రెండు తనఖాలను ఒకటిగా ఎలా కలపాలి?

విషయ సూచిక

• తనఖాలను కలపడం
• మీరు ఏమి ప్రారంభిస్తున్నారో తెలుసుకోండి
• ఏకీకృతం చేయడం ఎలా
• బాటమ్ లైన్

రెండు తనఖాలు కలిగి ఉండటం మీరు అనుకున్నంత అరుదు. వారి ఇళ్లలో తగినంత ఈక్విటీని సేకరించే వ్యక్తులు తరచుగా రెండవ తనఖా తీసుకోవడానికి ఎన్నుకుంటారు. వారు ఈ డబ్బును తీర్చడానికి, పిల్లవాడిని కళాశాలకు పంపించడానికి, వ్యాపారం ప్రారంభించడానికి ఫైనాన్స్ చేయడానికి లేదా పెద్ద కొనుగోలు చేయడానికి ఉపయోగించుకోవచ్చు. ఇతరులు ఈత కొలను పునర్నిర్మాణం లేదా నిర్మించడం ద్వారా వారి ఇంటి లేదా ఆస్తి విలువను పెంచడానికి రెండవ తనఖాను ఉపయోగిస్తారు.

రెండు తనఖాలు, అయితే, కేవలం ఒకటి పట్టుకోవడం కంటే ఉపాయంగా ఉంటాయి. అదృష్టవశాత్తూ, ఒక రుణంలో రెండు తనఖాలను కలపడానికి లేదా ఏకీకృతం చేయడానికి యంత్రాంగాలు అందుబాటులో ఉన్నాయి. కానీ, ఏకీకరణ ప్రక్రియ కూడా గమ్మత్తైనది కావచ్చు మరియు గణితం చివరికి దానిని విలువైనదిగా చేయకపోవచ్చు.

కీ టేకావేస్

• రెండు తనఖాలను కలిగి ఉండటం ఒక సాధారణ పరిస్థితి, వాటిని ఒకే రుణంగా కలపడం ద్వారా సరళీకృతం చేయవచ్చు. రెండు రుణాలను ఒకదానిలో ఒకటిగా క్రోడీకరించడానికి అనుభవజ్ఞుడైన నిపుణుల బ్రోకర్ సహాయం అవసరం కావచ్చు. ఏకీకృతం చేయడం వల్ల మీ ఆర్ధికవ్యవస్థను సరళీకృతం చేయవచ్చు మరియు మీ డబ్బును ఆదా చేయవచ్చు సమయం, వారు ఖర్చులతో వస్తారు, అది చివరికి మంచి నిర్ణయం తీసుకుంటుంది.

తనఖాలను కలపడం

ఒక ఉదాహరణను చూద్దాం: మీరు పది లేదా అంతకంటే ఎక్కువ సంవత్సరాల క్రితం ఇంటి ఈక్విటీ లైన్ క్రెడిట్ తీసుకున్నారు మరియు డ్రా వ్యవధిలో - మీ క్రెడిట్ లైన్‌లో మీరు “డ్రా” చేయగలిగే సమయం - మీరు నిర్వహించదగిన మొత్తాన్ని చెల్లిస్తున్నారు: నెలకు 5 275 $ 100, 000 లైన్ క్రెడిట్.

ఈ loan ణం యొక్క నిబంధనల ప్రకారం, పదేళ్ల తరువాత డ్రా వ్యవధి తిరిగి చెల్లించే కాలంగా మారింది - తరువాతి 15 సంవత్సరాలలో మీరు తనఖా వంటి రుణాన్ని చెల్లించాలి. కానీ rate 275 చెల్లింపు $ 700 చెల్లింపుగా మారుతుందని మీరు didn't హించలేదు, అది ప్రధాన రేటు పెరిగితే ఇంకా ఎక్కువ కదులుతుంది.

రెండు రుణాలను ఏకీకృతం చేయడం ద్వారా, మీరు ప్రతి నెలా $ 100 కంటే ఎక్కువ ఆదా చేసుకోవచ్చు మరియు ప్రైమ్ పెరిగితే అది పెరుగుతుందని చూడటం కంటే మీ వడ్డీ రేటును లాక్ చేయవచ్చు. మరోవైపు, మీరు రుణాలను వేగంగా చెల్లించాలనుకోవచ్చు మరియు మీకు మంచి పదాలు కావాలి. ఈ రకమైన ఏకీకరణ ఎలా పనిచేస్తుంది మరియు ఇది మంచి ఆలోచన కాదా?

