న్యూయార్క్ నగరంలో నివసిస్తున్నారు: కో

కో-ఆప్స్ వర్సెస్ కాండోస్: ఒక అవలోకనం

కాండోస్ మరియు సహకారాలు సారూప్యతలను పంచుకుంటాయి, కానీ నివాసితులకు అనేక రకాల ఎంపికలను అందించే ప్రత్యేక లక్షణాలను కలిగి ఉంటాయి. అనేక విధాలుగా, న్యూయార్క్ నగర రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యునైటెడ్ స్టేట్స్లో కాకుండా. అతిపెద్ద వ్యత్యాసాలలో ఒకటి, NYC లో అమ్మకానికి ఉన్న అపార్టుమెంట్లు కాండోస్ లేదా కో-ఆప్‌లు. చాలా ప్రదేశాలలో, కాండోస్ నియమం, కానీ బిగ్ ఆపిల్‌లో కాదు. NYC లో సహకారాలు 75% కంటే ఎక్కువగా ఉన్నప్పటికీ, చాలా అంచనాల ప్రకారం, ఏ క్షణంలోనైనా ఎక్కువ కాండోలు క్రియాశీల మార్కెట్లో ఉన్నాయి.

సహకారం మరియు కాండో మధ్య వ్యత్యాసం యొక్క సంక్షిప్త పరిశీలనతో ప్రారంభిద్దాం. మీరు కండోమినియం కొనుగోలు చేసినప్పుడు, మీ అపార్ట్మెంట్, అలాగే సాధారణ ప్రాంతాలలో ఒక శాతం మీకు చెందినవి. మీరు సహకారాన్ని కొనుగోలు చేసినప్పుడు, మీరు నిజంగా మీ అపార్ట్మెంట్ను కొనరు; బదులుగా, మీరు మీ భవనం అయిన కార్పొరేషన్‌లో వాటాలను కొనుగోలు చేస్తున్నారు. మీ వాటా పరిమాణం మీ అపార్ట్మెంట్ పరిమాణంపై ఆధారపడి ఉంటుంది; వాటాలను కొనుగోలు చేయడం వలన మీరు సహకార భవనంలో ఒక యూనిట్‌ను ఆక్రమించుకోవచ్చు. కాండో కోసం ముగింపులో, మీకు దస్తావేజు ఇవ్వబడుతుంది; సహకారం కోసం ముగింపులో, మీరు యాజమాన్య లీజును పొందుతారు.

చాలా వరకు, కాండోస్ మరియు కో-ఆప్‌లు రెండింటిలో ఒక డోర్మాన్ మరియు సిబ్బందిపై సూపరింటెండెంట్ ఉన్నారు; కొందరు మిగతా ఇద్దరు చేయని ప్రతిదాన్ని చేసే ద్వారపాలకుడిని జోడిస్తారు. సౌకర్యాలు తక్కువ-కీ (నేలమాళిగలో ఒక నిల్వ గది కావచ్చు) లేదా ప్రకృతి దృశ్యాలతో కూడిన చప్పరము, బిలియర్డ్స్ గది, పియానో ​​గది, స్క్రీనింగ్ గది, పిల్లల ఆట గది మరియు వ్యాయామశాల వంటి అన్నిటినీ కలిగి ఉంటాయి.

కీ టేకావేస్

• మీరు ఒక కండోమినియం కొనుగోలు చేసినప్పుడు, మీ అపార్ట్మెంట్, అలాగే సాధారణ ప్రాంతాలలో ఒక శాతం మీకు చెందినవి.మీరు ఒక కోప్ కొన్నప్పుడు, మీరు నిజంగా మీ అపార్ట్మెంట్ కొనరు; బదులుగా, మీరు మీ భవనం అయిన కార్పొరేషన్‌లో వాటాలను కొనుగోలు చేస్తున్నారు. కోండో ధరలు సహకారాల కంటే ఎక్కువగా ఉన్నాయి, అయితే సహకారానికి పెద్ద మొత్తంలో చెల్లింపులు, అధిక నెలవారీ ఫీజులు మరియు సుదీర్ఘ ఆమోదం ప్రక్రియ అవసరం. సహకారాలు చేయనప్పుడు కాండోస్ అపార్ట్మెంట్ యొక్క ఉపశమనాన్ని అనుమతిస్తుంది, ఇది కొనుగోలుదారులకు మరింత స్థిరమైన, తక్కువ అస్థిరమైన సంఘాన్ని అందిస్తుంది.

