రియల్ ఎస్టేట్ ఎందుకు ప్రమాదకర పెట్టుబడి

బంగారం మరియు రియల్ ఎస్టేట్ వంటి ఆస్తులు ప్రధానమైన పెట్టుబడులు, మరియు ఇంటిని కొనడం అనేది ప్రపంచవ్యాప్తంగా ఉన్న వ్యక్తులకు ఒక సాధారణ పెట్టుబడి, ఎందుకంటే ఇది సురక్షితమైన మరియు లాభదాయకమైన పెట్టుబడిగా పరిగణించబడుతుంది. రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టడానికి, దీర్ఘకాలిక నిబద్ధత మరియు అధిక చెల్లింపు అవసరం మరియు దీర్ఘకాలంలో కూడా ప్రమాదకరమే. అదనంగా, చాలా మంది పెట్టుబడిదారులు తరచుగా ఖర్చులను విస్మరిస్తారు.

రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడులు పెట్టడం ప్రమాదకర, ఖరీదైన, మరియు అంత లాభదాయక వెంచర్‌గా మారే దాచిన ఖర్చులు మరియు కారకాలకు సంబంధించి కొన్ని ముఖ్యమైన అంశాలను పరిగణనలోకి తీసుకోండి. పెట్టుబడిదారులు కష్టపడి సంపాదించిన డబ్బును కొల్లగొట్టే ముందు ఇవన్నీ గుర్తుంచుకోవాలి.

ఎ కామన్ పర్సెప్షన్

ఐదు సంవత్సరాల క్రితం శివారు ప్రాంతాలలో రెండు పడకగదిల కండోమినియం $ 300, 000 కు లభించిందని, ఇప్పుడు 50, 000 450, 000 కు విక్రయిస్తుందని సగటు పెట్టుబడిదారుడు గమనించవచ్చు. ఇది ఐదేళ్ళలో 50% కూల్ రిటర్న్, స్టాక్స్, బాండ్స్ లేదా బంగారం తిరిగి రావడం కంటే చాలా మంచిది. సంపూర్ణ లాభం విలువ $ 150, 000 వద్ద ఎక్కువగా ఉన్నట్లు కనిపిస్తుంది, మరియు ఫైనాన్సింగ్ లభ్యత లాభం పొందడానికి పరపతి డబ్బును ఉపయోగించుకునే భ్రమను ఇస్తుంది.

ఈ స్పష్టమైన ప్రయోజనాలన్నిటితో, రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడుల సవాళ్లు మరియు దాచిన ఖర్చులు ఏమిటి?

ఆస్తి రుణాల ఖర్చు అనాటమీ

ఒక వ్యక్తి కొత్త ఉద్యోగం కోసం కొత్త నగరానికి వెళ్ళే కేసును పరిగణించండి. అతను సుమారు ఐదు సంవత్సరాలు ఉండాలని ఆశిస్తాడు, కాని తన కెరీర్ వృద్ధి ఆధారంగా తన ప్రస్తుత యజమానితో లేదా అదే నగరంలోని ఇతర యజమానులతో ఆ కాలాన్ని పొడిగించవచ్చు. మంచి రాబడిని under హించి, ఒకదాన్ని అద్దెకు ఇవ్వడానికి బదులు ఇల్లు లేదా కండోమినియం కొనాలని అతను భావిస్తాడు.

ఒక వ్యక్తి వాటా లేదా ఎక్స్ఛేంజ్-ట్రేడెడ్ ఫండ్ యొక్క యూనిట్‌ను $ 5 కంటే తక్కువకు కొనుగోలు చేయవచ్చని గుర్తుంచుకోండి, కాని రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడి పెట్టడానికి వేల డాలర్లు అవసరం. రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడులలో ఎక్కువ భాగం రుణాల ద్వారా ఆర్ధిక సహాయం చేసినప్పటికీ,, 000 300, 000 విలువైన ఇల్లు లేదా కాండో కొనడానికి ఇంకా 20% (, 000 60, 000) డౌన్‌ పేమెంట్ అవసరం.

20% కన్నా తక్కువ సహకారం అందించే వ్యక్తులు రుణం పొందవచ్చు, కాని వారు అధిక వడ్డీ రేట్లు చెల్లించడం ముగుస్తుంది మరియు ఖర్చును పెంచే ప్రైవేట్ తనఖా భీమా తీసుకోవలసి వస్తుంది. అధిక వడ్డీ రేట్లు అధిక తిరిగి చెల్లించే మొత్తాలకు దారితీస్తాయి మరియు తనఖా భీమా సాధారణంగా రుణ మొత్తంలో 0.15% నుండి 2.5% వరకు ఖర్చు అవుతుంది.

