గ్రౌండ్ లీజ్ అంటే ఏమిటి?
గ్రౌండ్ లీజ్ అనేది ఒక ఒప్పందం, దీనిలో అద్దెదారుడు లీజు వ్యవధిలో కొంత భాగాన్ని అభివృద్ధి చేయడానికి అనుమతించబడతాడు, ఆ తరువాత భూమి మరియు అన్ని మెరుగుదలలు ఆస్తి యజమానికి ఇవ్వబడతాయి.
గ్రౌండ్ లీజ్ ఎలా పనిచేస్తుంది
మినహాయింపు సృష్టించబడకపోతే మరియు లీజు వ్యవధిలో చెల్లించిన అన్ని సంబంధిత పన్నులు అద్దెదారు చెల్లించబడతాయని నిర్దేశిస్తే తప్ప మెరుగుదలలు ఆస్తి యజమాని సొంతం అవుతాయని గ్రౌండ్ లీజ్ సూచిస్తుంది. లీజు పదం గడువు ముగిసిన తర్వాత భూమి యజమాని అన్ని మెరుగుదలలను to హించుకోవడానికి భూమి లీజును అనుమతిస్తుంది కాబట్టి, భూస్వామి ఆస్తిని అధిక రేటుకు అమ్మవచ్చు. భూస్వాములు భూమిని మాత్రమే లీజుకు తీసుకుంటున్నందున గ్రౌండ్ లీజులను తరచుగా ల్యాండ్ లీజులు అని కూడా పిలుస్తారు.
అవి ప్రధానంగా వాణిజ్య ప్రదేశంలో ఉపయోగించబడుతున్నప్పటికీ, షాపింగ్ కాంప్లెక్సులు మరియు కార్యాలయ భవనాలలో కనిపించే ఇతర రకాల వాణిజ్య లీజుల నుండి గ్రౌండ్ లీజులు చాలా భిన్నంగా ఉంటాయి. ఈ ఇతర లీజులు సాధారణంగా యూనిట్ బాధ్యతను స్వీకరించడానికి అద్దెదారుని కేటాయించవు. బదులుగా, ఈ అద్దెదారులకు వారి వ్యాపారాలను నిర్వహించడానికి అద్దె వసూలు చేస్తారు. భూమిపై లీజుకు భూమిని దీర్ఘకాలిక కాలానికి-సాధారణంగా 50 నుండి 99 సంవత్సరాల వరకు-ఆస్తిపై భవనం నిర్మించే అద్దెదారునికి లీజుకు ఇవ్వడం జరుగుతుంది.
99 సంవత్సరాల లీజు అనేది సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి యొక్క ఎక్కువ కాలం లీజు పదం. ఇది సాధారణ చట్టం ప్రకారం సాధ్యమైనంత ఎక్కువ కాలం ఉండేది. ఏదేమైనా, 99 సంవత్సరాల లీజులు సర్వసాధారణంగా కొనసాగుతున్నాయి, కానీ ఇకపై చట్టం ప్రకారం సాధ్యమయ్యే కాలం కాదు.
భూమి లీజు భూమిని ఎవరు కలిగి ఉంది, మరియు భవనం ఎవరిని కలిగి ఉంది మరియు ఆస్తిపై మెరుగుదలలను నిర్వచిస్తుంది. ప్రణాళికా కారణాల వల్ల చాలా మంది భూస్వాములు తమ ఆస్తి యాజమాన్యాన్ని నిలుపుకోవటానికి, మూలధన లాభాలను నివారించడానికి మరియు ఆదాయాన్ని మరియు ఆదాయాన్ని సంపాదించడానికి ఒక మార్గంగా భూమి లీజులను ఉపయోగిస్తారు. అద్దెదారులు సాధారణంగా ఏదైనా మరియు అన్ని ఖర్చులకు బాధ్యత వహిస్తారు. నిర్మాణం, మరమ్మతులు, పునర్నిర్మాణాలు, మెరుగుదలలు, పన్నులు, భీమా మరియు ఆస్తితో సంబంధం ఉన్న ఏదైనా ఫైనాన్సింగ్ ఖర్చులు ఇందులో ఉన్నాయి.