సముదాయాలు

క్రొత్త పరిసరాలు, ఒకప్పుడు అవుట్‌లైయర్‌గా పరిగణించబడుతున్నాయి, కానీ ఇప్పుడు హిప్‌గా పరిగణించబడుతున్నాయి, ఇక్కడ మీరు కాండోస్‌ను కనుగొంటారు. న్యూయార్క్ రియల్ ఎస్టేట్ బ్రోకరేజ్ అయిన సిటీ హాబిటాట్స్ అధ్యక్షుడు గ్యారీ మాలిన్ ప్రకారం, "ఆకాశంలో ఒక గాజు ఇంట్లో నివసించడం మీ శైలి అయితే, మీరు చాలా కాండోలను చూస్తూ ఉంటారు. కాండో భవనాలు సాధారణం కాలేదు న్యూయార్క్ నగరంలో 1970 ల వరకు, అవి సహకారాల కంటే చాలా ఆధునికమైనవి. "కొత్త కాండో భవనాల కోసం అందుబాటులో ఉన్న భూమి మాన్హాటన్లో పరిమితం అయినందున, " అతను చెప్పాడు, "సరికొత్త కండోమినియంలు పైకి మరియు కనిపించే అవకాశం ఉంది. క్వీన్స్ మరియు బ్రూక్లిన్లలో, లాంగ్ ఐలాండ్ సిటీ మరియు విలియమ్స్బర్గ్, అలాగే డౌన్టౌన్ బ్రూక్లిన్లలోని వాటర్ ఫ్రంట్ వెంట పూర్వ పారిశ్రామిక ప్రాంతాలలో చాలా కొత్త-నిర్మాణ కాండోలు నిర్మించబడుతున్నాయి."

డౌన్ చెల్లింపు మరియు ధర

ఖర్చు తరచుగా రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు కోసం నిర్ణయ ప్రక్రియను నడిపిస్తుంది, మరియు కాండోస్ ఆకర్షణీయమైన డౌన్ చెల్లింపులను అందిస్తాయి, సాధారణంగా, కొనుగోలు ధరలో 10% మాత్రమే అవసరం. ఏదేమైనా, కాండోస్ సహకారాల కంటే ఎక్కువ ధరలను కలిగి ఉంటాయి.

ముగింపు ఖర్చులు

ఒక కాండోపై ముగింపు ఖర్చులు సహకారం కంటే ఎక్కువ. వివరాల కోసం, మేము రెండింటినీ పోల్చమని న్యూయార్క్ రియల్ ఎస్టేట్ అటార్నీ ఆడమ్ స్టోన్‌ను కోరాము. అతను ముందుకు వచ్చినది ఇక్కడ ఉంది:, 000 800, 000 తనఖాతో $ 1 మిలియన్ కాండో కోసం, ముగింపు ఖర్చులు: కొనుగోలుదారుకు టైటిల్ ఇన్సూరెన్స్,, 500 4, 500; రుణదాతకు టైటిల్ ఇన్సూరెన్స్, $ 1, 000; టైటిల్ సెర్చ్‌లు, $ 700, రికార్డింగ్ ఫీజు, $ 700, న్యూయార్క్ స్టేట్ మాన్షన్ టాక్స్, $ 10, 000, ఎన్‌వైఎస్ తనఖా రికార్డింగ్ టాక్స్, $ 15, 370. గ్రాండ్ మొత్తం:, 32, 270 (రుణదాత ఫీజు లేకుండా, ఇది రుణదాత ద్వారా మారుతుంది).

భవనం పన్ను అంటే ఏమిటని ఆశ్చర్యపోతున్న ఎవరికైనా, స్టోన్ ఇలా వివరించాడు: “న్యూయార్క్ రాష్ట్రానికి అమ్మకపు ధరలో 0.4% బదిలీ పన్ను ఉంది, ఇది ఏదైనా నివాస ఆస్తుల అమ్మకందారునికి వసూలు చేయబడుతుంది. ఇది 1% కొనుగోలుదారు యొక్క బదిలీ పన్నును కలిగి ఉంది, దీనిని 'మాన్షన్ టాక్స్' అని కూడా పిలుస్తారు, ఎందుకంటే ఇది million 1 మిలియన్ లేదా అంతకంటే ఎక్కువ ధర గల నివాస ఆస్తులకు మాత్రమే వర్తిస్తుంది. ”

నెలవారీ ఛార్జీలు

కాండో యజమానులకు "సాధారణ ఛార్జీలు" అని పిలువబడే నెలవారీ బిల్లు ఉంది, ఇవి భవనం యొక్క నిర్వహణ కోసం ఉపయోగించబడతాయి-సాధారణ ప్రాంతాలు, ప్రకృతి దృశ్యాలు, సిబ్బంది చెల్లింపు మరియు తరచుగా కొన్ని యుటిలిటీలు.

