ప్రైవేట్ తనఖా భీమాను ఎలా అధిగమించాలి

తనఖాపై ప్రైవేట్ తనఖా భీమా (పిఎంఐ) చెల్లించాల్సిన అవసరం ఎవరికీ లేదు. ఇది చౌక కాదు మరియు ఇది రుణం యొక్క నెలవారీ ఖర్చును పెంచుతుంది. మీరు PMI ను నివారించవచ్చో లేదో తెలుసుకోవడం, మీరు దానితో ఎందుకు చిక్కుకుపోతారో అర్థం చేసుకోవడం మొదలవుతుంది.

తనఖా యొక్క పూచీకత్తులో రుణదాతలు ఉపయోగించే ప్రమాద చర్యలలో ఒకటి తనఖా యొక్క లోన్-టు-వాల్యూ (LTV) నిష్పత్తి. రుణం మొత్తాన్ని ఇంటి విలువ ద్వారా విభజించడం ద్వారా చేసిన సాధారణ లెక్క ఇది. ఎల్‌టివి నిష్పత్తి ఎక్కువ, తనఖా యొక్క రిస్క్ ప్రొఫైల్ ఎక్కువ. ఎల్‌టివి నిష్పత్తి 80% కంటే ఎక్కువ ఉన్న తనఖాలకు ప్రైవేట్ తనఖా భీమా (పిఎంఐ) ను రుణగ్రహీత చెల్లించాలి. ఎందుకంటే ఆస్తి విలువలో 20% కన్నా తక్కువ ఉన్న రుణగ్రహీత రుణంపై డిఫాల్ట్ అయ్యే అవకాశం ఎక్కువగా పరిగణించబడుతుంది.

కీ టేకావేస్

• ప్రైవేట్ తనఖా భీమా (పిఎంఐ) గృహ రుణం పొందటానికి ఖరీదైన అవసరం. ఎల్‌టివి నిష్పత్తి 80% కంటే ఎక్కువ ఉన్న తనఖాలపై ప్రైవేట్ తనఖా భీమా అవసరమవుతుంది.పిఎంఐని తప్పించడం మీ నెలవారీ చెల్లింపులను తగ్గించి మీ ఇంటిని మరింతగా చేస్తుంది సరసమైన. PMI ని నివారించే మార్గాన్ని ఎంచుకునేటప్పుడు ఇంటి విలువను అంచనా వేయడం ఒక ప్రధాన నిర్ణయ కారకం.

లోతులో PMI

ఉదాహరణకు, మీరు కొనుగోలు చేస్తున్న ఇంటి ధర $ 300, 000 మరియు రుణ మొత్తం 0 270, 000 (అంటే మీరు payment 30, 000 డౌన్‌ పేమెంట్ చేశారని అర్థం), ఎల్‌టివి నిష్పత్తి 90% ఉత్పత్తి చేస్తుంది. మీకు లభించే తనఖా రకాన్ని బట్టి నెలవారీ PMI చెల్లింపు $ 117 మరియు $ 150 మధ్య ఉంటుంది. (సర్దుబాటు-రేటు తనఖాలు లేదా ARM లకు స్థిర-రేటు తనఖాల కంటే ఎక్కువ PMI చెల్లింపులు అవసరం.)

అయితే, PMI తప్పనిసరిగా శాశ్వత అవసరం లేదు. తనఖా మరియు ఇంటి ధరల ప్రశంసలపై ప్రధాన తగ్గింపు కలయిక ద్వారా తనఖా యొక్క ఎల్‌టివి నిష్పత్తి 78% కి చేరుకున్నప్పుడు రుణదాతలు పిఎమ్‌ఐని వదులుకోవాలి. ఎల్‌టివి నిష్పత్తిలో తగ్గింపులో కొంత భాగం గృహ-ధరల ప్రశంసల కారణంగా ఉంటే, ప్రశంస మొత్తాన్ని ధృవీకరించడానికి మీరు కొత్త మదింపు కోసం చెల్లించాల్సి ఉంటుందని గుర్తుంచుకోండి.

