రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి ట్రస్టులను ఎలా విశ్లేషించాలి

రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్ (REIT) అనేది రియల్ ఎస్టేట్ సంస్థ, ఇది ప్రజలకు సాధారణ వాటాలను అందిస్తుంది. ఈ విధంగా, ఒక ఆపరేటింగ్ వ్యాపారంలో యాజమాన్యాన్ని సూచించే ఇతర స్టాక్‌ల మాదిరిగానే REIT స్టాక్ ఉంటుంది. REIT కి రెండు ప్రత్యేక లక్షణాలు ఉన్నాయి: దాని ప్రాధమిక వ్యాపారం ఆదాయ-ఉత్పాదక లక్షణాల సమూహాలను నిర్వహించడం మరియు దాని లాభాలలో ఎక్కువ భాగాన్ని డివిడెండ్లుగా పంపిణీ చేయాలి. ఇక్కడ మేము REIT లు, వాటి లక్షణాలు మరియు అవి ఎలా విశ్లేషించబడుతున్నాయో పరిశీలిస్తాము.

క్వాలిఫైయింగ్

IRS తో REIT గా అర్హత సాధించడానికి, ఒక రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీ తన పన్ను పరిధిలోకి వచ్చే లాభంలో కనీసం 90% డివిడెండ్లలో చెల్లించడానికి అంగీకరించాలి (మరియు అదనపు కాని తక్కువ ముఖ్యమైన అవసరాలను తీర్చాలి). REIT స్థితిని కలిగి ఉండటం ద్వారా, ఒక సంస్థ కార్పొరేట్ ఆదాయ పన్నును తప్పించుకుంటుంది. ఒక సాధారణ కార్పొరేషన్ లాభం పొందుతుంది మరియు దాని మొత్తం లాభంపై పన్నులు చెల్లిస్తుంది, ఆపై డివిడెండ్ మరియు తిరిగి పెట్టుబడి మధ్య పన్ను తర్వాత లాభాలను ఎలా కేటాయించాలో నిర్ణయిస్తుంది; ఒక REIT దాని యొక్క అన్ని లేదా దాదాపు అన్ని లాభాలను పంపిణీ చేస్తుంది మరియు పన్నును దాటవేస్తుంది.

విభిన్న రకం

వివిధ రకాల REIT లు ఉన్నాయి. కొన్ని తనఖా REIT లు అనే ప్రత్యేక తరగతిలోకి వస్తాయి. ఈ REIT లు రియల్ ఎస్టేట్ ద్వారా రుణాలు పొందాయి, కాని అవి సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్ కలిగి ఉండవు లేదా నిర్వహించవు. తనఖా REIT లకు ప్రత్యేక విశ్లేషణ అవసరం. అవి వడ్డీ రేటు బహిర్గతం నిర్వహించడానికి అనేక హెడ్జింగ్ పరికరాలను ఉపయోగించే ఫైనాన్స్ కంపెనీలు. మేము వాటిని ఇక్కడ పరిగణించము.

కొన్ని హైబ్రిడ్ REIT లు రియల్ ఎస్టేట్ కార్యకలాపాలు మరియు తనఖా రుణాలలో లావాదేవీలు రెండింటినీ నడుపుతుండగా, చాలా REIT లు రియల్ ఎస్టేట్ కార్యకలాపాల యొక్క "హార్డ్ ఆస్తి" వ్యాపారంపై దృష్టి పెడతాయి. వీటిని ఈక్విటీ REIT లు అంటారు. మీరు REIT ల గురించి చదివినప్పుడు, మీరు సాధారణంగా ఈక్విటీ REIT ల గురించి చదువుతారు. ఈక్విటీ REIT లు అపార్టుమెంట్లు, ప్రాంతీయ మాల్స్, కార్యాలయ భవనాలు లేదా బస సౌకర్యాలు వంటి కొన్ని భవన నిర్మాణ రకాలను కలిగి ఉండటంలో ప్రత్యేకత కలిగి ఉంటాయి. కొన్ని వైవిధ్యభరితమైనవి మరియు కొన్ని ప్రత్యేకమైనవి, అంటే అవి వర్గీకరణను ధిక్కరిస్తాయి - ఉదాహరణకు, గోల్ఫ్ కోర్సులను కలిగి ఉన్న REIT వంటివి.

