చారిత్రాత్మకంగా, రియల్ ఎస్టేట్ స్టాక్ మరియు బాండ్ పెట్టుబడులకు తక్కువ పరస్పర సంబంధం కలిగి ఉంది, ఇది కావాల్సిన పోర్ట్‌ఫోలియో డైవర్సిఫికేషన్ సాధనంగా మారింది. దురదృష్టవశాత్తు, భౌతిక ఆస్తిని కొనడం మరియు అమ్మడం ట్రేడింగ్ సెక్యూరిటీల వలె సులభం కాదు.
రియల్ ఎస్టేట్ ఉత్పన్నాలు, ఆస్తి ఆస్తి ఉత్పన్నాలు నమోదు చేయండి. ఈ సాధనాలు పెట్టుబడిదారులకు రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి తరగతికి వాస్తవానికి భవనాలను కలిగి ఉండకుండా బహిర్గతం చేయడానికి అనుమతిస్తాయి. బదులుగా, వారు రియల్ ఎస్టేట్ రిటర్న్ ఇండెక్స్ యొక్క పనితీరుతో రియల్ ఆస్తిని భర్తీ చేస్తారు. ఈ విధంగా, పెట్టుబడిదారులు రియల్ ఎస్టేట్ ఈక్విటీ లేదా debt ణంతో ఆడవచ్చు, ఎప్పుడూ అసలు ఆస్తిని కొనుగోలు చేయకుండా లేదా రియల్ ఎస్టేట్ను అనుషంగికంగా ఉపయోగించకుండా. ఇది పెట్టుబడిదారుడు తన ముందస్తు మూలధన నిబద్ధతను తగ్గించడానికి మరియు ప్రత్యామ్నాయ రిస్క్ మేనేజ్మెంట్ స్ట్రాటజీలను అందించేటప్పుడు రియల్ ఎస్టేట్ పోర్ట్‌ఫోలియోలను ఇబ్బంది పెట్టడానికి అనుమతిస్తుంది.
NPI సూచిక
నేషనల్ కౌన్సిల్ ఆఫ్ రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ఫిడ్యూషియరీస్ ప్రాపర్టీ ఇండెక్స్ (ఎన్‌పిఐ) అనేది వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యొక్క పెట్టుబడి పనితీరును అంచనా వేయడానికి సృష్టించబడిన అంగీకరించబడిన సూచిక. వాస్తవానికి 1982 లో అభివృద్ధి చేయబడిన, అన్‌లీవరేజ్డ్ ఇండెక్స్ 7, 670 కంటే ఎక్కువ ఆస్తులతో రూపొందించబడింది, దీని విలువ మొత్తం 581 బిలియన్ డాలర్లు (క్యూ 2 2018 నాటికి), యుఎస్ నలుమూలల నుండి
వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడులు క్రింది పెట్టుబడి రకాలుగా వర్గీకరించబడ్డాయి:
- ప్రైవేట్ డెట్ పబ్లిక్ ఈక్విటీపబ్లిక్.ణం
రియల్ ఎస్టేట్ ఉత్పన్నాలు ఎలా పనిచేస్తాయి
ప్రైవేట్ ఈక్విటీ రంగం కోసం అభివృద్ధి చేయబడిన, ఎన్‌సిఆర్‌ఇఎఫ్ సూచికలో అందించే ఉత్పన్నాలు వివిధ రూపాల్లో వచ్చే స్వాప్‌లపై ఆధారపడి ఉంటాయి, పెట్టుబడిదారులు ఇండెక్స్ యొక్క ప్రశంసలు లేదా మొత్తం రాబడిపై బహిర్గతం చేయడానికి లేదా ఒక భూ వినియోగం నుండి ఎక్స్పోజర్లను మార్పిడి చేయడం ద్వారా పెట్టుబడిదారులను అనుమతిస్తుంది. మరొక.
