టాక్స్ మాన్ ను బే వద్ద ఉంచడానికి ట్రేడ్ ప్రాపర్టీస్

ఒక రకమైన-మార్పిడి (సెక్షన్ 1031 ఎక్స్ఛేంజ్ అని కూడా పిలుస్తారు) రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసేటప్పుడు లేదా విక్రయించేటప్పుడు మూలధన లాభాలు లేదా నష్టాలను వాయిదా వేయడం ద్వారా ఇలాంటి పని చేయడానికి అనుమతిస్తుంది. తప్పనిసరిగా, ఒక రకమైన మార్పిడి మరొక పెట్టుబడిదారుడితో పెట్టుబడి లక్షణాలను మార్పిడి చేయడానికి మరియు ఆస్తి చివరికి నగదు కోసం విక్రయించబడే వరకు పన్ను చెల్లింపుదారుని ఒప్పందానికి దూరంగా ఉంచడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది. వాస్తవానికి, ఈ ప్రక్రియ కొన్ని బేస్ బాల్ కార్డులను మార్చుకోవడం అంత సులభం కాదు, కానీ ఈ వ్యాసం ఇది ఎలా జరిగిందో మీకు చూపుతుంది.

మీరు ఒక మార్పిడిని ఎందుకు పరిగణించాలి 1031 ఎక్స్ఛేంజ్ (అంతర్గత రెవెన్యూ కోడ్ యొక్క సెక్షన్ 1031 కు పేరు పెట్టబడింది) ద్వారా పన్ను బాధ్యతలను వాయిదా వేసే అవకాశం పెట్టుబడిదారులను రియల్ ఎస్టేట్ పోర్ట్‌ఫోలియోలను తిరిగి సమతుల్యం చేయమని ప్రోత్సహిస్తుంది మరియు వారు పన్నుల్లో చెల్లించే ఎక్కువ లాభదాయక ఉపయోగాల డబ్బును పెట్టమని ప్రోత్సహిస్తుంది. రియల్ ఎస్టేట్‌లో తిరిగి సమతుల్యం చేయగల సామర్థ్యం చాలా ముఖ్యమైనది, ఎందుకంటే వ్యక్తిగత స్టాక్స్ మరియు బాండ్ల మాదిరిగా కాకుండా, ఒక ఆస్తి పోర్ట్‌ఫోలియో విలువలో ముఖ్యమైన భాగాన్ని కలిగి ఉంటుంది.

రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడి యొక్క కేంద్రీకృత స్వభావం కారణంగా, పోర్ట్‌ఫోలియో నిర్వాహకులు తమ పోర్ట్‌ఫోలియోలను తిరిగి సమతుల్యం చేసుకోవటానికి మరియు వేర్వేరు ఆస్తి రంగాలలో లేదా పెట్టుబడి ప్రాంతాలలో వ్యూహాత్మక పందెం చేయడానికి వశ్యతను కలిగి ఉండటం చాలా ముఖ్యం. 1031 ఎక్స్ఛేంజ్ అటువంటి రీబ్యాలెన్సింగ్‌ను ప్రోత్సహిస్తుంది, పెట్టుబడిదారులకు రియల్ ఎస్టేట్ ఎక్స్‌పోజర్‌లలోకి మరియు బయటికి వెళ్లడానికి ఒక ఆస్తిని మరొకదానికి మార్పిడి చేయడం ద్వారా వెంటనే మూలధన లాభాల పన్ను చెల్లించాల్సిన అవసరం లేకుండా ప్రోత్సహిస్తుంది. ఆస్తిని సంపాదించేటప్పుడు మరియు పారవేసేటప్పుడు నిరంతరం 1031 ఎక్స్ఛేంజీలను ఉపయోగించడం ద్వారా, పెట్టుబడిదారులు కొన్ని లేదా అన్ని పోర్ట్‌ఫోలియోలను లిక్విడేట్ చేసే సమయం వరకు మూలధన లాభాల పన్నును వాయిదా వేయవచ్చు, పన్ను చట్టంలో అనుకూలమైన మార్పు ఉంది, లేదా వారు తగినంత మూలధన నష్టాలను సంపాదించుకున్నారు మూలధన లాభ బాధ్యతను పూడ్చండి. (సెక్షన్ 1031 మీ కోసం పని చేయడం గురించి మరింత తెలుసుకోవడానికి, స్మార్ట్ రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీలను చూడండి .)

