రిటైల్ REIT లు
REIT పెట్టుబడులలో సుమారు 24% షాపింగ్ మాల్స్ మరియు ఫ్రీస్టాండింగ్ రిటైల్. ఇది అమెరికాలో రకం వారీగా అతిపెద్ద పెట్టుబడిని సూచిస్తుంది. మీరు తరచూ ఏ షాపింగ్ సెంటర్ అయినా, అది REIT యాజమాన్యంలో ఉంటుంది. రిటైల్ రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులను పరిశీలిస్తున్నప్పుడు, మొదట రిటైల్ పరిశ్రమను పరిశీలించాలి. ప్రస్తుతం ఇది ఆర్థికంగా ఆరోగ్యంగా ఉందా మరియు భవిష్యత్తు యొక్క దృక్పథం ఏమిటి?
రిటైల్ REIT లు అద్దెదారులను వసూలు చేసే అద్దె నుండి డబ్బు సంపాదిస్తాయని గుర్తుంచుకోవడం ముఖ్యం. చిల్లర వ్యాపారులు పేలవమైన అమ్మకాల కారణంగా నగదు ప్రవాహ సమస్యలను ఎదుర్కొంటుంటే, వారు ఆ నెలవారీ చెల్లింపులపై ఆలస్యం లేదా డిఫాల్ట్ కావచ్చు, చివరికి దివాలా తీయబడతారు. ఆ సమయంలో, క్రొత్త అద్దెదారుని కనుగొనడం అవసరం, ఇది ఎప్పటికీ సులభం కాదు. అందువల్ల, మీరు REIT లలో సాధ్యమైనంత బలమైన యాంకర్ అద్దెదారులతో పెట్టుబడి పెట్టడం చాలా కీలకం. వీటిలో కిరాణా మరియు గృహ మెరుగుదల దుకాణాలు ఉన్నాయి.
మీరు మీ పరిశ్రమ అంచనా వేసిన తర్వాత, మీ దృష్టి REIT ల వైపు తిరగాలి. ఏదైనా పెట్టుబడి మాదిరిగానే, వారికి మంచి లాభాలు, బలమైన బ్యాలెన్స్ షీట్లు మరియు వీలైనంత తక్కువ అప్పులు, ముఖ్యంగా స్వల్పకాలిక రకం ఉండటం ముఖ్యం. పేలవమైన ఆర్థిక వ్యవస్థలో, గణనీయమైన నగదు స్థానాలు కలిగిన రిటైల్ REIT లు మంచి రియల్ ఎస్టేట్ను కష్టతరమైన ధరలకు కొనుగోలు చేసే అవకాశాలను అందిస్తాయి. ఉత్తమంగా నడుస్తున్న కంపెనీలు దీనిని సద్వినియోగం చేసుకుంటాయి.
రిటైల్ REIT స్థలం కోసం దీర్ఘకాలిక ఆందోళనలు ఉన్నాయని, ఆ షాపింగ్ మాల్ మోడల్‌కు విరుద్ధంగా ఆన్‌లైన్‌లో మారుతోంది. స్థల యజమానులు తమ స్థలాన్ని కార్యాలయాలు మరియు ఇతర రిటైల్-ఆధారిత అద్దెదారులతో నింపడానికి నూతన ఆవిష్కరణలను కొనసాగించారు, కాని ఉపవిభాగం ఒత్తిడిలో ఉంది.
