సబ్ప్రైమ్ తనఖాలను తనఖా-ఆధారిత సెక్యూరిటీలు (ఎంబిఎస్) మరియు అనుషంగిక రుణ బాధ్యతలు (సిడిఓలు) లోకి సెక్యూరిటైజేషన్ చేయడం సబ్ప్రైమ్ తనఖా సంక్షోభంలో ప్రధాన కారణమైంది. ప్రైమ్ తనఖాల మద్దతు ఉన్న ఆస్తులకు వ్యతిరేకంగా అధిక వడ్డీ రేట్ల కారణంగా సబ్ప్రైమ్ ఎంబీఎస్ మరియు సిడిఓలు పెట్టుబడిదారులకు ఆకర్షణీయంగా ఉన్నాయి. ఖచ్చితమైన క్రెడిట్ కంటే తక్కువ ఉన్న సబ్ప్రైమ్ రుణగ్రహీతలు డిఫాల్ట్ ప్రమాదం కారణంగా వారి తనఖాలపై ఎక్కువ వడ్డీ రేట్లు కలిగి ఉన్నారు. ఇంకా, సర్దుబాటు-రేటు తనఖాలతో చాలా రుణాలు చేయబడ్డాయి, తరువాత తనఖా సంక్షోభానికి అధిక ఇంధనాన్ని జోడించాయి.
ఈ సమయంలో, రుణదాతలు సబ్ప్రైమ్ తనఖాలను MBS మరియు CDO లలో పూల్ చేశారు. ఈ ఆర్థిక ఉత్పత్తులు తరచుగా క్రెడిట్ ఏజెన్సీల నుండి అధిక రేటింగ్ పొందాయి. ఈ సెక్యూరిటీల యొక్క ట్రాన్చెస్ అప్పుడు సందేహించని పెట్టుబడిదారులకు విక్రయించబడ్డాయి, వారికి వాటితో సంబంధం ఉన్న ప్రమాదం గురించి తెలియదు. తక్కువ-నాణ్యత ట్రాన్చెస్ అధిక వడ్డీ రేట్లను ఇచ్చాయి, కాని సీనియర్ ట్రాన్చెస్ ముందు తనఖాలను డిఫాల్ట్ చేయడంతో సంబంధం ఉన్న మొదటి నష్టాలను గ్రహించింది.
సబ్ప్రైమ్ రుణాలు అందుబాటులో ఉన్న తనఖా క్రెడిట్‌లో అనూహ్య పెరుగుదలకు కారణమయ్యాయి. ఇంతకుముందు సగటు క్రెడిట్ స్కోర్‌ల కారణంగా తనఖాలు పొందడంలో ఇబ్బందులు ఎదుర్కొనే రుణగ్రహీతలకు చాలా రుణాలు ఇవ్వబడ్డాయి. సబ్ప్రైమ్ తనఖాలను పూల్ చేసి అమ్మడం ద్వారా ప్రైవేట్ రుణదాతలు చాలా డబ్బు సంపాదించారు. ఏదేమైనా, క్రెడిట్ ప్రమాణాల సడలింపుతో జప్తు ప్రమాదం పెరిగింది. రుణదాతలు మరియు కొనుగోలుదారులు రియల్ ఎస్టేట్ విలువలు తిరోగమనానికి లోనవుతాయని తప్పుగా భావించారు. ప్రైవేట్-లేబుల్ MBS సబ్ప్రైమ్ తనఖాలకు అవసరమైన మూలధనాన్ని చాలా అందించింది. 2006 లో 80% సబ్ప్రైమ్ రుణాలు ప్రైవేట్ లేబుల్ MBS తో చేయబడ్డాయి. మార్చి 2007 లో, సబ్ప్రైమ్ తనఖాల విలువ సుమారు 3 1.3 ట్రిలియన్లు. ఫ్రెడ్డీ మాక్ మరియు ఫన్నీ మే వంటి వారి వలె ప్రభుత్వం మద్దతు ఇవ్వనందున ప్రైవేట్ రుణదాతలు జారీ చేసిన తనఖాలకు ఎక్కువ ప్రమాదం ఉంది.
రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ వృద్ధి చెందింది, ఎక్కువ మంది కొనుగోలుదారులు అందుబాటులో ఉన్న గృహాల ధరలను వేలం వేస్తున్నారు. ఈ సమయంలో ఫ్లోరిడా, అరిజోనా మరియు లాస్ వెగాస్ ప్రాంతంలోని రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లు చాలా వేడిగా ఉన్నాయి. మొదట, వెనుకబడిన సబ్ప్రైమ్ రుణగ్రహీతలు అధిక ఆస్తి విలువల ఆధారంగా వారి తనఖాలను రీఫైనాన్స్ చేయవచ్చు లేదా లాభంతో ఇళ్లను అమ్మవచ్చు. ఈ సమయంలో సబ్ప్రైమ్ తనఖాల ప్రమాదం ఎంత సమస్య కాదు.
ఆస్తి విలువలు క్షీణించడం ప్రారంభించినప్పుడు మాత్రమే సమస్యలు కనిపించడం ప్రారంభించాయి. సర్దుబాటు-రేటు తనఖాలు అధిక రేట్ల వద్ద రీసెట్ చేయడం ప్రారంభించాయి మరియు తనఖా అపరాధాలు గణనీయంగా పెరిగాయి. సబ్ప్రైమ్ తనఖాలపై డిఫాల్ట్ మరిన్ని సమస్యలకు దారితీసింది. ఆగష్టు 2008 నాటికి, US లో తనఖాలలో 9% అప్రమేయంగా ఉన్నాయి. అధిక డిఫాల్ట్ రేట్లతో MBS మరియు CDO లు విలువను కోల్పోవడం ప్రారంభించాయి. ఫ్రెడ్డీ మాక్ మరియు ఫన్నీ మేలను 2008 లో ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకుంది. బ్యాంకులు తమ జాబితాలను లిక్విడేట్ చేయడానికి ప్రయత్నించడంతో ఫోర్క్లోజర్స్ మరియు రిపోసెషన్స్ పెరిగాయి, మార్కెట్లో ఎక్కువ ఆస్తులు ఉంచబడ్డాయి. ఇది ఆస్తి విలువలను మరింత నిరాశపరిచింది, ఇది రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ కోసం దిగజారింది. కొంతమంది రుణగ్రహీతలు తమ నీటి అడుగున తనఖాల కోసం చిన్న అమ్మకాలను ప్రయత్నించారు, కాని వారు తరచుగా రుణదాతలతో పనిచేయడం కష్టమని లేదా చర్చలు జరపడానికి ఇష్టపడరు.
సలహాదారు అంతర్దృష్టి
పాల్ మెక్‌కార్తీ, CFA
కిస్కో కాపిటల్, LLC, న్యూయార్క్, NY
నేను ఈ అంశంపై ఒక పుస్తకం రాయగలిగాను ఎందుకంటే నేను చాలా సంవత్సరాలు వ్యాపారంలో పనిచేశాను మరియు ఆర్థిక సంక్షోభ సమయంలో నేను పనిచేసిన హెడ్జ్ ఫండ్ వద్ద నా మీద పెద్ద చిన్నది ఉంది.
సెక్యూరిటైజేషన్ అంటే రుణాలు లేదా లీజుల ప్యాకేజింగ్ మరియు 1980 ల నుండి ఉంది. సెక్యూరిటైజేషన్ నిజంగా 1990 లలో బయలుదేరింది మరియు 2000 లలో జారీ వాల్యూమ్ పరంగా పేలింది. తెలివిగా వాడతారు, రుణాలు మరియు లీజుల (ఆటో, తనఖా, క్రెడిట్ కార్డులు మొదలైనవి) అండర్ రైటర్లకు ఇది చాలా ప్రభావవంతమైన ఫైనాన్సింగ్ రూపం.
సెక్యూరిటైజేషన్స్ సబ్ప్రైమ్ తనఖా రుణాలను కలిగి ఉన్నాయి, అది చివరికి డిఫాల్ట్ అయ్యింది మరియు బ్యాంకింగ్ సంక్షోభానికి కారణమైంది. యునైటెడ్ స్టేట్స్లో మాకు రియల్ ఎస్టేట్ బబుల్ ఉన్నందున 2000-2006 కాలంలో ఉద్భవించిన రుణాల సంఖ్య అసాధారణంగా పెద్దది. ఈ సెక్యూరిటైజేషన్లను పెట్టుబడులుగా ఉంచిన బ్యాంకులు పదిలక్షల డాలర్లను కోల్పోయాయి, ఇది యుఎస్ బ్యాంకింగ్ వ్యవస్థ కూలిపోవడానికి దాదాపు కారణమైంది. అమెరికా ప్రభుత్వం అందించిన బెయిలౌట్ డబ్బు ఈ రోజు మన వద్ద ఉన్న బ్యాంకింగ్ వ్యవస్థను పరిరక్షించింది.
