రీఫైనాన్సింగ్ తరచుగా మీ నెలవారీ తనఖా చెల్లింపులను తగ్గించడానికి మరియు ఇతర విషయాల కోసం మీకు ఎక్కువ డబ్బును ఇవ్వడానికి ఒక గొప్ప మార్గం వలె కనిపిస్తుంది. మరియు అది చేయవచ్చు. కానీ మీరు రెండింటికీ బరువు పెడుతున్నప్పుడు, ఈ చర్య మీ నికర విలువను ఎలా ప్రభావితం చేస్తుందో ఆలోచించడం మర్చిపోవద్దు. కారణం: తనఖా నెలవారీ చెల్లింపు కంటే ఎక్కువ. ఇది ఆస్తికి ఆర్థిక సహాయం చేయడానికి ఉపయోగించే రుణ పరికరం. మరియు ఆ అకౌంటింగ్ ప్రొఫెసర్ పరిభాష అంటే తనఖా కలిగి ఉండటం మీ నికర విలువను తగ్గిస్తుంది.
ఆ తార్కికం ఎలా పనిచేస్తుందో ఇక్కడ ఉంది: ఇంటి బ్యాలెన్స్ షీట్లో తనఖా ఒక బాధ్యత. అందుకని, ఆ ఇంటి నికర విలువను నిర్ణయించడానికి ఇంటి ఆస్తుల నుండి తీసివేయబడుతుంది. చాలా మంది వినియోగదారులు తన నెలవారీ చెల్లింపులను తగ్గించడానికి తనఖాను తిరిగి చెల్లించే ఉచ్చులో పడతారు, ఆ రీఫైనాన్సింగ్ వారి మొత్తం నికర విలువను ఎలా ప్రభావితం చేస్తుందో పరిగణించకుండా. మీ ఇంటి రీఫైనాన్సింగ్ ఎప్పుడైనా చెల్లించాలా? లేదా ఇది పెద్ద సమస్యకు స్వల్పకాలిక పరిష్కారమా?
తిరిగి చెల్లించే కాలం
తనఖా రీఫైనాన్సింగ్ యొక్క ఆర్ధిక శాస్త్రాన్ని నిర్ణయించడానికి అత్యంత ప్రాచుర్యం పొందిన పద్ధతి సాధారణ చెల్లింపు వ్యవధిని లెక్కించడం. తక్కువ వడ్డీ రేటుతో కొత్త తనఖాలో రీఫైనాన్స్ చేయడం ద్వారా మరియు నెలవారీ చెల్లింపు పొదుపుల మొత్తాన్ని రీఫైనాన్సింగ్ ఖర్చుల కంటే ఎక్కువగా ఉన్న నెలను నిర్ణయించడం ద్వారా నెలవారీ చెల్లింపు పొదుపు మొత్తాన్ని లెక్కించడం ద్వారా ఈ సమీకరణం జరుగుతుంది.
ఉదాహరణకు, మీకు -200, 000 కోసం 30 సంవత్సరాల తనఖా రుణం ఉందని అనుకుందాం. మీరు దాన్ని తీసినప్పుడు, మీకు 6.5% స్థిర వడ్డీ రేటు వచ్చింది, మరియు మీ నెల ప్రారంభంలో చెల్లింపు 25 1, 257. స్థిర వడ్డీ రేట్లు ఇప్పుడు 5.5% వద్ద ఉంటే, ఇది మీ నెలవారీ చెల్లింపును 1 1, 130 కు తగ్గించవచ్చు, ఇది నెలకు 7 127 ఆదా అవుతుంది, ఇది సంవత్సరానికి 5 1, 524. (సాధారణ నియమం ఏమిటంటే, మీరు మీ ప్రస్తుత వడ్డీ రేటును 0.75% నుండి 1% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ తగ్గించగలిగితే, రీఫైనాన్సింగ్‌ను పరిగణనలోకి తీసుకోవడం అర్ధమే.)