Processing ణ ప్రాసెసింగ్ కోసం అదనపు వన్-టైమ్ ఖర్చులు ఉన్నాయి, ఇవి రుణ మొత్తంలో 4% (, 6 9, 600). ఆస్తి-బదిలీ పన్నులు లేదా రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీలు రాష్ట్రానికి మారుతూ ఉంటాయి మరియు ఆస్తి విలువలో సగటున 2.5% తీసుకోవడం ఖర్చుకు, 000 6, 000 జతచేస్తుంది.

మా పెట్టుబడిదారుడు కాండోను కొనుగోలు చేస్తే, కండోమినియం అసోసియేషన్‌కు నెలవారీ charge 200 ఛార్జీ ఐదేళ్లలో మొత్తం, 000 12, 000 అవుతుంది. అప్పుడు మీరు మరమ్మతులు, అలంకరణలు మరియు నిర్వహణ కోసం ఖర్చులను జోడించాలి. సంవత్సరానికి $ 1, 000 అనే సాంప్రదాయిక అంచనా మమ్మల్ని ఐదేళ్ళలో మొత్తం $ 5, 000 కు తీసుకువెళుతుంది.

అప్పుడు, యజమాని తన కాండోను ఐదేళ్ల తర్వాత 50, 000 450, 000 కు కొనుగోలు చేయడానికి సిద్ధంగా ఉన్నట్లు కనుగొంటారని అనుకోండి.

ఆ సమయానికి, పెట్టుబడిదారుడు of 86, 400 రుణం తిరిగి బ్యాంకుకు చెల్లించేవాడు. Payment 60, 000 డౌన్‌ పేమెంట్, లోన్ ప్రాసెసింగ్ ఖర్చులు (, 6 9, 600), ఆస్తి బదిలీ పన్ను (, 000 6, 000), ఆస్తి పన్ను ($ 30, 000), కాండో-అసోసియేషన్ ఛార్జీలు ($ 12, 000) మరియు సాధారణ నిర్వహణ ($ 5, 000) కలుపుకుంటే మొత్తం 9 209, 000.

నెట్ రిటర్న్ అంటే ఏమిటి?

అసలు 20 సంవత్సరాల లోన్ ప్రిన్సిపాల్ మొత్తం, 000 240, 000 ఐదేళ్ళలో సుమారు, 000 180, 000 కు వస్తుంది, ఎందుకంటే పెట్టుబడిదారుడు monthly 1, 440 నెలవారీ చెల్లింపులు చేస్తూనే ఉంటాడు. కొత్త కొనుగోలుదారు నుండి అందుకున్న 50, 000 450, 000 అమ్మకపు ధర నుండి పెట్టుబడిదారుడు ఈ అత్యుత్తమ $ 180, 000 ను తిరిగి చెల్లిస్తాడు. పెట్టుబడిదారుడు ఈ ఆస్తి కోసం మొత్తం ఖర్చులలో 9 209, 000, మిగిలిన బకాయి చెల్లింపు కోసం మరో, 000 180, 000 బ్యాంకుకు చెల్లిస్తాడు, అందువలన అతను అందుకున్న నికర $ 61, 000.

ముఖ్యంగా, పెట్టుబడిదారుడు ఐదేళ్ళలో 9 209, 000 ఖర్చు చేశాడు మరియు 29.2% తిరిగి రావడానికి 61, 000 డాలర్ల నికర లాభం పొందాడు. అమ్మకపు ధర ఎక్కువగా ఉన్నట్లు అనిపించినప్పటికీ, దాచిన ఖర్చులు చాలా లాభాలను తీసివేసాయి.

ఎక్కువ సమయం తీసుకుందాం. పెట్టుబడిదారుడు నగరంలో తన బసను కొనసాగిస్తున్నాడని మరియు of ణం యొక్క పూర్తి 20 సంవత్సరాల కాలానికి తన కండోమినియం కలిగి ఉంటాడని అనుకోండి. ప్రతి ఐదు సంవత్సరాలకు, కాండో విలువ 1.5 రెట్లు పెరుగుతుంది. 20 సంవత్సరాలలో, విలువ 2 1.52 మిలియన్లకు చేరుకుంటుంది, ఇది ఐదు రెట్లు ఎక్కువ.

పెట్టుబడిదారుడు 5 345, 600 తిరిగి చెల్లించాలి., 000 60, 000 కలుపుతూ, మొత్తం ఖర్చు $ 405, 600 కు వెళుతుంది.