ఒక పద్ధతి ఏమిటంటే "ఎక్కువసేపు వెళ్ళండి" (కొనుగోలు చేసే లక్షణాలను బహిర్గతం చేయడం) లేదా "చిన్నదిగా వెళ్ళు" (అమ్మకపు లక్షణాలను బహిర్గతం చేయడం). మరొక పద్ధతి ఏమిటంటే, ఆస్తి రంగం ద్వారా విభజించబడిన NCREIF సూచికపై మొత్తం రాబడిని మార్పిడి చేయడం, తద్వారా పెట్టుబడిదారులు రిటైల్ రియల్ ఎస్టేట్ కోసం కార్యాలయ సంబంధిత రియల్ ఎస్టేట్ నుండి రాబడిని మార్పిడి చేసుకోవడానికి అనుమతిస్తుంది.
రిటర్న్ స్వాప్ ప్రైవేట్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో వాస్తవ ఆస్తులతో సాధించలేని వ్యూహాలను అమలు చేయడానికి స్వాప్ యొక్క ఇరువైపులా ఉన్న ఇద్దరు పెట్టుబడిదారులను అనుమతిస్తుంది. ప్రస్తుతం బ్యాలెన్స్ షీట్లో ఉన్న ఆస్తులకు టైటిల్ బదిలీ చేయకుండా పెట్టుబడిదారులు తమ పోర్ట్‌ఫోలియోలను ఒక నిర్దిష్ట కాలానికి వ్యూహాత్మకంగా మార్చడానికి లేదా తిరిగి సమతుల్యం చేసుకోవడానికి స్వాప్‌లు అనుమతిస్తాయి. మూడు సంవత్సరాల వరకు ఒప్పందాలు సాధారణంగా ఇన్వెస్ట్మెంట్ బ్యాంక్ చేత నిర్వహించబడతాయి, ఇది నిధుల క్లియరింగ్ హౌస్ గా పనిచేస్తుంది.
ఒక పెట్టుబడిదారుడు NCREIF సూచిక యొక్క మొత్తం రాబడిని ఎక్కువసేపు తీసుకుంటే, అతను లేదా ఆమె NPI (త్రైమాసికంలో చెల్లించిన) మొత్తం రాబడిని ముందుగా నిర్ణయించిన నోషనల్ మొత్తంలో అంగీకరిస్తారు మరియు లండన్ ఇంటర్‌బ్యాంక్ ఆఫర్ రేట్ (LIBOR) చెల్లించడానికి అంగీకరిస్తారు. అదే నోషనల్ మొత్తంలో వ్యాప్తి. స్వాప్‌కు ఇతర పార్టీ రివర్స్‌లో అదే నగదు ప్రవాహాలను అందుకుంటుంది, త్రైమాసిక సూచిక రాబడిని చెల్లిస్తుంది మరియు LIBOR తో పాటు స్ప్రెడ్‌ను అందుకుంటుంది.
వాణిజ్యం యొక్క రెండు వైపులా పెట్టుబడిదారులు ఉన్నారని uming హిస్తే, ఇద్దరు పెట్టుబడిదారులు ఒక ఆస్తి బహిర్గతం మరొకదానికి వర్తకం చేయాలనుకుంటున్నారు, ఆ నిర్దిష్ట ఆస్తి రకం కోసం మరొకదానికి ఎన్‌పిఐ తిరిగి రావచ్చు. ఉదాహరణకు, తన లేదా ఆమె ఫండ్ కార్యాలయ ఆస్తులకు అధికంగా కేటాయించబడిందని మరియు పారిశ్రామిక వాటికి తక్కువ కేటాయించబడిందని భావించే ఒక పోర్ట్‌ఫోలియో మేనేజర్ వాస్తవానికి ఆస్తులను కొనడం లేదా అమ్మడం లేకుండా పారిశ్రామిక కోసం కార్యాలయ బహిర్గతం యొక్క కొంత భాగాన్ని మార్చుకోవచ్చు.
