తనఖాపై వడ్డీ రేట్లు ఎలా పనిచేస్తాయి

విషయ సూచిక

• తనఖా చెల్లింపు లెక్కింపు
• స్థిర రేటు వర్సెస్ సర్దుబాటు రేటు
• స్థిర-రేటు తనఖా
• సర్దుబాటు-రేటు తనఖా (ARM)
• వడ్డీ మాత్రమే రుణాలు
• ఎస్క్రో మరియు ఇతర ఫీజులు
• ప్రతి నెలా అదనంగా చెల్లించడం
• పన్ను మినహాయింపుగా వడ్డీ
• బాటమ్ లైన్

తనఖాతో ఇల్లు కొనడం బహుశా మీరు ప్రవేశించే అతిపెద్ద ఆర్థిక లావాదేవీ. సాధారణంగా, బ్యాంక్ లేదా తనఖా రుణదాత ఇంటి ధరలో 80% నిధులు సమకూరుస్తుంది మరియు ఒక నిర్దిష్ట వ్యవధిలో వడ్డీతో తిరిగి చెల్లించడానికి మీరు అంగీకరిస్తారు. మీరు రుణదాతలు, తనఖా రేట్లు మరియు ఎంపికలను పోల్చుతున్నప్పుడు, వడ్డీ ప్రతి నెలా ఎలా సంపాదిస్తుంది మరియు చెల్లించబడుతుందో అర్థం చేసుకోవడం సహాయపడుతుంది.

కీ టేకావేస్

• తనఖా అనేది గృహాలు కలిగి ఉన్న వ్యక్తిగత loan ణం యొక్క అత్యంత సాధారణ రకం. ఈ రుణాలు స్థిర లేదా వేరియబుల్ / సర్దుబాటు చేయగల వడ్డీ రేట్లతో వస్తాయి. చాలా తనఖాలు పూర్తిగా రుణ విమోచన రుణాలు, అంటే ప్రతి నెలవారీ చెల్లింపు ఒకే విధంగా ఉంటుంది మరియు వడ్డీ నిష్పత్తి ప్రిన్సిపాల్ కాలక్రమేణా మారుతుంది.

తనఖా చెల్లింపు లెక్కింపు

సరళంగా చెప్పాలంటే, ప్రతి నెలా మీరు ప్రిన్సిపాల్ యొక్క కొంత భాగాన్ని (మీరు తీసుకున్న మొత్తం) మరియు నెలకు వచ్చే వడ్డీని తిరిగి చెల్లిస్తారు. మీ రుణదాత చెల్లింపు షెడ్యూల్‌ను రూపొందించడానికి రుణ విమోచన సూత్రాన్ని ఉపయోగిస్తుంది, ఇది ప్రతి చెల్లింపును అసలు మరియు వడ్డీని చెల్లించేలా చేస్తుంది. మీ loan ణం యొక్క పొడవు లేదా జీవితం, మీరు ప్రతి నెలా ఎంత చెల్లించాలో కూడా నిర్ణయిస్తుంది. పూర్తిగా రుణమాఫీ చెల్లింపు అనేది ఆవర్తన రుణ చెల్లింపును సూచిస్తుంది, ఇక్కడ రుణగ్రహీత రుణ రుణ విమోచన షెడ్యూల్ ప్రకారం చెల్లింపులు చేస్తే, loan ణం దాని నిర్ణీత వ్యవధి ముగిసే సమయానికి పూర్తిగా చెల్లించబడుతుంది. Loan ణం స్థిర-రేటు రుణం అయితే, ప్రతి పూర్తిగా రుణమాఫీ చెల్లింపు సమాన డాలర్ మొత్తం. Loan ణం సర్దుబాటు-రేటు రుణం అయితే, రుణంపై వడ్డీ రేటు మారినప్పుడు పూర్తిగా రుణమాఫీ చెల్లింపు మారుతుంది.

ఎక్కువ సంవత్సరాలలో (30 వరకు) చెల్లింపులను సాగదీయడం సాధారణంగా నెలవారీ చెల్లింపులు తక్కువగా ఉంటుంది. మీ తనఖాను చెల్లించడానికి మీరు ఎక్కువ సమయం తీసుకుంటే, మీ ఇంటి మొత్తం కొనుగోలు ఖర్చు ఎక్కువగా ఉంటుంది ఎందుకంటే మీరు ఎక్కువ కాలం వడ్డీని చెల్లిస్తారు.