కాండో యజమానులు ప్రతి నెలా రెండు చెక్కులను వ్రాస్తారు (ఒకటి భవన నిర్మాణానికి, మరియు ఆస్తిపన్నుకు ఒకటి) కానీ తరచుగా కాండో యజమాని యొక్క మొత్తం మొత్తం సహకార యజమాని నిర్వహణ బిల్లు కంటే తక్కువగా ఉంటుంది.

బోర్డు

కాండో బోర్డులు కో-ఆప్ బోర్డుల కంటే తక్కువ డిమాండ్ కలిగి ఉంటాయి. సహకారంతో ఇంటర్వ్యూతో సహా మరింత సుదీర్ఘమైన ఆమోద ప్రక్రియ ఉంటుంది. కాబోయే కొనుగోలుదారు సహకారాన్ని కొనుగోలు చేయవచ్చా అని డైరెక్టర్ల బోర్డు నిర్ణయిస్తుంది.

వార్నర్ ఎం. లూయిస్ ప్రకారం హాల్‌స్టెడ్ ప్రాపర్టీలోని ది హార్కోవ్ లూయిస్ బృందం, “ఒక కాండోతో, ఒక భవనం కొనుగోలుదారుడిపై ఒక ప్యాకేజీని అభ్యర్థించవచ్చు” అని లూయిస్ చెప్పారు, “అయితే ఇంటర్వ్యూ లేదు, మరియు భవనం మొదటి తిరస్కరణకు మాత్రమే హక్కును కలిగి ఉంది (అనగా, అవి దాన్ని ఆమోదించాలి, లేదా కాండో దానిని స్వయంగా కొనుగోలు చేయాలి) అంటే, మీరు సంతకం చేసిన ఒప్పందం ఉన్నప్పుడు, కొనుగోలుదారుకు (లేదా ఫైనాన్సింగ్) ఏదైనా జరిగితే తప్ప ఒప్పందం పూర్తయినంత మంచిది. ”

రూల్స్

కాండోస్ తక్కువ నియమాలను కలిగి ఉంటుంది, వీటిలో విదేశీ నిధుల కొనుగోలుపై పరిమితులు ఉన్నాయి. అంతర్జాతీయ పెట్టుబడిదారులు తమ స్థలాలను కొనుగోలు చేయడానికి మరియు అద్దెకు ఇవ్వడానికి కాండోస్ అనుమతిస్తారు; సాధారణంగా కొన్ని మినహాయింపులతో, కానీ ఏదీ భారమైనది కాదు. కాండోస్ అపార్ట్‌మెంట్‌ను సబ్‌లెట్‌గా లేదా మరొక పార్టీకి లీజుకు ఇవ్వడానికి కూడా అనుమతిస్తుంది. అయితే, కొన్ని కాండో అసోసియేషన్లు ఇతరులకన్నా ఎక్కువ నియమాలను విధించవచ్చు. తత్ఫలితంగా, కాబోయే కొనుగోలుదారులు ఏది మరియు ఏది అనుమతించబడదని నిర్ణయించడానికి వారి పరిశోధన చేయడం ముఖ్యం.

కొనుగోలుదారు యొక్క ప్రాధాన్యత

సిటీ హాబిటాట్స్ ప్రెసిడెంట్ గ్యారీ మాలిన్ ప్రకారం, “మీరు మీ స్వంత డ్రమ్మర్ కొట్టడానికి వెళుతున్నట్లయితే-మరియు మీరు వశ్యతను విలువైనదిగా భావిస్తే-అప్పుడు కాండో మీకు తెలివైన ఎంపిక కావచ్చు. అయితే, ఈ స్వేచ్ఛ ధర వద్ద వస్తుందని అర్థం చేసుకోండి. సమానమైన సహకారాల కంటే కాండోస్ దాదాపు ఎల్లప్పుడూ ఖరీదైనవి. అదనంగా, రోజూ ఎలివేటర్‌లో కొత్త ముఖాలను చూడటం మీకు సమస్య అయితే-మరెక్కడా చూడండి. కాండో భవనాలలో అద్దెదారులు సాధారణం. యజమానులు తరచుగా కాండో యొక్క మరింత ఉదారవాద విధానాలను సద్వినియోగం చేసుకుంటారు. ”