అవలోకనం ఈ పన్ను చికిత్సకు అర్హత పొందడానికి, పెట్టుబడిదారులు వారు మార్పిడి చేయగల లక్షణాల రకాలు, లక్షణాల స్థానం మరియు కొన్ని ముఖ్య సంఘటనల సమయానికి సంబంధించి కొన్ని అవసరాలు మరియు పరిమితులకు కట్టుబడి ఉండాలి. తరువాతి విభాగం వివిధ అవసరాల గురించి వివరణాత్మక వర్ణనను అందిస్తుంది, కాని ఒక ప్రాధమిక నివాసం అర్హత లేదని మొదట గమనించడం ముఖ్యం, కాబట్టి దురదృష్టవశాత్తు మీరు మాలిబులోని ఒక బీచ్ హౌస్ కోసం మీ సబర్బన్ కాండోను మార్చుకోలేరు. (వ్యక్తిగత నివాసం అమ్మడం గురించి మరింత తెలుసుకోవడానికి, మీ ఇంటి అమ్మకం మిమ్మల్ని పన్ను షాక్‌తో వదిలేస్తుందా? చదవండి మరియు మీరు మీ ఇంటిని అమ్మవచ్చు మరియు మూలధన లాభ పన్ను చెల్లించలేదా? )

అవసరమైన అంశాలను సమన్వయం చేయడం చాలా కష్టమైన పని. అవసరమైన ట్రేడ్‌లు మరియు డాక్యుమెంటేషన్‌ను సులభతరం చేయడానికి, పెట్టుబడిదారులు "క్వాలిఫైడ్ ఇంటర్మీడియరీ (క్యూఐ)" అని పిలువబడే మూడవ పక్ష క్లియరింగ్ హౌస్‌ను ఉపయోగించాల్సి ఉంటుంది, ఇది ఆస్తుల కొనుగోలు, అమ్మకం మరియు మార్పిడికి సంబంధించిన అన్ని నిధులను నిర్వహిస్తుంది. పన్ను చెల్లింపుదారుల ఖాతాల ద్వారా నిధులు నేరుగా ప్రవహించవు కాబట్టి, మరియు లావాదేవీ ద్వారా ఉత్పత్తి చేయబడిన నగదుపై పన్ను చెల్లింపుదారునికి ఎప్పుడూ నియంత్రణ ఉండదు కాబట్టి, పెట్టుబడిదారుడు మూలధన లాభాలను మార్పిడి చేసిన లక్షణాలలోకి సమర్థవంతంగా చుట్టేస్తాడు మరియు అమ్మకం వరకు మూలధన లాభాల పన్నును వాయిదా వేయవచ్చు. నగదు కోసం నిజమైన ఆస్తి ఆస్తులు.

1031 మార్పిడి యొక్క సెటప్ మరియు అమలు మరియు లావాదేవీ యొక్క సంబంధిత పన్ను చికిత్స చాలా క్లిష్టంగా ఉంటుంది. తరువాతి విభాగం 1031 మార్పిడిని అమలు చేయడానికి అవసరమైన అవసరాలు మరియు దశల గురించి క్లుప్తంగా మరియు సరళీకృత వివరణ ఇస్తుంది.