మీరు ఏమి ప్రారంభిస్తున్నారో తెలుసుకోండి

మీరు ఏకీకృతం చేసినప్పుడు ఏమి జరుగుతుందో అర్థం చేసుకోవడానికి మీరు మీ వద్ద ఉన్న ప్రస్తుత రుణాల గురించి కొన్ని విషయాలు తెలుసుకోవాలి. ఒకవేళ, మీరు రుణాలను ఏకీకృతం చేయడానికి వెళ్ళినప్పుడు, మీ రెండవ తనఖా కొన్ని కారణాల వల్ల మీ ఇంటి నుండి నగదును బయటకు తీయడానికి ఉపయోగించబడిందని మీరు గ్రహించారు - నగదు-అవుట్ loan ణం అని పిలుస్తారు - ఇది కొత్త రుణానికి ఖర్చును జోడించవచ్చు మరియు మీరు చెల్లించే మొత్తాన్ని తగ్గించవచ్చు అర్హత. క్యాష్-అవుట్ రుణాలు ఎక్కువ ధరలో ఉంటాయి, రుణదాతలు ఇబ్బందుల్లో ఉంటే రుణగ్రహీత గణాంకపరంగా రుణం నుండి దూరంగా వెళ్ళే అవకాశం ఉంది.

అప్పుడు రేటు / టర్మ్ రీఫైనాన్స్ (రెఫి) ఉంది. ఈ రకమైన loan ణం మీ ప్రస్తుత.ణం యొక్క వడ్డీ రేటు మరియు నిబంధనలపై సర్దుబాటు. రుణగ్రహీత డబ్బును జేబులో పెట్టుకోకపోవడం లేదా ఆస్తిలో ఉన్న ఈక్విటీ మొత్తాన్ని తగ్గించడం లేదు కాబట్టి రుణదాతకు రుణాన్ని సురక్షితంగా భావిస్తారు. తనఖా రేట్లు చారిత్రాత్మక కనిష్టానికి పడిపోయినప్పుడు మీరు ఇటీవల రీఫైనాన్స్ చేసి ఉండవచ్చు.

ఈ వ్యత్యాసాలు ఎందుకు ముఖ్యమైనవి? C2 ఫైనాన్షియల్ కార్పొరేషన్‌తో తనఖా సలహాదారు మరియు "ది లోన్ గైడ్: ఉత్తమ సాధ్యమైన తనఖాను ఎలా పొందాలో" రచయిత కేసీ ఫ్లెమింగ్ ప్రకారం, అవి ముఖ్యమైనవి ఎందుకంటే కొత్త తనఖాలపై మీరు చెల్లించే నిబంధనలు మరియు మొత్తం చాలా భిన్నంగా ఉండవచ్చు.

"మీరు మరియు మీ పొరుగువారు 75% లోన్-టు-వాల్యూ రిఫైనాన్స్ రుణాలను పొందుతున్నారని చెప్పండి, రుణ పరిమితి 7 417, 000. మీది నగదు-అవుట్, అతనిది కాదు. మీ loan ణం ఏప్రిల్, 2015 నాటికి మీ పొరుగువారి కంటే 0.625 పాయింట్లు ఎక్కువ ఖర్చు అవుతుంది. మరియు 1 పాయింట్ రుణ మొత్తంలో 1%, కాబట్టి మీ రుణ మొత్తం, 000 200, 000 అయితే, అన్ని విషయాలు సమానంగా ఉంటే మీరు $ 1, 250 ($ 200, 000 x.00625) ఎక్కువ చెల్లించాలి మీ పొరుగువారికి అదే వడ్డీ రేటు కోసం.

ఈ విధంగా ఆలోచించండి. మీరు ఇల్లు కొన్నప్పుడు మొదట రెండు రుణాలు సంపాదించినట్లయితే, అది ఇంటిని సంపాదించడానికి రెండవ తనఖా ఉపయోగించినందున ఇది నగదు-అవుట్ రుణం కాదు - దాని నుండి నగదును బయటకు తీయకూడదు. కానీ తరువాత, రెండవ తనఖా తీసుకున్న ఫలితంగా మీరు డబ్బును అందుకుంటే, అది నగదు-అవుట్ loan ణం, కాబట్టి కొత్త ఏకీకృత రుణం అదే విధంగా పరిగణించబడుతుంది.

ఈ వ్యత్యాసం ముఖ్యమైనదిగా మారడానికి మరొక కారణం ఉంది. నగదు-అవుట్ రుణాలు రుణదాతకు ఎక్కువ రిస్క్ అయినందున, వారు మీ ఇంటిలో మీ ఈక్విటీలో 75% నుండి 80% వరకు మాత్రమే రుణం ఇవ్వవచ్చు, 90% రేటు / టర్మ్ రిఫైలో. ఫ్లెమింగ్ దీనిని సాదా ఇంగ్లీషులో ఉంచుతుంది: "మీ loan ణం నగదు-అవుట్ loan ణం గా పరిగణించబడితే, అర్హత సాధించడానికి మీ ఆస్తిలో మీకు ఎక్కువ ఈక్విటీ అవసరం."