తరువాత, సాధ్యమైన రీఫైనాన్స్ కోసం మీ మొత్తం ముగింపు ఖర్చులను లెక్కించడానికి మీరు మీ కొత్త రుణదాతను అడగాలి. వారు సుమారు 3 2, 300 కు వస్తే, మీ తిరిగి చెల్లించే కాలం ఇంట్లో 1.5 సంవత్సరాలు ఉంటుందని మీకు తెలుసు (3 2, 300 ను $ 1, 524 తో విభజించి 1.5 సంవత్సరాలు సమానం). అందువల్ల, మీరు రెండు సంవత్సరాలు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ కాలం ఇంట్లో ఉండాలని ప్లాన్ చేస్తే, రీఫైనాన్సింగ్ అర్ధమే, కనీసం సాధారణ తిరిగి చెల్లించే కాలం పద్ధతి ప్రకారం.
కీ టేకావేస్
- రీఫైనాన్స్ ఖర్చు కంటే ఇంటి యజమాని యొక్క సంచిత పొదుపులు ఎక్కువగా ఉన్న నెలను లెక్కించడానికి ఒక సాధారణ తిరిగి చెల్లించే కాలం పద్ధతి తరచుగా ఉపయోగించబడుతుంది. రీఫైనాన్సింగ్ ఖర్చును లెక్కించడానికి మరింత ఆర్ధికంగా మంచి మార్గం మీ ఇంటి నికర విలువపై ప్రభావాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకోవడం. రీఫైనాన్సింగ్ నిర్ణయం నిజంగా ఆర్థికంగా మారినప్పుడు, ఇంటి యజమాని వారి ప్రస్తుత తనఖా యొక్క మిగిలిన రుణ విమోచన షెడ్యూల్‌ను కొత్త తనఖా యొక్క రుణ విమోచన షెడ్యూల్‌తో పోల్చాలి.
రీఫైనాన్సింగ్ మీ ఇంటి నికర విలువను ప్రభావితం చేస్తుంది
ఏదేమైనా, ఈ పద్ధతి ఇంటి బ్యాలెన్స్ షీట్ మరియు మొత్తం నికర విలువ సమీకరణాన్ని విస్మరిస్తుంది. రెండు ప్రాధమిక విషయాలు లెక్కించబడవు:
- కొత్త తనఖాకు వ్యతిరేకంగా ఉన్న తనఖా యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్ విస్మరించబడుతుంది. రీఫైనాన్సింగ్ ఉచితం కాదు. రీఫైనాన్సింగ్ ఖర్చులు జేబులో నుండి చెల్లించాలి లేదా చాలా సందర్భాలలో, కొత్త తనఖా యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్‌లోకి తీసుకురాబడతాయి. రీఫైనాన్స్ లావాదేవీ ద్వారా తనఖా బ్యాలెన్స్ పెరిగినప్పుడు, గృహ బ్యాలెన్స్ షీట్ యొక్క బాధ్యత వైపు పెరుగుతుంది, మరియు అన్ని ఇతర విషయాలు స్థిరంగా ఉండటంతో, గృహ నికర విలువ వెంటనే రీఫైనాన్సింగ్ ఖర్చుతో సమానమైన మొత్తంతో తగ్గుతుంది. 30 సంవత్సరాల తనఖాను రీఫైనాన్స్ చేయడం కొత్త 30 సంవత్సరాల తనఖాలోకి చెల్లించే వరకు 25 సంవత్సరాలు మిగిలి ఉండటంతో, కొత్త తనఖాపై వడ్డీ రేటు మీరు కోరుకున్న రేటు కంటే తక్కువగా ఉన్నప్పటికీ, మీరు కొత్త తనఖా యొక్క జీవితంపై ఎక్కువ వడ్డీని చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఇప్పటికే ఉన్న తనఖా యొక్క మిగిలిన 25 సంవత్సరాలలో చెల్లించండి.
