పన్ను బిల్లులను నిలిపివేయడానికి రియల్ ఎస్టేట్ ఉపయోగించండి

రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టడం సంపదను నిర్మించడానికి మరియు పన్నులను తగ్గించడానికి ఉత్తమమైన మార్గాలలో ఒకటిగా కొనసాగుతోంది. తరుగుదల ద్వారా ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే ఆస్తి ఖర్చును తిరిగి పొందడం, రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడుల నుండి లాభాలను వాయిదా వేయడానికి 1031 ఎక్స్ఛేంజీలను ఉపయోగించడం మరియు అదనపు పెట్టుబడులు పెట్టడానికి లేదా ఇతర ప్రయోజనాల కోసం రియల్ ఎస్టేట్ ఈక్విటీకి వ్యతిరేకంగా రుణాలు తీసుకోవడం వంటి ప్రయోజనాలు ఉన్నాయి. అదనంగా, గృహయజమానులు వ్యక్తిగత-నివాస మినహాయింపు నుండి ప్రయోజనం పొందవచ్చు, ఇది మూలధన లాభాల పన్నుల నుండి వ్యక్తిగత నివాసం అమ్మకంపై లాభాలను కాపాడుతుంది, అలాగే తనఖా వడ్డీకి తగ్గింపు. ఈ వ్యూహాలలో ఒకటి లేదా కలయిక మీకు సరైనదా అని తెలుసుకోవడానికి చదవండి. (నేపథ్య సమాచారం కోసం, రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడి పెట్టండి చదవండి.)

అరుగుదల

తరుగుదల అని పిలువబడే వార్షిక పన్ను మినహాయింపుల ద్వారా మీరు ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే అద్దె ఆస్తి ఖర్చును తిరిగి పొందవచ్చు. అంతర్గత రెవెన్యూ కోడ్ తరుగుదల తగ్గింపును అలసట లేదా ధరించడం మరియు కన్నీటి కోసం సహేతుకమైన భత్యం అని నిర్వచిస్తుంది, వాడుకలో ఉండటానికి సహేతుకమైన భత్యంతో సహా.

రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులు సాధారణంగా మోడిఫైడ్ యాక్సిలరేటెడ్ కాస్ట్ రికవరీ సిస్టమ్ (MACRS) అని పిలువబడే తరుగుదల పద్ధతిని ఉపయోగిస్తారు, దీనిలో నివాస అద్దె ఆస్తి మరియు నిర్మాణాత్మక మెరుగుదలలు 27.5 సంవత్సరాలకు పైగా క్షీణించబడతాయి, అయితే ఉపకరణాలు మరియు ఇతర మ్యాచ్‌లు 15 సంవత్సరాలలో క్షీణించబడతాయి. తరుగుదల వ్యయం తరచుగా ఆస్తి సానుకూల నగదు ప్రవాహాన్ని ఉత్పత్తి చేసినప్పటికీ పెట్టుబడి ఆస్తిపై నికర నష్టాన్ని కలిగిస్తుంది. ఈ నష్టం, అలాగే యుటిలిటీస్ మరియు ఇన్సూరెన్స్ వంటి ఖర్చులు షెడ్యూల్ E, ఫెడరల్ ఆదాయ పన్ను రూపం 1040 లో నివేదించబడ్డాయి మరియు సాధారణ ఆదాయం నుండి తీసివేయబడతాయి.

1031 ఎక్స్ఛేంజీలు

ఇంటర్నల్ రెవెన్యూ కోడ్ యొక్క సెక్షన్ 1031 కొరకు పేరు పెట్టబడిన 1031 ఎక్స్ఛేంజ్, పెట్టుబడిదారులకు ఒక పెట్టుబడి ఆస్తిని అమ్మడం ద్వారా మరియు ఈక్విటీని ఉపయోగించి మరొక ఆస్తి లేదా సమాన లేదా అంతకంటే ఎక్కువ విలువ కలిగిన ఆస్తులను కొనుగోలు చేయడం ద్వారా పన్నులను వాయిదా వేయడానికి అనుమతిస్తుంది. ఈ మార్పిడి నిర్ణీత వ్యవధిలో జరగాలి. 1031 మార్పిడి విస్తృతంగా వివిధ రకాల ఆస్తులను కలిగి ఉన్నప్పటికీ, చాలావరకు లావాదేవీలు రియల్ ఎస్టేట్కు సంబంధించినవి. (ఈ రకమైన మార్పిడి గురించి, స్మార్ట్ రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలను చదవండి.)