పబ్లిక్ ఈక్విటీ ఇండెక్స్
NPI కి బదులుగా, వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యొక్క పబ్లిక్ ఈక్విటీ రంగానికి గురికావడానికి ఉత్పన్నాలు నేషనల్ అసోసియేషన్ ఆఫ్ రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్స్ (NAREIT) యొక్క మొత్తం రాబడిని అంగీకరించిన నగదు ప్రవాహాలను లెక్కించడానికి ఉపయోగిస్తాయి (దీర్ఘ పెట్టుబడిదారుడికి) లేదా చెల్లించారు (చిన్న పెట్టుబడిదారుడు).
ఈ సూచిక వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ ద్వారా అనుషంగిక పబ్లిక్ సెక్యూరిటీల మార్కెట్ కోసం పనితీరు రాబడిని అందిస్తుంది. ఉదాహరణకు, స్వాప్ రిసీవర్ $ 50 మిలియన్ డాలర్ల నోషనల్ మొత్తంతో ఒక సంవత్సరం ఇండెక్స్ స్వాప్‌లోకి వెళ్లడానికి LIBOR తో పాటు స్ప్రెడ్‌ను చెల్లిస్తుంది మరియు అతను లేదా ఆమె NAREIT ఇండెక్స్ నుండి త్రైమాసిక చెల్లింపులను million 50 మిలియన్లకు అందుకుంటారు. మరోసారి, పెట్టుబడిదారుడు ఒక్క ఆస్తిని కూడా కొనుగోలు చేయకుండా పూర్తిగా వైవిధ్యభరితమైన పబ్లిక్ రియల్ ఎస్టేట్ ఎక్స్పోజర్ పొందవచ్చు.
రియల్ ఎస్టేట్ డెట్ డెరివేటివ్స్
వాణిజ్య తనఖా-ఆధారిత సెక్యూరిటీల (సిఎంబిఎస్) మార్కెట్లో కనిపించే వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ తనఖాల యొక్క పూల్ నుండి వేర్వేరు రిస్క్ ప్రొఫైల్స్ యొక్క వెడల్పు మరియు లోతు కారణంగా, రియల్ ఎస్టేట్ డెరివేటివ్స్ రియల్ ఎస్టేట్ రుణ స్థానాల్లో కూడా అందుబాటులో ఉన్నాయి. పబ్లిక్ రియల్ ఎస్టేట్ రుణాల మార్పిడులు CMBS మార్కెట్ సూచికలపై ఆధారపడి ఉంటాయి. ఈ సూచికలు 1990 ల చివరి నుండి ఉన్నాయి.
పెద్ద సంఖ్యలో లావాదేవీల (ఈక్విటీ రియల్ ఎస్టేట్కు సంబంధించి) నుండి డేటా యొక్క వెడల్పు మరియు లోతుకు ధన్యవాదాలు, CMBS సూచికలు వారి ఈక్విటీ ప్రతిరూపాల కంటే ఆయా మార్కెట్లకు మెరుగైన పనితీరు సూచిక. ఈక్విటీ మార్పిడులు మరియు రుణ మార్పిడుల మధ్య గుర్తించదగిన వ్యత్యాసం ఏమిటంటే, LIBOR- ఆధారిత చెల్లింపుల స్వీకర్తలు LIBOR మైనస్ స్ప్రెడ్‌ను అందుకుంటారు, ఈక్విటీ మార్పిడికి భిన్నంగా, ఇవి సాధారణంగా LIBOR ప్లస్ మరియు స్ప్రెడ్‌పై ఆధారపడి ఉంటాయి. ఎందుకంటే అంతర్లీన సెక్యూరిటీలు సాధారణంగా స్వల్పకాలిక రివాల్వింగ్ రెపో టర్మ్ డెట్ ద్వారా నిధులు సమకూరుస్తాయి, ఇది సాధారణంగా LIBOR మైనస్ స్ప్రెడ్ వద్ద ఉంటుంది, కాబట్టి రేటు కౌంటర్పార్టీలను మార్పిడి చేయడానికి పంపబడుతుంది.
