రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్ (రీట్) ను ఎలా అంచనా వేయాలి

రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్ (REIT) విలువను అంచనా వేయాలనుకునే పెట్టుబడిదారులు సాంప్రదాయ-కొలతలు ఆదాయాలు-ప్రతి వాటా (EPS) మరియు ధర-నుండి-ఆదాయాలు (P / E) వర్తించవని కనుగొంటారు., REIT విలువను అంచనా వేయడానికి మేము మరింత నమ్మదగిన పద్ధతిని చర్చిస్తాము.

కార్యకలాపాల నుండి నిధులను పరిశీలిస్తోంది (FFO)

కాల్పనిక నివాస REIT అయిన XYZ రెసిడెన్షియల్ (XYZ) నుండి సారాంశ ఆదాయ ప్రకటనను చూడటం ద్వారా ప్రారంభిద్దాం.

2017 నుండి 2018 వరకు, XYZ రెసిడెన్షియల్ యొక్క నికర ఆదాయం లేదా "బాటమ్ లైన్" దాదాపు 30% (+ $ 122, 534 నుండి $ 543, 847 కు) పెరిగింది. ఏదేమైనా, ఈ నికర ఆదాయ సంఖ్యలలో తరుగుదల ఖర్చులు ఉన్నాయి, అవి ముఖ్యమైన లైన్ అంశాలు. చాలా వ్యాపారాలకు, తరుగుదల అనేది ఆమోదయోగ్యమైన నగదు రహిత ఛార్జ్, ఇది మునుపటి కాలంలో చేసిన పెట్టుబడి ఖర్చును కేటాయిస్తుంది. రియల్ ఎస్టేట్ చాలా స్థిర-ప్లాంట్ లేదా పరికరాల పెట్టుబడుల నుండి భిన్నంగా ఉంటుంది ఎందుకంటే ఆస్తి అరుదుగా విలువను కోల్పోతుంది మరియు తరచుగా అభినందిస్తుంది. నికర ఆదాయం, తరుగుదల ద్వారా తగ్గించబడిన కొలత, కాబట్టి, పనితీరు యొక్క నాసిరకం కొలత. తత్ఫలితంగా, తరుగుదలని మినహాయించే ఆపరేషన్స్ (ఎఫ్ఎఫ్ఓ) నుండి వచ్చే నిధుల ద్వారా REIT లను నిర్ధారించడం అర్ధమే. (REIT పెట్టుబడిపై నేపథ్య పఠనం కోసం, REIT వే చూడండి.)

నికర ఆదాయంతో పాటు, ఫుట్‌నోట్స్‌లో నివేదించబడిన ఎఫ్‌ఎఫ్‌ఓను కంపెనీలు పునరుద్దరించాల్సిన అవసరం ఉంది. సాధారణ గణనలో తరుగుదల నికర ఆదాయానికి తిరిగి జోడించడం మరియు తరుగుదల ఆస్తి అమ్మకాలపై లాభాలను తీసివేయడం . మేము ఈ లాభాలను తీసివేస్తాము, అవి పునరావృతం కావు మరియు అందువల్ల REIT యొక్క స్థిరమైన డివిడెండ్-చెల్లింపు సామర్థ్యానికి దోహదం చేయవు. నికర ఆదాయాన్ని 2017 మరియు 2018 లో ఎఫ్‌ఎఫ్‌ఓకు (చిన్న వస్తువులతో స్పష్టత కోసం తొలగించారు) సయోధ్య ఈ క్రింది విధంగా నిర్దేశించబడింది:

తరుగుదల తిరిగి జోడించబడిన తరువాత మరియు ఆస్తి లాభాలు తీసివేయబడిన తరువాత, కార్యకలాపాల (ఎఫ్ఎఫ్ఓ) నుండి వచ్చే నిధులు 2017 లో 38 838, 390 మరియు 2018 లో దాదాపు 8, 000 758, 000 కు సమానం.