ఆస్తి నిబంధనలు

1031 మార్పిడిని విజయవంతంగా పూర్తి చేయడానికి, లక్షణాలు ఈ క్రింది ప్రమాణాలకు అనుగుణంగా ఉండాలి:

• పున properties స్థాపన లక్షణాల యొక్క మొత్తం విలువ విడిచిపెట్టిన లక్షణాలతో సమానంగా లేదా అంతకంటే ఎక్కువ ఉండాలి. లావాదేవీలో చేర్చబడిన లక్షణాలు ఒకే రకమైనవిగా ఉండాలి, అనగా రియల్ ఎస్టేట్ వంటి ఇతర రకాల ఆస్తి కోసం రియల్ ఆస్తి మార్పిడి చేయబడదు. పెట్టుబడి ట్రస్ట్ (REIT). (REIT లపై మరింత సమాచారం కోసం, REIT టాక్సేషన్ యొక్క ప్రాథమికాలను చదవండి . ) మార్పిడి చేసిన లక్షణాలు "వ్యాపారం లేదా వాణిజ్యంలో ఉత్పాదక ప్రయోజనాల కోసం" (పెట్టుబడి) కలిగి ఉండాలి.

లావాదేవీల ద్వారా స్వీకరించబడిన ఏదైనా నగదు లేదా ఆస్తి లాంటి ఆస్తిగా పరిగణించబడదు మరియు ఇది పన్నుకు లోబడి ఉంటుంది. నగదు బూట్లో నగదు మాత్రమే కాకుండా ఫిక్చర్స్ వంటి భౌతిక ఆస్తి కూడా ఉంటుంది. తనఖా బూట్ లావాదేవీ ద్వారా సాధించిన ఏదైనా రుణ తగ్గింపును సూచిస్తుంది. అందువల్ల, పున property స్థాపన ఆస్తి విక్రయించబడినప్పుడు పదవీ విరమణ చేసిన రుణ విలువకు సమానమైన లేదా అంతకంటే ఎక్కువ ఉండాలి. (ఇలాంటి తరహా ఎక్స్ఛేంజీల గురించి మరింత తెలుసుకోవడానికి , టాక్స్ మాన్ ను బే వద్ద ఉంచడానికి ట్రేడ్ ప్రాపర్టీస్ చదవండి.)

పెట్టుబడిదారుల నిబంధనలు

పెట్టుబడిదారుడు అర్హతగల మధ్యవర్తిని ఉపయోగించాలి. అర్హతగల మధ్యవర్తి 1031 మార్పిడి ప్రక్రియను సులభతరం చేసే ఒక ఏజెంట్, ఎక్కువగా భర్తీ చేయబడిన ఆస్తిలో తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడానికి ముందే విడిచిపెట్టిన ఆస్తి నుండి నికర ఆదాయాన్ని కలిగి ఉండటం ద్వారా. ఎక్స్ఛేంజ్ సమయంలో అర్హతగల మధ్యవర్తి మాత్రమే ఆ నిధులను కలిగి ఉండవచ్చు. 1031 మార్పిడి ప్రక్రియలో అర్హతగల మధ్యవర్తి పోషించే పాత్రను ఫెడరేషన్ ఆఫ్ ఎక్స్ఛేంజ్ వసతిదారులు వివరిస్తారు.

పెట్టుబడిదారుడు రెండు గడువుకు లోబడి ఉంటాడు:

• విడిచిపెట్టిన ఆస్తిని విక్రయించిన నలభై ఐదు రోజుల తరువాత అతను అర్హతగల పార్టీకి అర్హత కలిగిన పున property స్థాపన ఆస్తి యొక్క వ్రాతపూర్వక జాబితాను ఎక్స్ఛేంజికి, సాధారణంగా మధ్యవర్తికి ఇవ్వాలి. గుర్తించగల ఆస్తుల సంఖ్యను పరిమితం చేసే అనేక నియమాలు కూడా ఉన్నాయి. అదనంగా, అతను విడిచిపెట్టిన ఆస్తిని విక్రయించిన 180 రోజులలోపు లేదా ఆ సంవత్సరానికి పన్ను రిటర్న్ గడువు ముగిసిన 180 రోజుల తరువాత అర్హత గల పున assets స్థాపన ఆస్తుల మొత్తం విలువను కొనుగోలు చేయాలి., ఏది మొదట సంభవిస్తుంది.