పైన పేర్కొన్న లెక్కలను ఉపయోగించి, మేము మొత్తం ఆస్తి పన్ను 1 251, 000, నిర్వహణ ఖర్చులు (, 000 48, 000), సాధారణ మరమ్మత్తు మరియు నిర్వహణ ($ 20, 000), రుణ ప్రాసెసింగ్ ఖర్చులు (, 6 9, 600) మరియు ఆస్తి బదిలీ పన్ను ($ 6, 000) పొందుతాము. మొత్తం 39 739, 600, కాబట్టి 20 సంవత్సరాలలో నికర లాభం 106% తిరిగి రావడానికి 80 780, 400, ముఖ్యంగా 20 సంవత్సరాలలో డబ్బును రెట్టింపు చేస్తుంది.

దీర్ఘకాలికంగా, సమర్థవంతమైన రాబడి అంత గొప్పది కాదు. ధర ఐదు రెట్లు పెరిగినప్పటికీ, వడ్డీ చెల్లింపులు, పన్నులు మరియు ఇతర ఖర్చులు లాభాలను తగ్గిస్తాయి.

డబ్బు యొక్క నిజమైన విలువ కాలక్రమేణా క్షీణిస్తుందని పెట్టుబడిదారులు కూడా గమనించాలి. ద్రవ్యోల్బణం కారణంగా నిర్వహణ మరియు సాధారణ మరమ్మతుల ఖర్చు పెరుగుతుంది. ద్రవ్యోల్బణాన్ని కూడా పరిగణనలోకి తీసుకుంటే, నికర రాబడి మరింత తగ్గుతుంది. ఇన్వెస్టర్లు విక్రయ సమయంలో భీమా, బ్రోకర్ ఫీజు మరియు ఆస్తి బదిలీ పన్నులను కూడా పరిగణించాలి. వీటితో సహా నికర రాబడి మరింత తగ్గుతుంది.

రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడులలో ఇతర అనుబంధ నష్టాలు ఉన్నాయి. పెట్టుబడి కాలంలో జరిగిన పరిణామాలు తరువాత ఆస్తిని విక్రయించడంలో ఇబ్బందులకు దారితీయవచ్చు. ఉదాహరణకు, ధ్వనించే కొత్త రహదారి లేదా నేరాల పెరుగుదల ఆస్తిని తగ్గించవచ్చు. హరికేన్ లేదా భూకంపం వంటి ఏదైనా అతీంద్రియ విపత్తు ఆస్తిని పూర్తిగా నాశనం చేస్తుంది, అయితే భీమా క్లెయిమ్‌ల నుండి పాక్షిక మొత్తాన్ని మాత్రమే తిరిగి పొందవచ్చు. భీమా డబ్బును ఉపయోగించి పునర్నిర్మించిన తరువాత కూడా, ఈ ప్రాంతంలో ఇటువంటి సంఘటనలు జరిగిన తరువాత అధిక ధర పొందడం కష్టం అవుతుంది.

ఆస్తి పెట్టుబడులకు ప్రత్యామ్నాయాలు

రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు చేయడానికి బదులుగా, పెట్టుబడిదారులు రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ ట్రస్ట్‌లు, రియల్ ఎస్టేట్ ఎంపికలు, రియల్ ఎస్టేట్ ఆధారిత ఇటిఎఫ్‌లు, మ్యూచువల్ ఫండ్‌లు మరియు స్టాక్‌లను తక్కువ ఖర్చుతో కూడిన ప్రత్యామ్నాయంగా పరిగణించాలి.

స్టాక్‌లు స్టాక్-స్పెసిఫిక్ రిస్క్‌లతో వస్తాయి, ఫండ్స్, ఇటిఎఫ్‌లు మరియు REIT లు వైవిధ్యతను అందిస్తాయి. క్రమబద్ధీకరించని మార్కెట్లో కౌంటర్పార్టీ రిస్క్ తీసుకోవడానికి సిద్ధంగా ఉన్న ధైర్య హృదయాల కోసం, రియల్ ఎస్టేట్ ఎంపికలు ఖర్చులు లేదా పన్నులు లేకుండా అధిక రాబడిని ఇవ్వగలవు.

బాటమ్ లైన్

రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడులకు ఎక్కువ కాలం పాటు భారీ ఆర్థిక కట్టుబాట్లు అవసరం. దీర్ఘకాలిక వ్యవధిలో విస్తరించిన అటువంటి పెట్టుబడుల విలువను అంచనా వేయడం క్లిష్టమైన పని. కొంతమంది పెట్టుబడిదారులు నామమాత్రపు ధరల పెరుగుదలను చూడటం ద్వారా ఆకర్షించబడతారు, అయితే అన్ని ఖర్చులను పరిగణనలోకి తీసుకోవడం అవసరం.