అద్దె ఆస్తి తరుగుదల ఎలా పనిచేస్తుంది

అద్దె ఆస్తిలో పెట్టుబడులు పెట్టడం ఒక మంచి ఆర్థిక చర్య అని నిరూపించవచ్చు. స్టార్టర్స్ కోసం, మీరు ఈక్విటీని నిర్మించేటప్పుడు అద్దె ఆస్తి స్థిరమైన ఆదాయ వనరును అందిస్తుంది మరియు ఆస్తి (ఆదర్శంగా) అభినందిస్తుంది. పన్ను ప్రయోజనాలు కూడా ఉన్నాయి: మీరు సంపాదించే ఏదైనా అద్దె ఆదాయం నుండి మీ అద్దె ఖర్చులను తీసివేయవచ్చు, తద్వారా మీ పన్ను బాధ్యతను తగ్గిస్తుంది. తనఖా భీమా, ఆస్తి పన్ను, మరమ్మత్తు మరియు నిర్వహణ ఖర్చులు, హోమ్ ఆఫీస్ ఖర్చులు, భీమా, వృత్తిపరమైన సేవలు మరియు నిర్వహణకు సంబంధించిన ప్రయాణ ఖర్చులు you మీరు డబ్బు ఖర్చు చేసిన సంవత్సరంలో తీసివేయబడతాయి.

ఏదేమైనా, మరొక కీలక పన్ను మినహాయింపు-తరుగుదల కోసం-భిన్నంగా పనిచేస్తుంది. తరుగుదల అనేది అద్దె ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడానికి మరియు మెరుగుపరచడానికి అయ్యే ఖర్చులను తగ్గించడానికి ఉపయోగించే ప్రక్రియ. మీరు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన (లేదా మెరుగుపరచడం) సంవత్సరంలో ఒక పెద్ద మినహాయింపు తీసుకునే బదులు, తరుగుదల ఆస్తి యొక్క ఉపయోగకరమైన జీవితంలో తగ్గింపును పంపిణీ చేస్తుంది. తరుగుదలకి సంబంధించి ఇంటర్నల్ రెవెన్యూ సర్వీస్ (ఐఆర్ఎస్) చాలా నిర్దిష్ట నియమాలను కలిగి ఉంది మరియు మీరు అద్దె ఆస్తిని కలిగి ఉంటే, ఈ ప్రక్రియ ఎలా పనిచేస్తుందో అర్థం చేసుకోవాలి.

ఏ ఆస్తి విలువైనది?

IRS ప్రకారం, ఈ అన్ని అవసరాలను తీర్చినట్లయితే మీరు అద్దె ఆస్తిని తగ్గించవచ్చు:

• మీకు ఆస్తి ఉంది. (ఆస్తి రుణానికి లోబడి ఉన్నప్పటికీ మీరు యజమానిగా పరిగణించబడతారు.) మీరు ఆస్తిని మీ వ్యాపారంలో లేదా ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే కార్యకలాపంగా ఉపయోగిస్తారు. ఆస్తికి నిర్ణయాత్మక ఉపయోగకరమైన జీవితం ఉంది, అంటే అది ధరించేది, క్షీణిస్తుంది, ఉపయోగించబడుతుంది, వాడుకలో లేదు లేదా సహజ కారణాల నుండి దాని విలువను కోల్పోతుంది. ఆస్తి ఒక సంవత్సరానికి పైగా ఉంటుందని భావిస్తున్నారు.

ఆస్తి పైన పేర్కొన్న అన్ని అవసరాలను తీర్చినప్పటికీ, మీరు దానిని సేవలో ఉంచి, అదే సంవత్సరంలో పారవేస్తే (లేదా వ్యాపార ఉపయోగం కోసం ఇకపై ఉపయోగించరు) అది తగ్గించబడదు. భూమిని విలువైనదిగా పరిగణించరు. సాధారణంగా, క్లియరింగ్, నాటడం మరియు ల్యాండ్ స్కేపింగ్ ఖర్చులను మీరు తగ్గించలేరు, ఎందుకంటే ఆ కార్యకలాపాలు భూమి ఖర్చులో భాగంగా పరిగణించబడతాయి.

తరుగుదల ఎప్పుడు ప్రారంభమవుతుంది?