FFO తప్పక నివేదించబడాలి కాని అది ఒక బలహీనతను కలిగి ఉంటుంది: ఇది ప్రస్తుతమున్న ఆస్తుల పోర్ట్‌ఫోలియోను నిర్వహించడానికి అవసరమైన మూలధన వ్యయాల కోసం తీసివేయదు. వాటాదారుల రియల్ ఎస్టేట్ హోల్డింగ్స్ తప్పనిసరిగా నిర్వహించబడాలి, ఉదాహరణకు అపార్టుమెంటులను పెయింటింగ్ చేయాలి, కాబట్టి FFO అన్ని ఖర్చులు మరియు వ్యయాల తర్వాత మిగిలి ఉన్న నిజమైన అవశేష నగదు ప్రవాహం కాదు.

ప్రొఫెషనల్ విశ్లేషకులు, REIT విలువను అంచనా వేయడానికి "ఆపరేషన్స్ నుండి సర్దుబాటు చేసిన నిధులు" (AFFO) అనే కొలతను ఉపయోగిస్తారు. FFO సాధారణంగా ఉపయోగించబడుతున్నప్పటికీ, నిపుణులు రెండు కారణాల వల్ల AFFO పై దృష్టి పెడతారు. మొదట, ఇది వాటాదారులకు అందుబాటులో ఉన్న అవశేష నగదు ప్రవాహం యొక్క మరింత ఖచ్చితమైన కొలత మరియు అందువల్ల విలువను అంచనా వేయడానికి మంచి "బేస్ సంఖ్య". రెండవది, ఇది నిజమైన అవశేష నగదు ప్రవాహం మరియు డివిడెండ్ చెల్లించడానికి REIT యొక్క భవిష్యత్తు సామర్థ్యాన్ని బాగా అంచనా వేస్తుంది.

AFFO కి ఏకరీతి నిర్వచనం లేదు, కాని చాలా లెక్కలు పైన పేర్కొన్న విధంగా మూలధన వ్యయాలను తీసివేస్తాయి. XYZ రెసిడెన్షియల్ విషయంలో, 2018 సంవత్సరానికి AFFO పొందడానికి దాదాపు 2, 000 182, 000 FFO నుండి తీసివేయబడుతుంది. ఈ సంఖ్య సాధారణంగా REIT యొక్క నగదు ప్రవాహ ప్రకటనలో చూడవచ్చు. ఇది ఇప్పటికే ఉన్న లక్షణాలను నిర్వహించడానికి అవసరమైన నగదు యొక్క అంచనాగా ఉపయోగించబడుతుంది, అయినప్పటికీ నిర్దిష్ట లక్షణాలను దగ్గరగా చూస్తే మరింత ఖచ్చితమైన సమాచారాన్ని ఉత్పత్తి చేయవచ్చు.

REIT విలువను అంచనా వేయడంలో సాంప్రదాయ-కొలతలు ఆదాయాలు-ప్రతి వాటా EPS మరియు P / E నమ్మదగినవి కావు.

FFO మరియు / లేదా AFFO లో వృద్ధిని పరిశీలిస్తోంది

మేము FFO మరియు AFFO చేతిలో ఉన్నప్పుడు REIT యొక్క విలువను ఎక్కువ ఖచ్చితత్వంతో అంచనా వేయవచ్చు, ఒకటి లేదా రెండు కొలమానాల్లో ఆశించిన వృద్ధి కోసం చూస్తాము. దీనికి REIT మరియు దాని రంగం యొక్క అంతర్లీన అవకాశాలను జాగ్రత్తగా పరిశీలించాలి. REIT యొక్క వృద్ధి అవకాశాలను అంచనా వేసే ప్రత్యేకతలు ఈ వ్యాసం యొక్క పరిధికి మించినవి కాని ఇక్కడ పరిగణించవలసిన కొన్ని వనరులు:

• అద్దె యొక్క అవకాశాలు అప్‌గ్రేడ్ / ఉన్నత స్థాయి ఆస్తులకు ఆక్యుపెన్సీ రేట్‌స్ప్లాన్‌లను మెరుగుపరచడం / నిర్వహించడం (ఒక ప్రసిద్ధ మరియు విజయవంతమైన వ్యూహం తక్కువ-ముగింపు లక్షణాలను పొందడం మరియు అధిక నాణ్యత గల అద్దెదారులను ఆకర్షించడానికి వాటిని అప్‌గ్రేడ్ చేయడం; మంచి అద్దెదారులు అధిక ఆక్యుపెన్సీ రేట్లకు దారితీస్తుంది (తక్కువ తొలగింపులు) మరియు అధిక అద్దెలు) బాహ్య వృద్ధి అవకాశాలు (చాలా REIT లు సముపార్జన ద్వారా FFO వృద్ధిని ప్రోత్సహిస్తాయి, కాని REIT దాని లాభాలను చాలావరకు పంపిణీ చేయాలి మరియు సాధారణంగా పెద్ద నగదు నిల్వను కలిగి ఉండదు కాబట్టి ఇది చాలా సులభం; అయినప్పటికీ, చాలా REIT లు తమ దస్త్రాలను విజయవంతంగా కత్తిరించుకుంటాయి, తక్కువ విలువైన ఆస్తుల సముపార్జనకు ఆర్థిక పనితీరును తగ్గించడం)

FFO / AFFO కు బహుళ వర్తించడం

REIT యొక్క మొత్తం రాబడి రెండు వనరుల నుండి వస్తుంది: చెల్లించిన డివిడెండ్ మరియు ధర ప్రశంస. Price హించిన ధరల ప్రశంసలను మరో రెండు భాగాలుగా విభజించవచ్చు: FFO / AFFO లో పెరుగుదల మరియు ధర నుండి FFO లో విస్తరణ లేదా ధర నుండి AFFO బహుళ

XYZ కోసం గుణిజాలను చూద్దాం. మేము FFO చే విభజించబడిన ధరను చూపిస్తున్నాము, వాస్తవానికి మార్కెట్ క్యాపిటలైజేషన్ FFO చే విభజించబడింది. ఈ ఉదాహరణలో XYZ యొక్క మార్కెట్ క్యాపిటలైజేషన్ (వాటాల సంఖ్య ప్రతి షేరు ధరతో గుణించబడుతుంది) సుమారు billion 8 బిలియన్లు.

పరిశ్రమ సహచరులతో ప్రత్యక్ష పోలికను పక్కనపెట్టి, ఈ గుణిజాలను ఎలా అర్థం చేసుకోవాలి? P / E గుణిజాల మాదిరిగానే, ధర నుండి FFO లేదా ధర నుండి AFFO గుణిజాలను అర్థం చేసుకోవడం ఖచ్చితమైన శాస్త్రం కాదు మరియు మార్కెట్ పరిస్థితులు మరియు నిర్దిష్ట REIT ఉప రంగాలతో గుణకాలు మారుతూ ఉంటాయి). మరియు, ఇతర ఈక్విటీ వర్గాల మాదిరిగానే, మేము చాలా ఎక్కువగా ఉన్న బహుళంగా కొనడాన్ని నివారించాలనుకుంటున్నాము.

చెల్లించిన డివిడెండ్లను పక్కన పెడితే, ధరల ప్రశంసలు రెండు వనరులుగా విడిపోతాయి: FFO / AFFO లో పెరుగుదల మరియు / లేదా వాల్యుయేషన్ మల్టిపుల్‌లో విస్తరణ (ధర నుండి FFO లేదా ధర నుండి AFFO నిష్పత్తి). అనుకూలమైన FFO వృద్ధి అవకాశాలతో REIT ని చూసేటప్పుడు మేము రెండు వనరులను కలిసి పరిగణించాలి, ఉదాహరణకు, FFO 10% వద్ద పెరుగుతుంది మరియు 10.55x యొక్క గుణకారం నిర్వహించబడితే, ధర 10% పెరుగుతుంది. ఏదేమైనా, బహుళ 5% నుండి 11x వరకు విస్తరిస్తే, ధరల ప్రశంసలు సుమారు 15% (10% FFO వృద్ధి + 5% బహుళ విస్తరణ).