రీఫైనాన్సింగ్ యొక్క వాస్తవ ఖర్చులను చూడండి
గృహ నికర విలువ సమీకరణంలో రీఫైనాన్సింగ్ యొక్క వాస్తవ ఖర్చులను కలిగి ఉన్న రీఫైనాన్సింగ్ యొక్క ఆర్ధిక శాస్త్రాన్ని నిర్ణయించడానికి మరింత ఆర్థికంగా మంచి మార్గం, ప్రస్తుత తనఖా యొక్క మిగిలిన రుణ విమోచన షెడ్యూల్‌ను కొత్త తనఖా యొక్క రుణ విమోచన షెడ్యూల్‌తో పోల్చడం.
కొత్త తనఖా యొక్క రుణమాఫీ షెడ్యూల్‌లో ప్రిన్సిపాల్ బ్యాలెన్స్‌లో రీఫైనాన్సింగ్ ఖర్చులు ఉంటాయి. (రీఫైనాన్సింగ్ ఖర్చులు జేబులో నుండి చెల్లించబడితే, అదే డాలర్ మొత్తాన్ని ప్రస్తుత తనఖా యొక్క ప్రిన్సిపాల్ బ్యాలెన్స్ నుండి తీసివేయాలి, రీఫైనాన్స్ లావాదేవీ జరగకపోతే, మీరు ఖర్చుల కోసం ఖర్చు చేసే డబ్బు బదులుగా ఇప్పటికే ఉన్న loan ణం యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్ చెల్లించడానికి ఉపయోగించవచ్చు.)
రెండు తనఖాల మధ్య నెలవారీ చెల్లింపు పొదుపును కొత్త తనఖా యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్ నుండి తీసివేయండి. (సిద్ధాంతపరంగా, మీరు కొత్త తనఖా యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్‌ను తగ్గించడానికి రీఫైనాన్సింగ్ నుండి వచ్చే నెలవారీ పొదుపులను ఉపయోగించవచ్చు.) కొత్త తనఖా యొక్క సవరించిన ప్రధాన బ్యాలెన్స్ ప్రస్తుతమున్న ప్రధాన బ్యాలెన్స్ కంటే తక్కువగా ఉన్న నెల తనఖా అనేది గృహ నికర విలువ ఆధారంగా నిజమైన ఆర్థిక రీఫైనాన్సింగ్ తిరిగి చెల్లించే కాలం.
మార్గం ద్వారా, తనఖా సంబంధిత వెబ్‌సైట్లలో రుణ విమోచన కాలిక్యులేటర్లను కనుగొనవచ్చు. మీరు ఫలితాలను స్ప్రెడ్‌షీట్ ప్రోగ్రామ్‌లోకి కాపీ చేసి, అతికించవచ్చు, ఆపై కొత్త తనఖా యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్ నుండి నెలవారీ చెల్లింపు వ్యత్యాసాలను తీసివేయడం యొక్క అదనపు గణనను చేయవచ్చు.
పైన వివరించిన లెక్కలను ఉపయోగించి, 7% స్థిర వడ్డీ రేటుతో ఉన్న తనఖా యొక్క రీఫైనాన్స్ విశ్లేషణ, తిరిగి చెల్లించే వరకు 25 సంవత్సరాలు మిగిలి ఉంది, మరియు 30 200, 000 యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్ కొత్త 30 సంవత్సరాల తనఖాలో 6.25% స్థిర వడ్డీ రేటుతో మరియు in 3, 000 యొక్క రీఫైనాన్సింగ్ ఖర్చులు (ఇది కొత్త తనఖా యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్‌లోకి తీసుకురాబడుతుంది) ఈ క్రింది ఫలితాలను ఇస్తుంది:
పై ఉదాహరణలో రీఫైనాన్సింగ్ యొక్క ఆర్ధిక శాస్త్రాన్ని నిర్ణయించడానికి ఒక సాధారణ తిరిగి చెల్లింపు వ్యవధి విశ్లేషణ ఉపయోగించినట్లయితే, సంచిత నెలవారీ చెల్లింపు పొదుపులు నెల 19 నుండి రీఫైనాన్స్ చేయడానికి costs 3, 000 ఖర్చుల కంటే ఎక్కువగా ఉంటాయి. మరో మాటలో చెప్పాలంటే, సాధారణ తిరిగి చెల్లించే కాలం పద్ధతి మనకు చెబుతుంది ఇంటి యజమాని 19 లేదా అంతకంటే ఎక్కువ నెలలు కొత్త తనఖా కలిగి ఉండాలని ఆశిస్తాడు, రీఫైనాన్సింగ్ అర్ధమే.