క్రెడిట్ డిఫాల్ట్ మార్పిడులు (సిడిఎస్) వంటి ప్రైవేట్ రియల్ ఎస్టేట్ డెట్ ఉత్పన్నాలు సాధారణంగా క్రెడిట్ రిస్క్‌ను నివారించడానికి ఉపయోగిస్తారు. రుణ మార్పిడి వంటి ఉత్పన్నాలు స్వాప్ పార్టీకి వడ్డీ రేటు మరియు క్రెడిట్ రిస్క్ రెండింటినీ అందిస్తాయి, అయితే ఆస్తి (వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ లోన్) కౌంటర్పార్టీ యొక్క బ్యాలెన్స్ షీట్లో ఉంటుంది. అందువల్ల, తనఖా రుణదాత తన రుణ పోర్ట్‌ఫోలియో యొక్క భాగాలను వివిధ పెట్టుబడి నిబంధనల కోసం రుణాన్ని విక్రయించకుండానే హెడ్జ్ చేయవచ్చు. ఈ విధంగా, పెట్టుబడిదారులు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యొక్క కొన్ని రంగాల నుండి బయటపడవచ్చు, వారు రిటర్న్ రిస్కుతో సరిపడదని భావించినప్పుడు, ఆపై ఆ నిర్దిష్ట రంగానికి మార్కెట్ మెరుగుపడినప్పుడు తిరిగి బహిర్గతం అవుతుంది.
బాటమ్ లైన్
వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తులు మూలధన ఇంటెన్సివ్ మరియు సాపేక్షంగా ద్రవంగా ఉన్నందున, రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులు తమ ఎక్స్పోజర్ను అడ్డుకోవడం లేదా ఆల్ఫా వ్యూహాలను అమలు చేయడం చాలా కష్టం. అధిక లావాదేవీల ఖర్చులు మరియు స్టాక్స్ మరియు బాండ్ల కంటే తక్కువ సామర్థ్యం గల మార్కెట్ మార్కెట్ మార్పులకు ప్రతిస్పందనగా పోర్ట్‌ఫోలియోలను తిరిగి సమతుల్యం చేయడంలో ఇబ్బందులను పెంచింది.
రియల్ ఎస్టేట్ డేటా మరింత పారదర్శకంగా మారడం మరియు లావాదేవీల సమాచారం పొందడం సులభం మరియు తక్కువ ఖర్చుతో కూడుకున్నది కావడంతో, రియల్ ఎస్టేట్ సూచికలు మరింత సందర్భోచితంగా మారాయి, ఇది సమర్థవంతంగా ఉత్పన్నమైన మార్కెట్‌ను సృష్టించడానికి దారితీసింది. రియల్ ఎస్టేట్ ఉత్పన్నాలు పెట్టుబడిదారులకు ఆస్తులను కొనుగోలు మరియు అమ్మకం అవసరం లేకుండా నిర్దిష్ట నష్టాలు మరియు అవకాశాలకు వారి ఎక్స్పోజర్లను మార్చడానికి అనుమతిస్తాయి. ఈ ఉత్పన్నాలు రియల్ ఎస్టేట్ ఈక్విటీ మార్కెట్ యొక్క వేరే రంగంలో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి లేదా వేరియబుల్ వడ్డీ రేటు ప్లస్ లేదా మైనస్ ప్రీమియం కోసం రియల్ ఎస్టేట్ ఎక్స్పోజర్ యొక్క వాణిజ్యాన్ని అనుమతిస్తాయి.
ఎక్స్పోజర్లను మార్పిడి చేసే సామర్థ్యం రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారుడు పెట్టుబడి పెట్టేటప్పుడు మరింత వ్యూహాత్మకంగా మారడానికి అనుమతిస్తుంది. వారు ఇప్పుడు రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ యొక్క నాలుగు క్వాడ్రాంట్లలోకి మరియు బయటికి వెళ్లవచ్చు, ఇది మంచి రిస్క్ మేనేజ్మెంట్ మరియు వారి పెట్టుబడులపై స్వల్పకాలిక లేదా దీర్ఘకాలిక రాబడిని పెంచే సామర్థ్యాన్ని అనుమతిస్తుంది.