పెట్టుబడి విశ్లేషణ

REIT లు డివిడెండ్ చెల్లించే స్టాక్స్, ఇవి రియల్ ఎస్టేట్ పై దృష్టి పెడతాయి. మీరు ఆదాయాన్ని కోరుకుంటే, మీరు వాటిని అధిక-దిగుబడి బాండ్ ఫండ్‌లు మరియు డివిడెండ్-చెల్లించే స్టాక్‌లతో పాటు పరిశీలిస్తారు. డివిడెండ్-చెల్లించే స్టాక్లుగా, REIT లు ఇతర స్టాక్‌ల మాదిరిగానే విశ్లేషించబడతాయి. కానీ ఆస్తి యొక్క అకౌంటింగ్ చికిత్స కారణంగా కొన్ని పెద్ద తేడాలు ఉన్నాయి.

సరళీకృత ఉదాహరణతో వివరిద్దాం. REIT ఒక భవనాన్ని million 1 మిలియన్లకు కొనుగోలు చేస్తుందని అనుకుందాం. అకౌంటింగ్‌కు మా REIT ఆస్తికి వ్యతిరేకంగా తరుగుదల వసూలు చేయాలి. తరుగుదలని 20 ఏళ్లుగా సరళ రేఖలో వ్యాప్తి చేద్దాం. ప్రతి సంవత్సరం మేము తరుగుదల వ్యయంలో $ 50, 000 తీసివేస్తాము (సంవత్సరానికి $ 50, 000 x 20 సంవత్సరాలు = $ 1 మిలియన్).

పైన సరళీకృత బ్యాలెన్స్ షీట్ మరియు ఆదాయ ప్రకటనను చూద్దాం. 10 వ సంవత్సరంలో, మా బ్యాలెన్స్ షీట్ భవనం విలువను, 000 500, 000 (అకా, పుస్తక విలువ) వద్ద కలిగి ఉంది: అసలు చారిత్రక ఖర్చు $ 1 మిలియన్ మైనస్ $ 500, 000 పేరుకుపోయిన తరుగుదల (సంవత్సరానికి 10 సంవత్సరాలు x $ 50, 000). మా ఆదాయ ప్రకటన $ 190, 000 ఖర్చులను, 000 200, 000 నుండి ఆదాయంలో తీసివేస్తుంది, కాని $ 50, 000 వ్యయం తరుగుదల ఛార్జీ.

అయితే, మా REIT వాస్తవానికి ఈ డబ్బును 10 వ సంవత్సరంలో ఖర్చు చేయదు; తరుగుదల అనేది నగదు రహిత ఛార్జ్. అందువల్ల, కార్యకలాపాల (ఎఫ్ఎఫ్ఓ) నుండి నిధులను ఉత్పత్తి చేయడానికి నికర ఆదాయానికి తరుగుదల ఛార్జీని తిరిగి చేర్చుతాము. తరుగుదల మా నికర ఆదాయాన్ని అన్యాయంగా తగ్గిస్తుందనే ఆలోచన ఉంది, ఎందుకంటే గత 10 సంవత్సరాల్లో మా భవనం దాని విలువలో సగం కోల్పోలేదు. తరుగుదల ఛార్జీని మినహాయించడం ద్వారా FFO ఈ dist హించిన వక్రీకరణను పరిష్కరిస్తుంది. (FFO లో కొన్ని ఇతర సర్దుబాట్లు కూడా ఉన్నాయి.)

నికర ఆదాయం కంటే ఎఫ్‌ఎఫ్‌ఓ నగదు ప్రవాహానికి దగ్గరవుతుందని మేము గమనించాలి, కాని అది నగదు ప్రవాహాన్ని సంగ్రహించదు. ప్రధానంగా, భవనం (మూలధన వ్యయం) సంపాదించడానికి ఖర్చు చేసిన million 1 మిలియన్లను మేము ఎప్పుడూ లెక్కించలేదని పై ఉదాహరణలో గమనించండి. మరింత ఖచ్చితమైన విశ్లేషణ మూలధన వ్యయాలను కలిగి ఉంటుంది. మూలధన వ్యయాలను లెక్కించడం సర్దుబాటు చేసిన FFO అని పిలువబడే ఒక వ్యక్తిని ఇస్తుంది, కానీ దాని గణనకు సంబంధించి సార్వత్రిక ఏకాభిప్రాయం లేదు.