అద్దెదారులు సాధారణంగా అద్దె, పన్నులు, నిర్మాణం, భీమా మరియు ఫైనాన్సింగ్‌తో సహా భూమి లీజులో అన్ని ఆర్థిక అంశాలకు బాధ్యత వహిస్తారు.
గ్రౌండ్ లీజ్ యొక్క ఉదాహరణ
గ్రౌండ్ లీజులను తరచుగా ఫ్రాంచైజీలు మరియు పెద్ద పెట్టె దుకాణాలతో పాటు ఇతర వాణిజ్య సంస్థలు ఉపయోగిస్తాయి. కార్పొరేట్ ప్రధాన కార్యాలయం సాధారణంగా భూమిని కొనుగోలు చేస్తుంది మరియు అద్దెదారు / డెవలపర్‌కు ఈ సదుపాయాన్ని నిర్మించడానికి మరియు ఉపయోగించడానికి అనుమతిస్తుంది. మీకు సమీపంలో ఉన్న మెక్‌డొనాల్డ్స్, స్టార్‌బక్స్ లేదా డంకిన్ డోనట్స్ గ్రౌండ్ లీజుకు కట్టుబడి ఉండటానికి మంచి అవకాశం ఉంది.
జూలై 2016 లో, న్యూయార్క్ కేంద్రంగా పనిచేస్తున్న పెట్టుబడి సంస్థ అలయన్స్ బెర్న్‌స్టెయిన్ 100.4 మిలియన్ డాలర్ల విలువైన ఒప్పందంలో న్యూయార్క్ నగరానికి చెందిన జార్జ్ వాషింగ్టన్ హోటల్ కోసం బిఎల్‌డిజి మేనేజ్‌మెంట్ నుండి 99 సంవత్సరాల గ్రౌండ్ లీజును కొనుగోలు చేసింది. ఈ హోటల్‌ను 1994 లో జప్తులో ఉన్నప్పుడు BLDG మొదట కొనుగోలు చేసింది. ఈ భవనాన్ని మాన్హాటన్ ఆధారిత స్కూల్ ఆఫ్ విజువల్ ఆర్ట్స్ విద్యార్థి వసతి గృహంగా ఉపయోగించినప్పటికీ, BLDG ఏప్రిల్ 2016 లో ఒక రెస్టారెంట్, బార్ ఉన్న హోటల్‌కు ఆస్తిని పునరుద్ధరించడానికి ప్రణాళికలను దాఖలు చేసింది., మరియు భూ-స్థాయి దుకాణాలు. ఈ ఆస్తి ప్రస్తుతం న్యూయార్క్ నగరంలోని ఫ్లాటిరాన్ జిల్లాలో ఫ్రీహ్యాండ్ హోటల్ అనే బోటిక్ హోటల్‌గా పనిచేస్తుంది.
ఏదైనా భూమి లీజుకు సంబంధించిన కొన్ని ప్రాథమిక అంశాలు వీటిని కలిగి ఉండాలి:
- లీజు నిబంధనలు ఫైనాన్సింగ్‌పై భూస్వామి మరియు అద్దెదారుల రెండింటి యొక్క హక్కులు నిబంధనలను ఉపయోగించండి ఫీస్‌టైటిల్ ఇన్సూరెన్స్ డీఫాల్ట్
సబార్డినేటెడ్ వర్సెస్ అన్‌సబార్డినేటెడ్ గ్రౌండ్ లీజులు
గ్రౌండ్ లీజ్ అద్దెదారులు తరచుగా అప్పు తీసుకోవడం ద్వారా మెరుగుదలలకు ఆర్థిక సహాయం చేస్తారు. సబార్డినేటెడ్ గ్రౌండ్ లీజులో, అద్దెదారు మెరుగుదలల కోసం రుణంపై డిఫాల్ట్ అయినట్లయితే, ఆస్తిపై క్లెయిమ్‌ల యొక్క తక్కువ ప్రాధాన్యతకు భూస్వామి అంగీకరిస్తాడు. మరో మాటలో చెప్పాలంటే, సబార్డినేటెడ్ గ్రౌండ్ లీజ్-భూస్వామి తప్పనిసరిగా ఏదైనా అభివృద్ధి-సంబంధిత రుణంపై అద్దెదారు డిఫాల్ట్ విషయంలో అనుషంగికంగా వ్యవహరించడానికి ఆస్తి దస్తావేజును అనుమతిస్తుంది. ఈ రకమైన గ్రౌండ్ లీజు కోసం, అద్దెదారు డిఫాల్ట్ విషయంలో తీసుకున్న నష్టానికి బదులుగా భూస్వామి అధిక అద్దె చెల్లింపులను చర్చించవచ్చు. ఇది భూస్వామికి కూడా ప్రయోజనం చేకూరుస్తుంది ఎందుకంటే అతని భూమిపై భవనం నిర్మించడం వల్ల అతని ఆస్తి విలువ పెరుగుతుంది.