ఉపయోగకరమైన వ్యాయామం ధర నుండి AFFO బహుళ, అంటే 1 ÷ = AFFO / ధర యొక్క పరస్పర సంబంధాన్ని తీసుకుంటుంది . ఇది XYZ రెసిడెన్షియల్‌తో 7.2% ( $ 575.7 ÷ 8, 000 ) కు సమానం మరియు దీనిని "AFFO దిగుబడి" అని పిలుస్తారు. REIT యొక్క ధరను అంచనా వేయడానికి, అప్పుడు మేము AFFO దిగుబడిని పోల్చవచ్చు:

1. మార్కెట్ వెళ్ళే క్యాపిటలైజేషన్ రేటు, లేదా "క్యాప్ రేట్,"

2. FFO / AFFO లో REIT యొక్క వృద్ధికి మా అంచనా.

క్యాప్ రేట్ అనేది రియల్ ఎస్టేట్ కోసం మార్కెట్ ప్రస్తుతం ఎంత చెల్లిస్తుందో పెట్టుబడిదారులకు చెప్పే సాధారణ సంఖ్య. ఉదాహరణకు, పెట్టుబడిదారులు సాధారణంగా ప్రతి రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి యొక్క నికర నిర్వహణ ఆదాయాన్ని (NOI) సుమారు 12.5 రెట్లు ( 1 ÷ 8% ) చెల్లిస్తున్నారని 8% సూచిస్తుంది.

మార్కెట్ క్యాప్ రేటు సుమారు 7% అని అనుకుందాం మరియు XYZ యొక్క FFO / AFFO కోసం మా వృద్ధి నిరీక్షణ 5%. 7.2% లెక్కించిన AFFO దిగుబడిని బట్టి, మేము బహుశా మంచి పెట్టుబడిని చూస్తున్నాము ఎందుకంటే మార్కెట్ క్యాప్ రేట్‌తో పోల్చినప్పుడు మా ధర సహేతుకమైనది (ఇది కొంచెం ఎక్కువ, ఇది మంచిది). అదనంగా, మేము ఆశిస్తున్న వృద్ధి చివరికి అధిక డివిడెండ్ మరియు ధర రెండింటిలోకి అనువదించాలి. వాస్తవానికి, అన్ని ఇతర పెట్టుబడిదారులు మా మూల్యాంకనంతో అంగీకరిస్తే, XYZ యొక్క ధర చాలా ఎక్కువగా ఉంటుంది ఎందుకంటే ఈ వృద్ధి అంచనాలను పొందుపరచడానికి ఎక్కువ గుణకం అవసరం.

బాటమ్ లైన్

నికర ఆదాయం కంటే కార్యకలాపాల (ఎఫ్‌ఎఫ్‌ఓ) నిధులను చూసేటప్పుడు REIT మూల్యాంకనం ఎక్కువ స్పష్టతను ఇస్తుంది. కాబోయే పెట్టుబడిదారులు రియల్ ఎస్టేట్ పోర్ట్‌ఫోలియోను నిర్వహించడానికి అవసరమైన ఖర్చులను తీసివేసే ఆపరేషన్స్ (AFFO) నుండి సర్దుబాటు చేసిన నిధులను కూడా లెక్కించాలి. REIT యొక్క డివిడెండ్-చెల్లింపు సామర్థ్యం మరియు వృద్ధి అవకాశాలను కొలవడానికి AFFO ఒక అద్భుతమైన సాధనాన్ని అందిస్తుంది.