లావాదేవీ అవసరాలు

క్వాలిఫైయింగ్ ప్రాపర్టీస్ ఎక్స్ఛేంజ్ పెట్టుబడి రియల్ ఎస్టేట్ లేదా వ్యాపార లక్షణాల కోసం మాత్రమే పనిచేస్తుంది. పెట్టుబడి ఆస్తి అంటే అద్దెకు ఇవ్వడానికి మరియు ఆదాయాన్ని పొందటానికి కొనుగోలు చేయబడినది. వ్యాపార ఆస్తి అనేది ఒక వ్యాపారం యాజమాన్యంలోనిది మరియు ఉపయోగించబడుతుంది మరియు బ్యాలెన్స్ షీట్లో ఒక ఆస్తిగా ఉంచబడుతుంది. యుఎస్‌లోని అన్ని నిజమైన లక్షణాలు, మెరుగైనవి లేదా ఆమోదించబడనివి, సాధారణంగా ఇలాంటివి. యునైటెడ్ స్టేట్స్ వెలుపల ఉన్న నిజమైన ఆస్తి "లాంటిది కాదు" ఆస్తిగా పరిగణించబడుతుంది. జాబితా, స్టాక్స్, బాండ్లు, నోట్లు, ఇతర సెక్యూరిటీలు లేదా వ్యక్తిగత ఆస్తి యొక్క మార్పిడికి సెక్షన్ 1031 వర్తించదు. (వివిధ రకాల ఆస్తి యొక్క అవలోకనం కోసం, మా ట్యుటోరియల్ రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడులను అన్వేషించడం మరియు రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టడం చూడండి .)

అర్హత లేని ఆస్తులు మరియు బూట్ లావాదేవీలో అర్హత లేని ఆస్తులు (ఇలాంటివి కావు) ఆస్తి లేదా నగదు ఉంటే, పెట్టుబడిదారుడు అమ్మకంపై లాభాలను గుర్తించి తదనుగుణంగా పన్నులు చెల్లించాలి. మార్పిడి చేసిన లక్షణాలలో ఒకదాని విలువ మరొకటి విలువ కంటే ఎక్కువగా ఉందని uming హిస్తే, ఎక్స్ఛేంజీల మధ్య విలువను కూడా బయటకు తీయడానికి ఉపయోగించే అర్హత లేని ఆస్తులను "బూట్" అని పిలుస్తారు మరియు ఇది ఇప్పటికీ సాధారణ మూలధన లాభ పన్నులకు లోబడి ఉంటుంది.

టైమింగ్

లావాదేవీలు ఏకకాలంలో ఉండనవసరం లేదు, కొన్ని లావాదేవీల సమయ అంశాలపై పరిమితులు ఉన్నాయి. ఉదాహరణకు, లావాదేవీని 1031 మార్పిడిగా అర్హత పొందడానికి, పెట్టుబడిదారుడు మూసివేసే ముందు మార్పిడి చేయవలసిన ఆస్తిని గుర్తించాలి మరియు మొదటి ఆస్తి అమ్మకాన్ని మూసివేసిన 45 రోజులలోపు భర్తీ ఆస్తిని గుర్తించాలి. అదనంగా, పున property స్థాపన ఆస్తిని సంపాదించడానికి లావాదేవీ మొదటి ఒప్పందం యొక్క అమ్మకాన్ని అమలు చేసిన 180 రోజుల్లోపు అమలు చేయాలి. చాలా మంది పెట్టుబడిదారులకు, విడిచిపెట్టిన ఆస్తిని విక్రయించిన 45 రోజుల్లో భర్తీ ఆస్తులను గుర్తించడం చాలా కష్టమైన పని. అయినప్పటికీ, వారు అలా చేయడం చాలా ముఖ్యం ఎందుకంటే ఈ సమయ పరిమితులు చాలా కఠినమైనవి మరియు IRS పొడిగింపులను మంజూరు చేయవు.