ఆస్తిని సేవలో ఉంచిన వెంటనే లేదా అద్దెకు ఉపయోగించడానికి సిద్ధంగా ఉన్న వెంటనే మీరు తరుగుదల తగ్గింపులను తీసుకోవడం ప్రారంభించవచ్చు.ఇక్కడ ఒక ఉదాహరణ: మీరు మే 15 న అద్దె ఆస్తిని కొనుగోలు చేస్తారు. ఇంట్లో చాలా నెలలు పనిచేసిన తరువాత, మీరు జూలై 15 న అద్దెకు ఇవ్వడానికి సిద్ధంగా ఉండండి, కాబట్టి మీరు ఆన్‌లైన్‌లో మరియు స్థానిక పేపర్లలో ప్రకటనలు ఇవ్వడం ప్రారంభిస్తారు. మీరు అద్దెదారుని కనుగొంటారు, మరియు లీజు సెప్టెంబర్ 1 నుండి ప్రారంభమవుతుంది. ఆస్తిని సేవలో ఉంచినందున-అంటే, లీజుకు ఇవ్వడానికి మరియు ఆక్రమించడానికి సిద్ధంగా ఉంది-జూలై 15 న, మీరు ఇంటిని జూలైలో తగ్గించడం ప్రారంభిస్తారు, సెప్టెంబరులో కాదు మీరు అద్దె వసూలు చేయడం ప్రారంభించండి.

కింది షరతులలో ఒకటి నెరవేరే వరకు మీరు ఆస్తిని తగ్గించడం కొనసాగిస్తారు.

• మీరు ఆస్తిలో మీ మొత్తం ఖర్చు లేదా ఇతర ప్రాతిపదికను తీసివేసారు.మీరు దాని ఖర్చు లేదా ఇతర ప్రాతిపదికను పూర్తిగా కోలుకోకపోయినా, మీరు సేవ నుండి రిటైర్ అవుతారు. ఆస్తి ఇకపై ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే ఆస్తిగా ఉపయోగించనప్పుడు సేవ నుండి రిటైర్ అవుతుంది-లేదా మీరు దానిని విక్రయించినా లేదా మార్పిడి చేసినా, దానిని వ్యక్తిగత వినియోగానికి మార్చండి, దానిని వదిలివేయండి లేదా నాశనం చేయబడితే.

తాత్కాలికంగా "పనిలేకుండా" లేదా ఉపయోగంలో లేని ఆస్తి కోసం తరుగుదల కోసం మీరు మినహాయింపును కొనసాగించవచ్చు. ఒక అద్దెదారు బయటికి వెళ్లిన తర్వాత మీరు మరమ్మతులు చేస్తే, ఉదాహరణకు, మీరు ఆస్తిని తరువాతి కోసం సిద్ధం చేసేటప్పుడు మీరు దానిని తగ్గించవచ్చు.

తరుగుదల విధానం

ప్రతి సంవత్సరం మీరు తగ్గించగల తరుగుదల మొత్తాన్ని మూడు కారకాలు నిర్ణయిస్తాయి: ఆస్తిలో మీ ఆధారం, రికవరీ కాలం మరియు ఉపయోగించిన తరుగుదల పద్ధతి. 1986 తరువాత సేవలో ఉంచబడిన ఏదైనా నివాస అద్దె ఆస్తి సవరించిన యాక్సిలరేటెడ్ కాస్ట్ రికవరీ సిస్టమ్ (MACRS) ను ఉపయోగించి తరుగుతుంది, ఇది అకౌంటింగ్ టెక్నిక్, ఇది ఖర్చులు (మరియు తరుగుదల తగ్గింపులు) 27.5 సంవత్సరాల్లో వ్యాపిస్తుంది, IRS "ఉపయోగకరమైన జీవితం" గా పరిగణించే సమయం అద్దె ఆస్తి.

తరుగుదల లెక్కించేటప్పుడు మీరు అర్హత కలిగిన పన్ను అకౌంటెంట్‌తో పనిచేయాలని ఎల్లప్పుడూ సిఫార్సు చేస్తున్నప్పటికీ, ఇక్కడ ప్రాథమిక దశలు:

1. ఆస్తి యొక్క ప్రాతిపదికను నిర్ణయించండి: ఆస్తి యొక్క ఆధారం దాని ఖర్చు, లేదా ఆస్తిని సంపాదించడానికి మీరు చెల్లించిన మొత్తం (నగదుతో, తనఖాతో లేదా ఇతర పద్ధతిలో). చట్టపరమైన రుసుములు, రికార్డింగ్ ఫీజులు, సర్వేలు, బదిలీ పన్నులు, టైటిల్ ఇన్సూరెన్స్ మరియు మీరు చెల్లించడానికి అంగీకరించిన అమ్మకందారుడు చెల్లించాల్సిన మొత్తం (తిరిగి పన్నులు వంటివి) సహా కొన్ని సెటిల్మెంట్ ఫీజులు మరియు ముగింపు ఖర్చులు ప్రాతిపదికన చేర్చబడ్డాయి. ఫైర్ ఇన్సూరెన్స్ ప్రీమియంలు, ఆస్తి ముందస్తు మూసివేతకు సంబంధించిన అద్దె మరియు రుణం పొందడం లేదా రీఫైనాన్స్ చేయడానికి అనుసంధానించబడిన ఛార్జీలు వంటి కొన్ని సెటిల్మెంట్ ఫీజులు మరియు ముగింపు ఖర్చులు మీ ప్రాతిపదికన చేర్చబడవు: పాయింట్లు, తనఖా భీమా ప్రీమియంలు, క్రెడిట్ రిపోర్ట్ ఖర్చులు, మరియు మదింపు ఫీజు. భూమి మరియు భవనాల ఖర్చును వేరు చేయండి: మీరు భవనం యొక్క వ్యయాన్ని మాత్రమే తగ్గించవచ్చు మరియు భూమిని కాదు, సరైన మొత్తాన్ని తగ్గించడానికి మీరు ప్రతి విలువను నిర్ణయించాలి. విలువను నిర్ణయించడానికి, మీరు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన సమయంలో ప్రతి యొక్క సరసమైన మార్కెట్ విలువను ఉపయోగించవచ్చు లేదా మీరు అంచనా వేసిన రియల్ ఎస్టేట్ పన్ను విలువలపై సంఖ్యను ఆధారం చేసుకోవచ్చు. మీరు house 110, 000 కు ఇల్లు కొన్నారని చెప్పండి. ఇటీవలి రియల్ ఎస్టేట్ పన్ను అంచనా ఆస్తికి, 000 90, 000 విలువ ఇస్తుంది, అందులో, 000 81, 000 ఇల్లు మరియు $ 9, 000 భూమి కోసం. అందువల్ల, మీరు కొనుగోలు ధరలో 90% ($ 81, 000 $, 000 90, 000) మరియు 10% ($ 9, 000 ÷, 000 90, 000) కొనుగోలు ధరను భూమికి కేటాయించవచ్చు. ఇంట్లో మీ ఆధారాన్ని నిర్ణయించండి: ఇప్పుడు మీకు ఆస్తి (ఇల్లు ప్లస్ భూమి) మరియు ఇంటి విలువ తెలుసు, మీరు ఇంట్లో మీ ఆధారాన్ని నిర్ణయించవచ్చు. పై ఉదాహరణను ఉపయోగించి, ఇంట్లో మీ ఆధారం-తరుగుదల మొత్తం $ 99, 000 ($ 110, 000 లో 90%). భూమిలో మీ ఆధారం, 000 11, 000 ($ 110, 000 లో 10%). అవసరమైతే సర్దుబాటు చేసిన ప్రాతిపదికను నిర్ణయించండి: మీరు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసే సమయం మరియు అద్దెకు సిద్ధంగా ఉన్న సమయం మధ్య జరిగే కొన్ని సంఘటనల కోసం మీరు మీ ప్రాతిపదికన పెరుగుదల లేదా తగ్గుదల చేయవలసి ఉంటుంది. ప్రాతిపదికన పెరుగుదల యొక్క ఉదాహరణలు, మీరు ఆస్తిని సేవలో ఉంచడానికి ముందు కనీసం ఒక సంవత్సరం చేసిన ఉపయోగకరమైన జీవితాన్ని కలిగి ఉన్న ఏవైనా చేర్పులు లేదా మెరుగుదలలు, దెబ్బతిన్న ఆస్తిని పునరుద్ధరించడానికి మీరు ఖర్చు చేసిన డబ్బు, ఆస్తికి వినియోగ సేవలను తీసుకురావడానికి అయ్యే ఖర్చు మరియు కొన్ని చట్టపరమైన ఫీజులు.