స్థిర రేటు వర్సెస్ సర్దుబాటు రేటు

బ్యాంకులు మరియు రుణదాతలు ప్రధానంగా రెండు రకాల రుణాలను అందిస్తారు:

• స్థిర రేటు: వడ్డీ రేటు మారదు. సర్దుబాటు రేటు: నిర్వచించిన పరిస్థితులలో వడ్డీ రేటు మారుతుంది (దీనిని వేరియబుల్ రేట్ లేదా హైబ్రిడ్ లోన్ అని కూడా పిలుస్తారు).

ఇంటి తనఖాలో ఇవి ఎలా పనిచేస్తాయో ఇక్కడ ఉంది.

స్థిర-రేటు తనఖా

ఈ of ణం యొక్క జీవితానికి నెలవారీ చెల్లింపు అలాగే ఉంటుంది. వడ్డీ రేటు లాక్ చేయబడింది మరియు మారదు. రుణాలు తిరిగి చెల్లించే జీవిత కాలం 30 సంవత్సరాలు; 10, 15 లేదా 20 సంవత్సరాల తక్కువ పొడవు కూడా సాధారణంగా అందుబాటులో ఉన్నాయి. తక్కువ రుణాలు పెద్ద నెలవారీ చెల్లింపులను కలిగి ఉంటాయి, ఇవి తక్కువ వడ్డీ రేట్లు మరియు తక్కువ మొత్తం ఖర్చుతో భర్తీ చేయబడతాయి.

ఉదాహరణ - 4.5% వార్షిక వడ్డీ రేటుతో 30 సంవత్సరాలు (360 నెలవారీ చెల్లింపులు) $ 200, 000 స్థిర-రేటు తనఖా నెలవారీ చెల్లింపు సుమారు 0 1, 013 ఉంటుంది. (పన్నులు, భీమా మరియు ఎస్క్రోలు అదనపువి మరియు ఈ చిత్రంలో చేర్చబడలేదు.) వార్షిక వడ్డీ రేటు ఈ క్రింది విధంగా నెలవారీ రేటుగా విభజించబడింది: వార్షిక రేటు, అంటే, 4.5% 12 తో విభజించబడింది, నెలవారీ వడ్డీ రేటు 0.375%. ప్రతి నెలా మీరు ఇంటిపై రావాల్సిన మొత్తానికి 0.375% వడ్డీని చెల్లిస్తారు.

మీ మొదటి చెల్లింపు 0 1, 013 (360 లో 1) వడ్డీకి $ 750 మరియు ప్రిన్సిపాల్‌కు 3 263 వర్తిస్తుంది. రెండవ నెలవారీ చెల్లింపు, ప్రిన్సిపాల్ కొద్దిగా తక్కువగా ఉన్నందున, కొంచెం తక్కువ వడ్డీని పొందుతుంది మరియు కొంత ఎక్కువ ప్రిన్సిపాల్ చెల్లించబడుతుంది. చెల్లింపు ద్వారా 359 నెలవారీ చెల్లింపులో ఎక్కువ భాగం ప్రిన్సిపాల్‌కు వర్తించబడుతుంది.

సర్దుబాటు-రేటు తనఖా (ARM)

వడ్డీ రేటు లాక్ చేయబడనందున, ఈ రకమైన రుణం కోసం నెలవారీ చెల్లింపు రుణం యొక్క జీవితంపై మారుతుంది. చాలా ARM లకు వడ్డీ రేటు ఎంత హెచ్చుతగ్గులకు లోనవుతుందో, అలాగే ఎంత తరచుగా మార్చవచ్చనే దానిపై పరిమితి లేదా పరిమితి ఉంటుంది. రేటు పెరిగినప్పుడు లేదా తగ్గినప్పుడు, రుణదాత మీ నెలవారీ చెల్లింపును తిరిగి లెక్కిస్తాడు, తద్వారా తదుపరి రేటు సర్దుబాటు జరిగే వరకు మీరు సమాన చెల్లింపులు చేస్తారు.

