స్థిర-రేటు రుణ ఫైనాన్సింగ్‌కు అనుకూలంగా ఉండే వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులు అప్పుడప్పుడు తమ రుణాల పరిపక్వత తేదీలకు ముందుగానే తమ రుణాన్ని తీర్చినప్పుడు ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానాలు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. వేర్వేరు ముందస్తు చెల్లింపు ఎంపికలలో, వడ్డీ రేట్లు పెరుగుతున్నప్పుడు పరాజయం అనేది గొప్ప వశ్యతను మరియు ఆర్థిక లాభాలను అందించేది.
ఓటమి అంటే ఏమిటి?
ఓటమి, దాని పేరు సూచించినట్లుగా, రుణగ్రహీత స్థిర-రేటు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాన్ని ముందస్తుగా చెల్లించాలని నిర్ణయించుకున్నప్పుడు అవసరమైన ఫీజులను తగ్గించడానికి ఒక పద్ధతి. రుణదాతకు నగదు చెల్లించే బదులు, ఓటమి ఎంపిక రుణగ్రహీత రుణంపై అసలు అనుషంగిక కోసం మరొక నగదు ప్రవహించే ఆస్తిని మార్పిడి చేసుకోవడానికి అనుమతిస్తుంది.
కొత్త అనుషంగిక (సాధారణంగా ట్రెజరీ సెక్యూరిటీలు) అసలు వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తుల కంటే చాలా తక్కువ ప్రమాదకరం. ఈ దృష్టాంతంలో, రుణదాత చాలా మంచిది, ఎందుకంటే అదే నగదు ప్రవాహాన్ని అందుకుంటుంది మరియు దానికి బదులుగా మెరుగైన, రిస్క్-సర్దుబాటు చేసిన పెట్టుబడిని పొందుతుంది. రుణదాతకు పరాజయం యొక్క ప్రయోజనం స్పష్టంగా ఉన్నప్పటికీ, రుణగ్రహీతలు కూడా గణనీయంగా ప్రయోజనం పొందవచ్చు. రుణాలపై వడ్డీ రేట్లు తనఖా కంటే ఎక్కువ రేటుకు పెరిగితే, రుణగ్రహీతలు విలువను సృష్టించవచ్చు మరియు ముందస్తు చెల్లింపులో నగదును వారి జేబుల్లో ఉంచవచ్చు. ఓటమి అనేది వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ loan ణం యొక్క చర్చల సమయంలో అందించే ఒక ఎంపిక కాబట్టి, రుణగ్రహీతలు తమ ఫైనాన్సింగ్‌తో విలువను సృష్టించే అవకాశాన్ని కాపాడటానికి దీనిని పరిగణించాలి.
పరాజయం కోసం రేషనల్
వేరియబుల్-రేట్ వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ రుణాలు నిర్మాణం లేదా వంతెన ఫైనాన్సింగ్ వంటి స్వల్పకాలిక అవసరాలకు నిధులు సమకూర్చడానికి తగిన పద్ధతి, ఇది లీజు-అప్ దశలో రియల్ ఎస్టేట్ యజమానులకు మూలధనం. ఆస్తి చివరికి నగదు ప్రవాహాన్ని ఇచ్చినప్పుడు అది తిరిగి చెల్లించబడుతుంది.
వడ్డీ రేటు ప్రమాదం ఎక్కువగా ఉన్నప్పటికీ, ఆర్థిక ఇబ్బందికి పరిమితి లేనప్పటికీ, కొంతమంది రుణగ్రహీతలు దీర్ఘకాలిక, వేరియబుల్-రేటు ఫైనాన్సింగ్‌ను తీసుకుంటారు. Loan ణం పరిపక్వమయ్యే ముందు నగదు ప్రవాహంతో ఉన్న ఆస్తి విక్రయించబడే అధిక సంభావ్యత ఉన్నప్పుడు ఇది తరచుగా జరుగుతుంది.
రుణగ్రహీతలు అనేక కారణాల వల్ల వేరియబుల్ రేట్ ఫైనాన్సింగ్‌ను ఉపయోగిస్తారు. స్థిర రేటు రుణం యొక్క ముందస్తు చెల్లింపులపై రుణదాతలు అవసరమయ్యే ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానాలను తప్పించుకోవడం ఒక ముఖ్యమైన కారణం. వేరియబుల్-రేట్ ఫైనాన్సింగ్‌లో, రుణదాతలు తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడం లేదు ఎందుకంటే రుణ రేట్లు మార్కెట్‌తో తేలుతాయి. తిరిగి చెల్లించినప్పుడు, నిధులను మళ్లీ అదే మార్కెట్ రేట్లకు ఇవ్వవచ్చు.