1031 ఎక్స్ఛేంజ్, స్టెప్ బై స్టెప్

ఒక సాధారణ లావాదేవీలో, పెట్టుబడిదారుడు పెట్టుబడి ఆస్తిని విక్రయించాలని నిర్ణయించుకుంటాడు మరియు వచ్చే ఆదాయాన్ని మరొక ఆస్తిలో ఏదైనా లాభం నుండి పెట్టుబడి పెట్టాలి.

1. పన్ను-సమర్థవంతమైన మార్గంలో దీనిని సాధించడానికి, పెట్టుబడిదారుడు అర్హతగల మధ్యవర్తితో 1031 మార్పిడి ఒప్పందాన్ని కుదుర్చుకుంటాడు మరియు అసలు ఆస్తిని అమ్మకానికి ఉంచుతాడు. అదే సమయంలో, పెట్టుబడిదారుడు పున properties స్థాపన ఆస్తుల కోసం శోధించడం ప్రారంభిస్తాడు. పెట్టుబడిదారుడు అసలు ఆస్తిని (విడిచిపెట్టిన ఆస్తి) విక్రయించిన రోజున, అన్ని ఖర్చులు చెల్లించిన తరువాత నికర ఆదాయం అర్హతగల మధ్యవర్తి ఏర్పాటు చేసిన ప్రత్యేక ఖాతాకు పంపబడుతుంది. పెట్టుబడిదారుడు అప్పుడు గుర్తింపు వ్యవధిలోకి ప్రవేశిస్తుంది మరియు అర్హత కలిగిన పున properties స్థాపన లక్షణాల జాబితాను రూపొందించడానికి సరిగ్గా 45 రోజులు మరియు మార్పిడి వ్యవధిలో పున property స్థాపన ఆస్తిపై మూసివేయడానికి 180 రోజులు ఉన్నాయి. విడిచిపెట్టిన ఆస్తి అమ్మకం ద్వారా వచ్చే మొత్తం ఆదాయాన్ని ఉపయోగించి, పెట్టుబడిదారుడు మూసివేస్తాడు కొత్త పెట్టుబడి ఆస్తి లేదా లక్షణాలు. అర్హత కలిగిన మధ్యవర్తి ఆ నిధులను టైటిల్ కంపెనీకి తీస్తాడు, ప్రత్యేక ఖాతా మూసివేయబడుతుంది మరియు లావాదేవీ పూర్తవుతుంది.

ఇంటి ఈక్విటీకి వ్యతిరేకంగా రుణాలు తీసుకోవడం

తమ వ్యక్తిగత ఇల్లు లేదా పెట్టుబడి ఆస్తిలో గణనీయమైన ఈక్విటీని నిర్మించిన పెట్టుబడిదారులు తమ ఆస్తులను రీఫైనాన్స్ చేయడానికి ఎంచుకోవచ్చు మరియు అదనపు పెట్టుబడులు పెట్టడానికి, ఇంటిని మెరుగుపరచడానికి లేదా ఇతర ప్రయోజనాల కోసం ఈక్విటీని ఉపసంహరించుకోవచ్చు. నిబంధనలు రాష్ట్రానికి మారుతూ ఉంటాయి.

ఒక సాధారణ దృష్టాంతంలో, రుణదాత సంయుక్త రుణంలో 80% విలువను లేదా ఆస్తి యొక్క సరసమైన మార్కెట్ విలువలో 50%, ఏది తక్కువైనా రుణం ఇస్తాడు. ఉదాహరణకు,, 000 100, 000 loan ణం ఉన్న $ 240, 000 ఆస్తిలో, రుణగ్రహీత సేకరించేది $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000).