వడ్డీ రేట్లు పెరిగేకొద్దీ, మీ నెలవారీ చెల్లింపు, ప్రతి చెల్లింపు వడ్డీకి మరియు ప్రిన్సిపాల్‌కు నిర్ణీత రేటు తనఖా మాదిరిగానే, నిర్ణీత సంవత్సరాలకు వర్తిస్తుంది. రుణదాతలు తరచుగా ARM యొక్క మొదటి కొన్ని సంవత్సరాలకు తక్కువ వడ్డీ రేట్లను అందిస్తారు, కాని తరువాత రేట్లు తరచూ మారుతుంటాయి - సంవత్సరానికి ఒకసారి. ARM పై ప్రారంభ వడ్డీ రేటు స్థిర-రేటు తనఖా కంటే గణనీయంగా తక్కువగా ఉంటుంది.

• మీరు మీ ఇంటిలో కొన్ని సంవత్సరాలు మాత్రమే ఉండాలని యోచిస్తున్నట్లయితే ARM లు ఆకర్షణీయంగా ఉంటాయి. వడ్డీ రేటు ఎంత తరచుగా సర్దుబాటు అవుతుందో పరిశీలించండి. ఉదాహరణకు, ఐదు నుండి ఒక సంవత్సరం ARM కు ఐదేళ్ళకు నిర్ణీత రేటు ఉంటుంది, అప్పుడు ప్రతి సంవత్సరం వడ్డీ రేటు మిగిలిన రుణ కాలానికి సర్దుబాటు చేస్తుంది. వడ్డీ రేట్లు ఎలా నిర్ణయించబడతాయో ARM లు నిర్దేశిస్తాయి-అవి వేర్వేరుతో ముడిపడి ఉంటాయి ఒక సంవత్సరం యుఎస్ ట్రెజరీ బిల్లులు వంటి ఆర్థిక సూచికలు. అత్యంత స్థిరమైన వడ్డీ రేటుతో ARM ని ఎన్నుకోవటానికి సలహా కోసం మీ ఆర్థిక ప్రణాళికను అడగండి.

ఉదాహరణ - ఐదు నుండి ఒక సంవత్సరానికి, 000 200, 000 సర్దుబాటు-రేటు తనఖా 30 సంవత్సరాలు (360 నెలవారీ చెల్లింపులు) ఐదేళ్ళకు 4% వార్షిక వడ్డీ రేటుతో మొదలవుతుంది, ఆపై రేటు ప్రతి సంవత్సరం.25% ద్వారా మార్చడానికి అనుమతించబడుతుంది. ఈ ARM కు 12% వడ్డీ పరిమితి ఉంది. ఒకటి నుండి 60 నెలల వరకు చెల్లింపు మొత్తం $ 955. 61 నుండి 72 వరకు చెల్లింపు $ 980. 73 నుండి 84 వరకు చెల్లింపు $ 1, 005. (పన్నులు, భీమా మరియు ఎస్క్రో అదనపువి మరియు ఈ గణాంకాలలో చేర్చబడలేదు.) మీరు ARM కోసం ఆన్‌లైన్‌లో మీ ఖర్చులను లెక్కించవచ్చు.

వడ్డీ మాత్రమే రుణాలు

మూడవ ఎంపిక-సాధారణంగా సంపన్న గృహ కొనుగోలుదారులకు లేదా క్రమరహిత ఆదాయాలు ఉన్నవారికి కేటాయించబడుతుంది-వడ్డీ-మాత్రమే తనఖా. పేరు సూచించినట్లుగా, ఈ రకమైన loan ణం మీకు మొదటి కొన్ని సంవత్సరాలు మాత్రమే వడ్డీని చెల్లించే అవకాశాన్ని ఇస్తుంది మరియు తక్కువ ఆదాయం ఉన్న సంవత్సరాల్లో తక్కువ చెల్లింపులు ఉన్నందున ఇది మొదటిసారి గృహయజమానులకు ఆకర్షణీయంగా ఉంటుంది. మీరు సాపేక్షంగా తక్కువ సమయం కోసం ఇంటిని సొంతం చేసుకోవాలని మరియు పెద్ద నెలవారీ చెల్లింపులు ప్రారంభమయ్యే ముందు అమ్మాలని అనుకుంటే అది సరైన ఎంపిక కావచ్చు.

జంబో తనఖా సాధారణంగా రుణ పరిమితికి మించి ఉన్న మొత్తాలకు, ప్రస్తుతం హవాయి మరియు అలాస్కా మినహా అన్ని రాష్ట్రాలకు 3 453, 100, ఇది ఎక్కువగా ఉంది. అదనంగా, న్యూయార్క్ నగరం, లాస్ ఏంజిల్స్ మరియు మొత్తం శాన్ జోస్-శాన్ ఫ్రాన్సిస్కో-ఓక్లాండ్ ప్రాంతం వంటి కొన్ని సమాఖ్య నియమించబడిన అధిక-ధర గృహ మార్కెట్లలో, రుణ పరిమితి $ 679, 650.