రుణదాతలకు ప్రమాదాలు
స్థిర-రేటు ఫైనాన్సింగ్ ఆర్థిక నష్టాలను సృష్టించే అవకాశం ఉంది లేదా మూలధనం తిరిగి చెల్లించినప్పుడు రుణదాత యొక్క దిగుబడిని తగ్గించి, ఆపై తక్కువ మార్కెట్ రేట్లకు అప్పు ఇస్తుంది. తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టే అవకాశం ఉన్నందున, రుణదాతలు సాధారణంగా నిర్ణీత రేటుతో రుణాలు తీసుకునే వారి నుండి కొంత ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానా అవసరం. వాస్తవానికి, రుణదాతలకు 'దిగుబడి నిర్వహణ' అవసరం, ఇది రుణ పరిపక్వతకు మిగిలిన కాలానికి ప్రీపెయిడ్ క్యాపిటల్‌పై రుణగ్రహీతలు రేటు భేదాన్ని (రుణ రేటు మరియు ప్రస్తుత మార్కెట్ రేటు మధ్య) చెల్లించాలని ఆదేశించింది. కొత్త తనఖా ఆస్తులను పుట్టించే అవకాశం మరియు ఆర్థిక వ్యయం ఉన్నందున, పరాజయం తిరిగి పెట్టుబడి ప్రమాదాన్ని తొలగించడానికి మరియు ప్రీపెయిడ్ మూలధనాన్ని తిరిగి అప్పుగా ఇవ్వవలసిన మార్గంగా రూపొందించబడింది.
ఓటమి రుణగ్రహీతలు తమ రుణాలపై అనుషంగికను అసలు.ణం వలె అదే నగదు ప్రవాహాన్ని అందించే ఆస్తులతో భర్తీ చేయడానికి అనుమతిస్తుంది. ప్రీపెయిడ్ క్యాపిటల్‌ను భర్తీ చేయడానికి కొత్త రుణ అవకాశాలను కనుగొనకుండా రుణదాతలు రుణ వ్యవధిలో ఆశించిన దిగుబడిని కొనసాగించడానికి ఈ ఆస్తి మార్పిడి అనుమతిస్తుంది. ఇంతకు ముందు చెప్పినట్లుగా, తక్కువ ప్రమాదకర ఆస్తి మార్పిడి (వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి స్థానంలో యుఎస్ ట్రెజరీలు) రుణదాత యొక్క పెట్టుబడి యొక్క మొత్తం ప్రమాదాన్ని తగ్గిస్తుంది. ఈ తనఖాలను సెక్యూరిటీ చేసే సంస్థలకు ఇది మరింత గొప్ప ప్రయోజనం. పెట్టుబడిదారులు వడ్డీ మరియు అసలు చెల్లింపులన్నింటినీ స్వీకరించే సంభావ్యతను పెంచడం ద్వారా, ఓటమి తనఖా-ఆధారిత సెక్యూరిటీల విలువను, అలాగే రుణదాతల లాభాలను బాగా పెంచుతుంది.
రుణగ్రహీతలకు ప్రయోజనాలు మరియు సమస్యలు
దిగుబడి నిర్వహణ మాదిరిగా కాకుండా, మార్కెట్ రేట్లు కాంట్రాక్ట్ చేసిన రుణ రేటు కంటే పెరిగినప్పుడు పరాజయం రుణగ్రహీతలకు తలక్రిందులుగా ఉంటుంది. దిగుబడి నిర్వహణను పెనాల్టీగా సూచిస్తారు, ఎందుకంటే మార్కెట్ రేట్లు ఏ దిశలో కదిలినా రుణగ్రహీతలు కొన్ని రకాల చెల్లింపులకు లోబడి ఉంటారు. ఇది సాధారణంగా దిగుబడి నిర్వహణ గణనలో ఎక్కువ లేదా ప్రీపెయిడ్ మొత్తంలో ఒక శాతంగా ఉంటుంది. ఓటమికి ట్రెజరీ బాండ్ల కొనుగోలు అవసరం కాబట్టి, రేట్ల కదలిక ఈ ఆస్తుల ఖర్చులను నేరుగా ప్రభావితం చేస్తుంది మరియు పరాజయం ముందస్తు చెల్లింపులో వ్యయం లేదా విండ్‌ఫాల్ అవుతుందా అని నిర్ణయిస్తుంది.