అర్హత కలిగిన మధ్యవర్తిత్వం ఈ ఏర్పాట్ల సంక్లిష్టత మరియు ఎక్స్ఛేంజ్ చుట్టూ ఉన్న అవసరాలు మరియు పరిమితుల కారణంగా, మార్పిడిని స్పాన్సర్ చేసే పెట్టుబడిదారులు ఒప్పందాన్ని సులభతరం చేయడానికి అర్హతగల మధ్యవర్తిని ఉపయోగించాలి. అర్హతగల మధ్యవర్తి, 1031 ఎక్స్ఛేంజీలను సులభతరం చేసే పూర్తికాల వ్యాపారంలో ఉన్న కార్పొరేషన్‌గా నిర్వచించబడింది, చట్టపరమైన లేదా పన్ను సలహాలను అందించదు. ఇది మొదటి ఆస్తి లావాదేవీకి ముందు 24 నెలల్లోపు పన్ను చెల్లించదగిన పార్టీతో ఏదైనా సంబంధాన్ని కలిగి ఉన్న సిపిఎ సంస్థ, న్యాయవాది లేదా రియల్ ఎస్టేట్ ఏజెంట్ వంటి వ్యాపార పార్టీగా ఉండకూడదు. QI మూడవ పార్టీ వ్యాపారం అయి ఉండాలి, ఈ లావాదేవీలో పాల్గొనేవారికి ఇంతకుముందు ఈ సేవలను అందించలేదు.

QI వివిధ ఫెసిలిటేషన్ సేవలను చేస్తుంది మరియు మార్పిడిని రూపొందించడానికి మరియు అమలు చేయడానికి సహాయపడే పార్టీల మధ్య వారధిగా పనిచేస్తుంది. దీని విధులు:

• అవసరమైన అన్ని డాక్యుమెంటేషన్లను సిద్ధం చేయడం మరియు అన్ని తగిన పార్టీలు డాక్యుమెంటేషన్ అందుకుంటాయని భరోసా ఇవ్వడానికి క్లియరింగ్ హౌస్‌గా వ్యవహరించడం. నిధులు సురక్షితమైన మరియు బీమా చేయబడిన బ్యాంకు ఖాతాలో ఉన్నాయని మరియు లావాదేవీలు పూర్తయినప్పుడు ఖాతాలను ఎస్క్రో చేయడానికి ఏదైనా పంపిణీ చేయబడుతుందని భరోసా ఇవ్వడం. పన్ను చెల్లింపుదారుల రికార్డుల కోసం లావాదేవీల యొక్క పూర్తి అకౌంటింగ్, మరియు పన్ను చెల్లింపుదారులకు మరియు అవసరమైన పన్నులు మరియు చెల్లించిన మూలధన లాభాల పన్నులను డాక్యుమెంట్ చేసే ఫారం 1099 ను అందించడం.

కొన్ని అవసరాలకు సంబంధించి IRS యొక్క కఠినమైన నియమాలు అర్హత కలిగిన మధ్యవర్తి యొక్క విలువను మరియు తగినదాన్ని ఎన్నుకోవడం యొక్క ప్రాముఖ్యతను నొక్కి చెబుతున్నాయి. లావాదేవీలో పాల్గొనేవారిని ట్రాక్‌లో ఉంచడం మరియు పన్ను చెల్లింపుదారులు వారి రియల్ ఎస్టేట్ లాభాల యొక్క ప్రాధాన్యత పన్ను చికిత్సకు అర్హత సాధించడానికి అవసరమైన అవసరాలను తీర్చడం QI యొక్క ప్రధాన సేవలలో ఒకటి, కాబట్టి పెట్టుబడిదారులు తమ లావాదేవీల మధ్యవర్తిని జాగ్రత్తగా పరిశోధించి, ఎంచుకోవడం చాలా ముఖ్యం. (సంబంధిత పఠనం కోసం, రియల్ ఎస్టేట్ అటార్నీని ఉపయోగించడం వల్ల కలిగే ప్రయోజనాలను చూడండి .)

తదుపరి విభాగం బహుళ-ఆస్తి మార్పిడిలను కవర్ చేస్తుంది మరియు ప్రాథమిక కాలపరిమితి పెట్టుబడిదారులు కట్టుబడి ఉండాలి.

బహుళ ఆస్తి ఎక్స్ఛేంజీలు ఒకే రకమైన మార్పిడిలో, ఒక వ్యక్తికి ఒకదానికొకటి ఆస్తుల మార్పిడి చేయడానికి పెట్టుబడిదారుడు అవసరం లేదు. కింది నియమాలను నెరవేర్చినంతవరకు ఎక్స్ఛేంజ్ యొక్క ఇరువైపులా బహుళ లక్షణాలను ఉపయోగించవచ్చు. ఈ నియమాలను సాధారణంగా "మూడు ఆస్తి", "95%" మరియు "200%" నియమాలు అంటారు.