దీనికి విరుద్ధంగా, సమన్వయం చేయని గ్రౌండ్ లీజు, అద్దెదారు మెరుగుదలల కోసం రుణంపై డిఫాల్ట్ అయినట్లయితే, ఆస్తిపై క్లెయిమ్‌ల యొక్క మొదటి ప్రాధాన్యతను నిలుపుకోవటానికి భూస్వామి అనుమతిస్తుంది. రుణం చెల్లించకపోతే రుణదాత భూమి యొక్క యాజమాన్యాన్ని తీసుకోకపోవచ్చు, రుణ నిపుణులు మెరుగుదలల కోసం తనఖాను పొడిగించడానికి వెనుకాడవచ్చు. భూస్వామి ఆస్తి యొక్క యాజమాన్యాన్ని కలిగి ఉన్నప్పటికీ, వారు సాధారణంగా అద్దెదారునికి తక్కువ మొత్తంలో అద్దె వసూలు చేయాలి.
గ్రౌండ్ లీజ్ యొక్క ప్రయోజనాలు మరియు అప్రయోజనాలు
భూమి లీజు అద్దెదారు మరియు భూస్వామికి ప్రయోజనం చేకూరుస్తుంది.
అద్దెదారు ప్రయోజనాలు
భూమి అద్దె వారు అద్దెకు తీసుకునే వారు తాము కొనుగోలు చేయలేని ప్రధాన ప్రదేశంలో ఆస్తిని నిర్మించడానికి అనుమతిస్తుంది. ఈ కారణంగా, హోల్ ఫుడ్స్ మరియు స్టార్‌బక్స్ వంటి పెద్ద గొలుసు దుకాణాలు తరచుగా తమ కార్పొరేట్ విస్తరణ ప్రణాళికలలో గ్రౌండ్ లీజులను ఉపయోగించుకుంటాయి.
భూమిని అద్దెకు తీసుకోవటానికి అద్దెదారు భూమిని భద్రపరచడానికి డౌన్‌ పేమెంట్ అవసరం లేదు, ఎందుకంటే ఆస్తిని కొనుగోలు చేయాల్సి ఉంటుంది. అందువల్ల, తక్కువ ఈక్విటీ గ్రౌండ్ లీజును పొందడంలో పాల్గొంటుంది, ఇది ఇతర ప్రయోజనాల కోసం నగదును విముక్తి చేస్తుంది మరియు భూమిని ఉపయోగించుకోవడంలో దిగుబడిని మెరుగుపరుస్తుంది.
గ్రౌండ్ లీజులో చెల్లించే ఏవైనా అద్దెలు రాష్ట్ర మరియు సమాఖ్య ఆదాయ పన్నులకు తగ్గించబడతాయి, అనగా అద్దెదారు యొక్క మొత్తం పన్ను భారాన్ని తగ్గించడం.
భూస్వామి ప్రయోజనాలు
భూ యజమాని ఆస్తి యొక్క యాజమాన్యాన్ని నిలుపుకుంటూ అద్దెదారు నుండి స్థిరమైన ఆదాయ ప్రవాహాన్ని పొందుతాడు. అద్దె లేదా ఇతర ఖర్చులపై డిఫాల్ట్ విషయంలో రక్షణను అందించే అద్దె మరియు తొలగింపు హక్కుల పెరుగుదలకు హామీ ఇచ్చే ఒక గ్రౌండ్ లీజ్ సాధారణంగా ఉధృతి నిబంధనను కలిగి ఉంటుంది.