రుణాలు తీసుకునే సామర్థ్యం రుణగ్రహీత యొక్క క్రెడిట్ స్కోరు, వారి ప్రస్తుత -ణం నుండి ఈక్విటీ నిష్పత్తి మరియు వారి -ణం నుండి ఆదాయ నిష్పత్తిపై కూడా ఆధారపడి ఉంటుంది. ఈ వ్యూహం కొంచెం ప్రమాదకరమైనది అయినప్పటికీ, అదనపు రుణాన్ని నిర్వహించగలిగే వారికి, ఇది 1031 మార్పిడిలోకి ప్రవేశించకుండా లేదా ఆస్తిని విక్రయించకుండా సంపదను నిర్మించడంలో సహాయపడుతుంది. (గృహ-ఈక్విటీ రుణాల గురించి మరింత తెలుసుకోవడానికి, హోమ్-ఈక్విటీ లోన్ చదవండి : ఇది ఏమిటి మరియు ఇది ఎలా పనిచేస్తుంది .)

ఇంటి అమ్మకంపై పన్నులను వాయిదా వేయడం

పన్ను చెల్లింపుదారు యొక్క ప్రాధమిక వ్యక్తిగత నివాసం అమ్మకం ద్వారా వచ్చే లాభాలు వివాహిత జంటలకు, 000 500, 000 మరియు ఒంటరి వ్యక్తులకు, 000 250, 000 వరకు మూలధన లాభాల పన్ను నుండి మినహాయించబడ్డాయి, పన్ను చెల్లింపుదారుడు గత ఐదేళ్ళలో రెండు సంవత్సరాలుగా ఇంటిలో నివసించినట్లయితే. అదనంగా, పన్ను చెల్లింపుదారు యొక్క ప్రాధమిక నివాసం అమ్మకం ద్వారా వచ్చే లాభాలు ఆ మినహాయింపుల కంటే ఎక్కువగా ఉంటే, పన్ను చెల్లింపుదారుడు 1031 మార్పిడి ద్వారా కూడా ఆ భాగాన్ని పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు.

గృహ విలువలు అభినందిస్తున్న ప్రాంతాలలో నివసించే పెట్టుబడిదారులు వారి వ్యక్తిగత సంపదను నిర్మించడానికి మరియు ఒకే సమయంలో పన్నులను తగ్గించడానికి రెండింటికి వర్తకం చేసే వ్యూహాన్ని ఉపయోగించవచ్చు. (మీ ఇంటిని అమ్మడం వల్ల కలిగే పన్ను చిక్కుల గురించి మరింత తెలుసుకోవడానికి, చదవండి మీ ఇంటి అమ్మకం మిమ్మల్ని పన్ను షాక్‌తో వదిలేస్తుందా? )

తనఖా వడ్డీ మినహాయింపు

గృహయజమానులు తమ పన్ను రిటర్నులపై వడ్డీ చెల్లింపులకు కారణమైన వారి తనఖాల భాగాన్ని తీసివేయవచ్చు. తనఖా ప్రారంభ సంవత్సరాల్లో ఈ చెల్లింపులు ఎక్కువగా ఉంటాయి మరియు తనఖా చెల్లించినందున క్రమంగా తగ్గుతాయి. ( తనఖా వడ్డీ పన్ను మినహాయింపులో .)

బాటమ్ లైన్

పన్ను బాధ్యతను తగ్గించేటప్పుడు విక్రయించడానికి చూస్తున్న రియల్ ఎస్టేట్ యజమానికి అనేక ఎంపికలు అందుబాటులో ఉన్నాయి.

• 1031 ఎక్స్ఛేంజ్ అమ్మకం నుండి వచ్చే రాబడిని ఒకే రకమైన ఆస్తిగా తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడానికి అనుమతిస్తుంది.ఒక ఇంటి-ఈక్విటీ loan ణం నేరుగా ఆస్తి విలువలోకి నొక్కబడుతుంది మరియు వివిధ ప్రయోజనాల కోసం ఉపయోగించబడుతుంది. ప్రధాన నివాసం అమ్మకం అర్హత ప్రత్యేక పన్ను చికిత్స. తనఖా వడ్డీని పన్ను సమయంలో తగ్గించవచ్చు.

మీ వ్యక్తిగత పరిస్థితి ఈ ఎంపికలలో ఏది మీకు సరైనదో నిర్దేశిస్తుంది, కానీ వాటిలో ఏవైనా మీ రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి నుండి ఎక్కువ ప్రయోజనం పొందడానికి మీకు సహాయపడతాయి.

సంబంధిత పఠనం కోసం, గృహయజమానుల కోసం పన్ను ప్రైమర్ చూడండి.