నివాస REIT లు
ఇవి బహుళ-కుటుంబ అద్దె అపార్ట్మెంట్ భవనాలతో పాటు తయారు చేసిన గృహాలను కలిగి ఉన్న మరియు నిర్వహించే REIT లు. ఈ రకమైన REIT లో పెట్టుబడులు పెట్టాలని చూస్తున్నప్పుడు, దూకడానికి ముందు అనేక అంశాలను పరిగణించాలి. ఉదాహరణకు, దేశంలోని మిగిలిన ప్రాంతాలతో పోలిస్తే ఇంటి స్థోమత తక్కువగా ఉన్న చోట ఉత్తమమైన అపార్ట్మెంట్ మార్కెట్లు ఉంటాయి. న్యూయార్క్ మరియు లాస్ ఏంజిల్స్ వంటి ప్రదేశాలలో, ఒకే గృహాల యొక్క అధిక ధర ఎక్కువ మందిని అద్దెకు తీసుకునేలా చేస్తుంది, ఇది భూస్వాములు ప్రతి నెలా వసూలు చేయగల ధరను పెంచుతుంది. తత్ఫలితంగా, అతిపెద్ద నివాస REIT లు పెద్ద పట్టణ కేంద్రాలపై దృష్టి పెడతాయి.
ప్రతి నిర్దిష్ట మార్కెట్లో, పెట్టుబడిదారులు జనాభా మరియు ఉద్యోగ వృద్ధి కోసం చూడాలి. సాధారణంగా, ఒక నగరానికి ప్రజల నికర ప్రవాహం ఉన్నప్పుడు, ఉద్యోగాలు తక్షణమే లభిస్తాయి మరియు ఆర్థిక వ్యవస్థ పెరుగుతోంది. పెరుగుతున్న అద్దెలతో పాటు తగ్గుతున్న ఖాళీ రేటు డిమాండ్ మెరుగుపడుతుందనడానికి సంకేతం. ఒక నిర్దిష్ట మార్కెట్లో అపార్ట్మెంట్ సరఫరా తక్కువగా ఉన్నంత వరకు మరియు డిమాండ్ పెరుగుతూనే ఉన్నంత వరకు, నివాస REIT లు బాగా పనిచేయాలి. అన్ని కంపెనీల మాదిరిగానే, బలమైన బ్యాలెన్స్ షీట్లు మరియు చాలా అందుబాటులో ఉన్న మూలధనం ఉన్నవారు సాధారణంగా ఉత్తమంగా చేస్తారు.
హెల్త్‌కేర్ REIT లు
అమెరికన్ల వయస్సు మరియు ఆరోగ్య సంరక్షణ ఖర్చులు పెరుగుతూనే ఉన్నందున హెల్త్‌కేర్ REIT లు చూడటానికి ఆసక్తికరమైన ఉపవిభాగం. హెల్త్‌కేర్ REIT లు ఆసుపత్రులు, వైద్య కేంద్రాలు, నర్సింగ్ సౌకర్యాలు మరియు పదవీ విరమణ గృహాల రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెడతాయి. ఈ రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క విజయం నేరుగా ఆరోగ్య సంరక్షణ వ్యవస్థతో ముడిపడి ఉంది. ఈ సదుపాయాల నిర్వాహకుల్లో ఎక్కువమంది ఆక్యుపెన్సీ ఫీజు, మెడికేర్ మరియు మెడికేడ్ రీయింబర్స్‌మెంట్‌లతో పాటు ప్రైవేట్ పేపై ఆధారపడతారు. ఆరోగ్య సంరక్షణకు నిధులు సమకూర్చినంత కాలం, ఆరోగ్య సంరక్షణ REIT లు కూడా ఉన్నాయి.
హెల్త్‌కేర్ REIT లో మీరు చూడవలసిన విషయాలలో విభిన్నమైన కస్టమర్ల సమూహం మరియు అనేక రకాల ఆస్తి రకాల్లో పెట్టుబడులు ఉన్నాయి. ఫోకస్ కొంతవరకు మంచిది కాని మీ ప్రమాదాన్ని వ్యాప్తి చేస్తుంది. సాధారణంగా, ఆరోగ్య సంరక్షణ సేవలకు డిమాండ్ పెరుగుదల (ఇది వృద్ధాప్య జనాభాతో జరగాలి) ఆరోగ్య సంరక్షణ రియల్ ఎస్టేట్కు మంచిది. అందువల్ల, కస్టమర్ మరియు ఆస్తి-రకం వైవిధ్యీకరణతో పాటు, ఆరోగ్య సంరక్షణ అనుభవం ఉన్న కంపెనీల కోసం చూడండి, దీని బ్యాలెన్స్ షీట్లు బలంగా ఉన్నాయి మరియు తక్కువ-ధర మూలధనానికి ప్రాప్యత ఎక్కువగా ఉంటుంది.