సాధారణంగా చాలా సంపన్నులకు అయితే వడ్డీ-మాత్రమే జంబో రుణాలు కూడా అందుబాటులో ఉన్నాయి. అవి ARM మాదిరిగానే నిర్మించబడ్డాయి మరియు వడ్డీ-మాత్రమే కాలం 10 సంవత్సరాల వరకు ఉంటుంది. ఆ తరువాత, రేటు ఏటా సర్దుబాటు చేస్తుంది మరియు చెల్లింపులు ప్రిన్సిపాల్‌ను చెల్లించే దిశగా వెళ్తాయి. ఆ సమయంలో చెల్లింపులు గణనీయంగా పెరుగుతాయి.

ఎస్క్రో మరియు ఇతర ఫీజులు

పన్నులు, భీమా మరియు ఎస్క్రో ఖర్చులు వంటి మీ నెలవారీ తనఖా చెల్లింపు మొత్తానికి గణనీయంగా జోడించే ఇతర వస్తువులకు మీరు బడ్జెట్ అవసరం. ఈ ఖర్చులు స్థిరంగా లేవు మరియు హెచ్చుతగ్గులకు లోనవుతాయి. మీ రుణదాత మీ తనఖా ఒప్పందంలో భాగంగా అదనపు ఖర్చులను వర్గీకరిస్తారు.

ప్రతి నెలా అదనంగా చెల్లించడం

సిద్ధాంతంలో, ప్రిన్సిపాల్‌ను తగ్గించడానికి ప్రతి నెలా కొంచెం అదనంగా చెల్లించడం మీ ఇంటిని వేగంగా సొంతం చేసుకోవడానికి ఒక మార్గం. క్రెడిట్ కార్డులు లేదా విద్యార్థుల రుణాలు వంటి అత్యుత్తమ రుణాన్ని మొదట చెల్లించాలని మరియు ప్రతి నెలా అదనపు చెల్లించే ముందు పొదుపు ఖాతాలకు బాగా నిధులు సమకూర్చాలని ఆర్థిక నిపుణులు సిఫార్సు చేస్తున్నారు.

పన్ను మినహాయింపుగా వడ్డీ

బాటమ్ లైన్

జాతీయ విధానం పన్ను కోడ్ ద్వారా హోమ్‌బ్యూయర్‌లకు అనుకూలంగా ఉంటుంది (ఇంతకుముందు చేసినదానికంటే తక్కువ). చాలా కుటుంబాలకు, వారి పదవీ విరమణ గూడు గుడ్డు కోసం ఆస్తిని నిర్మించడానికి సరైన ఇల్లు కొనుగోలు ఉత్తమ మార్గం. అలాగే, మీరు నగదు-అవుట్ రీఫైనాన్సింగ్ నుండి దూరంగా ఉండగలిగితే, మీరు 30 సంవత్సరాల వయస్సులో 30 సంవత్సరాల స్థిర రేటు తనఖాతో కొనుగోలు చేసిన ఇల్లు మీరు సాధారణ పదవీ విరమణ వయస్సు వచ్చే సమయానికి పూర్తిగా చెల్లించబడుతుంది, మీకు తక్కువ ఖర్చుతో కూడిన స్థలాన్ని ఇస్తుంది మీ ఆదాయాలు తగ్గినప్పుడు.

2008 యొక్క ఆర్థిక పతనం మరియు తరువాత హౌసింగ్ బబుల్ పతనం తరువాత, అనేక (కాని అన్ని కాదు) రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లు చివరికి కోలుకున్నాయి. వివేకవంతమైన రీతిలో ప్రవేశించిన, ఇంటి యాజమాన్యం మీ దీర్ఘకాలిక ఆర్థిక ప్రణాళికలో మీరు పరిగణించవలసిన విషయం. తనఖాలు మరియు వారి వడ్డీ రేట్లు ఎలా పని చేస్తాయో అర్థం చేసుకోవడం మీరు ఆ ఆస్తిని అత్యంత ఆర్ధికంగా ప్రయోజనకరమైన మార్గంలో నిర్మిస్తున్నారని నిర్ధారించడానికి ఉత్తమ మార్గం.