నిర్వహణ వ్యయ నిష్పత్తి (ఓర్)

నిర్వహణ వ్యయ నిష్పత్తి (OER) అంటే ఏమిటి?

రియల్ ఎస్టేట్‌లో, ఆపరేటింగ్ వ్యయ నిష్పత్తి (OER) అనేది ఆస్తి ద్వారా వచ్చిన ఆదాయంతో పోలిస్తే ఆస్తి యొక్క కొంత భాగాన్ని నిర్వహించడానికి అయ్యే ఖర్చు యొక్క కొలత. ఆస్తి యొక్క నిర్వహణ వ్యయాన్ని (మైనస్ తరుగుదల) దాని స్థూల నిర్వహణ ఆదాయం ద్వారా విభజించడం ద్వారా ఇది లెక్కించబడుతుంది మరియు ఇలాంటి లక్షణాల ఖర్చులను పోల్చడానికి ఉపయోగించబడుతుంది. పెట్టుబడిదారుడు ఎర్ర జెండాల కోసం వెతకాలి, అధిక నిర్వహణ ఖర్చులు, నిర్వహణ ఆదాయం లేదా ఒక నిర్దిష్ట ఆస్తిని కొనుగోలు చేయకుండా అతన్ని నిరోధించే యుటిలిటీస్.

నిర్వహణ వ్యయ నిష్పత్తి పరిధి 60% -80% స్థాయిల మధ్య చాలా అనువైనది, ఇక్కడ అది తక్కువగా ఉంటే మంచిది.

కీ టేకావేస్

• నిర్వహణ వ్యయ నిష్పత్తి అనేది పెట్టుబడిదారుడికి ఆదాయ రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క భాగం ఎంత లాభదాయకంగా ఉందో కొలత. ఇది అన్ని నిర్వహణ ఖర్చులను ఆపరేటింగ్ ఆదాయం ద్వారా తక్కువ తరుగుదలగా విభజించడం ద్వారా లెక్కించబడుతుంది. తక్కువ OER కావాలి అంటే ఆదాయానికి సంబంధించి ఖర్చులు తగ్గించబడతాయి.

OER కోసం ఫార్ములా:

$OER=\frac{\text{మొత్తం నిర్వహణ ఖర్చులు}-\text{తరుగుదల}}{\text{స్థూల ఆదాయం}}$ OER = స్థూల రాబడి మొత్తం నిర్వహణ ఖర్చులు - తరుగుదల

OER ను ఎలా లెక్కించాలి

నిర్వహణ వ్యయ నిష్పత్తి

ఆస్తి కోసం OER ను లెక్కించడానికి, మీరు నిర్వహణ ఖర్చులను తెలుసుకోవాలి. వీటిలో అన్ని రకాల ఫీజులు మరియు వ్యాపారం చేసే సాధారణ ఖర్చులుగా అయ్యే ఖర్చులు ఉన్నాయి. మీరు ఆస్తి యొక్క తరుగుదల వ్యయాన్ని కూడా లెక్కించవలసి ఉంటుంది, ఇది ఉపయోగించిన నిర్దిష్ట అకౌంటింగ్ పద్ధతి ద్వారా మారుతుంది.

నిర్వహణ వ్యయ నిష్పత్తి మీకు ఏమి చెబుతుంది?

అనేక సంవత్సరాలుగా OER లను లెక్కించడం పెట్టుబడిదారుడు నిర్వహణ వ్యయాలలో ఆస్తి యొక్క పోకడలను గమనించడానికి సహాయపడుతుంది. ఆస్తి ఖర్చులు ఏటా ఆదాయం కంటే ఎక్కువ రేటుతో పెరిగితే, OER ఏటా పెరుగుతుంది. అందువల్ల, పెట్టుబడిదారుడు ఆస్తిని కలిగి ఉన్నంత ఎక్కువ డబ్బును కోల్పోవచ్చు.