మా hyp హాత్మక బ్యాలెన్స్ షీట్ ఇతర సాధారణ REIT మెట్రిక్, నికర ఆస్తి విలువ (NAV) ను అర్థం చేసుకోవడానికి మాకు సహాయపడుతుంది. 10 వ సంవత్సరంలో, మా భవనం యొక్క పుస్తక విలువ, 000 500, 000 మాత్రమే, ఎందుకంటే అసలు ఖర్చులో సగం క్షీణించింది. కాబట్టి, పుస్తక విలువ మరియు ధర-నుండి-పుస్తకం వంటి సంబంధిత నిష్పత్తులు - సాధారణ ఈక్విటీల విశ్లేషణకు సంబంధించి తరచుగా సందేహాస్పదమైనవి - REIT లకు చాలా పనికిరానివి. NAV ఆస్తి యొక్క పుస్తక విలువను మార్కెట్ విలువ యొక్క మంచి అంచనాతో భర్తీ చేయడానికి ప్రయత్నిస్తుంది.

NAV ను లెక్కించడానికి REIT యొక్క హోల్డింగ్స్ యొక్క కొంత ఆత్మాశ్రయ అంచనా అవసరం. పై ఉదాహరణలో, భవనం నిర్వహణ ఆదాయంలో, 000 100, 000 (ఆదాయంలో, 000 200, 000 మైనస్ $ 100, 000 నిర్వహణ వ్యయంలో) ఉత్పత్తి చేస్తుందని మేము చూశాము. మార్కెట్ రేటు ఆధారంగా నిర్వహణ ఆదాయాన్ని పెట్టుబడి పెట్టడం ఒక పద్ధతి. ఈ రకమైన భవనం కోసం మార్కెట్ ప్రస్తుత క్యాప్ రేటు 8% అని మేము అనుకుంటే, అప్పుడు భవనం యొక్క విలువ యొక్క అంచనా 25 1.25 మిలియన్లు (నిర్వహణ ఆదాయంలో, 000 100, 000 / 8% క్యాప్ రేట్ = $ 1, 250, 000) అవుతుంది. ఈ మార్కెట్ విలువ అంచనా భవనం యొక్క పుస్తక విలువను భర్తీ చేస్తుంది. నికర ఆస్తి విలువను పొందడానికి మేము తనఖా రుణాన్ని తీసివేస్తాము (చూపబడలేదు). ఆస్తులు మైనస్ debt ణం ఈక్విటీకి సమానం, ఇక్కడ NAV లోని 'నెట్' అంటే రుణ నికరం. చివరి దశ ఏమిటంటే, ప్రతి షేరుకు NAV పొందడానికి NAV ని సాధారణ వాటాలుగా విభజించడం, ఇది అంతర్గత విలువ యొక్క అంచనా. సిద్ధాంతంలో, కోట్ చేసిన షేర్ ధర ఒక్కో షేరుకు NAV నుండి చాలా దూరం ఉండకూడదు.

టాప్-డౌన్ Vs. క్రింద నుండి పైకి

స్టాక్‌లను ఎంచుకునేటప్పుడు, మీరు కొన్నిసార్లు టాప్-డౌన్ వర్సెస్ బాటమ్-అప్ విశ్లేషణ గురించి వింటారు. టాప్-డౌన్ ఆర్థిక దృక్పథంతో మొదలవుతుంది మరియు థీమ్స్ లేదా రంగాలపై పందెం (ఉదాహరణకు, వృద్ధాప్య జనాభా drug షధ సంస్థలకు అనుకూలంగా ఉంటుంది). బాటమ్-అప్ నిర్దిష్ట కంపెనీల ఫండమెంటల్స్‌పై దృష్టి పెడుతుంది. REIT స్టాక్‌లకు స్పష్టంగా టాప్-డౌన్ మరియు బాటమ్-అప్ విశ్లేషణ అవసరం.

టాప్-డౌన్ దృక్పథంలో, ఆస్తి సరఫరా మరియు డిమాండ్‌ను ప్రభావితం చేసే ఏదైనా REIT లను ప్రభావితం చేయవచ్చు. అన్ని REIT రకానికి జనాభా మరియు ఉద్యోగ పెరుగుదల అనుకూలంగా ఉంటాయి. వడ్డీ రేట్లు క్లుప్తంగా, మిశ్రమ బ్యాగ్. వడ్డీ రేట్ల పెరుగుదల సాధారణంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న ఆర్థిక వ్యవస్థను సూచిస్తుంది, ఇది ప్రజలు ఖర్చు చేస్తున్నందున మరియు వ్యాపారాలు ఎక్కువ స్థలాన్ని అద్దెకు తీసుకుంటున్నందున REIT లకు మంచిది. పెరుగుతున్న వడ్డీ రేట్లు అపార్ట్మెంట్ REIT లకు మంచివి, ఎందుకంటే ప్రజలు కొత్త గృహాలను కొనడం కంటే అద్దెదారులు ఉండటానికి ఇష్టపడతారు. మరోవైపు, REIT లు వారి వడ్డీ ఖర్చులను తగ్గించడం ద్వారా తక్కువ వడ్డీ రేట్ల ప్రయోజనాన్ని పొందవచ్చు మరియు తద్వారా వారి లాభదాయకతను పెంచుతాయి.