కార్యాలయ REIT లు
ఆఫీస్ REIT లు కార్యాలయ భవనాలలో పెట్టుబడులు పెడతాయి. వారు సాధారణంగా దీర్ఘకాలిక లీజులకు సంతకం చేసిన అద్దెదారుల నుండి అద్దె ఆదాయాన్ని పొందుతారు. ఆఫీసు REIT లో పెట్టుబడి పెట్టడానికి ఆసక్తి ఉన్నవారికి నాలుగు ప్రశ్నలు గుర్తుకు వస్తాయి
- ఆర్థిక వ్యవస్థ యొక్క స్థితి ఏమిటి మరియు నిరుద్యోగిత రేటు ఎంత ఎక్కువ? ఖాళీ రేట్లు ఎలా ఉన్నాయి? REIT పెట్టుబడి పెట్టే ప్రాంతం ఆర్థికంగా ఎలా ఉంది? సముపార్జనకు ఎంత మూలధనం ఉంది?
ఆర్థిక బలాల్లో పెట్టుబడులు పెట్టే REIT లను కనుగొనడానికి ప్రయత్నించండి. ఉదాహరణకు, డెట్రాయిట్లో ప్రైమ్ ఆఫీస్ స్థలాన్ని కలిగి ఉండటం కంటే వాషింగ్టన్ DC లోని సగటు భవనాల సమూహాన్ని సొంతం చేసుకోవడం మంచిది.
తనఖా REIT లు
REIT పెట్టుబడులలో సుమారు 10% రియల్ ఎస్టేట్‌లోనే కాకుండా తనఖాలో ఉన్నాయి. ద్వితీయ విఫణిలో తనఖాలను కొనుగోలు చేసే ప్రభుత్వ ప్రాయోజిత సంస్థలు ఫన్నీ మే మరియు ఫ్రెడ్డీ మాక్.
కానీ ఈ రకమైన REIT ఈక్విటీకి బదులుగా తనఖాలలో పెట్టుబడి పెట్టినందున అది నష్టాలు లేకుండా వస్తుంది అని కాదు. వడ్డీ రేట్ల పెరుగుదల తనఖా REIT పుస్తక విలువల్లో తగ్గుదలకు అనువదిస్తుంది, స్టాక్ ధరలు తక్కువగా ఉంటాయి. అదనంగా, తనఖా REIT లు సురక్షితమైన మరియు అసురక్షిత రుణ సమర్పణల ద్వారా వారి మూలధనంలో గణనీయమైన మొత్తాన్ని పొందుతాయి. వడ్డీ రేట్లు పెరిగితే, భవిష్యత్తులో ఫైనాన్సింగ్ మరింత ఖరీదైనది, ఇది రుణాల పోర్ట్‌ఫోలియో విలువను తగ్గిస్తుంది. పెరుగుతున్న రేట్ల అవకాశంతో తక్కువ వడ్డీ రేటు వాతావరణంలో, చాలా తనఖా REIT లు ఒక్కో షేరుకు నికర ఆస్తి విలువకు తగ్గింపుతో వర్తకం చేస్తాయి. ట్రిక్ సరైనదాన్ని కనుగొంటుంది.