PMI చెల్లించడానికి ప్రత్యామ్నాయం రెండవ తనఖా లేదా పిగ్గీబ్యాక్.ణం అని పిలుస్తారు. ఇది ఎలా పనిచేస్తుందో ఇక్కడ ఉంది: మీరు ఇంటి విలువలో 80% కి సమానమైన మొత్తంతో మొదటి తనఖాను పొందుతారు, తద్వారా PMI ని తప్పించి, ఆపై ఇంటి అమ్మకపు ధరతో సమానమైన మొత్తంతో రెండవ తనఖాను తీసుకోండి. డౌన్ చెల్లింపు మరియు మొదటి తనఖా మొత్తం.

పై ఉదాహరణ నుండి సంఖ్యలను ఉపయోగించి, మీరు మొదటి తనఖాను, 000 240, 000 కు తీసుకుంటారు, payment 30, 000 డౌన్‌ పేమెంట్ చేస్తారు మరియు తనఖా తనఖా $ 30, 000 కు పొందుతారు. ఇది PMI చెల్లించాల్సిన అవసరాన్ని తొలగిస్తుంది ఎందుకంటే మొదటి తనఖా యొక్క LTV నిష్పత్తి 80%; అయినప్పటికీ, మీకు ఇప్పుడు రెండవ తనఖా కూడా ఉంది, అది మీ మొదటి తనఖా కంటే ఎక్కువ వడ్డీ రేటును కలిగి ఉంటుంది. అనేక రకాల రెండవ తనఖాలు అందుబాటులో ఉన్నప్పటికీ, అధిక వడ్డీ రేటు కోర్సుకు సమానంగా ఉంటుంది. అయినప్పటికీ, మొదటి మరియు రెండవ తనఖాల కోసం కలిపి చెల్లింపులు సాధారణంగా మొదటి తనఖా మరియు పిఎంఐ చెల్లింపుల కంటే తక్కువగా ఉంటాయి.

ది ట్రేడ్ఆఫ్స్

మొత్తానికి, PMI విషయానికి వస్తే, మీకు అమ్మకపు ధరలో 20% కన్నా తక్కువ లేదా డౌన్‌ పేమెంట్‌గా ఉపయోగించడానికి ఇంటి విలువ ఉంటే, మీకు రెండు ప్రాథమిక ఎంపికలు ఉన్నాయి:

1. "స్టాండ్-ఒంటరిగా" మొదటి తనఖాను ఉపయోగించండి మరియు తనఖా యొక్క LTV 78% చేరే వరకు PMI ని చెల్లించండి, ఆ సమయంలో PMI తొలగించబడుతుంది. రెండవ తనఖా ఉపయోగించండి. ఇది PMI చెల్లించడం కంటే తక్కువ ప్రారంభ తనఖా ఖర్చులకు దారి తీస్తుంది. ఏదేమైనా, రెండవ తనఖా సాధారణంగా మొదటి తనఖా కంటే ఎక్కువ వడ్డీ రేటును కలిగి ఉంటుంది మరియు దానిని చెల్లించడం ద్వారా లేదా మొదటి మరియు రెండవ తనఖాలను కొత్త స్టాండ్-ఒంటరిగా తనఖాగా మార్చడం ద్వారా మాత్రమే తొలగించవచ్చు, బహుశా LTV 80% లేదా అంతకంటే తక్కువకు చేరుకున్నప్పుడు (కాబట్టి PMI అవసరం లేదు).

ఈ నిర్ణయానికి అనేక ఇతర వేరియబుల్స్ ఆడవచ్చు. ఉదాహరణకి:

• రెండవ తనఖాపై వడ్డీని చెల్లించడంతో సంబంధం ఉన్న పన్ను పొదుపుతో పాటు PMI చెల్లించటానికి సంబంధించిన పన్ను పొదుపులను పోల్చండి. 2017 పన్ను చట్టం తనఖా వడ్డీ మినహాయింపుపై పరిమితులను మార్చింది, కాబట్టి మీ ఆర్థిక పరిస్థితికి సంబంధించిన అకౌంటెంట్‌తో తనిఖీ చేయండి. పిఎమ్‌ఐ వర్సెస్‌ను తొలగించడానికి కొత్త మదింపు ఖర్చును పోల్చండి. మొదటి మరియు రెండవ తనఖాను ఒకే స్టాండ్-ఒంటరిగా రీఫైనాన్స్ చేసే ఖర్చులు తాకట్టు. ప్రారంభ తనఖా నిర్ణయం సమయం మరియు మొదటి మరియు రెండవ తనఖాలు రీఫైనాన్స్ చేయబడే సమయం మధ్య వడ్డీ రేట్లు పెరిగే ప్రమాదాన్ని గమనించండి. రెండు ఎంపికల యొక్క ప్రధాన తగ్గింపు యొక్క వేర్వేరు రేట్లను తనిఖీ చేయండి. డబ్బు యొక్క సమయం విలువను గమనించండి (ది మీరు ఇప్పుడు ఖర్చు చేసే డబ్బు భవిష్యత్తులో అదే మొత్తానికి మించి ఉంటుందని భావించండి).