మూలధన మార్కెట్ పరిస్థితులు కూడా ముఖ్యమైనవి, అవి REIT ఈక్విటీలకు సంస్థాగత డిమాండ్. స్వల్పకాలంలో, ఈ డిమాండ్ ఫండమెంటల్స్‌ను ముంచెత్తుతుంది. ఉదాహరణకు, REIT స్టాక్స్ 2001 లో మరియు 2002 మొదటి భాగంలో పేలవమైన ఫండమెంటల్స్ ఉన్నప్పటికీ బాగా పనిచేశాయి, ఎందుకంటే డబ్బు మొత్తం ఆస్తి తరగతిలోకి ప్రవహిస్తోంది.

వ్యక్తిగత REIT స్థాయిలో, అద్దె ఆదాయం, సంబంధిత సేవా ఆదాయం మరియు FFO వంటి ఆదాయ వృద్ధికి మీరు బలమైన అవకాశాలను చూడాలనుకుంటున్నారు. ఆక్యుపెన్సీని మెరుగుపరచడానికి మరియు దాని అద్దెలను పెంచడానికి REIT కి ప్రత్యేకమైన వ్యూహం ఉందా అని మీరు చూడాలనుకుంటున్నారు. REIT లు సాధారణంగా సముపార్జనల ద్వారా వృద్ధిని కోరుకుంటాయి, మరియు అసమర్థంగా నడుస్తున్న లక్షణాలను సమీకరించడం ద్వారా స్కేల్ యొక్క ఆర్ధికవ్యవస్థలను గ్రహించడం మరింత లక్ష్యం. నిర్వహణ వ్యయాన్ని ఆదాయ శాతంగా తగ్గించడం ద్వారా ఆర్థిక వ్యవస్థలు గ్రహించబడతాయి. కానీ సముపార్జనలు రెండు వైపుల కత్తి. ఒక REIT ఆక్యుపెన్సీ రేట్లను మెరుగుపరచలేకపోతే మరియు / లేదా అద్దెలను పెంచలేకపోతే, వృద్ధికి ఇంధనం ఇవ్వడానికి ఇది తప్పుగా పరిగణించబడే సముపార్జనల్లోకి వస్తుంది.

ఈక్విటీ విలువలో తనఖా రుణ పెద్ద పాత్ర పోషిస్తున్నందున, బ్యాలెన్స్ షీట్ చూడటం విలువ. Debt ణం నుండి ఈక్విటీ రేషన్ వంటి పరపతిని చూడాలని కొందరు సిఫార్సు చేస్తున్నారు. కానీ ఆచరణలో, పరపతి ఎప్పుడు అధికంగా మారిందో చెప్పడం కష్టం. స్థిర మరియు తేలియాడే-రేటు రుణాల నిష్పత్తిని తూకం వేయడం చాలా ముఖ్యం. ప్రస్తుత తక్కువ-వడ్డీ రేటు వాతావరణంలో, వడ్డీ రేట్లు పెరిగితే తేలియాడే రేటు రుణాన్ని మాత్రమే ఉపయోగించే REIT దెబ్బతింటుంది.

బాటమ్ లైన్

REIT లు రియల్ ఎస్టేట్ కంపెనీలు, ఇవి REIT స్థితి యొక్క పన్ను ప్రయోజనాలను ఆస్వాదించడానికి అధిక డివిడెండ్ చెల్లించాలి. ట్రెజరీ దిగుబడిని మించగల స్థిరమైన ఆదాయం ధరల అస్థిరతతో కలిసి చిన్న-క్యాపిటలైజేషన్ స్టాక్‌లకు ప్రత్యర్థిగా ఉండే మొత్తం రాబడి సామర్థ్యాన్ని అందిస్తుంది. REIT ను విశ్లేషించడానికి తరుగుదల వలన కలిగే అకౌంటింగ్ వక్రీకరణలను అర్థం చేసుకోవడం మరియు స్థూల ఆర్థిక ప్రభావాలపై జాగ్రత్తగా శ్రద్ధ వహించడం అవసరం.