చాలా సందర్భాలలో, పరాజయం ట్రెజరీ బాండ్లను loan ణం యొక్క మిగిలిన కాలానికి సమానమైన మెచ్యూరిటీలతో కొనుగోలు చేయడం, కూపన్ రేట్లతో ఒప్పందం కుదుర్చుకున్న ఆవర్తన వడ్డీ మరియు ప్రధాన చెల్లింపులను భర్తీ చేయడానికి అవసరమైన ఆదాయాన్ని అందిస్తుంది. ఈ బాండ్లు అప్పుడు ఓటమి ట్రస్ట్‌కు కేటాయించబడతాయి, అది బాండ్లు పరిపక్వమయ్యే వరకు రుణదాతకు ఆవర్తన నగదు ప్రవాహాలను దాటిస్తుంది. రుణాలు మరియు మార్కెట్ రేట్లను ఓడించడానికి అవసరమైన బాండ్ల రేట్ల మధ్య వ్యత్యాసాన్ని బట్టి, ట్రెజరీ బాండ్లు డిస్కౌంట్ లేదా ప్రీమియం కోసం వర్తకం చేస్తాయి.
రేట్లు పెరిగినప్పుడు, ట్రెజరీ బాండ్లు (లేదా ఏదైనా స్థిర-ఆదాయ పెట్టుబడి) విలువను కోల్పోతాయి మరియు చౌకగా మారుతాయి. ఇది జరిగినప్పుడు, రుణగ్రహీతలు అవసరమైన బాండ్లను ముందస్తుగా చెల్లించడానికి అవసరమైన దానికంటే తక్కువకు కొనుగోలు చేయగలరు, ఫలితంగా వారి జేబుల్లో అదనపు నగదు వస్తుంది. రివర్స్ పరిస్థితిలో, రేట్లు తగ్గినప్పుడు, స్థిర-ఆదాయ పెట్టుబడులు మరింత ఖరీదైనవి. ముందస్తు చెల్లింపులో రుణ బ్యాలెన్స్ కంటే ఎక్కువ మొత్తాన్ని రుణగ్రహీత చెల్లించాల్సిన అవసరం ఉంది. ప్రతికూల స్థితిలో, దిగుబడి నిర్వహణ గణన వలన రుణాన్ని ఓడించడానికి అవసరమైన అదనపు మూలధనం లభిస్తుంది. రుణాన్ని ఓడించడానికి అవసరమైన బాండ్లను కొనుగోలు చేయడానికి అయ్యే లావాదేవీల ఖర్చులను ఇది పరిగణనలోకి తీసుకోదు. ఈ ఖర్చులు బిడ్-ఆస్క్ స్ప్రెడ్ లేదా బాండ్ల సరఫరా మరియు డిమాండ్ యొక్క శక్తులను బట్టి మారుతూ ఉంటాయి. పైకి, ఓటమి ప్రయోజనకరంగా ఉంటుంది, అయితే దిగుబడి నిర్వహణకు ఇంకా కొంత జరిమానా చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
పరాజయం ఎంపిక స్థిర-రేటు రుణగ్రహీతలకు దిగుబడి నిర్వహణ లేదా దీర్ఘకాలిక, వేరియబుల్-రేటు ఫైనాన్సింగ్‌ను ఎంచుకునే వారి కంటే ప్రయోజనాలను అందిస్తుంది. వడ్డీ రేటు కదలికలను అంచనా వేసే నైపుణ్యం తమకు ఉందని భావించే రుణగ్రహీతలకు ఇది మంచి వ్యూహాత్మక నిర్ణయం. రియల్ ఎస్టేట్ పెట్టుబడిదారులకు తమ ఆస్తులను స్వల్పకాలికంలో విక్రయించాల్సిన అవసరం ఉందని తెలిసిన వారు కూడా మంచి ఎంపిక, కాని వారు వేరియబుల్ రేట్ రుణాన్ని ఉపయోగించుకుంటే రుణ సేవలో పెరుగుదల గురించి ఆందోళన చెందుతున్నారు.
పోర్ట్‌ఫోలియో-స్థాయి రుణాన్ని ఉపయోగిస్తున్న రుణగ్రహీతలు (బహుళ వాణిజ్య లక్షణాల ద్వారా అనుషంగికం చేయబడిన ఒక loan ణం) రుణదాతలు కొన్నిసార్లు పోర్ట్‌ఫోలియోకు ఆస్తి విలువ సహకారం కంటే ఎక్కువ శాతం రుణాన్ని తిరిగి చెల్లించాల్సిన అవసరం ఉందని రుణదాతలు కనుగొంటారు. ఒక రుణగ్రహీత పోర్ట్‌ఫోలియోలో మిగిలిన ఆస్తుల కంటే తక్కువ ప్రమాదకర ఆస్తిని విక్రయిస్తున్నాడని రుణదాత విశ్వసించినప్పుడు ఈ పరిస్థితి ఏర్పడుతుంది. పోర్ట్‌ఫోలియో తక్కువ ప్రమాదకర ఆస్తి కంటే తక్కువ ప్రమాదకరంగా పెరుగుతుంది కాబట్టి, రుణదాతలకు ముందస్తు చెల్లింపు మొత్తం అవసరమవుతుంది, అది ఎక్కువ రిస్క్‌కు భరోసా ఇస్తుంది, మిగిలిన పోర్ట్‌ఫోలియోను సమర్థవంతంగా తొలగిస్తుంది మరియు పెట్టుబడిదారుల పరపతి రాబడిని తగ్గిస్తుంది.