అపార్ట్మెంట్ భవనాన్ని కలిగి ఉన్నప్పుడు, పెట్టుబడిదారుడు అద్దె ఆదాయాన్ని కాకుండా సమర్థవంతమైన అద్దె ఆదాయాన్ని లేదా సంభావ్య అద్దె ఆదాయాన్ని మైనస్ ఖాళీ మరియు క్రెడిట్ నష్టాలను ఉపయోగించడం ద్వారా ఖాళీలను గుర్తించాలి. మేనేజింగ్ ఖాళీలు సమర్థవంతమైన ఆస్తి నిర్వహణలో చేర్చబడ్డాయి, OER లోని ఖాళీలతో సహా నిర్వహణ ఖర్చుల గురించి మరింత ఖచ్చితమైన చిత్రాన్ని ఇస్తుంది మరియు మెరుగుదలలు ఎక్కడ చేయవచ్చో చూపిస్తుంది. ఉదాహరణకు, సరిగా నిర్వహించని ఆస్తి అధిక ఖాళీ రేట్లు కలిగి ఉంటుంది, ఇది OER లో ప్రతిబింబిస్తుంది.

ఆస్తి నిర్వహణ ఫీజులు, యుటిలిటీస్, చెత్త తొలగింపు, నిర్వహణ, భీమా, మరమ్మతులు, ఆస్తి పన్ను మరియు ఇతర ఖర్చులు నిర్వహణ వ్యయ నిష్పత్తులలో చేర్చబడ్డాయి. పెట్టుబడిదారులు OER లో గుర్తించాల్సిన అదనపు నిర్వహణ ఖర్చులు ఆస్తి నిర్వహణ రుసుము, ల్యాండ్ స్కేపింగ్, అటార్నీ ఫీజు, భూస్వామి భీమా మరియు ప్రాథమిక ఆస్తి భీమా. ఈ ఖర్చులు ప్రతిరోజూ ఆస్తిని నడపడానికి సహాయపడతాయి. ఈ కారణంగా, రుణ చెల్లింపులు, మూలధన మెరుగుదలలు మరియు వ్యక్తిగత ఆస్తి నిర్వహణ ఖర్చుల నుండి మినహాయించబడ్డాయి.

తక్కువ OER అంటే ఆస్తి సమర్థవంతంగా నిర్వహించబడుతుందని మరియు పెట్టుబడిదారులకు మరింత లాభదాయకంగా ఉంటుందని మరియు ఆస్తి ఆదాయంలో తక్కువ కార్యాచరణ మరియు నిర్వహణ ఖర్చులను భరిస్తుందని అర్థం. వ్యాపారం స్కేలబుల్ అయితే, నిర్వహణ ఖర్చులను పెద్దగా పెంచకుండా యజమాని ప్రతి యూనిట్‌లో అద్దెను పెంచవచ్చు. అదనంగా, యుటిలిటీ బిల్లులు గణనీయంగా పెరగడం వంటి సంభావ్య సమస్యలు ఎక్కడ సంభవించవచ్చో OER చూపించగలదు, కాబట్టి పెట్టుబడిదారులు సమస్యలను మరింత త్వరగా పరిష్కరించవచ్చు మరియు వారి లాభ స్థాయిలను కాపాడుకోవచ్చు.

OER ను ఎలా ఉపయోగించాలో ఉదాహరణ

ఒక ot హాత్మక ఉదాహరణను తీసుకోండి, ఇక్కడ ఇన్వెస్టర్ ఎ బహుళ-కుటుంబ అపార్ట్మెంట్ భవనాన్ని కలిగి ఉంది మరియు నెలకు, 000 65, 000 అద్దెకు తీసుకువస్తుంది. పెట్టుబడిదారుడు తన నెలవారీ తనఖా చెల్లింపులు, పన్నులు, యుటిలిటీస్ మరియు మొదలైన వాటితో సహా నిర్వహణ ఖర్చుల కోసం $ 50, 000 చెల్లిస్తాడు. ఈ సంవత్సరం ఆస్తి కూడా 5, 000 85, 000 తగ్గుతుందని అంచనా.