• మూడు-ఆస్తి నియమం - మార్కెట్ విలువతో సంబంధం లేకుండా ఏదైనా మూడు లక్షణాలు అర్హత పొందవచ్చు. 95% నియమం - మార్పిడి వ్యవధి ముగిసే సమయానికి అందుకున్న ఆస్తుల యొక్క సరసమైన మార్కెట్ విలువ (ఎఫ్‌ఎమ్‌వి) గుర్తించబడిన అన్ని సంభావ్య పున properties స్థాపన లక్షణాల యొక్క సంచిత ఎఫ్‌ఎమ్‌విలో 95% కంటే ఎక్కువ ఉండనంతవరకు ఎన్ని లక్షణాలైనా అర్హత పొందవచ్చు. 200% నియమం - పున properties స్థాపన లక్షణాల యొక్క సంచిత ఎఫ్‌ఎమ్‌వి ప్రారంభ బదిలీ తేదీలో మార్పిడి చేయబడిన అన్ని లక్షణాల యొక్క సంయుక్త ఎఫ్‌ఎమ్‌విలో 200% కంటే ఎక్కువ ఉండనంతవరకు ఎన్ని లక్షణాలను అయినా మార్చుకోవచ్చు.

మూలధన లాభాల పన్నును వాయిదా వేయడానికి సహాయపడటానికి మార్పిడి చేయడానికి అనుమతించే ఆస్తుల సంఖ్యలో ఐఆర్ఎస్ చాలా సరళమైనది అయినప్పటికీ, ఈ లక్షణాలను గుర్తించి, మార్పిడిని నిర్వహించే సమయం గురించి ఇది చాలా కఠినమైనది.

లావాదేవీ ప్రణాళిక మరియు కాలక్రమం 1031 మార్పిడి కోసం లావాదేవీ ప్రణాళిక మరియు కాలక్రమం చాలా క్లిష్టంగా మారినప్పటికీ, కొన్ని అంశాలు ప్రాథమిక ఆకృతిని అనుసరిస్తాయి మరియు చాలా లావాదేవీలకు సమానంగా ఉంటాయి.

1. ప్రారంభంలో, ఒక రకమైన మార్పిడిలో ప్రవేశించాలనుకునే పెట్టుబడిదారుడు విక్రయించాల్సిన ఆస్తి లేదా ఆస్తులను గుర్తిస్తాడు - "విడిచిపెట్టిన ఆస్తి" - ఆపై, మధ్యవర్తి సహాయంతో, దానిని మూడవ పార్టీకి అమ్మండి. మధ్యవర్తి నిధులను విక్రేతగా స్వీకరిస్తాడు మరియు అన్ని నిధులను ఎస్క్రోలో భద్రపరుస్తాడు. ఎస్క్రోలోని నిధులతో, పెట్టుబడిదారుడు ఎక్స్ఛేంజ్ కోసం ఒకటి లేదా బహుళ "పున properties స్థాపన లక్షణాలను" ఎంచుకోవడానికి 45 రోజులు ఉంది, ఇది 180 లోపు మూడవ పార్టీ విక్రేత నుండి కొనుగోలు చేయాలి. మొదటి లావాదేవీ యొక్క రోజులు మధ్యవర్తి కొనుగోలుదారుగా వ్యవహరిస్తాడు, ఎస్క్రోలో నిధులను భద్రపరుస్తాడు, ఆపై తగిన నిధులను విక్రేత లేదా అమ్మకందారులకు ఫార్వార్డ్ చేస్తాడు. (ప్రత్యామ్నాయాన్ని కనుగొనడంలో సహాయం కోసం, లాభదాయకమైన అద్దె ఆస్తి యొక్క టాప్ 10 లక్షణాలను చూడండి మరియు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్‌లో అదృష్టాన్ని కనుగొనండి .) తరువాత, QI క్లియరింగ్ హౌస్ ద్వారా నిధులు పోయాయని చూపించే పన్ను చెల్లింపుదారు కోసం అకౌంటింగ్ డాక్యుమెంటేషన్ మొత్తాన్ని QI సిద్ధం చేస్తుంది. మరియు పన్ను చెల్లింపుదారు / పెట్టుబడిదారుడి ఖాతాలకు నిధులు రాలేదు. అర్హత లేని "బూట్" మరియు లావాదేవీలో భాగంగా చెల్లించిన ఏవైనా పన్నులు మరియు మూలధన లాభాలను సూచించే ఫారం 1099 ను కూడా QI సిద్ధం చేస్తుంది మరియు ఫారమ్‌ను IRS కు ఫార్వార్డ్ చేస్తుంది., ప్లస్ ఆస్తులు ఉన్న లేదా పన్ను చెల్లింపుదారు నివసించే రాష్ట్రానికి ఇలాంటి పత్రం అవసరం. మార్పిడిని సులభతరం చేయడంతో పాటు, అర్హత కలిగిన మధ్యవర్తి లావాదేవీలకు అవసరమైన ఆస్తి పత్రాలు మరియు రియల్ ఎస్టేట్ ఒప్పందాలు వంటి అన్ని మార్పిడి పత్రాలను కూడా ఉత్పత్తి చేస్తాడు.