ఏదైనా REIT ని అంచనా వేయడానికి కీలు
ఏదైనా REIT ని అంచనా వేసేటప్పుడు గుర్తుంచుకోవలసిన కొన్ని విషయాలు ఉన్నాయి. వాటిలో ఈ క్రిందివి ఉన్నాయి:
- REIT లు నిజమైన మొత్తం-రాబడి పెట్టుబడులు. ఇవి మితమైన దీర్ఘకాలిక మూలధన ప్రశంసలతో పాటు అధిక డివిడెండ్ దిగుబడిని అందిస్తాయి. రెండింటినీ అందించడంలో చారిత్రాత్మకంగా మంచి పని చేసిన సంస్థల కోసం చూడండి. సాంప్రదాయ రియల్ ఎస్టేట్ మాదిరిగా కాకుండా, చాలా REIT లు స్టాక్ ఎక్స్ఛేంజీలలో వర్తకం చేయబడతాయి. దీర్ఘకాలిక లాక్ చేయకుండా రియల్ ఎస్టేట్ అందించే డైవర్సిఫికేషన్ మీకు లభిస్తుంది. ద్రవ్యత విషయాలు. విలువ విలువలో పెట్టుబడి క్షీణతను అంచనా వేస్తుంది. అందువల్ల, REIT ని అంచనా వేయడానికి చెల్లింపు నిష్పత్తిని (డివిడెండ్ పెట్టుబడిదారులు ఉపయోగించేవి) ఉపయోగించటానికి బదులుగా, దాని నిధులను కార్యకలాపాల నుండి (FFO లు) చూడండి. నికర ఆదాయం ఇచ్చిన సంవత్సరంలో ఏదైనా ఆస్తి అమ్మకం మరియు తరుగుదల తక్కువగా నిర్వచించబడింది. ఒక్కో షేరుకు డివిడెండ్ తీసుకొని ఒక్కో షేరుకు ఎఫ్‌ఎఫ్‌ఓ ద్వారా విభజించండి. అధిక దిగుబడి మంచిది. బలమైన నిర్వహణ తేడా చేస్తుంది. కొంతకాలంగా ఉన్న కంపెనీల కోసం చూడండి లేదా కనీసం అనుభవం ఉన్న మేనేజ్‌మెంట్ బృందాన్ని కలిగి ఉండండి. నాణ్యత గణనలు. గొప్ప ఆస్తులు మరియు అద్దెదారులతో REIT లలో మాత్రమే పెట్టుబడి పెట్టండి. REIT లలో పెట్టుబడులు పెట్టే మ్యూచువల్ ఫండ్ లేదా ETF ను కొనుగోలు చేయడాన్ని పరిశీలించండి మరియు పరిశోధన మరియు ప్రోస్‌ను కొనుగోలు చేయడానికి వదిలివేయండి.
క్రింది గీత
ఫెడరల్ ప్రభుత్వం పెట్టుబడిదారులు 1960 ల వరకు పెద్ద ఎత్తున వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులలోకి కొనుగోలు చేయడం సాధ్యపడింది. అయితే, గత దశాబ్దంలో మాత్రమే వ్యక్తిగత పెట్టుబడిదారులు REIT లను స్వీకరించారు. తక్కువ వడ్డీ రేట్లు దీనికి కారణాలు, ఇది పెట్టుబడిదారులను ఆదాయ-ఉత్పాదక పెట్టుబడుల కోసం బాండ్లకు మించి చూడవలసి వచ్చింది, ఎక్స్ఛేంజ్-ట్రేడెడ్ మరియు మ్యూచువల్ ఫండ్స్ రియల్ ఎస్టేట్ పై దృష్టి పెట్టడం మరియు 2007-08 రియల్ ఎస్టేట్ మాంద్యం వరకు, తృప్తిపరచలేని ఆకలి రియల్ ఎస్టేట్ మరియు ఇతర స్పష్టమైన ఆస్తులను కలిగి ఉన్న అమెరికన్ల భాగం. 2008 లో ప్రతి ఇతర పెట్టుబడుల మాదిరిగానే REIT లు కూడా చాలా నష్టపోయాయి. అయినప్పటికీ, అవి ఏవైనా వైవిధ్యభరితమైన పోర్ట్‌ఫోలియోకు అద్భుతమైన అదనంగా కొనసాగుతున్నాయి.