కాబట్టి, వార్షిక OER ను ఇలా లెక్కించవచ్చు:

$\frac{}{(65,000\times 12)}=66\%$ (65, 000 × 12) = 66%

అంటే నిర్వహణ ఖర్చులు ఈ ఆస్తి ద్వారా వచ్చే ఆదాయంలో మూడింట రెండు వంతుల వినియోగిస్తాయి.

OER మరియు క్యాప్ రేట్ మధ్య వ్యత్యాసం

రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి ఆస్తిపై ఉత్పత్తి అవుతుందని భావిస్తున్న రాబడి రేటును సూచించడానికి వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ ప్రపంచంలో క్యాపిటలైజేషన్ రేటు (లేదా క్యాప్ రేట్) ఉపయోగించబడుతుంది. తరచుగా "క్యాప్ రేట్" గా సూచిస్తారు, ఈ కొలత ఆస్తి ఉత్పత్తి చేసే నికర ఆదాయం ఆధారంగా లెక్కించబడుతుంది. రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో పెట్టుబడిపై పెట్టుబడిదారుల సంభావ్య రాబడిని అంచనా వేయడానికి ఇది ఉపయోగించబడుతుంది.

టోపీ రేటు కేవలం ఒక సంవత్సరం కాల హోరిజోన్లో ఆస్తి యొక్క దిగుబడిని సూచిస్తుంది, ఆస్తి నగదుపై కొనుగోలు చేయబడిందని మరియు రుణంపై కాదు. ఇది సూత్రం ద్వారా నిర్వచించబడింది:

$\text{<strong>టోపీ రేటు</strong>}<strong>=</strong>\text{<strong>నికర నిర్వహణ ఆదాయం</strong>}<strong>÷</strong>\text{<strong>ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువ</strong>}$\ టెక్స్ట్ {క్యాప్ రేట్} = \ టెక్స్ట్ {నికర నిర్వహణ ఆదాయం} div \ టెక్స్ట్ {ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువ} క్యాప్ రేట్ = నికర నిర్వహణ ఆదాయం ÷ ప్రస్తుత మార్కెట్ విలువ

పెట్టుబడి ఆస్తి యొక్క లాభదాయకతను కొలిచే విషయంలో OER ను పోలి ఉన్నప్పటికీ, OER నికర ఆదాయం మరియు హారం ఉన్న ప్రదేశాల కంటే స్థూల ఆదాయాన్ని ఉపయోగిస్తుంది. OER కూడా ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువను పరిగణనలోకి తీసుకోదు.

OER యొక్క పరిమితులు

రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులకు OER కి రెండు లోపాలు ఉన్నాయి. మొదట, ఇది ఆస్తి యొక్క మార్కెట్ విలువను కలిగి లేనందున (క్యాప్ రేట్ వలె), కొనుగోలు లేదా అమ్మకం వద్ద ఆస్తి యొక్క సాపేక్ష విలువ గురించి పెట్టుబడిదారుడికి ఇది తెలియజేయదు. ఇది కొనసాగుతున్న కార్యకలాపాల సామర్థ్యంతో మాత్రమే మాట్లాడుతుంది. ఆస్తి పెట్టుబడిని అంచనా వేసేటప్పుడు ఇది క్యాప్ రేట్ వంటి వాటితో కలిపి ఉపయోగించాలి.

రెండవది, తరుగుదలని అనేక రకాలుగా లెక్కించవచ్చు కాబట్టి, తరుగుదల కోసం అకౌంటింగ్ యొక్క మరింత అనుకూలమైన పద్ధతిని ఉపయోగించడం ద్వారా OER ను గేమ్ చేయవచ్చు.