QI మార్పిడి చేసిన ఆస్తుల అమ్మకం మరియు కొనుగోలు రెండింటి నుండి నిధులను నియంత్రించినందున, మరియు పెట్టుబడిదారుడు విడిచిపెట్టిన ఆస్తి అమ్మకం కోసం నగదుకు బదులుగా ఆస్తిని అందుకున్నందున, మూలధన లాభాలు వాయిదా వేయబడతాయి. ఏదైనా "బూట్" మినహా, చివరికి ఆస్తులు నగదు కోసం అమ్ముడయ్యే వరకు మూలధన లాభాలను ఇలాంటి తరహా ఎక్స్ఛేంజీల ద్వారా నిరంతరం వాయిదా వేయవచ్చు. ఆ సమయంలో, పేరుకుపోయిన మూలధన లాభాలు ప్రస్తుతం ఉన్న పన్ను పద్ధతులను ఉపయోగించి పన్ను విధించబడతాయి.

తీర్మానం మీ యువత యొక్క బేస్ బాల్ కార్డ్ లావాదేవీల వలె తేలికైన మార్పిడి కాకపోవచ్చు, కానీ ఇది మీ పెట్టుబడి లక్షణాలను వర్తకం చేయడానికి మరియు పన్ను చెల్లింపుదారుని ఒప్పందానికి దూరంగా ఉంచడానికి మిమ్మల్ని అనుమతిస్తుంది. ఈ తరహా ఎక్స్ఛేంజీలలో నిరంతరం ప్రవేశించడం ద్వారా, పెట్టుబడిదారులు కొన్ని ఆస్తి రంగాలకు ఎక్స్‌పోజర్‌లను పెంచడానికి లేదా తగ్గించడానికి రియల్ ప్రాపర్టీ బదిలీలను అమలు చేయవచ్చు మరియు అదే సమయంలో, ఆస్తులు చివరికి నగదు కోసం అమ్ముడయ్యే వరకు మూలధన లాభాలను వాయిదా వేస్తాయి. మీరు ఆట నియమాలను అర్థం చేసుకున్న తర్వాత, మీ రియల్ ఎస్టేట్ పోర్ట్‌ఫోలియోను సమర్ధవంతంగా తిరిగి సమతుల్యం చేయడానికి ఇది గొప్ప మార్గం.

టాక్స్ మ్యాన్ కంటే ఒక అడుగు ముందుగానే ఉండటానికి మరిన్ని వ్యూహాల కోసం, వ్యక్తిగత పెట్టుబడిదారుడు మరియు మనీ సేవింగ్స్ ఇయర్-ఎండ్ టాక్స్ టిప్స్ కోసం టాక్స్ టిప్స్ చదవండి .