నష్టం లేదా దొంగతనం ఫలితంగా మీరు స్వీకరించే భీమా చెల్లింపులు, మీరు మినహాయింపు తీసుకున్న భీమా పరిధిలోకి రాని ప్రమాద నష్టం మరియు సౌలభ్యాన్ని మంజూరు చేసినందుకు మీకు లభించే డబ్బు వంటివి ప్రాతిపదికన తగ్గుదలకు ఉదాహరణలు.

ఏ వ్యవస్థ ఉపయోగించాలి

తరువాతి దశల్లో రెండు MACRS ఏది వర్తిస్తుందో నిర్ణయించడం: జనరల్ తరుగుదల వ్యవస్థ (GDS) లేదా ప్రత్యామ్నాయ తరుగుదల వ్యవస్థ (ADS). సేవలో ఉంచిన చాలా ఆస్తులకు GDS వర్తిస్తుంది మరియు సాధారణంగా, మీరు ADS కోసం మార్చలేని ఎన్నికలు చేయకపోతే లేదా మీరు ADS ను ఉపయోగించుకోవాలని చట్టం కోరుకుంటే తప్ప మీరు దానిని ఉపయోగించాలి. ఆస్తి ఉన్నప్పుడు ADS తప్పనిసరి:

• అర్హత కలిగిన వ్యాపార వినియోగం 50% లేదా అంతకంటే తక్కువ సమయం కలిగి ఉంది పన్ను మినహాయింపు ఉపయోగం అంటే పన్ను మినహాయింపు బాండ్ల ద్వారా ఆర్ధిక సహాయం చేయబడినవి ప్రధానంగా వ్యవసాయంలో ఉపయోగించబడతాయి

సాధారణంగా, మీరు ADS ను నియమించడానికి కారణం లేకపోతే మీరు GDS ని ఉపయోగిస్తారు. మళ్ళీ, మీరు అర్హతగల పన్ను అకౌంటెంట్‌ను సంప్రదించమని సిఫార్సు చేయబడింది, మీ అద్దె ఆస్తిని తగ్గించడానికి అత్యంత అనుకూలమైన మార్గాన్ని నిర్ణయించడంలో మీకు సహాయపడే వారు.

ఏ MACRS వ్యవస్థ వర్తిస్తుందో మీకు తెలిస్తే, మీరు ఆస్తి కోసం రికవరీ వ్యవధిని నిర్ణయించవచ్చు. GDS ను ఉపయోగించి రికవరీ వ్యవధి నివాస అద్దె ఆస్తికి 27.5 సంవత్సరాలు.మీరు ADS ఉపయోగిస్తుంటే, అదే రకమైన ఆస్తికి రికవరీ వ్యవధి డిసెంబర్ 31, 2017 తర్వాత సేవలో ఉంచిన ఆస్తికి 30 సంవత్సరాలు లేదా ఉంచినట్లయితే 40 సంవత్సరాలు దానికి ముందు సేవలో.

తరువాత, మీరు ప్రతి సంవత్సరం విలువ తగ్గించగల మొత్తాన్ని నిర్ణయించండి. చాలా నివాస అద్దె ఆస్తి GDS ను ఉపయోగిస్తున్నందున, మేము ఆ గణనపై దృష్టి పెడతాము.

ఆస్తి సేవలో ఉన్న ప్రతి పూర్తి సంవత్సరానికి, మీరు సమాన మొత్తాన్ని తగ్గించుకుంటారు: మీరు ఆస్తిని తరుగుదల కొనసాగిస్తున్నంత వరకు ప్రతి సంవత్సరం 3.636%. ఆస్తి ఒక సంవత్సరం కన్నా తక్కువ సేవలో ఉంటే (ఉదాహరణకు, మీరు మేలో ఒక ఇల్లు కొని జూలైలో అద్దెకు ఇవ్వడం ప్రారంభించారు), మీరు సేవలో ఎప్పుడు ఉంచారో బట్టి ఆ సంవత్సరంలో మీరు ఒక చిన్న శాతాన్ని తగ్గించుకుంటారు. IRS నివాస అద్దె ఆస్తి GDS పట్టిక ప్రకారం:

జనవరి	3, 485%
ఫిబ్రవరి	3, 182%
మార్చి	2, 879%
ఏప్రిల్	2, 576%
మే	2, 273%
జూన్	1, 970%
జూలై	1, 667%
ఆగస్టు	1, 364%
సెప్టెంబర్	1, 061%
అక్టోబర్	0, 758%
నవంబర్	0, 455%
డిసెంబర్	0, 152%