ఓటమి అనుషంగిక కన్నా తక్కువ ప్రమాదకర ఆస్తి మార్పిడికి దారితీస్తుంది కాబట్టి, రుణగ్రహీతలు ఆస్తి అమ్మిన తరువాత అదే శాతం రుణాన్ని పోర్ట్‌ఫోలియోలో ఉంచవచ్చు. రుణదాత యొక్క ఒప్పందంతో, పరాజయం అమలు అయినప్పుడు మిగిలిన ఆస్తులపై రుణ శాతాన్ని పెంచడం సాధ్యమవుతుంది.
రుణగ్రహీతలకు మరొక ప్రయోజనం ఏమిటంటే, రుణదాతలకు సాధారణంగా ఓటమి ఎంపికను స్వీకరించడానికి ముందస్తు లేదా రుణ రేట్లు పెంచడం ద్వారా ఎలాంటి చెల్లింపు అవసరం లేదు. రేట్లు పెరిగితే, రుణగ్రహీతకు విలువ-సృష్టి సామర్థ్యం ఉంది; అందువల్ల, రుణదాతలు ఆప్షన్‌ను అమ్మినందుకు పరిహారం కోరవచ్చు.
బాటమ్ లైన్
రుణగ్రహీతలు వారి ముందస్తు చెల్లింపు ఎంపికల గురించి తెలుసుకోవాలి, తద్వారా వారు సరైన ఆస్తి నిర్వహణ నిర్ణయాలు తీసుకుంటారు. ఉదాహరణకు, గణనీయమైన వడ్డీ రేటు పెరుగుదల కాలంలో, రుణాన్ని ఓడించడం ద్వారా సృష్టించబడిన విలువ కారణంగా ఉపశీర్షిక వాణిజ్య ఆస్తిని విక్రయించడం మంచిది. ప్రతికూల స్థితిలో, విలువ ఆప్టిమైజేషన్ తర్వాత కూడా ఆస్తిని పట్టుకోవడం అర్ధమే. ప్రీపెయిమెంట్ వద్ద రుణంపై మిగిలి ఉన్న సమయం ప్రీపెయిమెంట్ ఖర్చులను నేరుగా ప్రభావితం చేస్తుంది. అన్ని విషయాలు సమానంగా ఉండటం, ముందస్తు చెల్లింపు జరిమానాలు కాలక్రమేణా వెదజల్లుతాయి.
వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ loan ణం యొక్క నిబంధనలను చర్చించేటప్పుడు, రుణగ్రహీతలు పరిపక్వతకు ముందు బాధ్యతను ముందస్తుగా చెల్లించే ఉద్దేశ్యం లేకపోయినా, వారి స్థిర-రేటు రుణాలను ఓడించే సామర్థ్యాన్ని అడగాలి. మార్కెట్ వడ్డీ రేట్లు పెరిగినప్పుడు ఆదాయాన్ని సృష్టించే సంఘటనను సృష్టించగల సామర్థ్యం కారణంగా ఇతర ముందస్తు చెల్లింపు ఎంపికలపై పరాజయం అందించే ప్రత్యేక ప్రయోజనం ముఖ్యమైనది. పెరుగుతున్న వడ్డీ రేట్ల కాలంలో, స్థిర-రేటు ఫైనాన్సింగ్‌ను ఇష్టపడే రియల్ ఎస్టేట్ యజమానులు వారి రుణ బాధ్యతలపై మూలధన లాభాలను పొందగలరని, ఇది రియల్ ఎస్టేట్ విలువల్లో తగ్గుదలని అధిగమించగలదని భావించవచ్చు. స్థిరాస్తిని కొనుగోలు చేయడానికి ఆర్థిక పరపతిని ఉపయోగించే పెట్టుబడిదారులు స్వల్పకాలిక, వేరియబుల్-రేటు ఫైనాన్సింగ్‌కు ఆకర్షణీయమైన ప్రత్యామ్నాయంగా ఓటమి ఎంపికతో స్థిర-రేటు ఫైనాన్సింగ్‌ను పరిగణించాలి.