సహ ఆప

సాధారణంగా, పాత, స్థాపించబడిన నివాస ప్రాంతాలు సహకారానికి ప్రాధాన్యతనిస్తాయి. గ్యారీ మాలిన్ వివరించినట్లుగా: “మీరు చారిత్రాత్మక లక్షణాలను ఇష్టపడితే, మీరు అన్ని సహకార భవనాలు ఈ విధంగా నిర్వహించబడుతున్నందున, మీరు ఒక సహకారంతో ముగుస్తుంది. అలాగే, సహకార భవనాలు కాండో పరిణామాల కంటే పాతవి కాబట్టి, అవి తరచుగా ఎక్కువ కేంద్ర స్థానాల్లో ఉంటాయి. ఉదాహరణకు, అప్పర్ ఈస్ట్ సైడ్‌లోని పార్క్ అవెన్యూను (ఏ కొలతకైనా ప్రధాన ప్రదేశం) లైన్ చేసే దాదాపు అన్ని నివాస భవనాలు సహకారాలు. ”

డౌన్‌పేమెంట్ & ధర

కాండో మాదిరిగా, మీరు ఎంత ఖర్చు చేయవచ్చో మరియు తక్కువ చెల్లింపు కోసం ఆదా చేయవచ్చనే నిర్ణయం వస్తుంది. కాండో యొక్క కొనుగోలు ధరలో కేవలం 10% ని తగ్గించడం సాధ్యమే అయినప్పటికీ, ఒక సహకారానికి పొరుగువారిలో 20% నుండి 50% కొనుగోలు ధరలో ఎక్కువ డౌన్‌ పేమెంట్ అవసరం. శుభవార్త ఏమిటంటే ఒక సహకార కొనుగోలు ధర కాండోస్ కంటే తక్కువగా ఉంటుంది. అయినప్పటికీ, పొరుగువారిని బట్టి ధరలు మారవచ్చు.

ముగింపు ఖర్చులు

న్యూయార్క్ రియల్ ఎస్టేట్ అటార్నీ ఆడమ్ స్టోన్ ప్రకారం, ఒక సహకారానికి తక్కువ ముగింపు ఖర్చులు ఉన్నాయి. కాండో కోసం పైన ఉదహరించిన ఉదాహరణలో, $ 32, 000 కంటే ఎక్కువ ఖర్చులు ఉన్నాయి, ఒక సహకారానికి కేవలం $ 10, 000 భవనం పన్ను ఉంది. కాండో నిజమైన ఆస్తి కావడం, సహకార వాటాలు వ్యక్తిగత ఆస్తి. "ఇది కొంతమందికి సెమాంటిక్స్ కావచ్చు, కానీ ముగింపు ఖర్చులను లెక్కించేటప్పుడు కాదు."

నెలవారీ ఛార్జీలు

సహకార యజమానులు నెలకు ఒక నిర్వహణను "నిర్వహణ" ఛార్జీలు అని వ్రాస్తారు. కండోస్ మాదిరిగానే, నెలవారీ రుసుము ఆస్తి యొక్క ప్రాథమిక నిర్వహణకు వెళుతుంది మరియు భవనం సరిగ్గా నడుచుకోవడానికి అవసరమైన సిబ్బంది. సహకార రుసుము కాండో ఫీజు కంటే ఎక్కువగా ఉంటుంది, ఎందుకంటే ఫీజు తరచుగా భవనం కోసం తనఖాలో కొంత భాగాన్ని కలిగి ఉంటుంది. భవనం యొక్క పరిమాణాన్ని బట్టి నెలవారీ ఫీజులు మారవచ్చు.

అయినప్పటికీ, నిర్వహణ మరియు సాధారణ ఛార్జీలు రాతితో సెట్ చేయబడలేదని గమనించడం ముఖ్యం. ఏదైనా పెద్ద వ్యయం-కొత్త పైకప్పు, కొత్త లాబీ, ఎక్కువ మంది సిబ్బంది-ఒక అంచనాను ప్రేరేపించవచ్చు: బోర్డు సభ్యులు నిర్ణయించేది మరియు అరుదుగా తిప్పికొట్టేది.