ఏకీకృతం చేయడం ఎలా

రుణాలను ఏకీకృతం చేయడంతో సంక్లిష్టమైన వ్రాతపని అన్నింటినీ రుణదాత చేస్తుంది. మీ పని సమాచారం ఉన్న వినియోగదారు. ఒక రుణదాతతో మాట్లాడకండి - చాలా మందితో మాట్లాడండి.

రెండు రుణాల ఏకీకరణ సూటిగా ఇంటి తనఖా కంటే చాలా క్లిష్టంగా ఉంటుంది కాబట్టి, మూడు లేదా నాలుగు రుణదాతలతో వ్యక్తిగతంగా మాట్లాడటం మంచిది. మీరు మీ బ్యాంక్ లేదా క్రెడిట్ యూనియన్, తనఖా బ్రోకర్‌తో మాట్లాడవచ్చు లేదా మీరు విశ్వసించే పరిశ్రమ నిపుణుల నుండి సిఫార్సులు తీసుకోవచ్చు.

వాస్తవానికి, కొత్త loan ణం నగదు-అవుట్ loan ణం లేదా రేటు / టర్మ్ రిఫై అవుతుందా అని వారిని అడగండి. ఇది స్థిర లేదా వేరియబుల్ రేట్ రుణమా? 15 లేదా 30 సంవత్సరాలు?

మీరు ఒక నిర్దిష్ట రుణదాతతో సంతోషంగా ఉన్న తర్వాత, వారు మిమ్మల్ని ఈ ప్రక్రియ ద్వారా నడిపిస్తారు. మొదట ఏదైనా చదవకుండా సంతకం చేయవద్దు మరియు మీరు చెల్లింపు షెడ్యూల్‌ను అర్థం చేసుకున్నారని నిర్ధారించుకోండి.

మీ loan ణం నగదు-అవుట్ loan ణం అయితే, కేసీ ఫ్లెమింగ్ ఒక సంవత్సరం తరువాత దానిని రేటు / టర్మ్ రిఫైగా మార్చడానికి ఒక మార్గం ఉండవచ్చు అని చెప్పారు.

"రుణాలను నగదు-అవుట్ గా ఏకీకృతం చేయండి కాని లావాదేవీకి సంబంధించిన అన్ని ఖర్చులను చెల్లించే రుణదాత క్రెడిట్ పొందండి. ఒక సంవత్సరం వేచి ఉండి, మళ్ళీ రీఫైనాన్స్ చేయండి. మీరు ఆ సమయంలో ఒకే loan ణం మాత్రమే రీఫైనాన్స్ చేస్తున్నందున, ఇది నగదు-అవుట్ రుణం కాదు. ఇప్పుడు మీరు రుణాన్ని ఎక్కువ కాలం పాటు ఉంచుతారు కాబట్టి వడ్డీ రేటును కొనడానికి మీరు పాయింట్లపై డబ్బు ఖర్చు చేయవచ్చు. ”వడ్డీ రేట్లు స్థిరంగా ఉన్నాయని లేదా పడిపోవచ్చని మీరు విశ్వసిస్తేనే ఫ్లెమింగ్ దీన్ని చేయమని సలహా ఇస్తాడు.

బాటమ్ లైన్

“మీ నెలవారీ చెల్లింపు తగ్గింపు ఆధారంగా మాత్రమే రుణాలను రీఫైనాన్స్ చేయడానికి లేదా ఏకీకృతం చేయడానికి ఎప్పుడూ నిర్ణయం తీసుకోకండి. చాలా సందర్భాల్లో మీరు ఇప్పటికే ఉన్న రుణాలను తీర్చడం కంటే మీ జీవితకాలంలో కొత్త loan ణం కోసం ఎక్కువ ఖర్చు చేస్తారు, ”అని ఫ్లెమింగ్ చెప్పారు. "మిలియన్ల మంది వినియోగదారులు వారి భవిష్యత్తును తనఖా పెట్టి, పదవీ విరమణలో పదుల లేదా వందల వేల డాలర్లతో ముగుస్తుంది."

బదులుగా, మీరు ఇంట్లో ఎంతసేపు ఉంటారని మీరు అనుకుంటున్నారో నిర్ణయించండి మరియు మీ ప్రస్తుత తనఖా (ల) ఖర్చును కొత్త తనఖాతో పోల్చండి మరియు మీరు రుణాన్ని కలిగి ఉన్న సమయమంతా కొత్త రుణంతో సంబంధం ఉన్న ఖర్చులను పోల్చండి. ఖర్చులు తక్కువగా ఉంటే, ఏకీకరణ బహుశా మంచి ఆలోచన.