ఏదేమైనా, నికర విలువ విధానాన్ని ఉపయోగిస్తే, కొత్త తనఖా యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్ మైనస్ సంచిత నెలవారీ చెల్లింపు పొదుపులు ప్రస్తుత తనఖా యొక్క ప్రధాన బ్యాలెన్స్ కంటే తక్కువగా ఉన్నప్పుడు, నెల 29 వరకు రీఫైనాన్సింగ్ నిర్ణయం ఆర్థికంగా మారదు. నికర విలువ విధానం రీఫైనాన్సింగ్ ఆర్థికంగా ఉండటానికి ముందు సాధారణ తిరిగి చెల్లించే కాలం విధానం కంటే 10 నెలల సమయం పడుతుందని మాకు చెబుతుంది.
ఇతర అంశాలు
ఇంటి విలువలు క్షీణించిన కాలాల్లో, చాలా గృహాలు గతంలో విలువైన వాటి కంటే చాలా తక్కువగా అంచనా వేయబడతాయి. ఇది తనఖాపై 20% డౌన్‌ పేమెంట్‌ను సంతృప్తి పరచడానికి మీ ఇంటిలో తగినంత ఈక్విటీని కలిగి ఉండకపోవచ్చు మరియు మీరు cash హించిన దానికంటే పెద్ద నగదు డిపాజిట్‌తో రావాలి. ఇది మీకు ప్రైవేట్ తనఖా భీమాను కలిగి ఉండవలసి ఉంటుంది, ఇది చివరికి మీ నెలవారీ చెల్లింపును పెంచుతుంది. ఈ సందర్భాలలో, వడ్డీ రేట్లు తగ్గినప్పటికీ, మీ నిజమైన పొదుపులు అంతగా ఉండకపోవచ్చు.
బాటమ్ లైన్
మీ తనఖాను రీఫైనాన్స్ చేయడం యొక్క వాస్తవ ఆర్థిక శాస్త్రాన్ని లెక్కించడం ద్వారా, మీరు ఏ నిజమైన చెల్లింపు వ్యవధిని ఎదుర్కోవాలో ఖచ్చితంగా నిర్ణయించవచ్చు. సంఖ్యలను క్రంచ్ చేయడానికి కొంత పని పడుతుంది, కానీ ఎవరైనా దీన్ని చేయవచ్చు.
ముఖ్యంగా మీరు రాబోయే కొన్నేళ్ళలో కదలాలని యోచిస్తున్నట్లయితే, మీ తనఖాను రీఫైనాన్స్ చేయడం యొక్క వాస్తవ ఆర్థిక శాస్త్రాన్ని లెక్కించడానికి కొన్ని నిమిషాలు తీసుకుంటే మీ నికర విలువను వేల డాలర్ల నష్టాన్ని నివారించడంలో మీకు బాగా సహాయపడుతుంది. మరియు రీఫైనాన్సింగ్ మీ కోసం చెల్లించబడుతుందని అనిపిస్తే, మీరు ఈ చర్య నుండి ఎప్పుడు లబ్ది పొందడం ప్రారంభిస్తారనే దానిపై మీకు చాలా స్పష్టమైన అవగాహన ఉంటుంది.