ఏదేమైనా, నిర్ణయంలో ముఖ్యమైన వేరియబుల్ ఇంటి ధరల ప్రశంస రేటు. మీరు PMI చెల్లించాల్సిన స్టాండ్-అలోన్ మొదటి తనఖాను ఎంచుకుంటే - PMI లేని రెండవ తనఖా పొందటానికి బదులుగా - LTV 78% ఉన్న చోటికి మీ ఇంటి విలువను ఎంత త్వరగా అభినందిస్తారు, మరియు PMI ను తొలగించవచ్చు ? ఇది అధిగమించే నిర్ణయాత్మక అంశం మరియు అందువల్ల మనం ఇప్పుడు దృష్టి పెడతాము.

ప్రశంసలు: నిర్ణయం తీసుకోవటానికి కీ

ఇక్కడ చాలా ముఖ్యమైన నిర్ణయ కారకం: స్టాండ్-అలోన్ మొదటి తనఖా నుండి PMI తొలగించబడిన తర్వాత, మీరు చెల్లించాల్సిన నెలవారీ చెల్లింపు మొదటి మరియు రెండవ తనఖాలపై కలిపి చెల్లింపుల కంటే తక్కువగా ఉంటుంది. ఇది రెండు ప్రశ్నలను లేవనెత్తుతుంది. మొదట, పిఎంఐని తొలగించడానికి ఎంత సమయం ఉంటుంది? రెండవది, ప్రతి ఎంపికతో సంబంధం ఉన్న పొదుపులు ఏమిటి?

ఇంటి ధరల ప్రశంస రేటు యొక్క వేర్వేరు అంచనాల ఆధారంగా క్రింద రెండు ఉదాహరణలు ఉన్నాయి.

ఉదాహరణ 1: ఇంటి ధరల ప్రశంస యొక్క నెమ్మదిగా రేటు

దిగువ పట్టికలు స్టాండ్-ఒంటరిగా, 30 సంవత్సరాల, స్థిర-రేటు తనఖా యొక్క పిఎంఐతో 30 సంవత్సరాల స్థిర-రేటు మొదటి తనఖాతో పాటు 30 సంవత్సరాల / 15 సంవత్సరాల రెండవ తనఖాతో కలిపి పోల్చబడతాయి.

తనఖాలు క్రింది లక్షణాలను కలిగి ఉన్నాయి:

మూర్తి 2 లో , ఇంటి ధరల ప్రశంస యొక్క వార్షిక రేట్లు అంచనా వేయబడ్డాయి.

ప్రధాన తగ్గింపు మరియు ఇంటి ధరల ప్రశంసల కలయిక ద్వారా ఎల్‌టివి 78% కి చేరుకున్నప్పుడు 60 వ నెలలో స్టాండ్-ఒంటరిగా మొదటి తనఖా యొక్క మొత్తం నెలవారీ చెల్లింపు నుండి $ 120 పిఎమ్‌ఐ చెల్లింపు పడిపోయిందని గమనించండి.

మూర్తి 4 లోని పట్టిక మొదటి మరియు రెండవ తనఖాల యొక్క నెలవారీ చెల్లింపులను చూపిస్తుంది. నెలవారీ చెల్లింపు స్థిరంగా ఉందని గమనించండి. వడ్డీ రేటు బరువు సగటు. LTV మొదటి తనఖా మాత్రమే.