గ్రౌండ్ లీజులను ఉపయోగించే భూస్వామికి పన్ను ఆదా కూడా ఉంది. వారు అద్దెదారుకు ఆస్తిని పూర్తిగా విక్రయిస్తే, వారు అమ్మకంపై లాభం పొందుతారు. ఈ రకమైన లీజును అమలు చేయడం ద్వారా, వారు ఎటువంటి లాభాలను నివేదించకుండా ఉంటారు. కానీ వారు అందుకున్న అద్దెపై కొన్ని పన్ను చిక్కులు ఉండవచ్చు.
భూమి లీజులో పెట్టిన నిబంధనలను బట్టి, ఒక భూస్వామి దాని ఉపయోగం మరియు అది ఎలా అభివృద్ధి చేయబడుతుందో సహా ఆస్తిపై కొంత నియంత్రణను కలిగి ఉండగలడు. దీని అర్థం భూస్వామి భూమిలో ఏవైనా మార్పులను ఆమోదించవచ్చు లేదా తిరస్కరించవచ్చు.
అద్దెదారు ప్రతికూలతలు
ఏదైనా మార్పులు చేయడానికి ముందు భూస్వాములకు అనుమతి అవసరం కాబట్టి, అద్దెదారు ఆస్తి యొక్క ఉపయోగం లేదా అభివృద్ధిలో రోడ్‌బ్లాక్‌లను ఎదుర్కోవచ్చు. ఫలితంగా, అద్దెదారుకు ఎక్కువ పరిమితులు మరియు తక్కువ వశ్యత ఉండవచ్చు.
భూమి అద్దె ప్రక్రియతో సంబంధం ఉన్న ఖర్చులు అద్దెదారు ఆస్తిని పూర్తిగా కొనుగోలు చేస్తే కంటే ఎక్కువగా ఉండవచ్చు. అద్దెలు, పన్నులు, మెరుగుదలలు, అనుమతి, అలాగే భూస్వామి ఆమోదం కోసం వేచి ఉండే సమయాలు అన్నీ ఖరీదైనవి.
భూస్వామి ప్రతికూలతలు
వారి లీజులలో సరైన నిబంధనలు మరియు నిబంధనలను ఉంచని భూస్వాములు, ఆస్తులు అభివృద్ధి చెందుతున్న అద్దెదారులపై నియంత్రణ కోల్పోతారు. అందువల్ల సంతకం చేయడానికి ముందు రెండు పార్టీలు తమ లీజులను సమీక్షించడం ఎల్లప్పుడూ ముఖ్యం.
ఆస్తి ఎక్కడ ఉందో బట్టి, గ్రౌండ్ లీజును ఉపయోగించడం భూస్వామికి అధిక పన్ను చిక్కులను కలిగి ఉంటుంది. అమ్మకం నుండి లాభం వారు గ్రహించకపోయినా, అద్దె ఆదాయంగా పరిగణించబడుతుంది. కాబట్టి అద్దెకు సాధారణ రేటుకు పన్ను విధించబడుతుంది, ఇది పన్ను భారాన్ని పెంచుతుంది.
కీ టేకావేస్
- గ్రౌండ్ లీజు అనేది ఒక అద్దెదారు, లీజు వ్యవధిలో అద్దెదారు ఆస్తిని అభివృద్ధి చేయగలడు, ఆ తరువాత అది ఆస్తి యజమానికి ఇవ్వబడుతుంది. వాణిజ్య భూస్వాముల మధ్య గ్రౌండ్ లీజులు సాధారణంగా జరుగుతాయి, వీరు సాధారణంగా 50 నుండి 99 సంవత్సరాల వరకు భూమిని అద్దెకు తీసుకునే అద్దెదారులకు తీసుకుంటారు. ఆస్తిపై భవనాలను నిర్మించండి. లేకపోతే భూమిని కొనలేని వారు భూమి లీజుతో ఆస్తిని నిర్మించగలరు, భూస్వాములు స్థిరమైన ఆదాయాన్ని పొందుతారు మరియు వారి ఆస్తి వినియోగం మరియు అభివృద్ధిపై నియంత్రణను కలిగి ఉంటారు.