బోర్డు

ముందే చెప్పినట్లుగా, చాలా సహకార బోర్డులు కఠినమైన మరియు తరచూ సుదీర్ఘమైన అనువర్తన ప్రక్రియను కలిగి ఉంటాయి, ఇవి కొనుగోలుదారుడు ఆర్థిక సమాచారాన్ని అప్పగించడం, ఉపాధి ధృవీకరణకు సమర్పించడం మరియు వ్యక్తిగత నేపథ్య తనిఖీ అవసరం.

వార్నర్ M. లూయిస్ హాల్‌స్టెడ్ ప్రాపర్టీలోని ది హార్కోవ్ లూయిస్ బృందం దీనిని సంక్షిప్తీకరిస్తుంది: “ఒక సహకారంలో, అపార్ట్‌మెంట్ కొనడానికి మీకు డబ్బు ఉండాలి (లేదా అలా చేయడానికి ఫైనాన్సింగ్) మాత్రమే కాదు, మీరు కూడా బోర్డు ఆమోదం పొందాలి ఒక దరఖాస్తును సమర్పించిన తరువాత, ఇది సాధారణంగా చాలా వివరంగా మరియు సమయం తీసుకుంటుంది. అప్పుడు, ఎటువంటి కారణం లేకుండా, కొనుగోలుదారు వారి ఇంటర్వ్యూ తర్వాత లేదా అంతకు ముందే, వారి ప్యాకేజీలో ఏదో కారణంగా తిరస్కరించబడవచ్చు. నేను ఒప్పందాలను కలిగి ఉన్నాను మరియు సున్నా ప్రాస లేదా తిరస్కరణలకు కారణం ఉన్న ఒప్పందాలను చూశాను. ”

రూల్స్

కో-ఆప్ బోర్డులు కాండోస్ కంటే ఎక్కువ నియమాలను కలిగి ఉంటాయి మరియు మీరు మీ ట్రోంబోన్‌ను ఎప్పుడు ప్రాక్టీస్ చేయవచ్చో, సెలవు అలంకరణలను మీ తలుపు మీద ఉంచవచ్చా, మరియు మీ పెంపుడు జంతువు మీతో కదలగలదా అని తప్పనిసరి చేయవచ్చు. చాలా నియమాలు సామరస్యాన్ని, ప్రశాంతతను మరియు సహకార జీవన నాగరికతను ప్రోత్సహించడానికి ఉద్దేశించినవి.

కానీ కొంతమంది దేశీయ కొనుగోలుదారులను నిరుత్సాహపరిచే నియమాలు, మరియు అన్ని అంతర్జాతీయ కొనుగోలుదారుల గురించి, ఉపశమనంపై సహకార పరిమితులు-వాటాదారులు తమ అపార్టుమెంటులను అద్దెకు ఇవ్వడానికి అనుమతించడం చాలా అరుదు. అంతర్జాతీయంగా కొనుగోళ్లు అసాధ్యమైన సహకారాల యొక్క మరొక నియమం ఏమిటంటే, వారు యుఎస్ వెలుపల ఉన్న నిధులను ఎవరినైనా అంగీకరించే అవకాశం లేదు.

లూయిస్ ప్రకారం, “సహకారాలు అన్నీ స్థిరమైన, దీర్ఘకాలిక నివాసితుల సమూహాన్ని స్థాపించడం. కాండోస్ దాని గురించి అంతగా ఆందోళన చెందడం లేదు."

కొనుగోలుదారు యొక్క ప్రాధాన్యత

గ్యారీ మాలిన్ ప్రకారం, "స్థిరత్వానికి విలువనిచ్చే మరియు భవనంలో మూలాలను నాటాలని కోరుకునే వారికి కో-ఆప్స్ ఒక మంచి ఎంపిక. 'సుదీర్ఘకాలం దానిలో ఉన్నారా?' సహకారాలు కాండోస్ కంటే చాలా తక్కువ అస్థిరమైనవి, కాబట్టి మీరు మీ పొరుగువారి గురించి తెలుసుకోవాలనుకుంటే అవి జీవించడానికి గొప్ప ప్రదేశం. విశ్లేషించడానికి, ఉక్కిరిబిక్కిరి చేయటానికి మరియు ప్రోత్సహించడానికి సిద్ధంగా ఉండండి, కానీ ఈ ప్రక్రియను ఉంచుతుంది అని అర్థం చేసుకోండి స్థిరమైన మరియు అసాధారణమైన సురక్షితమైన పెట్టుబడికి సహకరించండి."