మొదటి మరియు రెండవ తనఖాను ఉపయోగించి, మొదటి 60 నెలలకు నెలకు $ 85 డాలర్లు ఆదా చేయవచ్చు. ఇది మొత్తం, 5, 100 పొదుపుతో సమానం. 61 వ నెల నుండి, తనఖా యొక్క మిగిలిన నిబంధనల కోసం స్టాండ్-ఒంటరిగా మొదటి తనఖా నెలకు $ 35 ప్రయోజనం పొందుతుంది. మేము, 5, 100 ను $ 35 తో విభజిస్తే, మనకు 145 లభిస్తుంది. మరో మాటలో చెప్పాలంటే, 61 వ నెలలో ప్రారంభమయ్యే నెమ్మదిగా ఇంటి ధరల ప్రశంసల సందర్భంలో, PMI లేకుండా స్టాండ్-ఒంటరిగా మొదటి తనఖా యొక్క చెల్లింపు ప్రయోజనం పొందటానికి మరో 145 నెలలు పడుతుంది. సంయుక్త మొదటి మరియు రెండవ తనఖాల ప్రారంభ ప్రయోజనాన్ని తిరిగి ఇవ్వండి. (డబ్బు యొక్క సమయ విలువను పరిగణనలోకి తీసుకుంటే ఈ కాల వ్యవధి ఎక్కువ అవుతుంది.)

ఉదాహరణ 2: ఇంటి ధరల ప్రశంస యొక్క వేగవంతమైన రేటు

దిగువ ఉదాహరణ పైన చూపిన అదే తనఖాలపై ఆధారపడి ఉంటుంది. అయితే, కింది గృహ ధరల అంచనా అంచనాలు ఉపయోగించబడతాయి.

ఈ ఉదాహరణలో, మేము రెండు ఎంపికల కోసం నెలవారీ చెల్లింపుల యొక్క ఒకే పట్టికను మాత్రమే చూపిస్తాము ( మూర్తి 6 చూడండి). వేగవంతమైన గృహ ధరల ప్రశంసల కారణంగా 13 వ నెలలో పిఎంఐ ఈ కేసులో పడిపోయిందని గమనించండి, ఇది ఎల్‌టివిని త్వరగా 78% కి తగ్గిస్తుంది.

వేగవంతమైన గృహ ధరల ప్రశంసలతో, PMI ను త్వరగా తొలగించవచ్చు.

సంయుక్త తనఖాలు 12 నెలలకు $ 85 చెల్లింపు ప్రయోజనాన్ని మాత్రమే కలిగి ఉంటాయి. ఇది మొత్తం పొదుపు $ 1, 020 కు సమానం. 13 వ నెల నుండి, స్టాండ్-ఒంటరిగా తనఖా $ 35 చెల్లింపు ప్రయోజనాన్ని కలిగి ఉంది. మేము 0 1, 020 ను 35 ద్వారా విభజిస్తే, మొదటి మరియు రెండవ తనఖాల ప్రారంభ పొదుపు చేయడానికి 29 నెలలు పడుతుందని మేము నిర్ణయించవచ్చు. మరో మాటలో చెప్పాలంటే, 41 వ నెల నుండి, రుణగ్రహీత PMI తో స్టాండ్-ఒంటరిగా మొదటి తనఖాను ఎంచుకోవడం ద్వారా ఆర్థికంగా మెరుగ్గా ఉంటుంది. (డబ్బు యొక్క సమయ విలువను పరిగణనలోకి తీసుకుంటే ఈ కాల వ్యవధి ఎక్కువ అవుతుంది.)

బాటమ్ లైన్

• మీరు PMI ని చెల్లించాలని ఎంచుకుంటే, LTV 78% కి చేరుకున్న తర్వాత దాన్ని ఒక అంచనా ద్వారా తొలగించవచ్చు.మీరు మొదటి మరియు రెండవ తనఖాల కలయికను ఉపయోగించాలని ఎంచుకుంటే, మీకు ప్రారంభ చెల్లింపు పొదుపులు ఉండవచ్చు. ఏదేమైనా, మొదటి తనఖా కంటే ఎక్కువ వడ్డీ రేటును కలిగి ఉన్న రెండవ తనఖాను తొలగించే ఏకైక మార్గం, దాన్ని చెల్లించడం లేదా మీ మొదటి మరియు రెండవ రుణాలను కొత్త స్టాండ్-ఒంటరిగా తనఖాగా మార్చడం.